在全国不少一线城市冒出一波排队购房热潮时，鄂尔多斯市区的房地产市场依旧延续着冷清的状态。
鄂尔多斯房地产市场今天的僵局，很多人可能归咎为民间“高利贷”，但深究将资产泡沫做大的背后推手，2008年“四万亿”的一剂猛药，地方政府发展的“大手笔”，当地银根松动制造的“财富虚高”，以及房地产开发商在利润诱惑下的“蜂拥而上”等都难逃干系。
项目多未开工销售冷淡
小陈及他的老乡们，来鄂尔多斯东胜区已经两三年了，他们靠从房地产施工项目中，回收废铁、建材废料等谋生。他们每人一辆小三轮拖板车，围绕着在建项目，寻找着自己的生意。
“今年这些房地产项目从过年以来，基本没怎么开工，我们都收不到什么东西！”小陈已经心生离意。
据当地房地产开发商的统计，今年在建工程，约有75%处于停工或半停工的状态。当地人直观的反应就是——今年要安静很多；以前工地开工，吵吵嚷嚷的，晚上也不停歇。
在东胜区最繁华的地段--购物中心附近，在记者看来，也称得上是车流如织，人来人往，很是热闹。但在当地人张女士看来，则显得“死气沉沉”，“跟去年不能比”。
大量房地产项目赤裸着钢筋水泥，不见进一步施工的迹象；有些已经封顶的项目，也是空落落的窗户，黑漆漆的一片。
这些“半拉子”工程，在这个城市扩张的前缘地带扎堆出现。在这个并不大的东胜城区里，晚上看得更分明。沿着城市的主干道，三三两两地会出现一片暗黑地带，为歇工项目。
依据5月末鄂尔多斯市市长廉素在市委中心组学习会上的讲话：1-4月份，全市销售商品房149.8万平方米，下降20.8%；销售金额91.4亿元，下降5.8%。
但市场的反应貌似远远低于这个值。一位大型房地产相关负责人直言，今年以来的房产销售情况，能有去年的25%就算不错了。
记者走访多个房地产项目销售部，都是门前冷落。一家房地产企业销售人员则表示，今年其公司基本没有营业额。据他了解，不少房地产企业已经开始裁员，缩减开支。
6月16日到17日两天，当地政府在鄂尔多斯广场组织了一场房地产信息交流会，有24家房地产商参展，当地民众不少也参与咨询。
参展的安厦房产有一个现房项目，该项目底价是7860元/平米，留下联系方式的、有购房意愿的三四十个人，他们的预期价格多在3500-5500元/平米这个区间。当地房地产降价的预期很强烈。
其实，二手房交易市场早有松动。虽然大多数售楼部的价格仍维持在去年的水平，但在58同城等中介网站上，很多房价已经降了2000元左右。业内人士解释，二手房交易多用于抵债，身陷高利贷漩涡的人，选择将手里房产变现。
同时，商铺租金也在下降。当地一位律师对记者表示，去年其商铺租金为10万一年，现在租金减为7万。他的另一位同行，其租金从去年16万一年，降为11万。
当地人对房地产的降价预期，实际交易二手房价格的松动，以及租房租金的下降，都在抑制鄂尔多斯房地产交易市场的活力。
昔日繁荣
万正房地产开发有限公司副总经理边燕云介绍，2003年东胜当地的房地产公司不到10家，但到2011年上半年，注册的房地产开发公司达到顶峰值将近500家，具备拿地资格的开发商就有两百多家；从2011年开始，陆续有外来房产商进驻东胜，如星河湾、绿城、京投银泰等。
业内人士指出，内蒙古作为西部资源省份，中央在划地方面给予很大政策倾斜，而内蒙古的建设用地指标，又大量地划给资源重镇鄂尔多斯。
鄂尔多斯也不吝啬这些指标，开始“大手笔”地建新城：原东胜旧城区只有20多平方公里，2003年开始开发的铁西新区，一、二期工程就相当于原城区面积，铁西三期也已经开始开发。见证鄂尔多斯发展的外地人，很多都感慨这个城市的速度：没见过比这更快的地方！
鄂尔多斯造城的过程，造就了一批拆迁户。伴随着拆迁款的落户，人们开始寻找投资渠道，民间高利贷发端于2004年，人们逐渐介入房地产行业。
因房地产开发市场的繁荣，土地价格也因此翻涨。2004年下半年，铁西一二期开发时，土地成本为10万-20万/亩，均价大概在15万/亩。到2011年铁西三期(地理位置较偏)，土地拍卖的基准价为110万/亩，开发商实际拿地的成本则达到200多万/亩。去年，城区黄金地段的商业土地，其成本价达到700万/亩。
房价也跟着一路走高。东胜区2003年住房的均价为500-600元/平米；到2011年上半年时，普通住宅的均价为7000元/平米。
