通常而言，尾盘都会具有价格更优惠、风险低、性价比高的特点。在掌握一定挑选技巧之后，这种“错位选房”不但能拓宽选择面、加快置业进程，有时还能淘到不一样的精彩。
文/本刊记者 徐卓航
倪先生这几年事业小成，再加上儿子也即将升上初中，因此考虑将股市中的一批资金撤出，以便改善一下家里的居住条件。此前由于居住在外环线附近，一家人每天饱受上下班颠簸劳累之苦，于是这次全家人一致决定在内环线以内置业，同时也可以方便照顾倪先生在市中心老房子居住的父母。
然而，倪先生考察了很长一段时间之后发现，由于如今上海内环内新开楼盘数量很少，因此要寻找房源较多而且各个条件都满足自己的新开盘，相对来说存在不小难度。他跟踪考察了好几个楼盘，好容易找到几个价格、房型、地段都比较中意的房源，却不是没有开盘，就是已经接近销售尾声了。因为不太愿意购买二手房而坚持选择比较新且比较大的新楼盘，倪先生一时间感觉有些头痛。
一个偶然的机会，倪先生得知在静安区的某楼盘还有一些房源出售，他对此楼盘有所了解，虽然各方面都还不错，但几年前就已开始入住，此时出售的应该是尾盘。倪先生最初有些不太情愿购买别人挑剩下的房子，但家里人劝他说，可以抱着试一试的心态去看看。
没想到一看之下，倪先生发现，此次推出的房源是开发商的保留房源，虽是尾盘，但并非品质低下。最终，倪先生选定了一套六楼面积为104平方米的两房，因为赠送阁楼，实际建筑面积达到118平方米，相当于三房。由于是尾盘，价格也比较合适。这样的高性价比恰好解决了倪先生价格、面积户型、地理位置等多方面的需要，这让他一下子觉得，尾盘里面也可以淘到好房源。
值得选择的尾盘
其实，随着一、二线城市中心城区新开盘数量的日益减少，像倪先生这样想要在市中心区域买到一套合适房源的购房者往往都会遇到同样的尴尬问题。归根结底，造成这种局面的“罪魁祸首”无非就是中心区域房源少、房价高导致的选择面狭窄。“僧多粥少”的情况下挑选房源，就容易产生这也不够合适，那也不甚满意的情况。然而，倪先生的购房经历恰恰给了我们一个启示，那就是买房也可以适当转换一下思路，购买尾盘并不一定就买不到品质好、适合自己的物业。反过来看，这样一种另辟蹊径的“错位”买房，在掌握一定挑选技巧之后，不但能拓宽选择面、加快置业进程，有时甚至还可以获得不一样的精彩。
一般而言，当楼盘的销售率达到70%左右时，所剩的单元就会被称作尾盘。但通常因为尾盘数量不多，又很可能是一些销售较为困难的单元，再加上后期缺乏开发商前期那样的广告宣传和销售热情，于是往往会积压下来，给人一种尾盘就是开发商卖不掉的房子、是“烂尾盘”的不良印象，从而让购房者产生了一定的排斥心理。
专家对此指出，从未来楼市的发展趋势来看，当房地产市场趋于供需平衡之后，势必将会有越来越多的尾盘出现，这其中肯定不乏品质不错的房源，关键就在于如何去寻找和挑选。业内人士也分析说，尾盘有许多不同的形成原因，虽然由于质量差、房型存在缺陷而产生的被“剩下”的尾盘肯定有不少，但其中也一定不乏性价比高、适合某些人群的好房源，值得购房者按需搜寻。选择的思路上，则可以从两方面入手考虑。
一是从尾盘的形成原因来考察。比如楼层不够理想(顶楼或底楼)就是尾盘中非常普遍的一个现象，但不同于一些楼房遮挡、噪音污染、采光通风的硬伤，有时候一些楼层方面的好坏对于不同的购房者而言是有较大差异的。有老人的家庭不愿意住高楼层不代表中青年也无法接受；反过来说底楼的积压房源可能又恰好适合上了年纪、行动不便的人。再换个角度来看，假设有临近的高品质楼盘A和低品质楼盘B，由于无论是整体高品质还是整体品质较差的楼盘都有可能会有尾盘积压，显而易见A楼盘的尾盘中就仍可能会有性价比超越B楼盘大部分房源的好选择存在。
相类似的，还有不少在销售初期因为开发商的户型设计、销售策略等方面的影响，而最终导致积压下来成为尾盘的房源，比如户型过大、价格一直不松动等等，却有可能恰好满足有不同针对需求的购房者。另外，也存在着不少由于抵押、放贷不足、违约等问题而被“错剩下”的少量房源，这就更成为尾盘当中值得去淘的“金元宝”了。由于部分开发商向银行借贷或者替别人担保，可能会将自己的物业作为抵押品抵押在银行，而别的房源都销售出去之后，这些抵押房源便自然变成了尾房；又或者，一套无论价格、朝向、位置、房型都很不错的房源，却因为购房者无法贷款而退回来的。由此可见，很好的房源也可能会变成尾盘。
