——“徐汇滨江地王”周边置业攻略
连续三年，徐汇滨江创造了多个地王，无论是绿地集团的商办项目，还是此次拍出的住宅地块，徐汇滨江再度以高地价，让外界对这一区域的未来心生期待。不过，从目前二手房中介公司了解到，区域内二手房价未有明显异动，但中介公司一致看涨未来的观点却保持惊人一致。
东地产 汪露 报道
10月10日，保利建锦、信保（天津）股权投资基金联合体以45亿元的价格拍得徐汇区滨江东至阳光路，南至瑞宁路，西至宛平南路住宅用地，折合楼板价27055元每平方米，创今年以来上海土地成交总价新高。
板块内二手房价是否蠢蠢欲动？
带着好奇，《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）记者针对区域内的尚海湾豪庭、百汇园、中海瀛台、远雄徐汇园的二手房小区成交情况展开调查。
截至记者发稿前，保利摘得“徐汇滨江地王”已过去一周左右时间，汉宇地产徐汇中心区域的区域经理董芸峰告诉《东地产》，板块内二手房市场表现较为平静，无论是成交量、成交价格还是带看量均未由于“地王”而有所涨幅。
据了解，徐汇滨江板块土地最高低价记录是2009年的绿地徐汇滨江地王，楼板价为3.2万元/平方米。
目前周边的高档楼盘，如距离该幅地块最近的豪宅尚海湾豪庭、百汇园等，住宅成交均价在5-7万元/平方米。
业内人士称，无论以历史最高地价或者周边房价的作为参照值，保利徐汇滨江地王的地价并不算很高。因此，本次成交的“徐汇滨江地王”对于周边的房价只能起到巩固作用，助涨的作用不明显。但凭借优越的地理位置，“地王”周边房屋的增值保值能力更强。
区内二手房：供应体量小，价格坚挺
董芸峰向《东地产》介绍道，从板块整体的成交趋势看，自“金九”下旬以来，徐汇滨江板块二手房市场的观望气氛明显加重了很多，其主要原因在于买卖双方的心理预期价格存在较大的差异、后市政策不明晰等因素。而在成交价格方面，房东心态均表现的较为平稳，板块内多个楼盘的价格较为坚挺，议价空间普遍不是很大，但还是偶尔会有急抛的个别现象。
从板块内楼盘数量上看，全区的供应和成交体量并不是很大。
其中，中海瀛台为该板块二手房市场内成交活跃度最高的楼盘，这主要是由于该楼盘现有的业主中有一大批为江浙一带的投资客，受到自身情况的影响。以目前的挂牌情况看，每月陆续会有几套到几十套的新增挂牌房源。与此同时，目前中海瀛台的售价仅为3.5元左右/平方米。其价格与品质存在着一定的不对称性，例如它低于周边的类似品质楼盘如临江豪园、恒盛尚海湾等约1万元/平方米，其性价比较为凸显。
从板块的租赁方面看，租金基本没有什么涨幅，其中中海瀛台的租赁房源较为充足，租金相对不高，以88平方米的2房为例，租金普遍在4000元左右/月。
尚海湾豪庭
售价：6-7万元/平方米
交房时间： 2010年6月
尚海湾豪庭位于宛平南路近龙华港，与黄浦江仅隔百米之遥，是板块内品质较高的江景豪宅。社区外立面采用高档天然石材配以大面积玻璃幕墙，给人一种端庄而奢华的视觉冲击。小区最大的亮点是沿江而建，因此每户在设计上都力求多角度可以观赏到江景，加上自身高档品质，受到了社会名流、境外人士的青睐。
总价
（万元） 面积
（m2） 户型
备注
350
64
1/2/1
稀缺户型，全超南
700
134
2/2/2
全江景房
800
168
3/2/2
性价比超高
百汇园
售价：50000-55000元/平方米
交房时间：2008年12月
百汇园位于宛平南路近丰溪路，与浦东世博园隔江相望。小区总建筑面积近50万平方米，由14栋住宅、6栋办公楼和2栋商城所构成。社区设计力求简洁、明快、现代感觉极强。区内环境较为优美，犹如步行在小型公园内一般。此外，小区内外配套齐全，其中区内规划配有会所、附属幼儿园等设施，区外则毗邻徐汇中心商业中心，驱车前往仅10分钟，居民的生活便利度极高。
总价
（万元） 面积
（m2） 户型
备注
580
114
2/2/1
江景房，全南
830
198
4/2/3
性价比超高
700
176
3/2/2
楼层佳，南北通透
中海瀛台
售价：32000-35000元/平方米
交房时间：2008年6月
中海瀛台位于龙吴路近上中路，毗邻上海植物园。楼盘户型设计主要以88-90平方米的2房和150平方米以上的3房或4房为主，是徐汇滨江内的品质江景楼盘。社区采用人车分离的设计并结合了生态、自然、典雅的规划理念，打造高品质的花园式社区。此外，在区内还配有高档会所、网球场、游泳池等休闲娱乐的场所。唯一美中不足的是社区周边的配套设施，目前还在建设和完善中。
总价
（万元） 面积
（m2） 户型
备注
460
147
3/2/2
开发商统一装修
500
153
3+/2/2
房型佳、小区中心位置
750
245
5/2/3
超性价比、毛坯
汉宇地产南丹分行联系方式：64277998
远雄徐汇园
售价：6-7万元/平方米
交房时间：2012年8月
