高文婧 杨瑛
[ 当前大多数银行都没有为拍卖房提供按揭贷款服务，这也是拍卖房目前交易过程中的硬伤之一 ]
你有刚需、要买房？除了找中介，你还可以拍卖房产。拍卖房产的好处之一是，保不准你就以低价拿下心仪的房产；另外，还有一些城市的开发商把拍卖作为促销的途径，参与到其中可以发现更多好的房源。
被拍卖的房产大致可以分为三种情况，一种是房主由于债务纠纷被司法部门强制处置资产；另外是一些开发商通过略低于市场价格拍卖房产来促销；最后，一些企业通过拍卖房产来处置资产。
开发商拍房：批量降价促销
“比市场价格低了10%，价格还是很划算的。” 江女士是浙江台州人，年初她在拍卖场拍下一套房子，市场价格是2万元/平方米，江女士最终成交价为1.8万元/平方米。
江女士拍下的这套房屋名叫温岭香格里拉花园，其实是属于拆迁安置余房。拆迁房是由政府和开发商合作修建房屋，由于部分用作拆迁户搬入，因而被叫做拆迁房。例如江女士参与拍卖的拆迁房，其中一部分归拆迁户使用，另一部分按照商品房来出售。
这些余房的拍卖引起了很多买房者的关注，短短几天里，共有348人报名，最后的拍卖结果是52套拍卖房屋全部被抢购。“还有很多人最后没有拍到。”江女士回忆道。
压抑了许久的观望情绪在拍卖当天爆发，这从拍卖场的座无虚席就可以看出来。当场的第一标竟然以几乎等同于市价的价格成交。“这一标明显价格太高了，这样一来很多买房人都被吓退了。”江女士告诉第一财经日报《财商》。
江女士是在网上看到这场拍卖会的消息，底价大概是市场价格的8折，这对江女士来说是个好消息。“之前几乎没有出现过拍卖拆迁房的情况，这次可能是开发商想要赶快出货，所以选择了拍卖形式，有点像促销。”
根据拍卖公告中公布的数据，此次52套房屋的起拍均价从1.1万元/平方米到1.48万元左右/平方米。
在具体的拍卖过程中也非常考验拍卖者的心理素质和拍卖技巧。由于第一标拍出价格超出预期，接下来的几标明显人气大降。江女士赶紧抢在第四标出手。“参与的人不多就赶紧下手了，虽然都是一个楼盘的房子，但是这一标的位置、楼层和房型都令人满意。”江女士告诉记者，“还好出手快，最后几标明显参与的人又增多了，最后一标几乎是抢的，价格又上来了。”
江女士在2011年初就卖出了自住房产。“当时看到调控越来越紧，感觉房价要跌了。本来自住房产并不应该卖，但是正好想换房，所以就考虑在房价还没有跌的时候先把房子出手。”
运气不错的江女士刚好把房子卖在了高点上。“不过随后的一年，为了寻觅合适的房产和等待较好的买入时机，我们租了一年的房子。这么做就是折腾了点，又要租房，又要搬家的。”
但是江女士还是成功地赚到了差价。“地段差不多的房子，卖的时候大概是20000元/平方米，但是买入的新房是18000元/平方米。折腾了一点但是赚了个差价。”如果卖出和买入的房产都按照100平方米计算的话，江女士不仅住了新房，而且还净赚了20万。
这类开发商通过拍卖售房其实并不多见，通过这种形式的主要原因还是促销，并且可能较快处理掉大量存货，而拍卖行在其中扮演的角色有点像是营销策划。
司法拍卖房产：不受限购
司法拍卖房产是房产拍卖中比较常见的情况，人民法院在民事案件强制执行程序中按程序委托拍卖公司公开处理债务人的不动产，以清偿债权人债权。
“一般有可能是房屋产权人之前将房产抵押给银行、担保公司等金融机构，或者是其他民事官司中的债务纠纷，导致债权人向法院起诉涉及的由法院查封资产和依据拍卖及变卖规定强制处理被查封资产。需要拍卖的资产，就会委托拍卖公司进行拍卖。”上海青莲阁拍卖有限公司行政总监戴海雄告诉记者。
