郭海飞
在度过了7年蜜月期后，建业地产股份有限公司（00832.HK，以下简称“建业地产”）与开封市大宏房地产开发有限公司（以下简称“开封大宏”）分手。
6月28日，建业地产发布公告称，其间接全资附属公司建业中国已与开封大宏签署股权重组协议，重组后为建业地产带来1.71亿元收入。
分手的理由是，双方在企业发展战略方向上产生意见分歧，建业地产称：“随着中国政府近年相继推出的都市化计划，本集团开始进军河南不同的县级城市，然而，就本集团管理层所知，开封大宏并无相同看法。因此，本集团与开封大宏决定终止策略合作关系。”
自2012年起，建业地产已在河南省8个县级城市建立业务，并进入神垕和陈化店两个乡镇，此外，建业地产正在积极物色河南省内其他县级市场的物业项目。但开封大宏在与建业地产合作7年后的今天，也未进入开封市的任何县城，“我们只在开封市里发展，不去县里。”开封大宏一位张姓负责人向经济观察报表示，“县里利润低，成本却并不低。”
在三四线城市市场饱和、众多房企领军者纷纷撤退之际，扎根河南的建业地产，却在大举进军三四线城市，在“下乡”的过程中，建业地产也在不断牺牲着利润和发展速度。
其财报显示，自2008年上市起，其利润率逐年下降，净利润率从2008年的20.2%下滑到2012年的13.7%。上市四年后的2012年，建业地产的营业额也仅从2008年的32亿元，增长到63亿元，仅增长约一倍。
“希望在2015年底的时候，建业地产能够达到涉足河南大部分城镇市场和17个地级市场，以及大约40个县级市场。”建业地产董事长胡葆森曾高调宣布。但在大举进军县城的同时，建业地产却在大本营郑州失守，其在郑州的销售排名从2010年的第4名，滑落到2011年的第7名，直到2012年跌出前十强。
“七年之痒”分手
建业地产与开封大宏的联姻，始于2006年。伴随着“郑汴一体化”的产业实施，建业地产谋划进入七朝古都开封，而在开封深耕多年、拥有雄厚地位和资源的开封大宏，便成为了建业地产进入开封的理想合作对象。
公开信息显示，开封大宏是一家以房地产开发为主业，涉及建筑施工、物业管理、园林绿化、投资管理等房地产相关行业，并立足于开封本土发展的集团公司，起源于1993年创办的开封大宏房地产开发有限公司，是开封市最大的房地产公司。
2006年10月，建业中国与开封大宏联合成立建业大宏，分别占股60%、40%，联手开发了“城市花园”、“郑开森林半岛”、“水系二期周边工程”、“西北湖度假村”。其中“郑开森林半岛”是郑汴一体化标志项目，开封第一个百万平方米城市综合体。
位于开封市汴西新区郑开大道的郑开森林半岛，占地1000余亩，其中住宅80万平方米，城市综合体30万平方米，共分10期开发。“目前正在开盘的是三期，均价5600元/平方米。”售楼小姐介绍，已经售完的别墅项目售价高达18000元/平方米。
郑开森林半岛项目也是此次建业地产与开封大宏分家所涉及的主要资产。6月17日，建业地产发布公告称，其间接全资附属公司建业中国与开封大宏签署股权重组协议，建业中国以2.88亿元的价格向开封大宏出售建业大宏60%股权，并向开封大宏、建业大宏分别收购开封建业、酒店公司20%、100%股权，代价为人民币3000万元、8100万元；开封建业及酒店公司分别偿还结欠建业大宏的贷款共1.44亿元。
“重组后，住宅归我们，商业和酒店部分归建业，合作很愉快，也是友好分手。”上述张姓负责人称。此次交易已于6月30日完成，为建业地产带来约1.71亿元的收益，并产生净现金流约0.32亿元。这一连串的交易，并未产生任何实质的销售业绩，仅仅是权益资产的内部交换与自流动，因此有观察者斥之为“自买自卖”，修饰中期业绩。
