胡芳洁
今年7月，北京市召开上半年经济形势分析会，北京市副市长陈刚在大会上发言表示，北京计划今后5年投入5000多亿元，对四环内527个棚户区进行改造，涉及居民约23万户、70万人。
据经济观察报了解，此次棚户区改造工程，将由北京市重大项目建设指挥部办公室牵头。
随着北京大力改造中心城区棚户区项目，未来几年，四环内应该会有更多的土地释放到市场。
改造中心城区
如此大规模改造中心城区棚户区，在之前很少见。
2009年，北京试点开展门头沟采空棚户区、丰台南苑棚户区、通州老城棚户区三区棚户区改造工作。2011年，在试点的基础上，北京市又新增了丰台长辛店、首农永乐店农场、京煤集团工矿棚户区（门头沟、房山、大兴矿）等五片城市和国有工矿棚户区改造。不过，这些棚户区改造，基本上全部在北京城市边缘地带。
据媒体报道，北京市住房保障办公室曾透露，对四环内527个棚户区进行改造的计划，今年将启动90个左右。
“现在具体的安排还没有出来，启动90个是上限，涉及范围内各个区都会有。”北京市住房保障办公室副主任叶向忠对经济观察报表示。
而北京市住房保障办公室一位负责人表示，目前具体的资金安排还没有出来，5000亿元应该是总投资额，包括政府投资和银行贷款、融资等。
这位负责人还表示，棚户区改造，包括原地修缮、就地安置等多种方式，不过，随着改造的推进，应该会整理出新的土地供应到二级市场。
近年来，北京中心城区土地供应量稀缺。
2012年全年，北京市中心城区成交的住宅用地中，东城区1块，即香河园3号地；朝阳区2块；海淀区1块，即万柳地王；丰台1块；石景山没有；西城区没有。其中只有东城、海淀、丰台的3块地位于四环内。
中心城区棚户区改造工程，可以为北京中心城区稀缺的土地供应提供新的供给。
据北京市统计，四环内的棚户区片区就高达527个。经济观察报了解到，国贸往南5公里的十里河区域、东城区琉璃厂南里、方庄桥东分钟寺等区域，都存在平房棚户区。
以十里河区域的一处平房聚集区为例，这里属于十八里店乡十里河村，紧邻三环路，附近有十里河地铁站，距离国贸5公里、搭乘地铁10号线只需4站。记者在现场看到，这里由密密麻麻的平房组成，公共卫生间，因为房屋密集，只能沿着两排房屋中间一条狭窄的小巷进入，这里居住着不少附近的上班族，单间租金约在700元/月。
与该区域仅相隔一条马路，是一个房地产项目山水文园，目前五期在售，均价约4.6万元/平方米。
据了解，此次大规模的中心城区棚户区改造，将由北京市重大项目建设指挥部办公室牵头。在实际执行中，旧房拆迁将统一补偿标准，并采用两次征求居民意见的方式，每个改造片区居民同意率达到90%以上，改造工作才能启动，签订补偿协议的居民达到90%以上，协议才能正式生效。
有数据显示，目前北京中心城区的平房区，户均住房面积20平方米。此次5年改造计划，将涉及到23万户，如果按全部进行旧房拆迁改造估算，拆迁、整理的土地面积将达到460万平方米。
土地硬道理
对于资金来源，陈刚在上半年经济形势分析会上透露，一方面是地方政府的资金投入，另一方面要充分利用银行的棚户区贷款、城镇化贷款等产品，继续发行保障房私募债，允许社会资本参与，积极推动保险资金、证券市场发债资金投入棚户区改造项目。
实际上，从上述方式来看，除了政府的资金投入，其他资金来源都属于融资，最后需要偿还。最终用什么来偿还，一位政府投融资顾问人士表示：“最终的资金来源，还是在于新整理出的土地所产生的价值，即由土地出钱。政府的财政投入，能够顾及到教育、医疗、卫生等公共服务方面，就已经很不容易了。即使有的拆迁，土地整理出来以后做公共绿地，但成本一定也是从其他的土地出让中来。”
此次北京大力投入中心城区的棚户区改造，如此巨额的投资成本，最终依然是要靠土地出让金来偿还，这些土地拆迁以后，无论用途如何划分，如医院、学校、绿地等等，最终大部分土地依然会以住宅、商业等经营性用地供应到市场。如果棚户区改造工作顺利进行，未来四环内出现较多的经营性土地供应是可以预期的。
以北京目前的资金来源看，国土部门的土地储备贷款，是很重要的一块，此外，就是依靠市场化企业的资金，例如由参与保障性住房建设的企业，承担拆迁人群的安置任务。
“现在棚户区改造只是一个计划，未来是否能顺利实施，最关键的问题就是资金问题。”北京市城市规划设计研究院主任工程师李伟说。至于接下来四环内整理出来的土地性质分类的可能性，他表示，现在有的是城市的总体规划，例如一块土地规划为第三产业用地，但至于地块的具体用途，则会具体根据地块的条件、地区的需求而定。
现在拆迁成本越来越高，尤其是在北京中心城区，拆迁人和被拆迁人在拆迁补偿问题上的矛盾，尤为突出。
对此，北京荣邦瑞明投资管理公司合伙人李伟认为，推行城镇化，要想清楚一个问题，是市场说了算，还是市长说了算。城市改造能够进展到什么程度，应该由市场来决定，拆迁人和被拆迁人根据市场机制来做决定，并且据此评估项目的可行性。
通过行政管控来推进城镇化，往往导致两种结果，一是导致强制拆迁等被拆迁人利益受损的结果，二是因为行政计划使得项目不得不进行，而导致拆迁成本远高于市场水平。
