记者坐上从济南出发的龙口看房车，车上销售人员占一半投资潮退，老年人买房意愿最强，一趟车成交一套房当天拍板不如多转转看看二手房，可淘便宜一线海景房
济南人海边收房开旅馆，度假租赁式房产不断升温
龙口一处在建的度假式公寓吸引购房者来考察 本版照片均由记者田珊 摄
一线海景房看上去都空着，但大多数都有主。□本报记者 田珊
每年夏天是烟台、威海等沿海地区海景房的销售旺季。6月份以来，摊点销售、宣传单页、手机短信……海景房在济南展开新一轮营销攻势。“十几万元在海边安个家”的宣传语，让济南不少普通工薪家庭有些动心。
记者日前以购房者名义跟随看房车探访烟台海景房发现，与前几年相比，海景房销售业绩下滑，但也有不少老年人购买用于养老。有购房者直言，不指望房子涨价，只想夏天去住住。
济南现象
海景房促销力度不减
近日，走进济南的玉函银座广场、嘉华购物广场等大型商场，经常有人往手中塞“海景房”宣传单页。在这些商场的服装、餐饮柜台间隙，也常常能发现一张桌子、两三个销售员组成的售楼点。
在文化西路历下大润发西邻，一家名为“托斯卡纳”的海景房售楼处装修一新，刚刚开业。销售人员告诉记者，这里专门销售烟台龙口海边的托斯卡纳、怡天海景城等楼盘。“我们每周三、周六、周日都有看房车去龙口看房，您和家人最好能亲自过去看看感受一下。前几天端午节搞活动，跟团过去看房都是免费的，现在免费活动结束了，但是费用也不多，当天来回每人50元，第二天回的话交150元就可以。”这位销售人员热情地向记者介绍。
记者探访多个海景房销售点发现，上门咨询海景房的客户寥寥无几，记者前去时，多数店面和摊位的工作人员坐在椅子上闲聊。不过，销售员口中的海景房销售情况却是另一番景象。“最近去烟台看房的济南顾客非常多，我们每周发三次车，每次两辆50座的大巴车都能坐满。很多人到那一看环境，当场就买了。现在的房源也很紧俏，如果不抓紧定，很难挑到好户型。”文化西路上这家店的销售员表示。
售楼人员还告诉记者，因为是销售旺季，其所属的房地产公司最近在济南市人流量密集的公共场所设置了20多个销售点，用来推销龙口海景房。
探访龙口
看房大巴上一半是销售员
海景房是否真像销售员口中说的这般火爆？现在出手买海景房划不划算？海边的配套设施是否完善？为一探究竟，记者以顾客名义参加了这家房产公司的周末看房团。周六早上5点半，从济南乘大巴赶赴龙口。
在大巴车上，记者环顾四周，发现50座的车总共坐了30多人。在闲聊中记者得知，这车上有七八个人是已经买房的业主，这次跟随看房车过去看看自己的房子，不是去考察买房的准客户。而剩余的20多人中，每组客户都有相应的销售人员一对一服务，普通销售人员大约有6位，另外还有客户经理等，这样算来，售楼人员占到了近一半。真正去看房的客户除记者两人外，仅有8人左右。
之前与记者联系的销售员小谷一上车就紧挨着记者坐了下来。“一共不到10人看房，你们派这么多业务员跟着？”记者表示不解。小谷回答：“因为我们对客户情况比较了解，这样能服务得更充分，您有什么问题可以随时提出来。”在之后的看房途中，小谷果然很热情，几乎是寸步不离地跟在记者身边。
记者报名参加的是两天团，原定周六早晨从济南出发，周日下午回济。但是，到达龙口后，小谷才告诉记者，由于来的人较少，这次只有一辆大巴车，车上除记者外其他人都是当日往返，因此大巴车当天会回济南，晚上24点到济。记者如果想第二天回去，只能跟随第二天的当日往返团，也就是次日24点能到济南。若非要白天回去，就得去市区长途汽车站乘公共汽车。记者提出异议，但也没有得到更好的解决方案。
楼盘紧密相连，在建项目也不少
经过7小时的颠簸，看房大巴终于在下午1点左右抵达龙口。吃过饭，车子向东海旅游度假区行驶。东海旅游度假区是龙口海岸线上楼盘最集中的地方，园区内共分布着大大小小56个楼盘。
海景房有一、二、三线之分，一线是指距离海岸线1公里以内的房子。二、三线则是距离海1-3公里的房子，需要步行15分钟以上才能看到大海。不同位置的海景房价格也有不小差别，在龙口，目前一线海景房基本都是现房，价格为每平方米的5000元，若是推窗能看到海的售价还要高一些；二线海景房则每平方米4000元左右。