过去近7年，建业地产通过大宏得以迅速布局开封市场，此次却因进军县城的战略分歧而分手，“这只是一个针对资本市场的公开公告。”建业地产内部人士向经济观察报记者透露。对分手的真实原因，其三缄其口。“一开始建业找大宏，也是因为在开封人生地不熟，借助大宏的政府关系来打开市场。经过7年的发展，再加上建业的品牌、规模优势，政府关系说不定比大宏搞得还好，也更受政府欢迎，翅膀硬了，就踢开了。”河南当地一位房产业内人士，如此解释双方分家的原因。
但建业地产人士一再表示，双方是友好分手，而开封大宏副总经理马春光却以“太敏感”为由，婉拒采访要求。
上述张姓副总解释，也有战略分歧的原因，“建业想去县里，但我们只在市里发展，县城利润肯定没有市里高，成本却并不一定低。”
发力县城的背后
去年开始，建业地产加快进军县城的步伐。2012年1月10日，建业地产旗下子公司在淮阳县斥资约1亿元拿下总占地9万平方米的两幅地块，十天后，其持股55%的附属公司又耗资1.5亿元在汤阴县拿下总占地12.7万平方米的两幅地块。
建业地产2012年年报显示，截至2012年底，建业地产共耗资超过11亿元，在淮阳、汤阴、遂平、长垣、修武、宝丰、柘城、临颍8个县城拿下18幅地块，总占地面积超过100万平方米，以及在鄢陵县陈化店镇斥资1.7亿元拿下一幅占地超过25万平方米的地块。老胡固执的“中原情结”在势利、拜金的房地产商群体里，成为绝无仅有的一道风景。
目前，建业地产已进入河南的18个地级城市和9个县级城市，土地储备1600万平方米左右，去年新增土地储备近419万平方米，楼面地价约675元/平方米。但是在建业地产的土地储备中，郑州仅占21.3%，其余均位于其他市县。
在建业地产进军三四线城市和县城的背后，是三四线市场的饱和以及房企领军者从三四线城市的大撤退。
易居克尔瑞信息集团研究中心统计数据显示，2011年三四线城市商品住宅销量同比增30%，远高过一二线的-19%，而2012年，三四线城市商品住宅销量同比增速仅15%，落后于一二线城市的32%，涨幅较2011年大幅收窄。
2012年，侧重于一二线城市发展的保利地产和中海地产销售额增长幅度超过30%，但侧重在三四线城市开发的恒大地产和碧桂园同比增长不到7%。“深耕河南”、布局三四线城市的建业地产，2012年收入同比下滑4%至63.46亿元。在业绩下滑之际，建业地产也在失守它深耕20年的大本营郑州。
2012年，建业地产在郑州仅有建业联盟、二号城邦等5个在建项目，总建筑面积约50万平方米，仅实现不到38亿元的销售额，跌出郑州销售前十强，与冠军正商地产50亿元的销售额相差12亿元。
从2010年开始，建业地产便在郑州显示出颓势，其在郑州的销售排名从2010年的第4名，滑落到2011年的第7名，销售额仅从20亿元增长到21亿元。
在3月27日举行的2012年度业绩发布会上，建业地产CEO陈建业公开表示，在郑州，建业地产的市场占有率仅约为4.6%，“我们也在郑州不断补充土地储备，主动积极参与政府招拍挂，争取夺回郑州的市场第一。”
“建业在郑州拿地没有什么优势。”专注于河南房地产市场研究的王牌城市研究院院长上官同君对经济观察报说，建业地产进军县城，既是主动策略，也有被动原因。
建业地产在郑州拿地也多通过合作公司或收购的方式获得。今年2月，建业地产持股51%的河南建业泰宏置业有限公司以7亿元的价格拿下郑州二七区6宗土地，5月15日其又斥资3.54亿元收购河南龙宇60%股权，获得一幅位于郑州市金水区3.4万平方米的商业地块。
牺牲发展速度和利润
