中融-上置雅宾利集合资金信托计划点评

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一、产品简介

二、产品点评

综合评价：★★★★☆  中融-上置雅宾利信托资金将被用于上置集团的“绿洲雅宾利项目”第三、四期项目开发，该信托期限2年，100~300万元预期收益率9.5%，300万元以上收益率10.5%。融资方上置集团香港上市，中国房地产企业百强，实力雄厚。信托土地抵押、股权质押等增信措施到位，安全性高。建议积极认购。

上置集团有限公司成立于1993年，是一家以房地产开发与建筑营造及土地开发为主营业务架构的综合性地产开发公司。1999年12月10日在香港交易及结算所有限公司上市。2011年，上置集团有限公司在中国房地产500强排名74位，是上海房地产开发企业50强之一。上置集团以中国上海为区域发展重心，以中高档住宅物业为核心房地产开发物业组合，先后在上海核心区域开发了“绿洲花园”、“斯格威”、“绿洲雅宾利”、“华府天地”、“美兰湖花园”、“香岛原墅”等众多优秀物业，年开量达50万平方米，2011年集团总资产规模超过436.56亿港币，净资产129.75亿港币，实现销售收入67.86亿港币，营业利润7.38亿港币。

2、还款来源分析

信托还款主要靠绿洲雅宾利项目三、四期开发回款。绿洲雅宾利项目一期、二期目前市场二手房价格均超过45000/平方米，实现了较好的产品溢价，同时绿洲雅宾利品牌在上海享有较高的品牌知名度，销售回款预期良好，充足覆盖信托本金及预期收益，具有较高的安全边际。

上海绿洲雅宾利项目位于上海市闸北区内环以内的不夜城板块，闸北区位于上海市中心城区北部，南临苏州河，是上海市9个中心城之一。雅宾利项目地块距人民广场仅2公里，与多个商圈毗邻。项目开发总量为48万平米(容积率面积)，其中居住建筑面积34万平米，商办建筑14万平米，综合容积率3.14。项目创新思路，凭借先进的复合地产理念HOPSCA统筹规划，建成后的雅宾利将是一个集智能办公、4万方城市绿地、14万方立体商业、高级泛会所及33万方豪华公寓等于一体的超大规模城市综合体，打造成为上海内环以内的地标建筑群。

绿洲雅宾利项目三期、四期用地面积9.83万平方米，项目总建筑面积38.2万平方米，其中地上建筑面积约35.2万方(包括9栋高层住宅面积约20.5万平方米、底层商网面积4.7万平方米、10万平方米超高层建筑中含约3.5万平米酒店、约4万平米甲级办公及约2.5万平米酒店式公寓)。项目预计实现销售收入740268万元，扣除成本、税金，预计税前利润148695 万元、税后利润111521万元。

3、抵押、质押等增信措施分析

为保证还款，上置集团为本信托提供三块土地抵押。三块抵押土地两块位于上海，一块位于无锡。沪房地南字2005第015856地块和沪房地南字2006第015468号地块位于上海浦东新区，毗邻浦东新区白玉兰滨海度假村，两块土地东近东海，南至老巷镇通源东路不直接临街，西邻上海黄金海滨度假村，距东海仅2公里，成交价格合计超过3亿人民币。无锡6-010-034-004地块，位于无锡市新区鸿山街道EW3路北侧、新鸿路东侧地块，在上置集团江南华府一期项目附近，土地成交价格超过6.2亿人民币，且附近房地产二手房市场价格以及上置江南华府项目在售价格，普通住宅均价5000/平方米，别墅15000/平方米，有很大的升值空间。

为保证还款，上置集团与中融信托签订《股权质押合同》，将其持有的硕诚置业的100%股权为本次信托计划提供质押担保，股权价值合计24.7亿人民币。

为保证还款，上置集团有限公司、上海无锡永庆有限公司、上海夏波实业有限公司、上海海波房地产综合开发有限公司同时为本次信托计划提供连带责任担保。

4、信托公司介绍

中融国际信托有限公司是经中国银监会批准设立的黑龙江省唯一一家信托公司。注册资本12亿，注册地哈尔滨。在近两年中国银监会对全国信托公司进行监管评级中，中融国际信托被评为A类公司，已成为2007年信托“新两规”颁布后首批提前终止过渡期的信托公司之一。2011年度中融信托实现信托资产规模1784亿元，营业收入29.28亿元，净利润10.53亿元。

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