单月退订20套失血超4000万
经济导报记者 王延锋 宗晓 青岛报道
作为青岛市“豪庭”楼盘之一，海上嘉年华（青岛）置业有限公司（下称“青岛海上嘉年华”）的麻烦（本报9月5日B1版曾予报道）仍在发酵。来自青岛市房地产交易中心的数据显示，该项目9月份无一套签约，却发生20套退订，退订数量高居青岛市各楼盘之首。
“海上嘉年华都是大户型，而且打着‘豪庭’的招牌，平均每套房子总价都在200万元以上。20套房子，就意味着4000万元以上的资金。”17日，海上嘉年华要求退房者张女士对经济导报记者说。
导报记者注意到，青岛海上嘉年华项目去年被装进香港上市公司东方银座，后者今年6月改名为嘉年华国际（00996.HK），这是国内富豪景百孚运作旗下房地产资产的大手笔。海上嘉年华本次退订是何原因，对景百孚的资本运作会产生什么影响？导报记者就此展开调查。
退订数量居首
最新统计数据显示，刚刚过去的9月份，青岛市新房总成交11734套，新房成交面积117.06万平方米，成交量与成交面积双双创下今年以来的新高，可谓名副其实的“金九”。
但在新房热销的同时，一些楼盘却出现了一股“退订潮”。其中，青岛海上嘉年华项目以20套的退房量居“衰盘榜”首位。
导报记者从青岛市房地产交易中心了解到，青岛海上嘉年华项目已开盘两部分。9月份，第一部分退订18套，第二部分退订2套，两部分没有一套签约成功。
正如张女士所言，青岛海上嘉年华项目大都是超大户型。青岛市房地产交易中心的数据显示，海上嘉年华第一部分已售套数（去除退订）448套，已售面积71525.01平方米，平均每套房子面积高达159.65平方米。第二部分已售套数112套，已售面积20203.09平方米，平均每套房子面积高达180.34平方米。
同时，该楼盘单价高昂。其在青岛市房地产交易中心披露，第一部分“参考价”在11900元/平方米至26999元/平方米之间，大部分在14000元/平方米至17000元/平方米之间。第二部分“参考价”在14302元/平方米至29803元/平方米之间，大部分在16000元/平方米以上。
粗略估算，退订20套，意味着海上嘉年华至少将“吐”出4000万元资金。
退订原因何在
对于9月份出现20套房子退订的事件，青岛海上嘉年华营销总监孙畅19日对导报记者解释称，这是购房者自己的原因，“有些购房者生意上需要资金”、“很多退房者都是购买了三四套，退了一套”等。
青岛市房地产业协会开发委秘书长冯显泉对导报记者表示，“单月出现20套退订是个别事件，并不是青岛市房地产市场的普遍现象。”对于退订原因，冯显泉分析说，部分可能是出自购房者，“如签约后发现没法办理按揭贷款，购房者还贷资金不足等。”
真实情况如何？导报记者联系到7名已经退订和正在等待退订的购房者，他们都将退订的原因指向装修标准和交房时间。
今年8月31日，海上嘉年华二期项目开工仪式被愤怒的购房者砸场，该项目的相关问题被曝光。包括张女士在内的4名购房者向导报记者反映，海上嘉年华作为精装修项目，当初承诺的装修标准是5000元/平方米，但后来标准被降到1000元至2000元/平方米左右。别小看这些装修差价，“这些房子是大户型，120平方米的房子每平方米差三四千元就是40多万元。”张女士说。
在交房时间方面，海上嘉年华当初承诺的是今年6月30日，但购房者却在到期时收到一份《延期入住提醒函》。提醒函称，“按照工期安排，我公司将适当推迟交房日期，具体交房时间以我公司通知为准。”但迄今为止，购房者仍未收到何时能够交房的通知。
孙畅承认，青岛海上嘉年华确实对该项目的装修进行了调整，但是装修标准不是降低了，而是提高了。“为了更好地服务客户，公司对产品进行提升，提高了装修标准。”
但对这种“提升”，购房者似乎并不领情。相反，引起一部分业主的强烈反抗，这也是8月31日“砸场”事件的导火索之一。对此孙畅解释称，那只是小部分业主对装修风格不满而已。她还表示，经过与业主沟通，该公司对装修再次作出调整，并得到了客户的肯定。
导报记者从购房者处得到证实，经过8月31日的“砸场”之后，海上嘉年华确实对部分户型的装修标准进行了提高。但并不是所有户型都得到有效提高。“大户型的提升比较明显，我们这些小复式的还在等待。”一名孙姓购房者告诉导报记者。
对于购房者不满的另一个因素———交房时间，孙畅表示她也不能确定，需向公司核实后给予回复。但截至发稿，导报记者尚未收到相关回复。
5亿盈利担保临考验
海上嘉年华遭遇退房，也牵动着香港上市公司的神经。
导报记者注意到，作为青岛海上嘉年华项目的实际控制人，国内富豪景百孚旗下拥有大量房地产资产，并长期有将地产资产打包上市的计划。去年12月，此计划迈出重要一步，青岛海上嘉年华项目在香港实现借壳上市。
