【中国经营网综合报道】临近年底，一年辛苦的工作即将结束，正是最容易松懈的时刻。不过，房地产市场却似乎并未受此影响。据了解，目前开发商在各地拿地的热情依旧高涨，上海一地块溢价率已达400%，而即使在房价大跌的温州，也有开发商展开抄底行动。
上海：锦绣投资溢价400%夺临港新城地块
据第一财经日报报道，昨日，在上海锦绣投资管理有限公司以3.02亿元夺得浦东新区临港新城主城区WNW-A1-14-1地块后，一名参与现场竞拍的开发商感慨，“这个账已经不知道该怎么算了！”
一位在临港新城有项目的开发商也感到非常意外，“楼板价15000元/平方米，那太可怕了！年初我们拿地的楼板价不到4000元/平方米，今天拍的这块地就在我们斜对面。”
报道表示，临港14-1地块紧邻滴水湖，性质为商住。开拍后，68号竞买人锦绣投资显得非常低调，竞争主要集中在25号竞买人和14号竞买人之间，双方“互掐”百余轮后，有备而来的锦绣投资才突然“杀出”，最终以3.02亿元拿下这幅土地。
406.9%的溢价率不仅创下今年上海土地溢价率的新高，也大幅刷新了临港新城地区的楼板价纪录。德佑地产市场研究部监控的数据显示，此前，临港新城地区的楼板价最高纪录为8818元/平方米，远低于昨日成交的地块。
对此，报道援引上海一家中型房企相关负责人的观点表示，锦绣投资此前可能从未在上海拿地。对于这些“铁了心”要进入一线城市的房企，有时拿地往往是不计成本的。“他们必须以一个项目来切入，进入这个城市把关系打通开始做，做完一个项目，熟悉所有的流程和关系，然后才可能做更多的项目。”
德佑地产研究总监陆骑麟也介绍称，年初成交的4幅临港新城地块溢价率均未超过20%，随着自贸区概念的发酵，临港新城土地的溢价率开始攀升，近期成交的两幅临港万祥社区宅地溢价率都超过了100%。
“当然，今天的临港新城地块出现如此惊人的溢价率，除了自贸区概念和轨道交通的影响外，其本身起拍价较低也是重要因素，此外中小房企急于弥补一线城市土地储备不足，也极易促成高溢价的产生。”陆骑麟如是说。
不过，报道也表示，当“面粉”贵过“面包”之后，如何盈利是摆在开发商面前最棘手的问题。
21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，2013年至今，临港新城板块新房供应和成交面积分别为17.8万平方米和25万平方米，是去年同期的6.3和2.7倍。尽管楼市成交火爆，但不少业内人士认为，1.5万元/平方米左右的楼板价想要盈利，房价至少得再涨50%以上，但这个难度太大了。
上述在临港新城有项目的开发商对此坦言，“只能说自贸区给大家带来的想象空间实在太大了。滴水湖旁边这块地方，配套还不是很完善，真正繁荣起来还需要有一个过程，这回楼板价这么高，拿地企业可能认为，将来自贸区会扩围至这个地区。”
而上述中型房企相关负责人则反问，“土地市场这么热，你说明年的房价能不涨吗？”他表示，虽然年底上海土地市场的供应明显放量，但短时间仍无法改变一线城市土地市场“僧多粥少”的局面。
深圳：12月已成交11宗地块
据广州日报报道， 昨日，东莞市国土使用权出让预告(东土交(预告)[2013]13号)公布了近期拟出让土地情况，预告显示，近期将有93.67万平方米土地出让，共28宗，其中拟出让商住商服用地面积约55.24万平方米，占拟出让土地总面积一半以上，这些商住地分别位于凤岗、常平、塘厦、大岭山、东坑、横沥、石排等镇，其中大岭山镇水朗村共有两宗商住用地拟出让。据广州日报报道， 昨日，东莞市国土使用权出让预告(东土交(预告)[2013]13号)公布了近期拟出让土地情况，预告显示，近期将有93.67万平方米土地出让，共28宗，其中拟出让商住商服用地面积约55.24万平方米，占拟出让土地总面积一半以上，这些商住地分别位于凤岗、常平、塘厦、大岭山、东坑、横沥、石排等镇，其中大岭山镇水朗村共有两宗商住用地拟出让。