建业地产深耕河南、布局县城的战略安排，源于董事长胡葆森对房地产行业发展趋势的判断。早在2000年底，他便认为，“未来，一线城市的开发商将向二三线城市转移，而二三线城市向三四线城市转移”，因此建业地产便提前布局、主动调整，将“深耕河南”作为其发展战略。
2003年，胡葆森在《居住是历史的一面镜子》一文中写道，“‘省域化发展战略’作为建业地产今后十年的发展方向，计划用2-3年时间在河南省20个城市，开发出面积达300万平方米的多个示范小区，在5-8年内覆盖50个左右的中心县市，如新密、巩义等，在2010年前完成从中等城市到中心县市的三级市场架构。”
如今，虽然建业地产没有达到胡葆森十年前的战略规划目标，但是其始终在沿着这个方向迈进。即使在2006年10月，嘉德置地入股建业地产，2008年香港上市手握巨资之后，建业地产也始终没有跨出河南省外，坚持从郑州向其他17个地市以及县城、乡镇逐步渗透。“在李克强提出构建‘中原城市群’的时候，我坚定了扎根河南，在河南发展的道路，再用10年，进入河南的100个县城，在这个过程中，至少要进入100个乡镇。”胡葆森在今年全国“两会”期间的河南代表团会议中表示。
但是在深耕河南之际，建业地产也在牺牲着发展速度。财报显示，2008年，建业地产实现32亿元的营业额，上市四年后的2012年仅实现63亿元，仅增长1倍，其营业额与2011年相比甚至出现4.4%的下滑。
对于业绩下滑的原因，建业地产解释为：“主要由于平均售价由2011年约每平方米6323元下降至2012年约每平方米人民币5667元，平均售价的减少主要由于产品组合变化所致。”
在售价下降、业绩下滑之际，建业地产的成本却在不断增长。2012年建业地产的销售成本，由2011年约40.64亿元增加0.9%至2012年约41亿元，销售及市场推广开支更是由2011年的约1.62亿元增加36.5%至2012年约2.22亿元，行政开支也由2011年约2.78亿元增加43.2%至2012年约3.98亿元。
在收入减少、成本增加的影响下，其利润的下降便是必然。其财报显示，自2008年上市起，建业地产利润率逐年下降，净利润率从2008年的20.2%下滑到2012年的13.7%。“在省域化发展战略的导向下，我们不追求高额利润和快速发展。”上述建业地产人士向经济观察报表示。“生存重于发展。”这是胡葆森记在随身携带的小本子上的经营心得。
无论如何，年近六旬的胡葆森的保守，在房产界是出了名的，但为了弥补利润下滑的不足，他也不再坚守住宅，开始启动多元化战略，目前建业地产已涉足包括酒店、商场在内的商业地产和文化旅游地产。
去年，建业地产启动了“建业十八城”计划，宣布将在10年内累计投资1000亿元，在河南18个地级市建造居住、商业、商务三位一体的总建筑面积2000万平方米的18个城市综合体。胡葆森此前表示，建业地产的商业地产占比在未来要达到15%-20%。“2014年，建业要完成200亿元的销售额。”胡葆森高调宣布。但建业地产今年前五月仅实现47亿元的销售额，完成全年126亿元销售目标的37.4%，去年也仅实现103亿元的销售额，销售面积160万平方米。“如果不做大做强，以后建业也有可能被外来的大企业消灭。”上官同君说。“未来十年，是房地产业的黄金十年，它的好日子会留给那些规模较大的企业，你要有一定的规模，才能享受未来黄金十年的成果。”摩根大通中国投资银行业务主席、亚太区董事总经理龚方雄在6月26日经济观察报举行的蓝筹地产论坛上称：“一定会强者越强，弱者越弱。”
而建业地产能否在2014年实现200亿元的销售额，又是否能始终坚守河南的霸主地位、成为胡葆森所梦想的“百年老店”，则有待于时间的检验。