青岛海上嘉年华上市时，景百孚曾作出盈利担保，青岛海上嘉年华项目已预售地产所得税前毛利应不少于人民币5亿元，倘若无法实现此盈利目标，景百孚应向公司现金支付差额的60%。
导报记者从青岛市房地产交易中心获悉，从去年12月至今，青岛海上嘉年华售出2套房子，却发生30套退订。这意味着，在借壳上市后，其已预售地产起码退订28套。
这些退房会否影响景百孚作出的盈利承诺？19日，导报记者通过青岛海上嘉年华关联方实达集团总裁付锦岭等人，辗转联系到嘉年华国际负责对外披露信息的蔡先生。蔡表示，9月份发生的20套退订尚未达到相关信息披露条件，因此公司对此尚未进行披露。对于5亿元的盈利担保，蔡表示该公司已经做过相关预算，所涉退房不会影响到这个目标。
但导报记者注意到，目前仍有部分业主要求退房。张女士等要求退房者对导报记者表示，一些全款购房者9月份得到退订，他们作为按揭购房者，青岛海上嘉年华尚没有对其进行退订。
值得注意的是，景百孚将青岛项目在港上市所图非小。9月份，景百孚控制的成都一地产项目也被装入到嘉年华国际，其旗下地产资产整体上市迹象明显。若青岛海上嘉年华项目退房潮蔓延，特别是5亿元的盈利担保一旦受到影响，对景百孚日后资本运作或将产生巨大影响。
对于青岛海上嘉年华退房潮如何演绎，本报将持续关注。
实达集团大股东违背承诺
拟注入资产悄然在港上市
大股东一方面承诺将相关资产注入到上市公司，另一方面却将相关资产悄然在港借壳上市，这是A股市场正在上演的故事，故事的主角是实达集团（600734）。
实达集团18日公告称，公司控股股东北京昂展置业有限公司（下称“昂展置业”）两年多前所做资产注入承诺将面临“进一步探讨”。实达集团并没有解释原因，仅表示“对于之前的资产注入计划，昂展置业正在等待政策变化情况，未来如何解决同业竞争问题，还须结合国家政策的变化时间和当时昂展置业自身情况做进一步探讨”。
经济导报记者了解到，该资产注入计划已经几乎没有可能，因为相关资产的核心———海上嘉年华（青岛）置业有限公司（下称“青岛海上嘉年华”）已经在港实现上市。
故事要追溯至两年多前。2010年初，实达集团公布重大资产重组方案，公司将通过增发收购大股东昂展置业等公司所持地产资产，包括长春融创置地有限公司49%股权、成都融创置地有限公司100%股权、淄博昂展地产有限公司96.48%股权和青岛海上嘉年华80%股权。
此后，因国内相关政策生变，此次重组2010年8月“中止”。实达集团2010年12月29日公告称，“为表示昂展置业解决与实达集团的同业竞争问题的决心，昂展置业承诺在未来政策条件允许时，昂展置业将重新启动实达集团的重大资产重组进程，继续让实达集团通过发行股份购买资产的方式购买昂展置业房地产资产，彻底解决昂展置业与实达集团的同业竞争问题。”
导报记者注意到，昂展置业拟注入实达集团的资产合计预估值高达27.97亿元。其中，长春融创49%股权的预估值为5.01亿元，成都融创100%股权的预估值为4.03亿元，淄博昂展96.48%股权的预估值为5.87亿元，青岛海上嘉年华80%股权的预估值为13.06亿元。青岛海上嘉年华占比近50%，可谓其中的重头戏。
但在去年年底，青岛嘉年华在港借壳上市。
为运作在港上市事宜，青岛海上嘉年华项目2011年进行了一系列腾挪。最终，该项目60%股权被纳入到致德投资有限公司旗下，后者由在英属维尔京群岛注册的“Easy Link?鄄age Development Limited”全资持有，该公司则由另一家在英属维尔京群岛注册的“Better Joint Venture Limited”全资持有。而其实际控制人，正是昂展置业的实际控制人景百孚。
股权腾挪完成后，香港上市公司东方银座收购“Easy Linkage De?鄄velopment Limited”全部股权。
本次收购涉及资金额度高达43亿港元。其中，12.5亿港元通过现金支付，4.5亿港元通过向“Better Joint Venture Limited”配发及发行代价股方式完成支付，15亿港元通过可换股票据支付，另有11亿港元通过发行承兑票据支付。
去年12月22日，东方银座完成本次收购，Better Joint Ven?鄄ture Limited通过认购代价股取得东方银座13.01亿股，以29.59%持股比例成为单一最大股东。今年6月底，东方银座正式更名为嘉年华国际。至本月22日，嘉年华国际发布董事会主席变更公告，景百孚替代之前的周承荣正式入主嘉年华国际。
至此，青岛海上嘉年华项目已经不可能注入到实达集团。而因景百孚旗下地产资产分散在实达集团、嘉年华国际、昂展置业等旗下，未来如何解决同业竞争问题备受关注。
