卢曦
自调控以来，房地产市场过去十年只涨不跌的“神话”不复存在，行业内各种规律被颠覆，在变化中胶着前行是整个行业将继续面对的形势，但在变化中适应新的发展模式，寻找其中的逻辑，应该是开发商和置业者共同面对的课题，华侨城苏河湾的逆势热销案例值得探究。十月开工后，政府推地频频，各大开发商拿地热情高涨，但楼市成交数据却没有太大起色。这显然与市房管局一月内两次发文要求严格执行限购政策有关。政府持续强调“去投资化”的楼市调控政策的执行力度，为高端楼市降温的意味明显；高端市场3-7月放量的窗口期已经过去，成交量因此走低。
华侨城苏河湾逆市热销 城市中心区位优势明显
当然，高端市场整体疲软，并不代表所有项目成交惨淡；部分更具人文资源、增值潜力、高端时尚生活和创新产品元素的新型豪宅，也可以取得不错的成交表现。比如华侨城苏河湾，该项目于9月16日开盘，推出144套150-300㎡的精装行政公馆产品，开盘认购成交过半，至今认购成交已近7成，拔得沪上豪宅成交的头筹，据悉，其近日又全新推出了79套国际精装全景平层行政公馆，11月该批产品的国际设计样板区也将全面对外开放。
在高端楼市疲软的情况下，华侨城苏河湾如何能开盘热销，成为沪上楼市热点？
业内人士分析认为，华侨城苏河湾拥有市中心稀有的人文地段，未来将成为上海新的城市地标和高端生活区，项目增值潜力大，加上首期行政公馆不限购的产品特性，因此受到高端客户的青睐和追捧。
华侨城作为“最后的城市中心”其稀缺性不可替代。华侨城苏河湾位于上海十二五规划重点、市中心最大成片开发改造区域——苏河湾规划区域的核心地段，毗邻人民广场和外滩，与陆家嘴金融中心隔江相望，距南京东路直线距离500米，距外白渡桥800米。项目总建近30万方，这在市中心土地供应濒临饱和、成片开发的豪宅项目极度稀缺的市场下，拥有了其稀缺独有的先天城市资源价值。
在浦东已然崛起，成为上海的中心商务区（CBD）并塑造了举世瞩目的城市天际线的今天，作为浦西核心区域“最后一片处女地”的苏河湾区域的空间升级的价值，不仅是丰富了浦西的天际线，而且踞有了观赏当代上海新都市精神的最佳视点：江河汇流（黄浦江—苏州河）、双线交合（浦东—外滩天际线）、双湾并置（陆家嘴—外滩源）。并且，项目规划中强化的公共空间营造理念，包括公共广场、美术馆等建设，上海总商会、诸多银行仓库等历史建筑的保护与再生等预想，都将使苏河湾项目有望成为新上海都市空间横向格局的积极接合点。
也正因如此，苏河湾区域的发展在上海整体规划中显得尤为重要。也成为诸多高端买家长期看好的区域。
深厚文化底蕴令人着迷
华侨城苏河湾曾汇聚了纺丝局股东徐棣山、地皮大王及黄金巨头周扶九等等沪上众多商贾名流，以及上海总商会、慎余里，天后宫、各类银行仓库等等众多历史建筑。不同于目前市场上众多伪“人文”豪宅，苏河湾人文底蕴更深厚也更易被客户所认可。
在苏河湾，有着修建于1913年的上海总商会。总商会由英国通和洋行设计建造，朝南的牌门楼仿罗马梯铎凯旋门样式，左右对称复合柱式，细部装饰简洁，落成之时，是上海显赫的工商界名流聚集之所，亦成为当时全中国商业的首脑机构。
上海总商会作为旧上海最有影响力的贸易组织机构，曾经历过辛亥革命、五卅运动，亦带领华商抵制洋货，维护华商利益，并两次代表中国参加世界博览会，在此上演的权力与空间的演变，成为上海近现代史最为集中的代表之一。
除此之外，还有沪上“洋行之王”旗下打包公司—怡和打包厂、金融家的理想国—银行仓库群、庇佑华夏众生—天后宫、中国时尚起源—徐园。
百年历史留下的建筑，在华侨城的精心规划中与现代设计巧妙地融为一体。其深厚的历史文化底蕴，是沪上其他“豪宅”所无法复制的。苏河湾的这一特色，吸引了诸多追求心灵归宿的富豪人群，在苏河湾抚今追昔，与历史清谈，与时尚融合。
为传承历史文脉，实现一场世界级的城市复兴，华侨城苏河湾修缮恢复了部分历史建筑，并规划有顶级商业区、美术馆和艺术家工作室；目前，规划引入了法拉利中国区会所及概念展厅、法拉利旗下Ferragamo、TOD’S以及欧洲顶级家私品牌BMB、全球顶级有机食品超市等国际级品牌。
全球第四家宝格丽酒店目前已签约进驻，严培明、刘小东两家世界一流艺术大师的工作室也有意向入驻。
此外，华侨城苏河湾3公里范围内还有中粮大悦城、南京路商圈、淮海路商圈和外滩等成熟配套，未来将成为上海最具人文气息和艺术氛围的商业时尚生活区。
占尽天时地利
目前，上海中心城区内，特别是浦西，基本没有空间做成片开发。在内环以内的主城区范围，华侨城苏河湾几乎是唯一的整体开发项目。沿苏州河岸一公里长，总建筑体量接近45万平方米。从城市的视线和高度来讲，华侨城苏河湾150米豪华住宅将是目前为止浦西最高的住宅楼。
华侨城作为实力雄厚的大型央企，一向坚持“旅游+地产”的开发模式，擅长于高端人文豪宅的开发。苏河湾项目是华侨城集团投资规模最大的项目，未来计划打造成一座集人文艺术、时尚商业、高端居住、都市娱乐等为一体的滨水城市综合体，其中两栋150米超高层公寓也将成为浦西最高住宅建筑，可直瞰陆家嘴、外滩，城市地标形象和效应突出。
华侨城苏河湾未来将向文化中心、创意和设计中心方向发展，实现价值最大化。作为大型滨水都市综合体项目，未来的华侨城苏河湾既是城市富裕精英阶层的工作生活新领地，也是各个行业有品位的顶尖人士的首选，也是追求品质生活的普通大众的聚集地。
华侨城苏河湾不是一味地追求奢华，更将成为这个全球中心城市中品质和品位的地标和符号。
与高端住宅相配套，商业、服务必不可少。从现在上海核心区域的商业来看，华侨城苏河湾具有明显的特点和优势。比如外滩商业只是点状分布，无论是商铺、银行或是餐饮，停车很困难。到外滩的人很多，但都是举着旗子看外滩的游客，在外滩消费得少。南京路、淮海路则是传统步行街的商业。
而苏河湾却与之不同，因为是统一规划，统一设计，而且综合能力很强。跟现有的商业圈有完全不一样的舒适度，包括人流的分类和业态的布局都会很合理。
目前市场接受度较高的高端项目售价基本在5-6万元/平米之间，华侨城苏河湾在整体低迷的现实市场下，采用平价入市的销售策略，精装售价52000元/㎡起，基本符合市场的价格预期，因此取得了好的表现。
此外，华侨城苏河湾本次推出的产品为50年产权的行政公馆，不受国家限购政策限制，这也是该项目热销的重要原因之一。
