从飞机上鸟瞰，三亚海边楼盘成群 晚报记者 任国强 本版现场图片
从三亚海滩边遥望，可见沿滩新建楼盘鳞次栉比
今年10月上海秋季房展上，海南一家海景楼盘请来模特跳起草裙舞吸引上海买家晚报记者 张骏斓 报道
自2010年1月国务院公布 《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》以来，三亚房地产市场经历了从常温到沸腾的转变，在经历了限购、限贷等房地产调控新政后，三亚房地产市场将何去何从呢？带着疑问，记者来到三亚，在两天的探访过程中，发现百亿投资、千亿投资的大手笔依旧不断涌现，将开发商豪赌旅游岛心态表露无遗，面对如此巨大的供应量，投资者也无所适从，对此业内人士坦言，有价无市、季节性消费、高额的物业成本，将成为目前制约海南三亚等旅游地产发展的瓶颈。借着“旅游”二字在做“地产”项目更需要警惕。
市场
供应量过剩投资客被套牢
17日8点20分，陈先生一家5口与记者一同登上HO1221航班，开始三亚之行，看着航班杂志上的海南旅游地产广告，陈先生摇了摇头，说道：“又在坑人了。”当得知记者此次是去看房时，陈先生赶紧说：“朋友，我劝你还是考虑一下，要买选小点的，不然大了就像我一样套在那里了。 ”
2010年，海南成为国际旅游岛成为投资热点，陈先生也觉得是一个不错的投资机会，立马在三亚河东区购买了一套海景房，一是方便自己度假，二是等待升值，但两年过去了，陈先生却感到这套海景房并未给自己带来多大效益。 “租金还不够物业费，卖又卖不出什么价格，就像鸡肋，只好给自己度假用。 ”在其看来，外地人一次性付款，一手房源井喷二手交易严重滞后，再加上“过冬型”租赁市场，使得投资海南旅游地产收益并不乐观。
百米内20家售楼点
九成是外地人购买
三亚的海月广场，是一个市民和旅游者集聚的地方，该广场临街不到100米的距离，就有近20家售楼点，在广场上，更是有不少销售人员在派发楼盘资料。
郑先生是海口人，在海月广场一售楼点工作了1年多。说起旅游地产，他指着包围着三亚湾的一排排洋房和酒店告诉记者，这些房子90%以上都是外地人购买，海南本地人基本不买房，一是家里原本就有地，自己盖就可以了，二是三亚的房价本地人实在是买不起，其所经营的几个项目都到了2.5万元/平方米，70%的买主都是北方人，有的是子女合伙出钱给父母买过冬房，还有的是为了投资保值。他直言，虽然大量外地人过来也带动了就业，但同时也迅速提升了本地的物价水平，现在三亚的衣食住行成本比广州还高。
而对于外地客户而言，三亚购房只能以一次性支付全款的方式完成。保亭上观园项目的工作人员表示，现在外地人在三亚购房几乎不可能获得贷款，另外一处海景项目“擎天半岛”的工作人员也明确表示不接受贷款购房。销售点人士说，项目小高层已经售罄，现在发售的是高层小户型，开发商现房销售，不愁销路。 “40平方米的小户型，2.6万元/平方米，这是我们最畅销的户型。 ”
二手房交易清淡
租赁只有3个月旺季
相比一手房的巨大供应量，二手房交易就显得异常稀少，整个三亚滨海路上，记者只发现了一家中介机构，店内的二手房源也少得可怜。“现在一手房供应量非常充裕，二手房交易极为清淡，就算租赁也只有3个月旺季。 ”一工作人员表示。
据了解，在三亚租房，可以按月来计算租期。尤其是进入冬季，3个月的租约特别普遍。该中介介绍，三亚的房租价格夏低冬高。 6-9月份租房价格是最低的，且低价还找不到租客。 11月以后，马上就涨起来，几乎和北方开始供暖的日期一致。因为夏天三亚阳光直射，虽然绝对温度并不算特别高，但北方人会感觉太晒。中介告诉记者，11月—来年2月是三亚房租最贵的。可以看海的两居室，4个月租期，总租金一般在1万-2万元左右，看不到海景的房子，租金可能低一半。“除了冬季，三亚的房子很难租出去，本地人根本付不起这么高的租金。过冬的老年人离开之后，三亚的租房需求即降到谷底，这样的情况，在旅游城市中也是比较少见的。 ”
记者在实地采访中还发现一个有趣的现象，在一些楼盘的阳台上，业主挂出小广告横幅，写着租售再加上一个电话号码，中介人员表示，这是一些投资人员委托小区内的物业或其他人代为租赁或是交易。“租赁的可能性大点，买卖可能性很小。 ”
