人流巨大的上海南站商务区，为何商业却遇冷，新地块的出现，能否拯救周边惨淡的商业现状？
东地产 傅一辰 报道
起拍价54亿！
由于起拍总价已高于上海目前的总价地王，将于12月12日现场竞拍的徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块，一出现便被贴上了“准地王”的标签。
该地块位于上海南站东侧，总面积14万平方米，为商办性质，要求竞得者自持50%。
尽管有着紧邻交通枢纽的优秀地理位置，但《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)调查发现，自从高铁的始发站被迁至虹桥火车站，上海南站周边的商业便十分冷清。
不过，一些业内人士认为，上海南站有着“地铁换乘站”和“周边住宅区密集”两大优势，若对该地块规划成功，上海南站有望成为徐汇区继徐家汇后又一个商务、商业中心。
周边商铺经营惨淡
根据公告，该地块东至南宁路，南至柳州南路、南宁路，西至沪闵路，北至宾南路。三个地块的性质分别为：278a-05：商业、娱乐40年，办公、文化50年；278b-02：商业、娱乐40年、办公、文化50年；278b-04：商业、娱乐40年，办公、文化50年。容积率分别为3.8，4.8，4.5。
《东地产》记者在现场观察到，该地块位于上海南站东侧，中间相隔的为沪闵路。走出上海南站北广场，视线内全是高架，人行道则均被栏杆封住，欲过马路须通过地下通道。沪闵路两侧几乎没有行人经过。地块四周大多为老式住宅区，另有两栋在建办公楼。
而在上海南站北广场内，盛泰购物中心的生意惨淡。尽管广场内的品牌定位为中低端，与客流人群相符，且部分品牌有折扣，但《东地产》记者粗略计算，同一时间内每层楼的客人不到10个。
一位营业员告诉《东地产》记者，自从世博会结束，这里的生意就冷清了。“一塌糊涂，你自己看看也晓得了，没人来的。坐车的乘客也不过来，南广场还好一些，北广场不行。周围柜台撤了一批了，你看，这些又是刚刚撤掉的。”
事实上，早有媒体报道过上海南站“死铺”遍地的状况。
上海南站于06年7月正式启用，到发的主要为动车组及开往南方的普通列车。10年10月，随着沪杭高铁开通，原上海南站开行的所有动车组列车逐渐改至上海虹桥站到发，仅剩开往南方的普通列车，客流量从7万下降到3万多。
今年5月，有消息称上海南站有望恢复部分动车组。不过上海南站出口的一位检票员告诉《东地产》记者，现在到发的均为普通列车，未听说将恢复动车组。
从表面上看，南站周边商业经营惨淡是由于动车到发移至虹桥造成，但在专家们看来，南站的现状有多方面原因。
“上海南站周围的交通有点怪，在高架边上，有点像‘孤岛’。”盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民指出，“尽管在车站旁，但未必能带来‘快动线’。”
克而瑞商业咨询事业部副总经理浦祖健则指出，南站的商业现在问题是辐射力很差。“一是没有商务人群的产业支持，二是和边上公共交通，尤其是轨交，没有联动，三是离徐家汇不远，有竞争产生。以他们的业态能经营成这样已经很不错了。”
“虽然交通发达，但是人们不可能从很远的地方赶来和坐火车、大巴的人一起去购物。目前的状况事实上与虹桥并无关联，火车站虽有人流，却不是消费集聚点，闸北的火车站想发展商业就没有很好地建起来。现在旅游的人不大会买东西了，不可能指望他们提着大包小包购物。”浦祖健补充。
“地王”规划好就有希望
尽管目前周围商业经营状况不佳，但上海南站周边大量的住宅区，以及其轨交一、三号线和金山铁路换乘站的“交通枢纽”定位，使该地块其具有极大的潜力，甚至有望带动整个商圈的发展。
美桥资产管理董事总经理张景瑞告诉《东地产》记者，上海南站地块成熟，有大量居民区，是交通枢纽，又能辐射到徐汇、闵行，打造商业办公还是很有潜力的。徐家汇已经饱和了，未来南站可以作为延伸。
浦祖健也认为，交通枢纽集聚人流，未来肯定是商务、商业中心。地块南面有不少成熟的社区，但除了南方商城以外没有别的大型商场。如果地块未来定位是为南站的旅游者服务的话前途渺茫，但如果是为周围的社区和商务人士服务的，那很有希望。
“现在之所以规定开发商持有一半，说明政府将注入规划，然后完整运营起来。”浦祖健强调。
根据规划，南站商务区的定位为“中高端商务区”。一些业内人人士认为，如此大规模的商办地块开发有难度，且上海南站的区位对于办公来说不是特别理想，很多项目出租率不高。
对此，陈立民表示，办公最看重的就地铁站，开发商也会更多的考虑地铁。尤其是有换乘的话，四通八达，流动人口就是一种商业价值。比如虹口龙之梦，是两线换乘，换乘上下楼的时候还会在商场内经过，即是“走过路过不错过”了。同样道理的还有越洋广场，2、7号线换乘必须经过美食街。
“地块未来的价值在于，一方面是能否和南站无缝对接，像在香港的新鸿基的沙田城市广场一样；另外就是对于办公楼内的人士，有一个日常购物中心。”陈立民补充。
由于总价高、自持比例高，运营好该地块需要大量资金。不少业内人士预计拿下该地块的将会是龙头房企或央企。陈立民认为，拿下该地块开发商应有很强的综合能力，必须“有钱，有经验，有专业的团队”。