销售人员介绍，多数一线楼盘从2007年就开发了，现在几乎没有剩余房源，偶尔有几套也是120平方米左右的大户型。而从现在的成交情况来看，30-50平方米的小户型更受欢迎，二、三线房中这类户型较多。
不过，记者注意到，这些正在建设中的二、三线海景房配套设施还很不完善，距离海岸线2公里左右的楼盘多数还在建设，塔吊林立，小区外的主要道路也没有安装路灯。“这边的房子配套还不行，到了晚上，路上一片漆黑，人又少，谁还跑出来看海。”附近一家装修店的老板告诉记者。
装了暖气不供暖，有人买完后悔了
在龙口买房的外地人除济南人较多外，东北人也不少。记者看房时遇到的张丽(化名)就是其中一位。
“和三亚、海口等地方相比，烟台的海景房价格低，距离近，口味也和我们那差不多。再加上东北人很多都有叶落归根的山东情结，所以我们那里来山东买海景房的人特别多。”张丽告诉记者，2010年她在度假区内一处叫“欧洲苑”的小区买了房子，这次过来装修。不过，三年来，烦恼却不少：“交房三年了，到现在整个小区也就住了五六户人家，当时承诺有暖气，其实没有，现在我真的很后悔买这里的房子。”
与记者同车去龙口的秦先生(化名)也为没暖气的事情苦恼着。他在东海度假区的房子是2009年买的，50多平方米，买时共花了18万元。由于长期不住，他以每月600元的价格将房子租给了一位在龙口工作的小伙。可是，因为没有暖气，去年冬天房子里特别冷，自来水管被冻裂了，租房的小伙不愿意继续住下去，没跟秦先生打招呼就离开了，还欠了秦先生几个月房租。秦先生这次去龙口，就是去要账的。
记者看房时注意到，销售人员在推介房源时，都会强调，这里已经预埋了暖气管线，给人一种房间一定会供暖的感觉。而实际上，根据规定，单栋楼入住率要达到70%以上，热力公司才会集中供暖。因此，多数海景房的暖气设备成了摆设。
销售人员介绍，冬季入住率达到70%才会供暖，因为入住率低，东海旅游度假区的56个小区中，仅有早期开发的海滨花园开通了集中供暖。为解决这一问题，后期开发的楼盘都采用了“双供暖”处理办法。即同时安装暖气和天然气管线，如果暖气无法开通，业主可以安装天然气壁挂炉取暖，这也是目前在此过冬业主的普遍取暖方式。
业内吐槽
俩月没卖出一套房
看房途中，记者与几位销售人员攀谈了解到，今年的房子销量并不尽如人意。销售人员陈光(化名)告诉记者，今年他总共卖出去4套房，最近两个月还没有开张。“我身边的同事销售业绩也都和我差不多，资深销售经理业绩好一些，但也有同事一套都没卖出去。”陈光说。
陈光大学毕业做这行不久，但是他经常听公司的资深销售人员谈起以前的辉煌：“业绩最好的时候应该是在2007年左右，2010年时也还可以，那时候，很多业务员半年的奖金就能买套房子。”说起这些时，陈光语气里满是羡慕。“现在不好卖了，主要是2011年开始的限购令对楼市打击很大。今年又出了个‘国五条’，更是雪上加霜。虽然海景房不限购，但是对客户的购房心理也是个打击。很少有人愿意投资了。拉一车人过去，有一两个客户买房，就是不错的收成了”。
最新动态
逃离雾霾，老年人成购房主力
当天下午在托斯卡纳售楼处，经过一番激烈的讨价还价后，和记者同车去的一对济南老夫妇买下一套55平方米住宅。“我们买房是自己住的，孩子大了，不用我们操心，这边空气环境好，所以想搬来住。我们不指望这房子能涨价，就自己住就好”。
记者注意到，同车的8位准客户中，有三对夫妇看上去年龄在60岁以上，另外还有两位中年人。因为记者比较年轻，而车上的售楼人员来自不同的售楼点，彼此不熟悉。路上多次有销售人员问记者：“您是买房的还是我们公司的销售员？”一位销售人员直言：“很少见你这么年轻的客户，来看房的一般都是大爷大妈。”
一位销售员向记者介绍，五六年前买海景房，当时炒房客特别多，可现在房价调控，已经很少有人投资了，大多是老年人买了自己住，或者是年轻人买了给父母养老住。“现在没人寄希望于海景房涨价，它已经从投资品变回了住宅本身”。
