新浪仓石研究中心（010-62675061）
一、产品信息
| 长安信托•武汉中环商贸城特定物业收益权投资集合资金信托计划信托 | |
| 信托类型： | 商业物业租赁、处置收益权 |
| 资金用途： | 受让武汉竹叶山中环商贸城有限公司持有的特定物业收益权。“特定物业”指竹叶山中环公司持有的位于武汉市江岸区金桥大道特1号竹叶山中环商贸城综合交易市场，“特定物业收益权”包括但不限于物业的租金收入和处置收入。竹叶山中环公司将所获得的5 亿元信托资金中的3 亿元用于归还银行贷款，2 亿元用于中环商贸城综合交易市场的升级改造及装修。 |
| 信托规模 | 3~5亿元 |
| 信托期限： | 22个月 |
| 预期年化收益率： | 100 万元＜300 万元(不含) 年收益率9.8%； 300 万元＜600 万元(不含) 年收益率10.7%； 600 万元＜1000 万元(不含) 年收益率10.9%； 1000 万元＜2000 万元(不含) 年收益率11.1%； >=2000 万元年 年收益率11.2% |
| 付息方式： | 按年付息 |
| 资金保管人： | 中信银行股份有限公司武汉分行 |
| 推介日期 | 2012年12月12日～ |
| 咨询电话： | 新浪仓石研究中心010-62675061 |
二、产品点评
综合评价：★★★ 该产品期限2年，收益率9.8%~11.2%，属于商业物业收益权项目。融资方资金实力中等，还款来源稳定。土地抵押、实际控制人担保、资金监管等增信措施到位。
| 评价项目 | 评价要素 | 评价结果 |
| 融资人实力 | 武汉竹叶山中环商贸城有限公司净资产11.39亿元 | ★★★★ |
| 担保人实力 | 武汉竹叶山集团股份有限公司净资产3亿元（未考虑合并报表） | ★★★ |
| 发行规模 | 3~5亿，占子公司净资产25%~44%。 | ★★★★ |
| 抵押率 | 39.91% | ★★★★ |
| 收益率 | 9.8%~11.2%，10月以来2年期工商企业类平均收益8.98% | ★★★★ |
| 收益分配 | 按年分配 | ★★★ |
| 发行机构 | 长安国际信托股份有限公司综合实力居前 | ★★★★☆ |
1、交易对手分析
武汉竹叶山中环商贸城有限公司成立于2005 年，由竹叶山集团以货币资金出资，武汉市江岸区后湖乡三金潭、新益、黄浦、岱山四个村以土地入股的形式组建，其中竹叶山集团出资人民币3570 万元，占公司股份51%。竹叶山中环公司是竹叶山集团为开发竹叶山中环商贸城综合交易市场项目而设立的集建设、招商、经营管理等职能于一体的专业化公司。截止2012 年5 月末，竹叶山中环公司资产总额20.12 亿元，负债总额8.72 亿元，资产负债率43.37%；实现主营收入14157 万元，净利润972 万元。竹叶山中环公司业务收入主要来源于中环商贸城综合交易市场项目的经营收入。
作为武汉市重点工程、市重点扶持市场的武汉竹叶山中环商贸城，项目规划占地面积2100 亩，总投资18 亿人民币，建筑面积60 万方。内设汽车、钢材、副食调料等专业市场和仓储、物流两大中心，是华中地区规模最大、品类最全、配套最完善的专业市场集群。目前，该项目一期800 亩钢材市场、副食调料市场已全面投入运营，市场进驻率、开业率高达100%。武汉竹叶山中环商贸城作为华中地区商品消费指数市场，是中国指数研究院在汉建立“武汉商品指数系统”的首要数据样本实体市场，汽车市场年交易额占湖北省汽车市场份额的60%、钢材市场年交易额占武汉市钢材零售市场份额的50%、副食调料市场年交易额更是占据了武汉副食调料商品年消耗额的70%。
2、还款来源分析