二是可以从尾盘的独特优势下手选择。通常而言，尾盘都会具有价格更优惠、风险低、性价比高的特点。由于处于销售末期，开发商往往会选择与新楼盘同期推出、降价促销、搭配优惠套餐等方式来进行对尾盘的销售。对于资金不够雄厚、积蓄不多，又想尽快改善住房条件、选择较中心城区的年轻购房者而言，尾盘就不失为一种较好的选择。如此一来，在同样的条件下，选择尾盘在价格、付款方式上都可能有一定的还价空间。
另外，大多尾盘项目属于现房发售或准现房发售，它能直观反映楼盘的品质，让你实现快速入住，对于一些不是十分挑剔的购房者来说较为适合。由于基本上都是现房，房子本身的质量问题已经经过时间的检验，问题大多暴露出来，风险较小。而同一栋楼的成本中，地价、配套设施、公共部分、装修、设备标准对每个买房者来说是一样的，所不同的只是朝向、景观、楼层而已。所以，只要不是什么接受不了的大毛病，综合考虑之下，尾盘的性价比无疑较高。
掌握技巧帮助淘金
可以说，由于兼具新房的设计质量优势和可与二手房比拼的价格优势，尾盘的价值已被越来越多的投资者所看好。一般来说，尾盘所属的社区早已实现入住，因此各种生活配套也比较成熟，从尾盘中挑选出一套中意的房子，应该说是一个不错的选择。但客观来看，部分尾盘也的确存在诸如朝向、楼层、户型等不尽如人意的地方。那么，怎样才能快速有效地选购到一套性价比高的尾盘呢？掌握相应的技巧、避免尾盘常见的一些缺点和劣势是必不可少的。
首先是收集房源。目前“网上房地产”网站是最好的途径，从该网站上可以了解到全市所有在售楼盘的销售状况。因此，购房者只需先通过该网站搜寻到一些所剩房源已不多的楼盘，然后再致电咨询即可。同时也有其他的一些途径，如部分房产中介公司也会“包销”一些尾盘，购房者可以通过中介公司了解有关尾盘的信息。还有就是留意拍卖信息，有些开发商为了将尾盘及时处理掉，会委托拍卖公司公开拍卖，或者有些银行也会将抵债的物业委托给拍卖公司进行拍卖。
其次，要弄清尾盘根底，不盲目、不冲动是防控风险的基础。除了从开发商处或专业的代理经纪公司了解信息之外，同时可以跟小区的物业及之前购房的业主多作交流，作为买房的参考，并防止信息不对等造成的纠纷(如此房源已出售过)。法律人士也为此提醒，权属是否清晰是投资尾盘时最应关注的。目前部分开发商由于资金问题，很可能会将在售的物业进行抵押，但是却对购房者只字不提，因此购房者在选择尾房时一定要弄清房子的权属问题，以免因为抵押而无法及时取得产证。
找准自身需求和抓住根本问题是第三步。购房者在选择尾房时，首先要明白自己最需要的是什么，是面积位置为先，还是小区环境、物业为首要选择要素，抑或注重其他的如楼层、户型等。在具体挑选时，一定要进行实地考察，并且要弄清楚尾盘为何会成为尾盘的真实原因，避免真的选到“挑剩下”的那部分房源。而由于尾盘的产生会有很多原因，通常消费者自己观察很难发现全部问题，因此要采取观察和询问两者相结合的方法查验房屋实际状况，且最好能去该楼盘两到三次，切勿盲目仓促地作出决定。室内主要看面积、朝向、户型设计，以及主体结构、承重墙乃至户型缺陷等等；室外则具体看楼层、景观等要素，看所在楼层是否为该楼设备层以及窗外是否有遮挡物和室内阳光照射时间。
再有，由于楼盘处于尾盘销售时，小区配套、物业管理各方早已通过磨合能顺畅运作，因此要充分了解物业费的收费标准以及已入住居民对物业服务的满意度、物业人员与居民相处是否融洽、物业与开发商是否尚存遗留问题等，这些都会影响到今后入住的质量、品质和物业本身的价值。还可以注意多看看别人的房子，因为有部分尾盘确实是因为户型、朝向和设计上存在一定的缺点，如果可以进行一定的改造，则选购的尾房将会物超所值。
最后就是要做市场调查。购房者只有通过仔细了解市场行情，才能够针对开发商的报价进行讨价还价，才能准确把握尾盘与周围房源的区别、优势和劣势、价格区间，知己知彼才能切实有效地买到真正适合自己的物业。
