无锡一楼盘房价低调猛降万元
从1.6万跳水至6900元，销售人员称“这个价格让市政府很恼火”
从1.6万/m2直接跌倒0.69万/m2，无锡太湖新城“金融第一街”最南端，上演着一次令人惊叹的房价跳水。
跳水大甩卖的楼盘名为无锡嘉业国际城，开发商为无锡嘉启房地产开发有限公司。其背后的母公司正是近一年来资金紧张，四处融资的嘉凯城。
然而，这次名为“限时特惠”的跳水表演很快便停止。7月份开始推该活动，限量销售结束后，至今仍处于暂停销售状态，最新报价迟迟未出。
的确，猛然的跳水牵动背后无数利益相关人的敏感神经……
缘何抛出6900元报价？
太湖新城因靠近太湖，而嘉业国际城所在的位置，实为无锡房地产市场最为看涨的一个核心地段，新的无锡市政府大楼就在马路对面。
目前无锡市的均价也有七八千，6900元的报价在这里显得极不合群，在太湖新城就像颗重磅炸弹，激起千层浪花。
为何嘉业国际要在7月份房价大跳水？“吸引眼球，扩大知名度”；“1.6万太贵，卖不太动”；“尽快出货，提高销售业绩，回笼资金”，与此有关的说法很多，但流传得最多的版本是开发商资金链紧张，逼不得已而为之。
据公开资料显示，开发商无锡嘉启为嘉凯城控股子公司，苏州嘉业(嘉凯城全资子公司嘉业有限公司持有其94%的股份)持有其62%的股份，深圳启恒投资有限公司持有其33%的股份，无锡市太湖新城建设投资管理有限公司持有其5%的股份。
2011年9月21日无锡嘉启向昆仑信托融资，嘉凯城为其担保。公告称，“无锡嘉启通过向昆仑信托转让无锡嘉业国际城：项目的收益权，融资5亿元信托资金，信托期限为18个月，综合成本不超过14.75%/年。信托计划到期，无锡嘉启有义务回购全部标的收益权，并向昆仑信托支付对应的回购价款，为保证信托计划实施，苏州嘉和欣实业有限公司(苏州嘉业持有其65%的股份)以其合法拥有的土地使用权进行抵押担保，嘉凯城集团提供连带责任保证。”
嘉凯城2012年半年报显示，嘉凯城在2011年底为了无锡嘉启提供了8.58亿的借款担保(包括昆仑信托的5亿，其余资金来源不详)，分别要在2013年4月和2013年10月偿还本金和利息。资金紧张再加上不低的融资成本，自然给地产商带来降价出货的压力。
当地销售人员告诉记者“1.6万和0.69万都是官方的报价，实际的销售价格为，第一批即13层以下卖出的均价在1.25万左右；而第二批13-19层则平均为6500元的价格。”
就此乐观估算目前回笼资金约3.76亿，离明年要偿付的近10亿的资金还相差较远。
低价惹政府不满
一名销售人员告诉记者，今年7月份第二次推盘，开出6900元低价走量销售，十几天就销售完了。“很多银行、政府的人来买。基本上靠客户拉客户，本地人买得比较多，外地人不太知道，因为我们基本上不做宣传。”
自从推出6900元的价格之后，嘉业国际城就变得尤其地低调，“我们几乎没做什么广告，网站上的信息也很少。外地人很少知道这里居然出了4折楼盘，并且地段不错，听说了都很难相信。”
至于不做宣传的原因，据知情人士透露，“这个价格让旁边的市政府很恼火，一方面怕它这样打乱周边市场价格；关键金融街区的项目是市政府力推的，给了很多政策和授信支持，希望金融界区的房价怎么都得在1万以上，体现它金融中心的地位。”
还有销售人员称“我们老板想尽快回笼资金把价格定得实惠一些，把销售业绩做上去。但政府有意见，又不能定得太低。所以现在就僵持在这里。什么时候重新推盘还不确定。但应该不会再掉价，只会涨，现在问题就是涨多少政府满意。按照市场定位和周边的市场环境，按道理我们这个也是该卖到一万多。”
促销走量以提高业绩的出发点很明显，因为也就是在各楼盘降价前后，嘉凯城公布了一份令人大跌眼镜的半年报。其营业收入为15.18亿，相比去年同期减少45.11%；归属上市公司股东净利润-3.28亿，去年同期为728万，相比去年同期减少4600.96%。
在这样的业绩情况下，嘉凯城也已戴上“亏损王”的帽子，股价已跌至3.6元附近。回溯当年，前浙商集团牵头，在重组国际嘉业、中凯集团、名城集团3家地产公司并借壳*ST亚华上市后，嘉凯城曾经在2009年交出过亮丽的首份成绩单，但随后浙商集团的十强雄心化为泡影。
疯狂融资面临集中兑付
从去年年初开始，嘉凯城资金紧张就成了老生常谈的事情。再看今年的半年报，其经营活动产生的现金流量净额为-1.76亿。货币资金为17.9亿，但短期借款有35.72亿，一年内到期的非流动负债为32.20亿，去年同期该指标只有5.3亿。
资金绷紧的同时融资渠道也开始走窄，一直以来依靠高负债扩张的嘉凯城，已把信托作为了主要融资渠道。
2012年半年报显示，其金额前五名的一年内到期的长期借款，分别是上海信托、五矿信托、昆仑信托、杭州银行、农业银行。
据不完全统计，嘉凯城去年通过信托共融资近30亿。据业内人士分析，这种借信托推出股权合作，剥离一些项目资产，也是在目前的市场环境下，中小型地产商找到出路的方式。
然而明年初，嘉凯城面临信托兑付高峰，到期又将如何处理，我们拭目以待。
(据《理财周报》)
