张明
黑石又在中国出手了，这次买进的是位于上海市北京西路968号的华敏帝豪大厦。
据了解，这桩将在近日完成的交易主要涉及华敏帝豪大厦写字楼部分，单价约4.8万元/平方米，买入方为全球最大的私募股权公司黑石和中国台湾顶新集团的联合体，收购总价约23亿元人民币。
就在10月中旬，黑石刚完成募集规模达133亿美元的全球房地产基金BREPVII，该基金是迄今为止最大的房地产基金。截至第三季度，黑石房地产部门旗下管理的股权市值已经超过500亿美元。
据了解，亚洲特别是中国的房地产市场已经成为黑石下阶段的投资重点，这也是此轮中国房地产调控之前黑石抛售中国物业以来的首次大规模买入行动。在房地产市场中高抛低吸一直是“机会主义者”黑石的拿手好戏，此番的购入行动或将预示着资金对中国房地产市场趋势的重新评判。
“回马枪”
黑石此次买楼的价格比较适中，该项目目前的年租金回报率约在6.7%。
黑石此番买入华敏帝豪大厦颇为曲折。黑石和顶新也并未是华敏帝豪大厦的唯一买主。
据了解，早在今年年初，华敏帝豪就和一位买家谈妥了单价5.2万元/平方米的价格，并签署了一份谅解备忘录，但由于结算条件及外围形势的影响，交易被迫搁浅。
“黑石的介入应该是在8月份，双方曾谈到黑石以70亿元的高价整体收购华敏帝豪大厦，折算后的均价约为33000元/平方米，但由于华敏帝豪大厦涉及酒店、写字楼等多个物业，交易陷入了拉锯战。”一位接近黑石的上海房地产市场人士表示。
转机出现在10月中旬，黑石成功募集完成规模达133亿美元的全球房地产基金BREPVII，而此时，黑石联合上了意欲在上海投资写字楼的中国台湾顶新集团，双方决定仅拿下约4.75万平方米的写字楼。
到了12月初，黑石和顶新联合成立的顶杰（上海）置业有限公司完成注册，工商资料显示，顶杰于今年11月20日在沪成立，注册资本为4.2亿美元（约合26亿元人民币），法定代表人为中国台湾顶新集团董事长魏应交，经营范围为“在静安区北京西路968号5-33层从事办公楼出租、物业管理、停车场经营，房地产信息咨询”。不过，华敏帝豪大厦的销售人员却表示，“大厦在9月份就已经卖完。” 该项目之前对外的报价是6万元/平方米。
“通过多轮谈判，先谈整体收购压低价格再寻找合作伙伴共同买楼是黑石的一贯动作。”五大行一位曾协助黑石在上海买卖楼宇的人士表示，黑石此次买楼的价格比较适中，该项目目前的年租金回报率约在6.7%，符合黑石的“买入标准”。
“低吸高抛”
据悉，2011年黑石在美国商业地产上就投资了至少70亿美元，8月份开始美国楼市复苏明显，黑石的投资收益颇丰。
2011年9月底，黑石以14.6亿元的价格将其在上海Channel1购物中心95%的股份出售给香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展有限公司，这也被业内视作黑石看空内地房地产的行动。
如今黑石再度收购上海商业地产是否是其抄底的信号？
“过去两年黑石没有积极参与内地房地产投资的原因是有关交易较为昂贵。” 黑石大中华区主席梁锦松认为到了现在中国内地房地产的估值越来越具有吸引力，未来黑石在中国内地的房地产投资会更激进一些。
其实早在2008年，黑石便参与创建了面向中国商业地产的经营管理机构——盈石资产管理有限公司。2011年，盈石与上海本地民企鹏欣集团合作，双方首个合作项目便是鹏欣旗下的“水游城”系列项目。今年5月盈石又与SOHO中国成立合资公司“盈石搜候（上海）有限公司”，双方各持股50%。但至2009年购入Channel1，并在上海、南京等地先后运营悦达989、芳汇广场、天印乐盈购物中心等5个商业项目之后，黑石在中国的房地产投资一度停滞。
黑石的全球负责人斯蒂芬·施瓦茨曼表示，在完成133亿美元的全球房地产基金的募资后，黑石已经计划开始在亚洲的房地产领域进行投资。“在别人悲观的时候寻找投资机会”是黑石所擅长的经营理念。金融危机后，黑石更是以低价买入很多商业地产项目。有些项目的购入价格甚至比新建的成本还低。据悉，2011年黑石在美国商业地产上就投资了至少70亿美元，8月份开始美国楼市复苏明显，黑石的投资收益颇丰。
外资积粮看多
随着美国新一轮量化宽松政策的实施，海外资金进一步流向中国房地产市场的可能性越来越大。
上述五大行人士透露，除了华敏帝豪大厦外，黑石还在考察上海的好几个物业，并接触了部分南京、重庆等二线城市的商业项目，预计黑石在募集的资金中将有超过500亿元投向亚洲房地产市场，中国市场将是其重点。
近期活跃在中国房地产市场的外资投资机构，黑石并不是孤军。 创业投资与私募股权研究机构清科研究中心近日发布2012年第三季度中国私募股权投资市场数据显示，三季度募集到位的房地产基金共8只所涉金额15.78亿美元，其中嘉德资产管理有限公司设立的房地产基金凯德商用中国发展基金III单只基金规模就高达10亿美元。
随着美国新一轮量化宽松政策的实施，海外资金进一步流向中国房地产市场的可能性越来越大。相关数据显示，今年第三季度我国外资参与房地产大宗交易的比例从第二季度的16%上升至36%。
“在经历近两年的严格调控后，房地产业现今处在一个估值相对较低的阶段，加之中国经济增速开始放缓，房地产对中国经济的支撑作用反而开始重新显现。”世邦魏理仕投资部人士表示。
而在大唐地产顾问公司副总经理李勇看来，黑石这类的私募基金对物业的买入和卖出都是以盈利最大化为目的，并不是单纯的抄底或者看空。“这类外资机构都有自己的盈利目标，一旦遇上合适的物业，哪怕是很多买家都在退出，他们也会买入，而一旦达到盈利目标，哪怕遭人抢购，他们也会如期退出，以保证背后的投资回报。”
责任编辑：刘万明 SF054
