文/新浪财经港股专栏作者 岑智勇[微博]
继续“衣食住行”板块拆局系列，上期谈过香港地产股后，今期要谈的是内房股。
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要分析内房股，首先要介绍一下中国地理情况。中国共有34个行政区域，当中共23个省，4个直辖市(北京、天津、上海、重庆)，5个少数民族自治区(内蒙古自治区、宁夏回族自治区、新疆维吾尔自治区、西藏自治区、广西壮族自治区)，及两个特别行政区(香港和澳门)。
在香港上市的内地股，不乏业务遍布全国，或在个别省份(如广东)，或主要集中在个别直辖市。不过，近年情况有所改变，一些在二、三线城市的内房股，也都来港上市。此外，内地大地产商万保招金 (万科、保利、招商、金地)先后来港借壳，也是近年的焦点之一。
内房股各具特色，而且又是一个良莠不齐的板块，笔者继续以杜邦分析法(Du Pont Model)为基础，从不同角度去分析和找出质素较佳的内房股。
在香港上市公司中，现时共有79只内房股，是一个较大的板块。内房股的负债比率普遍偏高，也是推高股东回报率(ROE)的主要动力之一。不过，诚如笔者早前提到，负债越高的公司，其实他们的财务风险也会较高。与此同时，负债较高的公司，贝他系数 (Beta)一般也会较高，股价也会较波动，风险亦相对为高。
SOHO中国防守性相对较高
在内房板块中，股东回报率在30%或以上的，共有6间，其中以五洲国际(1369)的股东回报率达66%，是业内之最高。然而，在高股东回报率的背后，其实是拜其8.3倍负债比率所赐。因此，该公司的财务风险极高，绝非投资首选。在股东回报率高于25%的公司中，以中国海外宏洋集团(0081)及SOHO中国(0410)的负债比率相对较低，但都分别为3.86及2.68倍，都有一定的财务风险。
以估值角度去看，中国海外宏洋及SOHO中国的股东回报率分别为 32.09%及45.79%；前者的市盈率及市账率分别为8.93倍及2.47倍；后者的市盈率及市账率则分别为2.22倍及0.821倍。两者比较，以SOHO中国的估值较为吸引，但这可能与该公司的经营方针有关，公司的土地储备的数量偏低，虽然或拖慢发展步伐，但却有助提高公司的防守力。
事实上，若将股东回报率的要求放宽一点，例如放宽至20%，则共有16间公司达标，其中以蓝筹股中国海外(0688)，以及早前被借壳上市的金地商置(0535)的负债比率相对较低，分别为2.55倍及2.04倍。中国海外的股东回报率为24.3%，金地的股东回报率则为23.23%，两者的市账率分别为 1.99倍及2.04倍。以此推断，以身为蓝筹股的中国海外，相对显得吸引。
最后，再重申一次，除了香港楼市外，其实笔者也看淡未来18个月的中国楼市，原因包括：1) 中国政府己推出如“国五条”等打压措施； 2)中国影子银行及理财问题仍未解决，一旦中央加强处理，或会影响内地买家的资金链；及3)美国退市及加息阴霾仍在。这些因素，料会对内房股 (以及内银股)带来负面影响。
利申：笔者持有SOHO中国
