文前提要：此前一直不温不火的商办项目，近期销售状况突然得到改善。业内人士分析指出，住宅投资进一步受限，以及未来商办项目前景向好，是重新引发投资者关注的主要原因。
文/本刊记者 甄爱军
商办项目获关注
一直不受市场“待见”的商办项目，近期境况徒然出现转折。
对比近期住宅和商办市场成交数据来看，形成明显的反差，在商品住宅市场成交量减少的同时，商业地产表现出持续回暖。据德佑地产市场中心监测数据显示，4月上半月上海商品住宅成交面积37.8万平方米，环比上月同期下降43.2%，成交均价24880元/平方米，环比上涨12.9%。上海商办市场4月上半月成交面积20.1万平方米，环比上月同期上涨56.1%，成交均价19750元/平方米，环比上涨1.3%。
此类情形其实早在其他城市已有体现。天津中原地产的统计显示，2013年3月，商业市场供应畅旺，成交量大幅走高。全月商业成交343套，成交面积4.96万平方米，环比上涨86%。
这种情形与早些时候形成鲜明对比。如北京市从去年9月至今年1月共有32个商业地产项目入市，其中近八成项目销售率不足50%，甚至不少项目出现“零”成交。而同期住宅项目销售状况却非常理想，个别楼盘甚至出现“日光”现象。
从近期成交情况来看，商住两用类项目最受投资者关注。
世茂天马假日城以336套、近5万平方米的成交面积，成为近期商办项目中的销售冠军。该项目最大的卖点是投资、自住咸宜。其实，这只是商住类项目受关注的一个缩影。据德佑地产市场研究部提供监测数据显示，4月份前三周，上海商办项目排名前十位中，包括世茂天马假日城、中铁中环时代广场、悦合国际广场等项目，基本都属于商住两用类项目。此外，包括上海松江的万达广场和中冶祥腾菁英尚都等酒店式公寓也受到了投资者的关注。
此外，部分专业市场类商铺和周边配套趋于成熟的写字楼项目也受到了投资者的关注。“上海网上房地产”网站公布的数据显示，位于金山区的上海电器城也在4月份的前三周内售出了160多套；位于普陀区长风生态商务区的赢华国际广场，4月份前三周售出了58套，而在今年前第一季度，该项目总共仅成交23套。
虽然商业项目销售状况得到改善，不过记者发现其价格变化并不大。德佑地产市场研究中心公布的数据表明，赢华国际广场近期均价为33061元/平方米。这样的价格水平，仅相当于周边二手次新房的报价，如出自书香名第、风华水岸等小区的二手房报价在33000元/平方米，与之相当。
表1 上海4月1～21日商办市场成交面积排名
楼盘 区县 成交面积（㎡） 成交套数 成交均价（元/㎡）
世茂天马假日城 松江 49859 336 14809
上海电器城 金山 16527 163 13547
中铁中环时代广场 闸北 14476 35 22699
悦合国际广场 嘉定 8380 63 18494
上海电器城 金山 8116 58 10010
赢华国际广场 普陀 6603 31 33061
正阳世纪星城 奉贤 5637 1 5664
华拓大厦 嘉定 4731 63 19418
上海国际钢铁服务业中心 宝山 4690 76 7250
金色航城 南汇 4430 22 7909
数据来源：德佑地产
投资转向是主因
住宅投资受限，投资者调转方向重新关注商业地产，是此次商业类项目销售状况得以改善的主要原因。
德佑地产商用代理部总监于芳表示，近期上海商办市场成交持续攀升，主要是因为本次宏观调控主要针对商品住宅市场，对商办市场影响有限，同时整体楼市的回暖和楼市的现状等等因素，导致投资者对后期楼市前景预期普遍看好，在这种情况下投资者想置业房产不得不把目光转向商办市场，从而使商办市场成交走势和商品住宅成交走势有所不同。
此外，有业内人士分析指出，从长期投资角度来考虑，高出住宅很多的投资回报率，这也在一定程度上使得投资者重新开始关注商办项目。由于20%个税的从严征收，使得住宅投资长期化。但住宅投资的现状是，长期持有，其租金回报率多为2%左右，尚不及存银行划算。但投资商办项目，投资回报率要高得多。如前文中提到的赢华国际广场，目前租金水平约3.75元/平方米?天，依此估算其投资回报率可达4.1%，是住宅投资的两倍。
当然，如从更加宏观一些的角度来分析，市场流动性的宽松，出于投资需要，会让更多的是选择持有商用类物业。同策咨询研究中心总监张宏伟分析指出，央行的数据显示，当前的信贷以及流动性扩张形势较为迅猛，2013年1～2月M2增速16%左右，比2012年12月份提高2个百分点左右；其中1月份的新增人民币贷款达到1.07万亿元，创三年来新高，社会融资总量1月份达到2.45万亿元，创出单月历史新高。此外，M2在2013年同比增长13%表明市场流动性进一步宽松。显然，稳定的经济环境以及仍然较为宽松的货币政策将会对2013年的商用物业形成正向利好。
需留意短期风险
需要提醒的是，目前部分城市由于租金水平下滑，投资写字楼项目需要留意短期风险。
业内人士分析指出，从短期来看，不论是酒店式公寓等刚需产品，还是小面积商铺等投资产品，前景依然不错，考虑到近期商品住宅价格的上涨，和楼市成交的活跃，商办市场的价格有望紧跟住宅的上涨步伐，表现出稳步上扬态势。因此酒店式公寓和小面积商铺项目，势必会成为投资者首选。
但写字楼项目近期可能会遭遇租金滞涨风险。据中原集团研究中心监测发现，不同城市此前的租金走势在近期发生了变化：深圳、重庆租金在持续下跌后出现了筑底反弹；上海、广州、成都的增长趋势均在近期停止，并出现下滑；而此前租金涨速最快的北京则有明显放缓。数据表明，在3月份，广州、上海甲级写字楼空置率继续大幅攀升，分别达到了10.78%、13.09%，击穿了10%的均衡水平，未来租金走势不容乐观。由此可见，在最近一段时间投资写字楼项目，可能会遭遇因为租金回落而导致收益萎缩的尴尬情形。
此外，记者还注意到，商业项目存在郊区化，以及向三、四线城市的扩展的情形，这要求投资者需更加留意投资风险。业内人士分析指出，自2010年下半年开始，有部分房企为了规避住宅市场调控而转战商用物业，到目前为止，大量投资形成的市场供应在近期会陆续释放出来，因此包括一、二线城市在内的郊区，以及三、四线城市，会有大量商业项目推出。但毋庸置疑的是，并非所有项目都能给投资者带来收益，尤其是一些配套贫乏的项目，肯定会让投资者“吃药”。因此专家提醒，对于一些周边配套不成熟，或者居民消费水平一般的商业项目，还是少碰为妙。
