周亚霖
经过20年时光，远洋地产从一家小型的地产企业发展成为颇具影响力的实业、金融并进的全国综合性房地产集团。如今的远洋地产借助资本市场的力量，迈进了19个城市，全国布局已经基本砥定。逐步形成了以刚需产品及中高端住宅为核心的物业开发、包括写字楼、城市综合体、零售物业在内的复合型商业地产以及房地产相关专业公司为主的业务格局，并在房地产金融、养老地产等方面挖掘更多的利润潜能。
记者针对远洋地产现阶段的发展战略，对远洋地产总裁李明进行了专访。
经济观察报：针对目前的调控形势，特别是在一线城市以行政手段调控价格的情况下，如何确定开发销售节奏和定价策略？是否和2012年一样，以加快周转为主？
李明：远洋在2012年楼市严控的背景下获得了311亿元人民币的业绩。今年，政策的主基调仍是稳定楼市，针对目前的调控形势，公司将继续加大“刚需”产品的供应，灵活定价，加快销售速度，争取实现按年双位数的协议销售额增长率。
2013年全年的可售资源中有超过85%的产品为144平方米以下的中小型“刚需”产品。今年销售目标为350亿元。
经济观察报：针对城镇化建设，企业有何安排？
李明：城镇化对房地产企业、房地产行业，可能也像对中国经济一样，会带来一个新的机遇，但这需要三四年以后看结果。城镇化逃不过两个规律：一是要按照城市的发展轨迹走。让大城市变得更大、中等城市进一步发展，小城市变成中等城市；二是经济规律必须起作用，要解决效率问题，有盈利驱动。从城镇化的趋势看，人口主要流往大中型城市，因此未来一、二线城市的改善型住宅需求和商业地产需求较大；另外，客户对产品及服务要求也不断提高。远洋地产将把握此机遇，凭借可靠的质量和优秀的品牌，继续稳健地巩固在北京及环渤海地区的优势，同时不断扩大已进入新兴市场的份额。
经济观察报：商业地产领域的投资计划如何？商业地产项目有哪些新进展？
李明：对于商业地产，集团的策略是加大开发规模，加快商业地产开发速度，提高商业项目在整体业务中的比重。集团分布在全国19个城市的2300万平方米的土地储备中，供商业项目发展的计划建筑面积约376万平方米，占总土地储备的16%。而从2012年开始，远洋地产每年将有25万平方米以上的商业物业投入运营。
远洋商业地产现阶段主要与太古地产合作，且是太古地产在中国大陆的唯一战略合作伙伴。我们跟太古合作的第一个项目颐堤港去年年底已经开业，地点位于北京四环路旁边，有20万平方米的商场、一个五星级酒店和一个写字楼。目前，商场的签约出租率已超过85%，商户开业率超过75%，写字楼出租率已经达到 91%。第二个合作项目——远洋成都太古里，坐落于成都市锦江区商业零售核心地段，并与春熙路购物商圈接壤，是一座总楼面面积逾10万平方米的开放式、低密度的街区形态购物中心，项目计划于2014年起分阶段开业。2013年2月，远洋地产独立运营的商业地产项目——北京远洋未来广场也已开业、投入运营，目前已聚集不少人气。远洋地产在天津的首个完全自主开发及运营的大型城市综合体项目工程全面竣工，建筑面积15.67万平方米，项目由一个大型商业中心天津远洋未来广场、一栋独立创意写字楼远洋国际商务以及一栋44-74平方米户型的精装LOFT三部分组成，是远洋地产在天津开发、建设的第一个集商场、国际级写字楼、公寓等多业态的高端综合体项目。
经济观察报：在目前的融资环境下，融资策略怎么安排？远洋近阶段有无融资计划？
李明：公司现在在新的土地储备中一般会采取合作伙伴模式，如跟金融伙伴、基金、KKR等合作，也可以自己设立人民币房地产基金和一些房地产金融的合作伙伴去联手拿地。目前公司也没有配股方面的考虑。
