汕头楼市，何去何从？
透视调控中的汕头房产市场
本刊记者 陈穗芳
距离2010年4月27日国务院出台“史上最严厉的调控政策”已有两年多时间，各地房地产市场曾一度进入“冬眠期”。然而，在2012年岁末，楼市似乎已被“唤醒”，不仅一线城市楼价难被撼动，成交量稳中有升，就连粤东地区的中心城市——汕头，其楼市的销售量虽然比2011年有所下降，但价格却显上升趋势。特别是汕头东区一些商品房项目集中上市，其销量、价格皆有“高升”的表现，从而拉动全市住房均价上行。楼市“暖冬”已是不争的事实，而汕头楼市前景如何？开发商与购房者又将何去何从？
大背景：全国主要城市楼价攀升
2012年，从整个房地产市场的表现来看，无论是成交量，还是价格，都是房地产调控以来最为抢眼的一年。据国家统计局12月18日发布的数据显示，在全国70个大中城市中，11月新建商品住宅(不含保障性住房)价格上涨的城市有53个，创2012年新高。此前数月70个大中城市新建商品住宅价格平均环比涨幅一直保持在0.1%以下，但11月陡升至0.26%，创2012年新高。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，房价快速掉头向上已没有疑问，其原因是2012年以来的两次降息以及此前积压的自住需求释放。此外，不少房企在资金链改善后开始追求利润，减少价格优惠。
从11月份以来各地的交易情况来看，往年交易平淡的年底楼市，都出现了异常热闹的场面，而北京、广州等部分区域市场的火爆表现令人担忧，“地王”现象也引发市场关注。据媒体报道，久违的“通宵排队买房”景象再次在羊城上演。位于广州珠江新城的某楼盘虽然定于12月16日正式开盘，但12月15日晚上就已经有大批的买房客聚集在售楼部门前，等待开盘的队伍甚至排起了长龙。据悉，12月上旬，广州共有6个新盘开盘，4个旧盘推出新的货量，虽然这几个楼盘处于不同区域，但现场几乎都出现哄抢的热闹景象。
于此相对应的是，万科、招商地产等全国知名的开发商几乎都提前完成了销售任务。以三季报为例，万科以1100.2亿元的前10个月业绩，成为2012年首个上千亿元销售额的房企。此外，中海地产前9个月累计销售额达919亿港元。事实上，在8月份，中海地产已悄悄将年度销售目标上调至1000亿港元，目前已经完成目标的91.9%。此外，保利前三季度销售额较年初800亿的销售目标已完成94.54%。而一线城市的成交，更是创下近年来的新高。北京市的商品房销售面积在10月份就已经超过了2011年全年。可以说，在严厉的房地产调控政策下，开发商通过让利、打折等促销方式，以价换量，度过了销售的寒冬。
业内人士表示，全国楼市2012年末出现明显的“量价齐升”现象，与2010年的局面有类似之处。如果反弹速度过快，不仅影响预期，也可能引发新的调控政策。而局部地区出现的房地产非理性旺盛局面，已明显影响市场预期。中国人民银行近日发布的四季度储户调查问卷显示，66.6%的居民认为目前房价“高，难以接受”；29%的居民预期下季房价“上涨”，较年初提高11.3个百分点，较2011年同期高10个百分点。
小环境：汕头这个冬季“不冷”
记者了解到，在经历了“少金缺银”的9、10月常规销售旺季之后，汕头的楼市在岁末之际，终于迎来了“一丝暖意”。据房地产管理机构的数据表明：2012年1-10月，汕头市市区(含金平、龙湖、濠江、澄海、潮阳、潮南区)新建商品住房均价为5273元/平方米，同比2011年4826元/平方米的价格有所上升。2011年的交易低潮延续到2012年，2012年1-11月，中心城区二手房交易面积80.95万平方米，与2011年同比交易量下降17.7%，下半年以来，二手房市场有所回暖，交易量有所增长。而2012年1-11月，汕头市中心城区新建商品房销售面积69.09万平方米，其中住房面积63.29万平方米，同比2011年下降三成；商品住房均价6327元/平方米，比2011年全年均价上涨10.6%。
从数据来看，销售量总体情况比2011年有所下降，价格略有上升。东区商品房项目集中上市，如尚海阳光、香域春天、星湖城、丰华花园、万豪南湾、星湖嘉景等的开盘，其销量、价格，带动了全市住房销量、均价的上升。
据了解，目前，汕头市市场刚性需求相对旺盛，购房人群多为首购及中等收入人群改善型购房。汕头市房地产市场的供求关系因为近期推出及计划推出的“三旧”改造项目，使得市场供应相对充足，选择性较多，呈现供需平衡、平稳健康发展的局面。
而从整个房地产市场趋势来看，随着新城市中心区东海岸新城等一系列规划出台，市场正处在持续的发酵升温中。其中，一手房市场的形势是：2012年1-10月汕头市全市房地产开发投资额为64.36亿元，与2011年同期相比增长25%，其中中心城区为45.16亿元，同比增长56.3%。开发投资方面还是保持充足活力。而施工面积和商品房竣工面积也是正增长：2012年1-10月份，汕头市全市房地产施工面积909.79万㎡，同比增长5.1%，其中住宅施工面积为662.63万㎡，同比增长2.9%。中心城区施工面积为582.47万㎡，同比增长8.2%。商品房竣工面积153.84万㎡，同比增长49.0%。中心城区商品房竣工面积128.60万㎡，同比增长67.1%。而二手房市场则是：年末“翘尾”，房价普遍上涨一至两成。
