上下九惊现234万元/m2“单价铺王” 步行街骑楼铺屡开天价“存在即合理”？
上下九西门町上周末开售，一楼面向步行街的街铺价格震动全城，一个9平方米左右的转角位街铺，单价234万元/m2，总价2100万元；一个7铺打通的大铺，面积130平方米，总价超过2亿元。这两个铺位至记者发稿时止尚未成交，但这些“天价”铺位已开始推高上下九附近的铺位价格。一个在项目附近的上下九铺位，面积30多平方米，业主之前开价1000多万元，西门町开售后业主火速上调价格至2000多万元，升幅达100%。
对于这些天价“铺王”，市场出现截然不同的两种看法，一种意见认为，上下九街铺向来稀缺，市场缺少参考价，一般都是以业主开价为准；另一派意见则认为，巨额“铺王”投资回报率偏低，且透支未来升值空间，投资者若高价入市，不知道何时才能获得理想的升幅。且近年零售市道受电商冲击非常大，去年万达王健林与阿里巴巴马云曾有一个“亿元赌局”，对赌2020年电商是否会取代实体零售店，占市场份额50%以上。一年过去，这个“赌局”在富豪的谈笑间灰飞烟灭，连万达也正式进入电商行列，开通万汇网。
单价234万元/m2“铺王”，有可能是项目的噱头，不排除漫天开价，落地还钱。究竟天价“铺王”一天卖多少杯奶茶或多少串牛杂才够交租？广州“铺王”是否追得上香港的铺价？记者近日前往一探“铺王”的内幕。 文/图：记者 李凤荷
铺王到底值不值？
地头不错 开价偏高了
广州市资深商业投资者陆女士在上下九西门町开售前已接到不少相熟经纪的电话，纷纷游说她认购。陆女士纵横广州商铺界20多年，甚至还到香港买铺，她认为上下九“铺王”有优势也有劣势。她表示，在站西路的服装批发商圈，如白马、汇美等批发场，无产权的“头位铺”按单价计算每平方米也过百万元，通常租期是5~10年，两三平方米的经营权售价过百万元，上下九铺位与此相比，一是有产权保证，二是使用权达40年。至于劣势，陆女士认为，“铺王”位置的确不错，位于上下九步行街的正中心位置，但是铺位的价值完全依赖步行街的客流，如果未来步行街有调整或者市民的消费习惯发生重大改变，如此巨额的投资放在单一铺位上，风险会比较大。
中原地产工商铺高级营业经理林永健则认为该铺位开价过高，透支了未来的升值空间，他反问道：“你说什么时候才能升到400万元一平方米呢？”他透露，西门町开出高价，周边业主立即跟风涨价。西门町首层铺位刚好击中1000万~4000万元的投资者需求，因为目前步行街铺位动辄都上5000万元，如北京路步行街一个140多平方米的三层骑楼铺，首层面积40多平方米，开价7000多万元。
铺王最金贵在哪里？
不限购无需借名买铺
满堂红商铺部高级经理郭海波则认为“存在即合理”，因为步行街铺位向来供应紧张，基本上都是卖方市场，业主开什么价就成交什么价。
对于一些有巨额资本的投资者来说，步行街骑楼铺不一定具有资格买，因为骑楼铺的房产证既有住宅面积又有商业面积，最矜贵的是其商业面积，但是购买人必须具有住宅购买资格方可购买，一般身家过千万的投资者住宅都被限购，购买几千万元的骑楼铺，要借用他人名额又担心不安全，故此西门町是纯商业的街铺，不限购，投资者可以用自己名义买房，不需借用他人名额。
铺王做什么生意才有赚？
卖流动性大的快食
一个9平方米大的铺位，虽然层高为5.6米，上层估计只能作为仓库。商业人士认为，这种小铺唯有依靠步行街的巨大客流，做流动性大的快食和轻食，才有可能交得起租金。林永健认为，近年零售业不景，受电商冲击大，以往爱租用步行街铺位的手机销售商业转为电商或撤退到二、三线铺位，如果是品牌店租用来展示品牌，9平方米大的铺位又不够位置，因此只能是做一些奶茶店或牛杂铺。
林永健表示，奶茶店或牛杂铺，毛利高，顾客停留时间短，只要销售量巨大，维持租金还是不难。以一个2100万元的小铺为例，按目前2%的回报计算，月租金3.5万元，单价租金3500元/m2，符合目前市值租金水平。按一杯奶茶10元计算，日售1200杯，营业额已够交租。若是经营牛杂店，一碗牛杂大约在7~10元之间，日卖1500碗牛杂够交租。据项目人士透露，130平方米的大铺目前已获得六福珠宝承租，签下5年租约，每月租金为3500元/m2，按此计算，9平方米的租金应该不止3500元/m2。不过，由于这个品牌大租客是目前唯一签下的租约，其他一楼街铺都需业主自行招租，究竟能否租到3500元/m2，还要等明年“十一”交铺后才清楚。
从事服装批发业的陆女士认为，步行街铺位除了做品牌就是做快食小吃，若是做零售生意，估计租客转手极快。她告诉记者，目前电商经营者已占服装批发业客户的30%，显示零售业批发货物的需求日渐萎缩。
粤港“铺王”价格差两三倍 价值悬殊
资深投资者陆女士在广州初现住宅限购后已开始转往香港投资商铺和住宅。她得知广州市上下九出现超过200万元/m2单价的“铺王”后，虽然市场一片哗然，她却认为广州铺价距离香港还有很长一段距离。
她告诉记者，在中环，一个凉茶铺几平方米大，开价两三亿港元，计算下来单价过500万元/m2。据报道，早在2009年，香港已出现740万元/m2的天价铺位。当年，英皇国际以8.43亿港元揽得香港尖沙咀广东道6号和8号两铺位，实用面积1212平方尺(1平方米相当于10.6平方尺)，折合每平方米740万港元，刷新香港商铺最高成交单价纪录，如此天文数字甚至可摘得“世界铺王”殊荣。香港地产人士认为，这个铺位出现得较有偶然性，因为英皇国际已买下广东道4号铺，买下6和8号铺后可以打通成为一个近180平方米的大铺，且铺位为自用性质，难以作为投资参考。
虽然广州市出现单价过两百万的“铺王”，陆女士认为香港铺价“水分”较少，因为香港旺区的客流比广州要多很多，而且香港作为全世界著名的大都市，做的是全世界游客的生意。广州市上下九步行街，消费力已逐年下降，消费人群大多为外来务工人员或年轻大学生。