声音
“有价无市、季节性消费、物业成本高”成瓶颈
曾和海南旅游地产圈有过一场微博文斗的复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民，昨日坦言，今年下半年自己多次参观了海南三亚等地的旅游地产，但这个湾那个湾的频繁开发旅游地产貌似繁荣，但空置率却高得吓死人。在其看来，尽管房子很多，但需求却没有这么庞大。有价无市、季节性消费、高额的物业成本，成为目前制约海南旅游地产发展的瓶颈。
旅游地产投资周期长、风险大，要占用大量资金，收益周期相比住宅和商业地产更长，管理、运营过程复杂，维护费用高，正是这些开发运营的巨大难度，将这一领域过滤成了大房企的逐鹿场。 “单一从旅游地产来看，如果上半年项目投资就有8千亿的话，那绝对是过度饱和。”他笑称，随着人们对于生活品质的追求，未来会迎来旅游产业的黄金十年，但不意味着旅游地产也会迎来黄金十年，旅游地产一哄而上，很容易一败涂地。 “而目前的情况是住宅地产这两年来受到比较严厉的调控跟打压，开发商开始转向，去年主要转向商业地产，今年主要转向旅游地产。 ”
但旅游地产与住宅地产差异很大。蔡为民表示，长期以来，住宅地产一直被看做房地产的支撑产业，住宅地产以外的区域被笼统地划入商业地产。在众多地产项目中，旅游地产无疑将在未来扮演重要角色，旅游是未来生活之所需。住宅地产开发完毕便基本获利了结，旅游地产作为持有型地产，建筑物兴建完毕才开始面对真正运营风险的开端，在运营过程总有风险、有成本、有许多不可测的变数。
现在豪赌旅游岛，使得有价无市、季节性消费、高额的物业成本，成为目前海南旅游地产难以逾越的屏障。蔡为民还举例称，有些业主甚至会因为高额的物业费，将房子免费提供给物业公司，供其转租来抵消物业费。旅游地产的业主们始终会处在房价在升值和物业费太高的鸡肋之中。一方面物业费用太高业主想卖房子，但另一方面房子在不断的升值又让业主不舍得卖。业主对于旅游地产的期望，仅仅只停留在房价会升值的美好愿望之中。蔡为民坦言，他并不看好海南旅游地产这两三年的市场。
借着“旅游”做“地产”，对投资者是场灾难
与蔡为民对于海南旅游地产的悲观论点不同，同策研究咨询中心总监张宏伟则认为，随着旅游岛不断推进，海南的旅游地产不大会崩盘，但需要警惕借着“旅游”二字在做“地产”，这对于投资者而言就是一场灾难。
张宏伟表示，旅游地产不是一锤子买卖，盈利的旅游资源，靠的是长期、稳定的客流，除了基础设施的建设，运营管理经费也是一笔不小的数目。事实上，旅游地产的实质应当是在城市郊区打造一个旅游目的地综合服务产业集群，但现在的旅游地产市场中，不少开发商都借旅游开发之名，行圈钱圈地之实，开发高档住宅。开发商热衷的是“地产”，而非“旅游”。目的还是为了房屋销售，迅速回笼资金。过分侧重于房屋销售本身，却为今后埋下了巨大的隐患。
但相比住宅市场来说，作为一个投入高、培育周期长的行业，张宏伟指出，旅游地产对开发商的资金链和专业化运作能力要求非常高。一旦开发商资金链紧张，后续资金投入跟不上，加上项目销售回笼资金速度慢，投资收益不够理想，就很有可能出现烂尾项目。如果开发商都不顾自身实际情况一哄而上，那这个行业将很有可能出现全盘皆输的情况。
调查
[中信半山云邸]
销售人员：满意就快订，下个月单价飙涨3000元
记者调查：公示内容显示，现在购买只有59年产权
为规范房地产市场秩序，着力解决商品房销售中存在的标价混乱，信息不透明、价格欺诈等问题，早在去年3月16日，国家发展改革委就发布《商品房销售明码标价规定》，专门对商品房销售的明码标价问题作出规定，要求：商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。
然而这一政策规定在记者三亚之行的首站就遭遇冲击。 “如果满意最好现在就订，我们项目从明年的1月开始单价就要涨3000元/平方米了。 ”17日下午，中信半岛云邸的销售人员的一番话让记者有些吃惊。