可以说，在经历了一番“沉寂”之后，汕头房产市场的“刚需”终于露头了，于是，汕头“楼市”在2012年的寒风中“随大流”热了一把。
观后市：房价不会大幅下降
严厉的政策调控和市场监管措施，给中国房地产“降温”的效果还是比较明显的，尤其是“炒房”暴热之势得到了控制。而在汕头，2012年开发商的脚步也有所调整，新开工项目和面积较少。1-10月份全市商品房新开工面积166.59万㎡，同比下降50.8%；中心城区商品房新开工面积98.18万㎡，同比下降50.8%。
虽然，近两年来，汕头新的房地产项目在数量上增幅不大，但，其档次却有较大的提升，高层高端住宅明显增多。仅从商品房销售方面来看，刚需在2012年下半年有比较大的释放，从而使每平方米均价有较大幅度的提升，而开发商入市的步伐也明显加快，房地产市场参与的多方在长时间的博弈中逐渐取得共识和平衡。鉴于此，期待汕头房价大幅下降可谓“有梦想、无现实”。
记者在采访中了解到：汕头虽然是沿海“特区”，但，工资水平整体不高，外来人口远不如同为“特区”的深圳与厦门，汕头的房产主要还是“本地人”在消化，过高的房价会抑制销售，因此，房地产开发商在定价上都十分谨慎，而有心要“炒房”的人，也不免在资金占用、出手周期上会有更深的考虑。于是，一些“汕头特色”现象便不时会在市场上出现：“预购”总会悄悄进行，二手次新房的实际交易价格总是“雾里看花”。但，总体上说，汕头的房价没有真正“降”下来。究其原因有三：
城区住宅用地供少求多，地价有升无降。目前，汕头市区人口密度高达每平方公里近4000人，是同类型城市人口密度的3至4倍，可利用的土地资源相当有限，住宅用地供少求多，地价年年攀升是众所周知的事实，这也就意味着，房产开发的成本在“地基”部分就酝酿着“水涨船高”了。
外地潮商回汕购房及改善型“刚需”，促进高端房产热销。尽管汕头目前的房地产市场中还有一些滞销的房产，但，品牌好、区位好的高端房产依然“不愁销售”，出现了市场“结构性分化”。这主要是，汕头目前的房价相比国内其他沿海城市要“便宜”一些，对那些在外事业有成的潮商来说，回汕头购房相对比较实惠。虽然，在外的潮商们不常回汕头居住，但，在故乡有个舒适的“落脚点”，逢年过节可以与亲友相聚，则是许多潮商在汕头购买高端房产的“实在意愿”。而一批以公积金贷款为主的“本地”购房者，尤其是“改善型”购房者，对高端房产也有较大的需求。于是，这两大部分购房者便成为高端房产坚实的“刚需”，助力高端房产热销。
据汕头房产中介连锁机构——恒丰房产的业务员介绍，在岁末的一个月里，他与同事们经手的多套房产，几乎全部是改善型“刚需”，且绝大多数是中高端房产，而一些高端房产还在“图纸阶段”时，就已被各种渠道“认购”了不少，其销售“热度”从一手房市场“辐射”至二手房市场，至今未“降温”。
房价在二手市场悄然“炒高”。在汕头，只要有新的楼盘信息，地基还没打，就有相应的房号“悄然”出现在二手市场中，“可以公司过名”，是汕头“熟人社会”、“内部认购”在二手房市场中最具象的表现，也从一方面证明“炒房”现实存在。因此，汕头二手房交易的实际数据，从来就不是如“公开”的那样“好懂”。但，优质优价，一分钱一分货，则是如今汕头房产二手市场的共识，不论是买的，还是卖的，都遵循这一“规则”。于是，一些楼盘，尤其是中高端楼盘，在一手供量不能满足需求的情况下，在二手市场毅然“甩下”一手楼价，自顾自“抬升”价格，只卖“有心人”。“说到底，还是汕头的好房子不多，尤其是与汕头的自然环境相宜、适合养老养生的房产太少了！”一位从外地回汕头探望家中老人的潮商感叹道。
据媒体披露，2012年岁末，在汕头，新开盘的中高端白坯住宅一手均价在6800元至8000多元之间，而一些海景高层住宅，开价已近万元。然而，就是这样的价格，人们在一手市场还很难买到心仪的住房。相对于局限的一手房源，汕头二手房源就显得“宽广”多了，各种档次都有，价格参差有别，其中，区位、配套及规划建设较有优势的高端房产，价格弹性较大。中介从业人员坦陈：相对于持续不减的改善性“刚需”，汕头真正的好房子还是供不应求。需求决定价格，房价在二手市场被“炒高”，也是市场的供需规律使然。
在汕头，当优质、高端房产无法满足市场需求时，企盼房价大降，是不现实的。但，就汕头目前的社会经济情况来看，房价整体大涨大降，可能性也不大。最有可能的就是：结构性涨跌，即：优质、高端房产价格会出现一个持续的上行周期；而规划建设有缺陷的普通房产，则会越来越卖不起价，其跌幅的快慢，还将取决于地段与环境。由此开始，汕头房价将进入一个细分时期：好地段、配套齐全的高端房产高价，低端普通住宅平价或只租不卖，各档次拉开距离。可以肯定，与汕头自然环境相宜的房产会越来越受人欢迎，尤其是适合养生养老的房产，将会迎来更多的“刚需”。
未来，汕头的房地产开发商该建什么样的房子，市民要买什么样的房子，能接受什么价位的房价，调控中的汕头房地产市场或沉寂或热闹，何去何从，已现端倪。