房地产市场的繁荣，使得政府也更有热情进行房屋拆迁。去年，当地政府将旧城区中心地带一些盖起来时间不久的低层住宅楼，当做棚户区进行拆迁，为此，很多当地人表示不理解。市中心地带的拆迁成本也涨到七八千元一平米。但随着宏观政策的收紧，房子也拆不动了。
危机降临
边燕云直言，在2011年下半年，他们渐渐感觉到市场出大问题了。
房地产市场风向大转变主要表现在两个方面。一，钱越来越紧张。随着2011年国家连续六次上调存款准备金率，以及开始出台严厉的房地产调控政策，来打击房产的投机需求，房地产开发商从银行里贷款越来越困难，不少房产商选择从民间融资渠道借款应急。当地月息两分五，到四分五不等，甚至高的达到过七分。
二，当地人购房热情不再。以前当地房产项目开盘，未曾有过促销、打折一说，但从2011年下半年开始，由于投资需求被打击，售楼部渐渐冷清，开发商开始应用各种营销促销手段，但效果仍不理想。
据当地房产公司统计，2011年当地正在开发的高端住宅达到600万平米，其中户型在200平米以上的项目达到32个。去年，高端住宅的价格约为1.8万/平米，高的超过2万/平米。
边燕云算了一笔账，总面积600万平米的高端项目，若按户均200平米的住房计算，需要3万户居民来消费，牵涉到约10万人口。他预计，鄂尔多斯市目前存在的高端住宅项目，还需要三五年来慢慢消化。
边燕云指出，2009年后当地房地产市场进一步繁荣，跟当地的煤炭资源整合行动有关。内蒙古当时要求生产规模在10万吨以下的小煤矿需退出市场，这使得一帮拥有余钱的煤矿主入主房地产市场。
谁来救市？
当地等待完工的项目，冷清的交易市场，都需要资金来盘活，谁能激活当地的房地产市场？
记者走访的当地几家银行，均表示房地产行业的信贷早已收紧，短期内也不大可能放松。一家国有银行信贷员表示，他们从去年下半年，就停止了对房地产开发贷款的投放，目前只有针对首套房的按揭贷款。
另一家国有银行信贷员则表示，房企贷款很困难，他们现在针对房企的贷款，审批程序都发生改变了：现在需要高层批准，从高层往下批；而不是之前的从基层往上递。还有一家商业银行信贷员则表示，他们不仅对房地产开放企业停止贷款，房地产相关行业，如建材之类的企业，贷款也很困难。
政府能否能盘活房地产市场呢？市长廉素在上述会议上指出，要做好保障性住房和政府行政办公用房回购工作，放宽回购标准，扩大回购规模，尽快消化存量商品房。对尚未复工的在建楼盘进行逐一摸底核实，对于确实复工无望的，要协调企业采取转让、并购、合作等形式盘活资产，确保项目尽快完工，避免形成“烂尾楼”。
据业内人士介绍，当地政府目前解决思路主要包括以下几方面：刚开工的房地产项目，经整理后，改作其他用途；已经建起来的项目，根据户型，政府改成廉租房、公租房和经济适用房等，由政府收购；由大房产公司兼并小房产公司，同时解救那些停滞的项目。
当地政府从去年下半年，就曾提到过要救助房地产市场，但至今也未见任何实质进展。据记者了解，因为当地政府也非常缺钱。除了拖欠当地不少民营企业工程款项外，当地政府还试图以煤炭企业名义，去银行借款，被发现后，贷款未果。所以，由于资金的短缺，政府回购存量房，难以实现。而据业内人士解释，政府这些努力，可能也难以达到预期的效果。建起的楼房，要更改用途，需要经过多道程序，改造工程非常困难。
正如很多当地人预期房价会下降一样，不少人认为房价下降，或能挽救当地房地产市场。但边燕云指出，他们曾对房价构成进行过测算，目前住宅平均成本达到4500元/平米的水平，这还只是基本价，如果房产开发商融资渠道不畅，选择借高利贷，成本超过5000元/平米就再正常不过。下调房价，不少房地产开发企业会倒贴钱，甚至倒闭。
【产业透视】
楼市高库存“紧箍咒”未解除
“红五月”刚刚过去，6月也有可能延续相对火热的行情，但这不足以缓解楼市当前高库存现状，加之市场潜在供应量不小，因此未来很长一段时间内，去库存仍为市场主题。
虽然全国楼市刚刚经历了“红五月”，高库存的阴影一直笼罩在开发商头顶上空，并未真正散去。未来很长一段时间内，开发商还得为减少库存而挣扎。