“去年冬天的雾霾天气，也带动了老年人买房。”这位销售人员说，从去年冬天开始，很多济南、北京、天津等城市的老年人来买海景房，是为了逃离雾霾天，尤其是患有慢性呼吸道疾病的人，在雾霾环境下会很难受，而海边的空气要纯净不少。
□本报记者 田珊
真想买海景房，跟着房产公司的看房车去考察不一定是最好的方式。记者多渠道调查，结果显示，自己去当地淘得的二手房，性价比要比跟看房车买下的新房更划算。而在投资退潮的情况下，一些楼盘推出的投资新模式，也不失为一种选择。
看房经验
跟看房车只能看几个楼盘
记者的亲身体验表明，跟看房车去看房，要想多了解点楼盘真实情况，那绝对是和房产公司销售员斗智斗勇的过程。
一路上，每行一步，业务员小谷都会不急不慢地陪在记者身边。记者想跟其他购房者搭话，需要避开销售人员，小心翼翼地进行。
车到度假区园区内，销售员直接将一行人领进他们主要推介的楼盘——— 托斯卡纳售楼处内，参观完样板房参观成品房。绕来绕去，一直在这一个楼盘内转悠。记者提出去其他楼盘看看，销售人员却反问：“你想去看哪个盘？”
“我对这里不熟悉，但是老远来一趟，你们应该多带我去转几个盘吧？”记者坚持。
在记者的要求下，销售人员将记者带到了另一处名为“怡天海景城”的小区，参观样板间后，又马上乘车返回，然后就没有去看其他盘的意思。
事后，一位龙口本地代理海景房中介姜女士告诉记者，跟看房车来龙口看房，最多也就看三四个盘，因为销售员会把你“钉”在提成最高的楼盘上不断推销。
姜女士说，在济南，有很多家房产公司代理龙口海景房。每个代理公司都有长期合作的几个楼盘。海景房开发商为激励销售代理公司多带客户，会给代理商高提成，因此，销售员只会带你到提成高的楼盘。“羊毛出在羊身上，否则怎么可能有免费看房的好事。”姜女士说。
业内揭秘
销售公司都称自己是开发商
一位熟悉海景房销售的知情人士介绍，很多在外销售海景房的公司，都会称自己是开发商，其实他领你去的楼盘都是他们代理销售或包盘销售的。开发商和代理商之间也会事先通气，保证把戏演得滴水不漏。
一般来说，开发商放给代理商的点位能达到15%-30%个点(总房款的百分比)，中间还可能有溢价——— 比如说你每平方米6300元买的房子，开发商实际按每平方米6000元和代理商结算，剩下的300元全给了代理商。“不要相信他们没有提成或者提成低，普通的业务员提成能拿到总房款的千分之五到百分之二。如果你要买房子，不要相信不能讲价这一说，无论他们说的多逼真多干脆。你直接找带你看房子的讲价，不讲下四五百元就不要买了，就是你讲下来四五百元他们还赚很多。如果你够厉害，有的盘能讲下 1000元。”姜女士说。
姜女士同样向记者表示，一般情况下代理公司每销售一套房子，提成大概是房价的百分之十，卖出一套25万元的房子，代理商能赚2.5万元。也就是说，如果每出一次车能卖出一套房，中介代理公司就能赚1万多元，带这一车人看房就稳赚不赔。
本地人说
有价无市，本地二手房东急出手
相比跟着看房车匆匆忙忙订房，多与本地人沟通一下是有必要的。
记者通过朋友介绍，与龙口本地一位海景房房东陈先生取得联系。陈先生的房子是2008年交房的，位置在东海旅游度假区中部核心片区，是一线海景房，配套较完善，要价只有3500元/平方米，比记者之前看到的明后年交房、配套设施十分不健全的二、三线海景房都便宜。
原来，陈先生在龙口一家机关单位工作，2008年单位统一团购房子时，价格只有1000多元/平方米，因此陈先生觉得每平方米加价2000元卖出，已经算赚了。
“说实话，园区里像我们这样的二手房还有很多，只要找当地中介问问，能找到不少。但是很多外地人不知道，跟着看房团匆忙订房，我觉得有点花冤枉钱。”陈先生说。“卖楼的人都说海景房一直在涨，什么从2008年的每平方米2000多，涨到现在的每平方米5000多、6000多，那都是吹出来的，你可以标这个价，但是有人买吗？其实就是有价无市。我们这些当地人，也不想好高骛远，只要比买时高一些就卖了”。
在园区内做装修生意的张先生告诉记者，如果确实想买新房，一定要自己到龙口来，直接和售楼处的人谈价钱，会比通过济南销售公司买便宜不少。
卖家新招