报道表示，进入第四季度以来，土地市场持续升温。根据东莞国土资源交易网上数据统计，12月份以来，商住商服地块已经成交了11宗，其中不少地块溢价出让。
据瑞峰置业市场研究部介绍，竞争最为激烈的是位于寮步镇横坑村面积约4.59万平方米的商住地，在历经4家公司227轮的竞拍后，最终被东莞市铭兴实业发展有限公司以46250万元斩获，折合楼面价4032元/平方米，溢价率高达95.56%。
广州日报还观察发现，临近年底，土地市场仍延续上个月的热度，持续升温，最引人注目的是深系开发商进入东莞大手笔拿地。而除了深圳开发商陆续进入东莞外，临深片区土地也受到开发商青睐，例如位于樟木头镇樟洋社区的商住地块，该地块是今年樟木头镇首宗商住地出让。
报道还表示，盘点今年外来开发商在东莞的拿地情况，除了品牌开发商外，其余拿地开发商以深系房企为主。今年深系房企拿地表现十分活跃，深圳振业、深圳超卓投资等深圳房企纷纷进驻东莞拿地开拓新市场。
东莞中原地产市场研究部介绍，今年以来深圳供应的住宅用地寥寥无几，一些饥渴求地开发的深圳企业选择“就近原则”向深圳边缘地带的周边城市物色地块。而相对于深圳土地“寸金寸土”的高昂地价，东莞的土地价格相对理性。此外，随着城际轨道同城化的步伐在加快，深系房企通过布局东莞，以对接庞大的深圳客需求。
重庆：12月前6天6宗商住用地进入招拍挂程序
据重庆商报报道，12月的重庆土地市场，用“疯狂”来形容可以说完全不为过。首先是融创中国的疯狂拿地，在12月2日、3日，融创在两天之内的接连拿下渝中区、巴南的7宗地块，拿地金额已达到47.7亿元，土地面积达88.87万平方米。
紧接着，金科地产在12月4日晚间公告称，重庆金科房地产公司已联合重庆市中熙贸易公司，取得沙坪坝区西永的两宗地的土地使用权，成交价合计109734万元。
到12月6日，总计共有6宗商住用地进入招拍挂程序，其中备受关注的江北区鹞子丘地块，被龙湖地产以底价25.2亿元摘得，同时这也是12月6日的土地出让价格最高的一宗地块。
同日，中核华兴以24亿元拿下南岸区弹子石一地块，方兴地产以7.3亿元竞得九龙坡区大杨石一宗地。而位于高新区二郎科技新城地块竞争尤为激烈，融科、华宇、晋愉均参与竞价，最终，晋愉以10.2亿元的价格竞得了该宗地块。
而针对这种现象，重庆领域机构市场研发中心副总监张鑫分析认为，这是一种“高周转”模式。在当前，特别是大型、较有实力的开发企业基本都采用这种模式，近日的融创中国以48亿元拿下7块地，就是一个非常典型的案列。
“从表面上看，‘高周转’模式似乎会增加资金成本压力，但事实上，这种模式通过采取快速拿地、快速开发以及快速销售的模式，来实现现金流快速流通，从而控制资金成本。”张鑫谈道，过去，开发商从拿地到开盘，至少要花费一年以上的时间，但是现在，许多开发商可以在8个月左右的时间就实现开盘。
“其中有一个很明显的变化，以前是开发商在拿地以后才开始进行项目定位、规划等，而现在，只要政府对外公布了土地情况，或者进行招拍挂的同时，开发商就已经在做这些工作了，等拿到地，就只是办理相关手续和开发，如此一来，实现8个月开盘，时间上是很充分的。”张鑫介绍，龙湖旗下的拉特芳斯项目，从4月份拿地到11月份开盘，只用了191天。
此外，张鑫表示，开发商这种“高周转”模式，还会给购房者带来一定实惠。因为，开发商为了实现快速销售，必然会在定价上采取“低开高走”。
温州：房价大跌难抑开发商抄底热情
据每日经济新闻报道，昨日，国家统计局所发布的2013年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，当月温州新建商品住宅价格下跌1.2%，这也是自2011年9月以来，温州商品住宅价格连续27个月出现同比下降，11月相比2010年下跌了18.7%。