有关研究机构市场监测数据显示，截至目前，京、沪、穗、深四大一线城市的库存量仍然在高位徘徊。此外，杭州、南昌、青岛、苏州等城市的库存量也并未出现明显减少，个别城市不降反升。
此前不久，包括住建部在内的主管部门已经通过各种途径，向外界传递了不会放松调控的信息。在这样的市场环境下，开发商如想摆脱资金链短缺困境，能做的除了继续主动促销，几乎没有别的其他选择。
楼市库存高位徘徊
库存量，是指已入市但当前并未售出的待售商品房数量，是反映地产市场活力与风险的重要指标。因此，楼市库存量的居高不下，意味着开发商正面临巨大的销售压力。
据了解，目前上海楼市的库存量已经逼近千万平方米大关。根据房管部门官方网站“网上房地产”网公布的数据表明，截至6月24日，上海新房市场库存量为995万平方米，相比2011年底的975万平方米，略微上升。实际上，上海的库存量曾经冲破了“千万关口”，在5月底、6月初的一段时间里，住宅库存一度接近1100万平方米。
受制于库存高压的城市不止上海一个。根据中原研究集团提供的监测数据显示，一线城市中，北京、广州和深圳的库存量目前也处于或者接近历史高位。截至6月24日，北京的库存量为1031万平方米，如果把因在3月份调整统计口径而减少的500万平方米加进来，其总量已达到1500万平方米，与2011年底的1550万平方米相差无几。广州和深圳在5月份的销售量环比上涨幅度分别达到52.06%和38%，但这两个城市目前的库存量与2011年底相比，并无明显回落。而包括杭州、青岛在内的其他城市，库存量则出现了小幅增加，如杭州目前的库存量达到了701万平方米，较2011年底增加了17万平方米(见表).
观察各城市库存量变化情况，看似增幅不大，但由于销售状况的恶化，从而使得出清周期变长，给市场带来不小的压力。就上海而言，2009年的库存量为481万平方米，粗略估算其年均增幅约42%左右。但在2009年，其实市场销售状况极为理想的，相对于全年2600万平方米的成交量，消化这些库存，仅两个月时间而已。而按照目前上海月均60万平方米左右的销售速度，消化所有的库存需要一年半时间。
供求关系并未转变
市场的暂时转暖，并未改变供大于求的局面。
市场分析人士指出，近期，市场显现出走出低谷的迹象，全国主要的城市成交量均创造了限购来的最高点，市场消化库存明显加速。但市场热销项目依然以刚需产品为主，信贷松动及市场政策微调导致市场部分需求明显降低了观望情绪。
此外，各地方政府推出的一些刺激刚需的举措，如提高公积金贷款额度、提高普通住宅标准、降低首套住房贷款利率、实施购房落户等微调政策，促使部分购房者心态变化，部分刚性需求提前了购房时间，从而导致市场成交量的回升。
但这并未改变市场的供求关系。我们不妨以上海楼市为样本，来观察它在近十周内供需变化情况。根据汉宇地产提供的市场跟踪监测数据显示，自今年4月26日至6月24日的十周时间里，有七周时间是供大于求，只有三周时间表现为供不应求(见图).
专家表示，由于限购、限贷政策并未出现松动，执行力度很大，仅依靠首次置业等刚性需求，尚无法改变当前供大于求的局面。这决定了开发商的库存依然偏大，加之未来潜在供应依然处于较高水平，可以预见，高库存形成的巨大压力会持续存在。
高端物业压力更大
毋庸置疑，今年下半年市场主题仍为降价促销。而此前参与积极性不高的高端物业，也将放低身段，主动迎合市场需求。
受限购政策影响最大的改善类住宅产品，积压情况更为突出。以上海为例，根据上海“网上房地产”网站公布的数据显示，截至6月24日，库存量为995万平方米，其中普通住宅为249.75万平方米，约占25%。由此可见，有四分之三左右的积压住宅为包括别墅、大户型公寓在内的高端物业。面对这种情况，有业内人士分预测，这将改变此前一段时间内主要以刚需盘打折促销的现状，会有更多的高端盘开始降价销售。
至于高端项目降价幅度会达到多少？业内人士表示无法一概而论。在5月份，已经出现了逼近成本价开盘的高端楼盘 ，如中海紫御豪庭售价仅3.8万元/平方米左右，且包含5000元/平方米的装修费用，其实已经接近成本价。有专家指出，根据目前的市场行情而言，降价促销幅度必须达到15%左右甚至更高，才能吸引购房者注意，可见未来高端物业促销幅度可能不会低于该水平。(理财周刊)
