屡次推迟开盘为涨价？
本报记者 赵普 董映颉 北京报道
随着市场的逐步回暖，“随行就市”成为楼市的逻辑。但据《华夏时报》记者调查了解，不少新盘却一次次与购房者爽约。一面是开发商委屈地称开盘时间“身不由己”，另一面，新盘的开盘价格却节节攀升。
新盘长期“潜水”
“我已经关注原香漫谷这个项目好长时间了，它从今年5月份就说要开盘，但开盘时间不断往后推，现在又推迟到10月了。”北京一位购房者张元告诉记者。
看着一次次被推迟的开盘时间，张元心里越来越没底。“原本看上这个项目的一套85平方米的两居，6月份的时候售楼员告诉我们单价在8000元左右，“现在这个价格根本就买不到了。”
记者查阅到，中铁建原香漫谷项目从2011年5月开始进行项目7、8号楼的入市宣传，原定计划今年5月开盘，后来开盘时间依次推至6月、8月、9月、10月。
“我们确实把开盘时间往后推了，一开始是因为7月份北京下暴雨，这个项目在房山，受到一些影响。进入10月份，我们预计整体的楼市环境会更好一些。”中国铁建原香漫谷项目的销售经理告诉记者。
像原香漫谷这样不断推迟开盘时间的“潜水”楼盘并不在少数。记者在走访的新盘项目中发现，路劲世界城、北京城建·世华龙樾、京投快线上林湾等项目都是高喊开盘口号，却迟迟不肯开盘，并通过各种优惠措施吊足购房者的胃口。
其中，路劲世界城最早宣称2011年11月开盘，但是距离这个时间已经过去了近一年时间，至今却仍未开盘。记者曾在9月底以购房者的身份咨询该售楼处的销售人员，得到的回复是，“本月开不了盘，具体时间未定。”
与缓慢的开盘速度相对应的是，项目施工进程却很快，记者在路劲世界城的施工现场看到，计划一期推出的6栋楼基本都已经完成封顶，其中两座甚至外立面都已经完工，相当于现房销售。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，目前购房者渐渐摆脱了5月到8月的恐慌心理，对市场又进入观望状态。开发商想提价却发现市场已经“变脸”，进入一种尴尬的定价境地。楼盘“潜水”主要出于开发商主观意愿。
开发商的“委屈”
但是，面对“捂盘潜水”的质疑，开发商似乎理由充分，纷纷表示不开盘实属被迫。
北京房山一拖延了一年仍未开盘的住宅项目销售人员告诉记者，该项目之所以迟迟未能开盘，是因为预售许可证一直没有审核发放。“预售证的审批主要是项目拟售价格通不过，这个项目首期入市，一开始上报的最高售价是17000元/平方米，后来是14000元/平方米，这次是11000元/平方米，估计这次审核可能会通过了。”这位销售人员表示。
亚豪机构负责人也表示，为防止北京楼市在“金九银十”期间成交量继续上扬，相关部门有意控制热点区域和有可能“日光”的项目的预售审批过程，这种情况非常普遍。而这也理所当然成为了开发商延迟开盘的“有力依据”。
一位不愿透露姓名的业内人士表示，推盘的一快一慢之间，考验的是开发商的资金链承压能力，同时还要面对购房者的“捂盘”质疑，一些待入市楼盘的境地十分尴尬，延缓开盘，开发商也是不得已而为之。
除了销售价格，企业资质的审批也成为开发商迟迟拿不到预售许可证的“委屈”之处。
路劲地产执行董事及副行政总裁汪浩此前对媒体表示，“原本计划在去年11月开盘的世界城，一直等待审批到现在，开盘时间预计在9月底到10月初。”不过记者在路劲世界城搜狐网项目信息中看到，世界城开盘时间已经从之前的9月悄悄延后到11月。
而据记者了解，按照国家有关规定，外资企业进入内地，总金额超过3亿美元的项目，需报批国家发改委，而路劲地产作为港企，必须经过层层审批。
尽管汪浩曾表示，世界城算是路劲地产进军北京市场的第一个项目，快速周转仍是其重要策略，一再延缓开盘时间实属不利，但是路劲地产似乎“因祸得福”，避开了2011年底到今年年初的低谷期。
在“潜水”中获利
事实上，不少延期开盘的新盘在长期“潜水”中获得了实惠。
9月份开盘的合生滨江帝景项目，今年5月份就表示即将开盘入市。今年5月份，滨江帝景对外宣称的销售价格在15000-16000元/平米左右。
“很多人在今年5、6月就已经交了订金，当时一套80多平方米的两居室报价在130万元左右。而在8月份，销售人员已经报到150万左右了。”一位早在5月份就交了订金的购房者对记者表示。