商业项目的土地资金已经支付完毕，至于建设资金方面，其实在远洋每一年的现金流预算当中都包括商业物业的建设资金。换言之，公司现有的资金流可以满足现有商业物业的发展需要，如果需要加快建设速度，或出现新的购并商业的情况，公司才会考虑使用发债或其他融资手段。
经济观察报：能透露一下房地产基金发展的近况吗？2012年年报披露，房地产金融管理资产规模已达20亿，现在的情况如何？公司对房地产金融业务板块有什么规划？
李明：房地产金融是远洋地产积极拓展的三大核心业务之一。远洋地产旗下重要的金融投资平台基金公司的成立，主要从事股权投资，特别是地产项目股权融资和投资的管理，业务范围遍及北京及环渤海区域、东北区域、长三角及长江流域和泛珠三角区域。今后，远洋地产也将充分把握机遇，孵化并逐步发展“房地产金融”业务，借助开发能力、物业资产经营能力，逐步创建结构化、全价值链的地产金融模式，形成全新的业务体系和资产结构，助力企业高速发展和业绩持续增长，让房地产金融成为集团业务规模、资产规模最有效的助推器。
盛华地产基金成立于2011年9月5日，是一家专注于中国房地产项目投资的美元基金。基金及其管理公司的发起人为远洋地产与KKR&CO.L.P.。
天津远津绿洲股权投资基金管理有限公司于2011年2月注册成立，是以房地产行业相关项目投资为主，同时参与相关行业股权投资的专业化私募股权投资基金管理公司。
经济观察报：远洋地产第一个养老地产项目已经落地了，养老地产方面有哪些进展和计划？
李明：国内养老地产大多还停留在概念阶段，还没有固定的盈利模式，多是通过一次性卖房来获得现金流。但养老地产实质上还涉及到更多的内容：比如老年护理、服务、医疗，这些才是养老地产的核心，也是远洋发展的中心。但这些方面法规尚不完善。
2013年4月19日，远洋地产与美国最大的养老运营商Emeri-tus、投资商哥伦比亚太平洋签署战略合作框架协议，在北京共同开发及运营养老设施，并将涵盖远洋地产旗下诸多项目。与此同时，远洋地产第一个中美合资养老服务项目椿萱茂凯健将于今年中期投入试营业。在未来的两三年，公司的养老地产示范项目将接连开业，接受市场的检验；而养老地产作为新的战略业务板块已正式纳入公司开发日程，在未来10年，远洋养老地产板块的发展规模将呈几何倍数扩大，并成为公司的全新核心业务增长点。
经济观察报：今年或者说远洋发展到这个阶段工作的重点会是什么？
李明：今年是远洋地产成立的20周年，我们的工作重点是：一、保持利润率水平市场波动加剧的情况下，公司销售额、营业收入稳步增长的同时，保持稳定的利润率是2013年的核心工作。二、提升产品和服务质量，行业总体水平提升、竞争加剧，客户对产品和服务的要求不断提高，提高产品和服务质量是企业长期发展的关键。三、提升工程质量。随着公司在建工程规模、竣工交付面积的逐年增加，提升工程质量是提升品牌形象、保证结转收入的重要工作。
如今，中国仍然处在一个非凡的年代，未来的机遇将值得期待。房地产领域走过“满足基本居住”的阶段，客户对品质、功能、环境和舒适度的关注都在提高，对住宅、商业、养老等多种物业类型的需求也更加丰富。只有抓住这种市场需求的变化，通过多元化的综合性地产业务的发展方式，才能在行业转型中求得新的商业机会。同时，城镇化将会成为中国经济发展新的引擎，二三线城市还有很大的发展空间，远洋地产应该把握住稍纵即逝的机会，在这一波高潮中寻求区域深耕，发挥自己的优势，形成有力的市场地位。“多业务类型、多区域发展”的发展格局，也对远洋地产的能力提出了更高的要求，每个业务模块都需要在各自的领域里思考如何提升运营能力，集团也将在成本、计划、设计、财务等方面建立管控体系，并依托海鸥II的信息化手段进行梳理和流程实现，以此提升管控能力，寻求形成未来可持续发展格局。