据悉，目前在温州，价格“血拼”层出不穷，如楠溪云岚前200名享200元/平方米优惠，抄底6800元/平方米起；华侨花园12800万元/平方米起抄底；大诚金廷9999元/平方起，首款8.8万元起等。
对此，报道援引朗兆(温州)房产营销有限公司总经理叶维坚的观点表示，法院和国有资产处理的拍卖房也造成了影响，虽然拍卖房数量有限尚形不成供应的主流，但是拍卖房产直接把二手房的价格体系打乱。
不过叶维坚也透露，虽然温州楼市房价下来了，成交量却较高。浙江温州市房产管理局所属的商品房网上销售管理系统显示，截至12月18日18时，温州城区2013年度房地产市场交易情况累计批准预售133.47万平方米，其中销售面积108.08万平方米，销售套数为9532套。
另外，还值得注意的是，伴随着房价的一路走低，以及土地的大幅放量，开发商似乎已经嗅到“抄底”的机遇。
12月5日，温州城市中心区F-7-b地块出让，经过近30轮的激烈角逐，华鸿地产最终以9.3亿元成功竞得该地块，溢价率达40%以上，楼面价1.55万元，创下近年来温州市区土地市场溢价率和楼面价的新高。
对此，温州三角洲专业房产机构陈好表示，“受楼市调控和经济大环境影响，市区地价较高峰期下降了四成左右，目前已逐渐回归理性，"面粉"便宜了，开发商自然更愿意出手拿地。”
实际上，华鸿只是众多拿地开发商的一家，每日经济新闻获悉，今年以来，温州楼市风起云涌，除本地品牌开发商积极拿地加快开发节奏外，万科、万通、东方城、德信、港龙等外来房产大鳄也纷纷进入温州“攻城略地”。
据温州市政府网站转载的消息，至12月初，温州市区已经成功出让66宗地块，总面积超过2900亩，创历年新高，土地出让金接近130亿元。这些拿地的开发商除本地房企外，多数为外地房企。“其实，外地龙头房企一直对温州都比较关注，而如今认为布局的时机已经到来。”温州业内人称。
相关：开发商如何转嫁成本
由此看来，一个疑问摆在了眼前，除去在温州低价抄底不谈，开发商在其他城市付出如此高的溢价做为代价，成本的高涨，又如何盈利呢？
据第一财经日报12月17日报道，去年7月19日，国土资源部下发的《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》称，市县国土资源主管部门对可能出现高价地的要及时调整竞价方式，制定出让方案和现场预案。对预判成交价创历史总价最高，或单价最高，或溢价率超过50%的房地产用地，要及时调整出让方案，采用“限房价、竞地价”或配建保障房、公共设施等办法出让土地。
这一通知也成为地方政府设置溢价率上限的依据。然而，尽管这一政策在控地价的同时加大了保障房的建设力度，但由于并未降低开发商的拿地成本，且保障房部分无法获得足够的利润甚至亏本，开发商所牺牲的利润往往需要同一地块上的商品房来弥补，导致保障房的成本转嫁给商品房地块。
对此，报道援引一位开发商介绍表示：“每一块目标土地，我们都会用内部设定的财务模型去测算，对于开发商而言，拿地成本并没有改变，只是换了一种表现形式。”
而值得一提的是，如果将保障房与商品房建在一起，还会衍生出一些其他的问题。上述开发商表示：“由于配建保障房的缘故，商品房部分的楼板价往往非常高，建设高档住宅成为开发商唯一的选择。但是，保障房旁边建设高档商品房，无疑会降低商品房的档次，进而对其后期销售产生影响。”
“这等于是把两个完全不同的消费群体硬生生拉到了一起，无论提供什么产品，都会有一方会觉得不合适，将来不同人群之间的心理融合，会是一个大难题。”有开发商抱怨，这种做法在实践中会面临很多问题，但开发商别无选择。