到了开盘当天，滨江帝景两居室房源最便宜的单价也超过1.64万元/平米，销售均价超过18000元/平米，涨价已经成为事实。
“项目如果在9月份开盘，一定不会按照5月份的价格再进行销售，”业内一位分析人士告诉记者，“实际上大多数推迟开盘的项目，真实目的还是为了涨价。”
据记者调查，中铁建原香漫谷、路劲世界城、合生滨江帝景等处于“潜水”状态超过半年的楼盘，基本都从今年5月的计划推盘时间拖延至9月之后。而今年5月至8月，北京楼市的成交量和房价不断攀升。
“我们的推盘策略和价格策略实际上还是跟着市场走的，当市场上的价格有上涨趋势的时候，我们当然不会放过这种机会，”北京一知名房企的销售总监告诉记者，“每次计划开盘的价格上调幅度一般在5%、8%，当然这也是根据每个月的成交量和客户需求来定的。”
不过这位销售总监也向记者坦言，从9月开始市场开始显露疲态，而进入本年度最后一个销售季度，各大房企在推盘和价格策略上还会有一些调整，预计有一些原定本月开盘的项目会选择继续“潜水”。
开发商前三季度业绩分化加剧
大房企以价换量成效显著
本报记者 刘垚霞 北京报道
随着近期上市房企前三季度销售业绩的陆续公布，大型房企的表现可谓是淡季不淡。龙头房企万科(000002.SZ)前三季度销售额为963.2亿元，依然稳坐行业老大的位置。
而根据近期中国房产信息集团（CRIC）发布的《2012年前三季度中国房地产企业销售排行榜TOP50》显示，排在万科之后的分别为保利地产(600048.SH)、中海(00688.HK)和绿地。这三家房企今年前三季度销售额均超过700亿元。与去年同期相比，销售业绩出现大幅提升。
数据显示，“招保万金”四大龙头房企中，除万科前三季度的销售额与去年同期基本持平外，招商地产(000024.SZ)、保利地产、金地集团（600383.SH）前三季度的销售额均较上年同期有较大增幅，分别为64.6%、32.04%和13.1%。其中招商地产前9个月实现签约销售额247.08亿元，超过其去年全年的销售业绩。
此外，融创(01918.HK) 、佳兆业（01638.HK）、绿城中国（03900.HK）等公司前三季度的销售业绩也都出现了大幅上涨。其中融创合约销售额为213亿元，较去年同期增长58%。佳兆业销售额为110亿元，同比上涨7%。而绿城今年前三季度的销售业绩为328亿元，大大超过去年同期的267亿元。
伟业我爱我家副总裁胡景晖分析认为，今年年初以来大型房企率先采取降价策略，使得其今年上半年在以价换量方面取得了不俗的销售业绩，“此外央行6、7月份两次降息，也间接对房地产销售产生了利好。”
一位中投证券分析人士认为，目前行业分化进一步加剧。上半年大型房企由于整体布局比较均衡，前三季度针对市场变化采取了较为灵活的营销策略，在以价换量方面效果不错，“但是中小房企由于布局比较单一，可调整的余地非常有限，在目前的市场形势下想尽快扭转困境非常困难。”
北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋对此表示认同，他认为，中小房企前三季度的销售业绩却不尽如人意，“一方面大型房企品牌号召力比较强，通过‘以价换量’比较容易达到销售效果。而且大型房企库存量较大，可降价的空间也较大。另外限购政策存在着地域差异性，大型房企多是全国性布局，可以进行资源调配。而中小房企可能只有几个项目，因此受到的打击较大。”
部分开发商前三季度销售额超过去年同期水平，有开发商甚至完成了今年全年的销售任务。而在前三季度销售额大幅上升的背后，开发商付出的是牺牲利润率的代价。
中原地产市场研究总监张大伟表示，尽管大型房企的销售业绩比较乐观，但与去年相比，利润率已经明显降低。
据记者了解，目前开发商在四季度降价推盘的意愿并不强烈。一位不愿具名的地产公司层向记者表示，国内房企生存环境持续转好，四季度将进一步提升旗下的楼盘售价。
不过前述中投证券地产分析师认为，目前市场仍处于博弈的状态之中，“政府的调控仍在持续，而市场从9、10月份又开始回归僵持状态，预期四季度市场观望情绪将继续累积。无论销量还是价格方面，我认为四季度都很难出现大幅上涨。”
