本报记者 陈小瑛 深圳报道
经过近三十年的快速开发，深圳的土地“家底”已经所剩无几。最新数据显示，从2013年到2020年间，深圳可用的新增建设用地只剩33平方公里，每年不足5平方公里，而其中的住宅用地更是不足1平方公里。
由于土地资源几近枯竭，深圳未来的土地供应，不得不依赖于土地的二次开发，即城市更新和旧城改造。但业内人士认为，由于拆迁成本节节攀升，且改造时间较长，新房供给有限，通过旧改而来的房价很难下降。
新增土地枯竭
日前，深圳市规划国土委公布了《深圳市土地利用总体规划(2006-2020年)》，到2020年，深圳建设用地比例控制在市域面积的50%以内，即建设用地总规模控制在976平方公里以内，深圳可用地逼近“红线”。
深圳市土地利用规划修编办公室技术组组长罗平告诉记者，早在三年前，从2010年起至2020年期间，深圳新增建设用地面积就只剩下59平方公里，而这两年深圳又消耗了一部分，只剩33平方公里。
近几年来，深圳每年的新增建设用地计划从未完成过。2010年计划新供应建设用地2070公顷，实际新供应1679公顷，实施率为80%。而2011年度计划供应建设用地1952公顷，实际供应才1062公顷，完成率仅一半出头。
根据规划数据，2012年深圳计划供应住宅用地191公顷，其中通过城市更新改造实现供应81公顷，新增供应为110公顷。按照种类分，商品房用地为100公顷，保障房用地91公顷。
记者根据深圳市规划国土委网站上数据统计，实际上2012年通过招拍挂新供应的商住用地只有约50万平米，只完成计划的一半。
深圳的行政区域面积只有1991平方公里，是北京的1/9，上海、广州的1/3，而这片土地上却承载着1500万人口，这使深圳成为中国人口密度最高的城市，发展空间时刻受到土地制约。
深圳市城市规划发展研究中心一位土地研究资深人士告诉记者，深圳总的建设用地规模增长十分有限，包括工业、商业和住宅都不够用，因为有投资需求存在，很难确定深圳每年需供应多少住宅用地才合适，深圳只能根据城市发展容量、承载力以及经济结构来测算每年土地用地的规模是多少。
“最近几年，深圳的二手房市场比一手房成交量大，所以每年新建住宅成交量也无法作为土地供给的参考，政府只能做些结构调整，比如加大保障房建设用地。”上述资深人士说。
住宅供应依赖旧改
土地供应的多寡，直接影响住房的供应量，最终决定房价的涨跌，深圳新增的土地供应接近枯竭已是不争的事实，多位业内人士表示，政府只能对存量土地采取二次开发。
罗平表示，深圳如今招拍挂的土地供应确实不多，但存量还是不少，可以通过城市更新和旧城改造来满足住宅用地需求。
在2012年深圳土地供应计划中，新增建设用地800公顷，而存量建设用地是918公顷，存量建设用地的供应规模首超新增建设用地。整个2012年进入市场销售的房地产总建筑面积中，超过一半属于城市更新项目。
未来深圳土地开发的主要供应在原特区外，即龙岗区和宝安区，根据龙岗区旧改办的数据显示，目前需要通过城市更新取得土地资源的比例相当高，预计至2020年需进行城市更新约56平方公里，其中拆除重建约34平方公里，综合整治约22平方公里，占全市有待城市更新用地240平方公里约25%。而宝安区计划到2015年，完成城市更新固定资产投资达240亿元，完成城市更新用地规模约6.6平方公里。
事实上，从2009年开始，深圳就推出了城市更新的规划，但由于牵涉到居民拆迁补偿，改造的难度较大，尤其是随着近年来房价的节节攀升，改造成本也水涨船高。
据记者了解，距离深圳市中心四十多公里的龙岗南联社区，给村民的补偿额达到6500元/平米。而原特区内的旧改成本更高，以华润置地改造大冲村为例，拖了12年才最后达成协议，村民回迁，拆迁多少平米就补多少平米商品房，此外，开发商还需帮村里盖5栋写字楼及酒店，再补充村民住宅装修款800元/平米。
“现在每年都在新批更新项目，等盘活十来年后，供应又正常了。”上述深圳市城市规划发展研究中心资深人士说，“现在城市更新成本高，并不代表以后房价一直会涨，因为存量房并不少，有的人手里有几十套房，以后肯定会征收房产税，让房子回归居住性质。”
深圳市综合开发研究院房地产研究中心主任宋丁认为，深圳土地总量不多，房价很难下来，因为城市更新成本太高了。
“深圳未来主要的土地来源于城市更新，短期限价令会影响到供应量大的地区房价，但长期来看，价格很难跌，尤其是供给严重不足的市内，目前调控政策是控制需求，供给没有跟上去，但需求还是很庞大。”深圳美联物业总经理江少杰告诉记者。
而世联地产深圳区域副总经理甘伟认为，土地减少，会不断出现超高层楼盘，而市场供给占多数的还是面向刚需为主的普通住宅，除稀缺的豪宅外，普通住宅价格不会有太大增值空间。