远雄徐汇园位于徐汇区斜土路茶陵路，处于浦东、卢湾和徐汇的金三角区域，向东有打浦桥商业中心、向南有世博会浦江北岸滨江发展带、向西有徐汇区市级中心区、向北有原法租界历史风貌保护区。社区由四栋17-25层的住宅楼和一栋商铺组成，户型包括80-90平方米的两房、130-170平方米的三房和200平方米左右的四房。小区还将设置精致会所，力求将本案塑造成该区域的顶级豪华住宅小区。
总价
（万元） 面积
（m2） 户型
备注
428
74
1/2/1
精致小户型
525
88
2/2/1
酒店管理，拎包入住
1250
204
4/2/2
3南一北，南北通风
德佑地产徐家汇店联系方式：64680886
徐汇苑
售价：3.5-6.5万元/平方米
交房时间：2003年10月
徐汇苑是徐汇中心区绿化较大、规划较有人文特色的小区。小区环境优美，十分适合居住。小区有1.2万平米的中央花园，花园中有四十多种观赏性植物，除外还有白色典雅的秋千。徐汇苑的外立面很有欧洲古典气息，很有特色。小区内均为全装修现房，拎包即可入住。不过小区内房型一般，一期为蝶式结构，二期虽为板式结构，但是总有一个房间是缩在里面的，采光不佳，也看不到中心花园。
总价
（万元） 面积
（m2） 户型
备注
350
100
2/2/1
稀缺小户型
410
129
2/2/2
版式两房 性价比高
1050
173
3/2/2
版式三房 三期新房
盛大花园
售价：3.5-3.8万元/平方米
交房时间：2001年1月
地处龙华路龙华烈士陵园附近的盛大花园，可以算得上区域内较早开发的一批次新房，不过从整个外立面和小区内景来看，并不显落伍。该小区一期有7栋住宅，二期12栋，另有4栋观水景住宅。
该小区自建有新型小学、超大会所、户外泳池、智能安保、捷运交通、地下车库。每位关注上海未来发展的人士都会为古北、打浦桥、小陆家嘴的今非昔比而惊叹不已。
总价
（万元） 面积
（m2） 户型
备注
460
136
3/2/2
版式三房送精装小花园
540
146
3/2/2
楼王位置
600
170
4/2/2
三层复式 送大露台
德佑地产南滨江店联系方式：34613617
链接
徐汇滨江地王迭出
2009年9月
绿地集团以72．45亿元的总价拍得了东至东安路（规划中）、北至龙华路（规划中）的徐汇区斜土街道107街坊龙华路1960号商办地块，楼板价高达27231元/平方米。2009年前三季度，徐汇龙华板块内新建商品住宅合计成交均价约为3.2万元/平方米。
2010年12月
绿地集团再度以总价15.18亿元，摘得龙华机场1号地块东至云锦路、南至规划五路、西至规划六路、北至规划三路，属商业办公综合用地，折合楼板价17181元/平方米。
2012年10月
保利建锦、信保（天津）股权投资基金联合体以45亿元价格，成功拍下徐汇区滨江东至阳光路，南至瑞宁路，西至宛平南路住宅用地，折合楼板价27055元每平方米。与此同时，2012年前3季度徐汇龙华板块内新建商品住宅合计成交均价约为6.04万元/平方米。年内前3季度供销比值仅为0.67:1，部分项目推盘去化率接近100%。
新兴规划价值传递 龙华滨江再上路
作为具有稀缺性的可成片开发的滨江区域，徐汇龙华滨江的规划起点也颇高。特别是区域内与之相邻的徐汇滨江、世博、前滩等片区进入上海“十二五”六大重点发展片区规划，该区域已成为上海内环核心区向外突破的窗口。无论开发商还是购房者均对其价格提升潜力报以厚望，使得徐汇龙华滨江的住宅在上海的房地产市场中还是具有一定竞争力的。于是，绿地、恒盛这样的大牌房企提早入市时未必能想到多分一杯羹，但事实上，在它们身上已经有些许价值潜力得到了体现。
据上海中原地产研究咨询部数据统计，2012年至今徐汇龙华滨江板块共成交398套房源，同比大涨4.7倍，成交均价60309元/平方米，同比下滑16.08%。从成交房源来看，“海珀府邸”、“尚海湾豪庭”、“徐汇苑”、“百汇园”成为板块四大主力交易楼盘。其中“尚海湾豪庭”成交138套，成交均价52393元/平方米，该案早在07年就已经推出，是一个总建筑面积62万平方米的超大体谅项目，涵盖江景豪宅、酒店式公寓、五星级就等和商业区等多种物业形态，由于项目在板块内为首屈一指的大盘，地理位置尤佳，因此受到各种置业者的追捧。此外“海珀府邸”也是今年大热的楼盘，截止到今日共成交245套，成交均价63667元/平方米，与“尚海湾豪庭”相比，该案体量并不大，但在绿地集团的品牌号召下，加上强有力的促销手段，项目一经推出，就吸引了不少中高端购房人群的目光。
上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，虽然说在上海目前正在开发的几个重要的滨江板块中，徐汇龙华滨江区域开发进度较晚，但临江和近商圈的地理优势，加高起点规划和大手笔市政环境建设等，也同时影响了人们对区域内在售楼盘的价值评估。或许，在上海楼市的置业版图中，徐汇龙华这一滨江板块的升值潜力，日后将会使其赢得后来居上的赞誉。