作为中信在海南的首个顶级豪宅，该项目位于鹿回头半岛的最南端，项目占地61333平方米，总建面积131753平方米，容积率1.69，绿地率约65%，项目整体规划2栋30层高层和9栋独栋别墅，共约533户。公寓主力户型面积约89-418平方米，独栋别墅约398-810平方米。
销售人员称，目前均价为42000元/平方米，一次性付款有9.7折优惠，从9日开盘一周时间，已经完成7个亿的销售额。目前2幢公寓共有500套房源，参观了样板间后，记者咨询是否还有更多优惠时，销售人员表示，目前这个已经是最低价了，项目也在酝酿提价。“我们三亚不同于其他地区，几百几百地涨，我们这个项目从2013年的1月开始单价就要涨3000元/平方米了。”销售人员希望记者能够抓紧下单。
如此涨价不是与国家发展改革委发布的《商品房销售明码标价规定》存在冲突吗？销售人员却认为，由于目前有9.7折优惠，因此上涨并不违规。记者在其售楼处发现，项目按照发改委的规定，对于房源价格进行公示，目前的售价与公布数据一致，但如果明年1月提价的话，就明显与公布的一房一价存在较大出入。不仅如此，公示内容显示，该项目实际获得土地的时间为2001年，按照70年产权计算，产权到期时间为2071年，这也就意味着，购房者现在购买的是只有59年产权的房源。
[国信龙沐湾]
销售人员：温泉到户，有高尔夫球场
记者调查：温泉取水过多或致海水浸入，高尔夫球场或成空
“北纬18°，来自山海的邀请。 ”“海上史诗，启幕龙沐湾。”在三亚海月广场上，龙沐湾国际旅游度假区的宣传广告比比皆是。
龙沐湾国际旅游度假区位于海南省乐东县境内，是国信集团在海南投资的首个项目，也是苏琼两地合作示范项目、海南省重点项目。虽然宣传距三亚市只有88公里，然而沿着三亚西线高速前行，开车需要约1个半小时。“怎么可能只有88公里，最少也超过150公里。 ”同行的当地司机苗先生边嚼槟榔边指着里程表说。
在高速路上，龙沐湾国际旅游度假区指示牌竖立多日，但连接项目的道路却还未完全建好，记者搭乘的车辆也走了不少冤枉路。当天上午10点，终于在走过一段还未完工的道路后，进入龙沐湾国际旅游度假区。
由于项目太遥远，整个销售中心现场只有记者一组客户。记者看到，目前项目一期温泉公寓基本建成，施工人员正在对周边道路进行施工。在售楼处影音厅欣赏了项目整体视频介绍后，销售人员重点介绍起龙沐湾国际旅游度假区整体远景规划。 “度假区概念规划面积70平方公里，总体规划面积34.16平方公里，规划核心区15.3平方公里，规划居住人口7万人。 ”“总投资将有1000亿元，项目建设周期为10年左右。 ”“龙沐湾大酒店(八爪鱼酒店)建成后将与迪拜帆船酒店、悉尼歌剧院一样成为世界上又一著名海洋建筑，成为海南著名地标。 ”
本次开盘的一期为温泉公寓，共有6幢21层房源，房型为77平方米到130平方米不等，均价在16000元/平方米，目前一些好的户型基本所剩无几。“今天上午两套130平方米的房源，在南京体验中心被订掉了。 ”该项目的销售经理介绍道。由于属于度假区，项目公寓未来也会有协助业主租赁的服务，但租金回报率等还未最终谈妥。
所谓温泉公寓是温泉到户，销售人员介绍，本次开盘的首期6幢21层，每层为3梯14户，按此换算，仅一期将有上千户家家有温泉，如果按照3期16幢全部通的话，那势必会对地下水位带来不利影响，在海南省乐东黎族自治县人民政府网站上，记者看到，一份时间为2008年的 “龙沐湾总体规划说明”就指出，在规划区周边的地表以下17-134米处有8层地下水含水层，地下水很丰富，且水质佳。但说明也同时强调，如果取水过多的话，会导致地下水位的下降及海水的浸入。
此外，销售人员还向记者重点介绍了其占地2800亩的体育公园，体育公园实际就是一个36洞PGA锦标级高尔夫球场，北部是18洞沙丘林克斯球场；南部则是18洞花园球场。销售人员自豪地称，这个是目前世界上唯一集中了河流、大海、陆地、孤岛等诸多特色于一体的球场，也是唯一风格截然相反的36洞滨海高尔夫球场。据其介绍，随着龙沐湾大酒店明年正式开工，高尔夫球场也将会陆续开工。
“现在还可以建设高尔夫球场？不是都禁止了吗？ ”当记者向销售人员提出质疑时，销售人员有些吃惊，她接着说，海南是旅游岛，其中就有发展高尔夫产业，在这里高尔夫球场建设并不禁止。