第一还款来源：竹叶山中环公司的经营收入竹叶山中环公司的经营收入包括竹叶山中环商贸城综合交易市场租金收入、汽车用品市场写字楼的销售回款、武汉土地整理储备中心返还的土地征收垫资款等。经测算，信托计划存续期间内，特定物业可实现租金收入总计3.72 亿元，除去经营成本及税费，可产生净现金流2.69亿元；汽车用品大楼目前尚未取得权证，无法进行销售，预计2013年上半年可办理完权证实现销售，销售均价约为8600元/平方米，销售率按60%估计，届时可实现销售收入2.43亿元。武汉市土地整理储备中心委托竹叶山中环公司代为办理土地征收工作所欠的约3.5亿元垫资款，预计可于2013年年底前结清。上述净现金流总计为8.62亿元。融资方信托计划存续期间内还款来源充足。
第二还款来源：竹叶山集团的经营现金流竹叶山集团为竹叶山中环公司的控股股东，也是竹叶山系公司的行政管理机构，在竹叶山关联公司体系中行使投资管理职责，掌握全系公司的资产及现金流。目前竹叶山集团实际拥有的资产总值逾百亿，未来三年可产生现金流入共计16.16 亿元，足以覆盖本信托计划本金及收益。
3、增信措施分析
成熟商业用地足值抵押。项目抵押地块为武汉市市区Ⅵ级商业用地，地理位置极佳，可变现能力较强。该地块位于武汉市江岸区三环线以南、金桥大道以东、黄孝河以西、井南大道以北，共14.46万平方米土地使用面积，土地用途为商服用地，土地性质为出让。该土地评估总价为12.53亿元，抵押率为39.91% 。
控股股东提供连带责任保证。武汉竹叶山集团股份有限公司注册资本9009.379万元，股东为29名自然人。竹叶山集团投资的企业共11家，总投资金额14530万元，主营业务范围覆盖汽车销售、物业管理、出租车运营、汽车加气站等。竹叶山集团为竹叶山系公司的管理主体，本次提供的报表为公司单独报表，子公司数据未纳入。调查显示，该公司资产总资产超过100 亿元。
信托公司资金监管。信托计划资金使用时由监管银行逐笔审核，确保用于约定的用途。融资方在监管行开立监管账户作为特定物业租金收入的唯一指定归集账户，特定物业出租所产生的租金收入全部归入资金监管账户，受托人有权将其中5000万元划转为保证金进行冻结，用于到期支付回购款；指定资金监管账户为特定物业中商铺（汽车用品市场）出售所得的销售收入的唯一指定归集账户，特定物业出售所产生的销售收入全部归入资金监管账户，且受托人有权将其中8000万元划转为保证金进行冻结，用于到期支付回购款；资金监管账户为武汉市土地整理储备中心的3.49亿元的应收账款的唯一指定收款账户，武汉土储的回款全部归入资金监管账户，且受托人有权将其中1 亿元划转为保证金进行冻结，用于到期支付回购款，以上保证金合计为2.3 亿元。如融资方未能按照上述监管要求完成2.3 亿元保证金的归集，则融资方须在信托计划成立满21个月时，向监管户归集保证金1.38亿元。
4、资金运用介绍
竹叶山中环公司获得全部5亿元信托资金后，其中3亿元用于归还竹叶山中环公司目前存在的银行贷款，剩余2亿元用于竹叶山中环商贸城的升级改造及装修。
5、受托人介绍
长安国际信托股份有限公司前身为“西安国际信托有限公司”，1986 年经中国人民银行批准成立。2011 年11 月经中国银行业监督管理委员会批准，并经工商登记，公司整体变更为股份有限公司，同时更名为“长安国际信托股份有限公司”。目前，公司注册资本为人民币12.59亿元。其大股东西安投资控股有限公司占长安信托41.3%的股份，西安投资控股是经西安市政府批准成立的国有独资企业。公司成立于2009年8 月，注册资本27.96 亿元人民币。公司主要从事资金信托业务、投资银行业务、融资租赁业务和其他金融业务。20 多年来为国内外数百家企业和机构，数万余名自然人投资者提供了专业的信托金融服务。（庄正）
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