房产拍卖不像文物艺术品拍卖等需要专门的许可，所以许多拍卖公司都开展房产拍卖的业务。
强制执行拍卖的房子是经过法院裁定后可出具法院裁定书的，即产权登记相对清晰的房产。
目前司法拍卖的部分信息在网上已经公开，如地方法院网、产权交易所网站司法拍卖板块、拍卖公司网站等等，另外，如果是个人居住型房产，拍卖公司也会与房产中介合作，发布拍卖信息。
按照相关规定，一般司法拍卖最多可以进行三次拍卖。
“一般而言，如果在首次拍卖中流拍，法院和相关评级机构会对价格作一些相应微调后进行再次拍卖。由于地段、户型等的不同，评估价也存在一定差异。一般而言，首次拍卖定价不会很低，有时和市场价格差不多。对于司法委托拍卖而言，拍卖成交价格高更能确保涉案各方利益，也有助于案件结案。”戴海雄告诉记者。
一位经常关注房产拍卖市场的投资者告诉记者：“好些人都在首拍中存在观望情绪，就等着第二次拍卖中底价低一点，但是也有可能出现竞拍者多，在第二次拍卖中价格仍然被拍高的情况。还有的人可能会与拍卖公司暗箱操作，故意流拍，在第三次拍卖时用较低的价钱成交。”
不过，在司法拍卖中还应该注意一些常见的风险问题，一些拍卖房的产权关系错综复杂，产权的可追溯性难度大，许多银行都不清楚所拍卖房产的真正产权关系，使得为其办理按揭贷款的难度极大。据记者了解，当前大多数银行都没有为拍卖房提供按揭贷款服务，这也是拍卖房目前交易过程中的硬伤之一。
另外，司法拍卖房产对于一些投资者的最大吸引力是许多地区的司法拍卖并不受到限购。“司法委托拍卖是一种市场行为，涉及到买与卖，都适用限购令。如果拍卖房产的人不符合条件，那么房产就不能过户。但在实际操作中，法院如果出具了《裁定书》和《协助执行通知书》，那么各区的房地产交易中心一般都会给予配合过户。为了避免拍卖过程中的政策变化风险，拍卖公司会在拍卖会前对竞买人作房产新政新规及相关风险提示并让竞买人签字确认。”戴海雄告诉记者。
企业拍卖房产：国企处置资产
还有一种房产拍卖是企业委托拍卖公司处置自有不动产，拍卖公司拿到标的之后就是招商，把想要的人找到，并拍卖掉。
“企业委托拍卖房产的情况有很多种，有的是商铺租赁权到期通过拍卖重新选择租户；另外就是企业里面把多余的房产置换出来委托拍卖；还有的是企业产业结构调整和经营模式转型而需要重新整合一些经营性的房产资源，比如原经营一般假日酒店业态转换为高端宾馆业态的，企业就会把经营假日酒店类的房产进行处置。”戴海雄告诉记者。
记者了解到大多数有这种需求的是国有企业，属于国有资产处置。国有资产处置有三种情况，比如协议转让、拍卖或者是网上竞价。
“在这其中大家也公认拍卖是最公开透明的，通过充分市场化的拍卖平台和公开竞价方式，能够实现处置资产的更高的价值，所以大多数国有企业会选择拍卖方式来处置房产。”戴海雄告诉记者。
拍卖公司在拿到企业需要拍卖的标的之后首先会发出公告，公开竞价，拍卖之后还有国有资产报告。过程更为透明公开，也有利于以更市场化的价格成交，因而国资委也会导向国有企业尽量用拍卖方式处置实物资产。
当然，由于经济环境不好，最近做转让的国有企业并不多。
在房产拍卖中，个人所有的房产通过拍卖处理的比较少。因为相对于拍卖而言，市场上大量存在的房产中介，他们相对于拍卖行价格更加便宜，并且也有更多客源。相反，个人通过拍卖卖房流程非常繁琐，所有产权人都需要公正。
责任编辑：魏钦涛 SF098