常年闲置的海景房造成资源浪费
济南人海边收房开旅馆
空置房的利用，是海景房购房者与开发商都比较头疼的一个问题。房子、家具、水电一应俱全的房子摆在那儿，却常年闲置，是一笔巨大的资源浪费。记者采访中发现，有楼盘与旅游网站合作推出“度假公寓”的投资模式，或许能扭转这一局面。
看着是空城，其实都有主
如果你站在烟台海滩上，回头望望屹立在海边的一排排多层或小高层住宅，不难发现，很少有窗口挂窗帘，透过玻璃窗可以看到里面空荡荡的，不像有人久居的样子。乍看上去，这里是一座典型的“海边空城”。
不过，当地人告诉记者，这些房子虽然没人住，但是却早已有人购买。“毕竟是度假用的房子，很多业主一年也就过来住个十天半月，当然不可能天天有人住着”。
可是，房子没人住，房东也很着急。“房子是儿子前年给我们老两口买的，我们腿脚不方便，基本一年来一次，其余的时间就闲着。当然也想租出去，但我们在这儿没有熟人，找租客挺麻烦，而且租不上价。所以现在索性扔着不管了。”在龙口海边买房的济南人薛女士告诉记者。
济南人海边收房开旅馆
也有聪明人利用海边的空置房做生意赚了钱。
和记者交谈的不少售楼人员都不约而同提到济钢一位老职工，他瞅准商机，在龙口最早开发的楼盘里低价收购了10多套房源，经过简单装修之后，他把每套房子分隔、改造成若干独立小间，做成家庭宾馆，租给来海边度假的游客，生意非常红火。
“这应该算是度假式公寓的雏形了。”业内人士分析。而现在，这种度假式公寓已经有了更加专业化的运作模式。
度假租赁式房产不断升温
“我们现在与途家网合作，推出了两栋度假公寓楼，如果您买海景房以投资为主、不打算长住，可以选择这种投资方式。”托斯卡纳售楼人员告诉记者，这种度假公寓的模式是：业户交钱买房后，房子由开发商负责统一装修。然后租给途家网，途家网再利用其全国性平台，将房子租给来此度假的游客。这种度假公寓售价每平方米5100元，业主需要另加2500元装修费，即每平方米共7600元。交房后，第一年购房者会得到原房价(不含装修费)6%的返利，第二年得到7%返利，第三年以后，房租由业主和开发商五五分成。合同期限是10年，10年中，购房者每年可以在度假公寓免费住20天。当然，并不一定住在自己的房子里。10年后，这套房子的使用权完全归购房者。
“这种模式的海景房多为30-50平方米小户型。既能满足业主的度假需要，还能作为投资，让房产资源不浪费。”销售人员介绍。
在向记者推介这种模式的过程中，记者多次向多位销售人员提出，要看开发商与网站之间的合同，但销售人员以各种理由拒绝，称仅有一个简单的宣传广告。“你就放心吧，我们既然承诺了，就不会不兑现的”；“等你签购房合同的时候，我会拿给你看的”。
据了解，目前在美国和欧洲市场，度假租赁取代标准的酒店已成为趋势。近几年，美国总购买房产数量在下降，但购买度假房产的比例逐年上升，有超过20%的业主是因为要出租增值才会购买房产。其中，有70%的业主将房产投资于度假租赁。这种模式在海口、三亚等一些楼盘也已经较为成熟。在烟台开发区等地还有一种将自有海景房装修成家庭性质，以月为单位出租给前来旅游度假以及疗养的人，获得利益。
业内人士分析，投资这类型的海景房，最好是以一个群为单位，形成集合效应，这样房产的升值更能得到保证。另外，配套设施、是否是旅游黄金地段、周边同类型房产饱和度等，也是要考量的因素。
回收空置房做养老公寓
除了做酒店式度假公寓外，老年公寓也是海景房返租后的重要功能。
像所有季节性较强的旅游度假区一样，乳山银滩大量海景房也存在“半年闲”现象。可容纳60万人居住的银滩，到了冬天人口较少。有一些业主购房主要用于退休之后养老居住，有的工作繁忙，一年就来住十天半个月。房产财富变成了“包袱”。
而近期那里的海景房也推出了住宅返租方案，即业主可自住一两个月，其余时间交由开发商统一对外经营，收入扣除服务成本后，利润双方按比例分成。开发商经营的方向，则主要是养老产业。房产开发商与国内外知名的养生养老企业、协会合作，统一配套健康养生养老设施，对房产进行再度开发利用。这些措施都有利于降低闲置率，减少浪费。 （记者田珊）