龙湖一月内融资近50亿
本报记者 王海春 上海报道
楼市尚未完全回暖，已经有开发商在为下一步的扩张筹集粮饷了。
龙湖地产（00960.HK）10月12日宣布，公司将发行一项为期7年、总计约4亿美元的优先票据。如果加上9月19日配股融得的30多亿港元的资金，在不到一个月的时间里，龙湖地产的融资额达到了近50亿元。
“和拿地一样，融资也需要踩点；能抄到底最好。选择好的时间节点，能获得更多、成本更便宜的资金。”龙湖地产集团相关人士向《华夏时报》记者表示。
记者在采访中了解到，除了拿豪宅土地，接下来龙湖可能会用所筹资金，投资商业综合体项目。据了解，未来15年商业地产占龙湖利润的比例，将由目前的4.4%，上升到30%。
一月内两度融资
龙湖地产称，公司已经与汇丰、渣打、巴克莱、德意志及摩根士丹利签订了购买协议，发行了一项总价约4亿美元的优先票据。据了解，这笔优先票据的期限长达7年，即到2019年到期。
“此次融得的这笔资金，将用于在建或新增的房地产项目上。当然，也不排除用于拿地。”龙湖地产集团相关人士告诉记者。
这是该公司一个月之内的第二次融资。9月19日，龙湖地产已经与花旗、高盛等投行签订协议，以先旧后新的方式配售了2.6亿股份，融得了总额高达30.89亿港元的资金。
“龙湖并不缺钱，他们的负债率可以说是大型房企里最低的。地产企业的负债率一般在70%左右，60%的负债率就算是比较低的了。而龙湖的负债率还不到50%。”易居中国企业研究中心总经理周建成表示。而根据龙湖地产今年半年报披露的数据，龙湖的净负债率仅为49%。
“现在香港资本市场出现了一个机会的窗口期。但这个机会窗口能开多长时间，谁也不多知道。公司高层对此达成了比较一致的意见，如果我们能抓住机会，就尽量抓住机会多融一次资金，为下一步扩张做基础的准备工作。”龙湖地产相关人士告诉记者，不排除龙湖未来还会有融资举动。
值得注意的是，与在港上市的内地房企每年约12%-15%融资成本相比，龙湖此次4亿美元融资的票面利率只有6.875%，融资成本只有市场行情的一半。
2011年4月份，龙湖曾发行过总额7.5亿美元的5年期优先票据，其利率为9.5%。今年10月份的融资成本，较去年降低了约2.7%，而债期却从5年延长到了7年。
龙湖集团相关人士向记者透露，公司高层对融资提出了几项基本要求：尽量拉长债期，利率也要远低于市场。
今年拿地金额超180亿
对于龙湖一个月内大举融资近50亿元，分析人士指出龙湖应该是为拿地做准备。
龙湖地产向记者证实，的确有为投资土地市场作准备的打算。“资金的用途没有具体的目标，不过用于投资新项目的可能性比较大。”
记者在采访中了解到，今年龙湖拿地金额已超过180亿元。自今年5月份以来，龙湖先后在绍兴、成都、厦门、晋江等城市出手，将约80万平方米的土地收入囊中。
“5月份以来我们在土地市场已经拿了不少地。四季度我们应该会继续拍地，不过和上半年不同的是，我们会更加关注一些优质的精品地块。”龙湖地产内部人士透露。
虽然龙湖并没有向记者指出什么才是“优质的精品地块”，但分析师告诉记者，龙湖接下来可能会拿一些豪宅、商业类的项目。
据了解，龙湖近期融得的资金，债限之所以长达5-7年，也是在为投资大型商业项目做资金方面的准备，而龙湖接下来将会重点投资商办或城市综合体类项目。
龙湖地产首席执行官邵明晓今年6月底曾透露，公司计划将每年销售回款的约10%，用于开发商业地产，而未来3-4年中，每年都会推出1个新的商业项目。
今年8月6日，龙湖地产以42.2亿元的价格在重庆竞得4幅商办地块，总建筑面积高达200万平方米。该城市综合体也是龙湖投资规模最大的项目之一。
记者在采访中了解到，龙湖高层已制订了公司的发展计划，除了加大商业综合体的开发力度，还将进一步加大商业项目持有的力度。
“目前商业地产对公司利润的贡献率只有4.4%，但高层对商业地产有更高的期望。现在我们有10个商业项目已经投入了运营，未来三年将有3到5个商业项目投向市场。未来的目标是，用15年左右的时间使商业地产的租金收益达到总利润30%左右的水平。”龙湖地产内部人士向记者透露，去年龙湖扩大了商业运营的管理团队，以保证商业项目运营业绩的稳定性。
