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130亿投入苏河湾回收无期
地王开卖 难还华侨城旧账
面对巨资投入和形势未明的市场，债台高筑的华侨城如何玩转“天价”地王？
东地产 傅一辰 报道
地王项目终于问世。
2010年被华侨城“天价”摘得的苏河湾地王项目，在 9月开盘销售首批房源。
5.28万元/平方米的楼板价，88亿的土地成本，22.3亿元的注资， 130亿元的资金投入……一连串惊人的数字，让华侨城苏河湾项目自诞生之日起，就一直处于舆论漩涡。
值得注意的是，苏河湾项目一套未卖，华侨城已经打起了旁边地块的主意。
《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)了解到，在该项目所在的苏州河北岸，相连的5块地中，除了2010年拿下的1街坊、41街坊和42街坊外，剩下2、3街坊也已在华侨城的规划之中。
频频贷款、融资，债台高筑的华侨城，面对巨额投资和不确定的市场前景，在项目开售之际，究竟将如何玩转该天价“地王”？
地王“买一赠四”
据《东地产》调查，在北至曲阜路，南临北苏州河路，西靠文安路，东抵河南北路的范围中，共有五幅地块。
其中最东面的为华侨城2010年2月以70.2亿元总价拿下的苏河湾北岸东块1街坊地块，成交楼板价高达5.28万元/平方米，为2010年全国单价地王。该地块的性质为商住办，根据规定，地块上商业物业必须由开发商持有经营，办公楼不得分割小单位出售。
同年7月，华侨城又以总价17.91亿，单位1.45万元/平方米的楼板价拿下了西面商办性质的41、42街坊。此次率先开售的便为41街坊内的两幢楼之一。
华侨城苏河湾的销售人员告诉记者，9月即将销售的为50年产权、面积150-300平方米的“行政公馆”，商办性质，总高22层，最低两层为商业中心。水、电皆按商用标准收费，煤气则将由开发商统一接入。目前预售证还未拿到，第一批可能有130套，价格还在摸索中，预计150平方米的户型总价在1000万左右，折合单价6.6万元/平方米。
外界最关心的地王部分住宅，则要到明年开售。规划中共有两幢45层的住宅，70年产权，均为300平方米以上大户型，单价在10万元/平方米以上。
而对不在名下2、3街坊，华侨城也已“成竹在胸”。在苏河湾项目的整体模型中，苏河湾2、3街坊的规划赫然在列。
销售人员表示，中间的3街坊为政府所有，原规划为中央绿地，现由华侨城代为规划和建设，未来可能有艺术馆、纪念馆和一些公共设施，租金也将由华侨城收取。剩下的2街坊还在动迁改造过程中，具体出让还没有时间表。但未来该地块基本上也会由华侨城拿下，并和其他地块进行统一规划。
“苏河湾是华侨城在上海最重点打造的项目，在各个方面都不惜投入重金。”该销售人员强调。
曾有业内人士指出，当年苏河湾项目迟迟不开工，有可能是在等待周边地块出让，合并后形成一个更具价值和利润的整体方案。
也有知情者分析：华侨城和政府的关系好，当年拿地王时价格高了，后来的几块低价地很有可能是政府对此的一种补偿。作为央企，华侨城许多规划可以和政府进行配合，其中真正的成本，外人很难了解。
曾因资金紧张动工延期
精明的华侨城在苏河湾五块地上的“如意算盘”打得再好，也难掩其在资金运作上的压力。
今年1月13日，华侨城亚洲发布公告，宣布旗下全资子公司已与上海华侨城房地产订立资本投资协议，同意有条件向苏河湾项目的开发商华侨城上海置地出资22.3亿人民币。整个注资完成后，华侨城亚洲在苏河湾项目占股比例将为50.5%。
有分析称，此次注资是由于楼市调控，融资渠道收紧，国内的融资压力变大。而在香港上市的华侨城亚洲，可选择的融资手段要比华侨城更为丰富。
借助华侨城亚洲这一香港平台为苏河湾项目的建造募集资金，一度被金融、地产界解读为 “拆东墙补西墙”的举措。
在此次注资前，苏河湾项目的开发并不顺利。2010年华侨城A的年报中写到，2011年公司将集中优势资源，全力抓好上海苏河湾等重点项目，部分产品年内进入市场。
华侨城上海置地的相关负责人也在2011年初表示，项目的整体设计方案已基本确定，将于当年5月正式动工，年底前率先推出商办产品。
但直到年底，华侨城苏河湾不但未“如约”开盘，甚至连开工期也拖到了12月。“资金需求量大”是业内猜测的主要原因之一。
华侨城上海置地的总经理袁静平曾在2010年末曾表示，整个苏河湾项目，包括1、41、42街坊的开发和3街坊的代建，预计需投入130亿元左右。对于高负债率的华侨城来说，这并不是一笔小数目。
事实上，在拿下地王后，华侨城就已加大了融资的力度。
2010年3月和12月，华侨城分别发行了总额为20亿元和24亿元的短期融资券，为期一年，8月份发行了20亿元3年期的中期票据。而这些融资，加起来还不够支付苏河湾地王的土地成本。
为了苏河湾项目，华侨城又欠下了“一屁股债”。
2010年华侨城A年报显示，华侨城A全年负债率为70%，短期借款为44.3亿元，长期借款为138.2亿元，长期借款比2009年增加了19.52%。
资金回笼悬念重生
随着开盘时间临近，坊间对于价格的预测从一开始的8-10万，逐渐降到了现在的5-6万。
据《东地产》了解，即将开盘的华侨城苏河湾行政公馆每层可售面积约1140平方米，共有20层。假定开盘价格为6万元/平方米，首批房源全部售出可回笼13.6亿元的资金。
相比130亿的投入，今年华侨城依靠苏河湾项目能回笼的资金还不到十分之一，勉强能够偿付年底到期的一笔14亿元的短期融资券。
除了苏河湾项目外，华侨城在上海的浦江镇的住宅项目也有约29800平方米可售，目前已售面积25388平方米，成交均价为21414元/平方米，总价值5.43亿元。
不过，相较于苏河湾高达百亿的投入，依托浦江项目回笼资金可谓杯水车薪。
按照目前的规划，苏河湾项目可依靠销售迅速回笼资金的有41号地块上2幢商办性质的公寓楼，和1号地块上两幢超高层住宅楼。其余规划好的部分则由华侨城自营或出租。尽管文化和商业地产经营为华侨城的强项，但资金回报慢也是不争的事实。
作为央企，华侨城尽享融资、贷款上的便利，但持续攀升的负债，终究需要偿还的一天。
2011年底，华侨城资产负债率为71.17%；2012年华侨城A半年报显示，华侨城的负债率高达71.96%，比去年末又上升了0.79%，负债总额更是超过了483亿元。
“出来混，总是要还的。”有不便具名的行业分析人士说，华侨城要想在苏河湾项目上收回所有投入的成本，并为公司创造盈利，在当前的市况下，恐怕还是个未知数。
按照国资委要求，控股企业连续两个会计年度平均资产负债率不得超过70%。对连续一年半负债率超标的华侨城来说，2012年留下的时间已经不多了。
责任编辑：刘万明 SF054