销售人员提及的海南放开高尔夫球场建设的说法，实际上也被国土部否定。早在去年，国土资源部执法监察局局长李建勤在通报2011年上半年国土资源领域违法违规用地情况时就特意指出，2009年国务院下发 《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，文件里有一句话“规范发展高尔夫旅游”。有的地方就认为，国务院下发通知说，规范发展高尔夫，就是现在可以建了。他强调国务院通知很明确，发展高尔夫的前提是“规范”，什么叫规范？相关政策出台后，依法依规批准才可以建设，现在的政策是一律不准批。李建勤还指出，由于规范高尔夫球场建设的政策措施缺位，相关政策正在研究，还没有出台，一些开发商存在侥幸心里，出现“先上车后买票”的情况。
而乐东县政府公开的 “龙沐湾总体规划说明”中，对于高尔夫球场的规划也并未详细阐述。以“说明”中提到的功能结构为例，龙沐湾岭头片区、栖霞片区和佛罗片区三大片区，都没有高尔夫球场的只言片语，倒是马术俱乐部的字样出现多次，而在旅游线路规划的陆上线路章节中，才首次出现滨海高尔夫的字样，但现在马术俱乐部已经在龙沐湾国际旅游度假区宣传单上消失了，取而代之的则是36洞高尔夫球场的宣传图片。
[半山半岛]
销售人员：买房签合同时公司可帮忙规避限购
记者调查：三亚市住建局明确属限购范围
在三亚，不得不提鹿回头板块的半山半岛，这个项目占地面积2066多亩，建筑面积100多万平方米。是三亚乃至整个海南岛销售额最大的房地产项目。其周边坐落着群星闪耀的国际顶级酒店群，然而在目前的限购政策下，这个以外地人为主要客户的项目不得不选择一些规避方法。
根据三亚市最新的限购令规定“无法提供三亚市1年以上(含1年)的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市主城区向其售房。 ”但17日下午，在参观了半山半岛6期房源后，一销售人员却向记者介绍称，“我们这个项目属限购，是指外地人目前以家庭为单位只能买一套。 ”她坦言，通过销售人员的操作，只要买方付全款，不用提供满一年的纳税证明或社会保险缴纳证明可以购房。 “现在我们在卖的4、5、6期房源都是按照这种方式执行的，如果全部限制，房子卖给谁啊。 ”但对于如何操作，该销售人员表示，等到买房签合同时交给销售公司处理就可以了，不用担心。
依据售楼处提供的信息，半山半岛目前在售项目均价已达4.5万元/平方米，最低的山景房也要3万元/平方米，收入不高的本地人根本无法承受这样高的房价。外地客户成为其主力消费人群，如果限购无法规避的话，其成交量势必下滑。这明显与房管部门说法相悖。据了解，三亚市政府于2011年3月3日下发限购令细则，规定在三亚主城区内，已拥有1套房产的本市家庭、能提供三亚市1年以上 (含1年)的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭只能再新购1套住房。也明确过主城区的区域界定为三亚市区范围，包括三亚市河东区及河西区，但旅游开发区的一线海景房及三亚市所有产权式酒店都不在限购范围内，其中旅游开发区包括三亚湾、亚龙湾、海棠湾、红塘湾。
一名熟悉三亚楼市情况的人士表示，由于三亚只有两个主城区，即河西区和河东区，位于河东区的半山半岛确系限购范围之内。虽然这一则限购令实施至今已超过1年，但由于对限购区域的界定不清晰，一些楼盘在实际操作中，甚至并不清楚自己所在的楼盘是否在限购范围之内。 21日，记者就此向三亚市住建局咨询，其市场科一工作人员明确表示半山半岛所在区域确系在限购范围之内，应按照限购令细则执行。
此外，由于项目为超大型综合房地产项目，其土地产权也存在差异，因国家规定，商住楼和住宅在水电燃气上的费用有所差异，对于购房者而言，对未来生活会带来一些不利影响。以记者参观的6期而言，其项目土地产权只有50年，为商住用地，而5期则又变成了70年的住宅产权。销售人员却表示，由于拿地时间早，开发周期长，土地产权也各有不同，但是无论几期，每家每户的水电燃气都是一致的，产权问题并不是大问题。“原本6期只有40年，后来公司去变更后，才变成了50年，这个没有关系了。 ”
