胡芳洁
房山CSD（中央休闲购物区）正在面临考验，预期中的诸多配套，进展未能如预期落地，引发了购房者对房山的疑问，又一个“回龙观”要诞生吗？
在媒体报道出首创置业与中国基建集团有限公司分道扬镳、首创奥特莱斯计划难产的消息以后，5月25日，首创置业董事长刘晓光在其微博中回应：报道不准确，五个奥特莱斯项目建设进展顺利；商业运营并没有饱受煎熬，而是正同几家国际化奥特莱斯运营管理公司进行运营管理；首创奧莱发展目标不变。
首创置业与合作对象中国基建集团股份有限公司的分手，为其庞大的奥特莱斯计划增加了不确定因素，迟迟不见开业的房山芭蕾雨奥特莱斯，也因此蒙上了一层疑问。
这是继房山区长阳镇出现楼盘承诺的学校、医院配套“缩水”等问题之后，该地区发生的又一起配套建设方面的问题。
住宅开发先行，而配套相对贫乏，成为近年来房山区房地产市场的一个突出特点。
配套疑问
在房山CSD十年发展计划的总体构想中，这里将是户外体育产业（包括足球、高尔夫、网球）、会展经济、特色旅游产业（包括民宿、温泉、生态农业）以及酒店餐饮娱乐等配套服务的特色区域。
作为排头兵，万科以及首创启动了CSD核心区长阳镇的“城市化”进程。根据当时房山区政府公布的CSD规划，首创奥特莱斯项目预计2010年底正式营业。然而现在距计划已经过去1年多的时间，奥特莱斯的开业时间仍没有明确的消息。
中国基建中途离场，成为奥特莱斯计划的一个变数。有北京首创芭蕾雨悦都的购房者质疑，如果奥特莱斯等项目搁浅，那么住宅项目的购房者是否将居住在新的睡城？
5月30日，本报记者联系了奥特莱斯（中国）商业运营管理公司董事长万文英，询问奥特莱斯项目的进展情况，万文英表示：“正在进行中。”
地铁线路的开通，对于购房者来说是最直接的利好。而房山区在配套上的尴尬，早在2009年底，地铁房山线开通时就显现出来。当时，独处西南一隅的房山线，成为北京唯一一条无法与任何一条已通车地铁连接的线路；两年后，即2011年底，地铁9号线南段通车，与房山线相连，最远可达北京西站，不过这两条相连的线路，仍然无法与其他线路连接。房山线要融入北京地铁网络，还需要等待9号线北段的开通。
除奥特莱斯以外，政府投资建设的配建项目，还包括CSD核心区6000亩的滨水森林公园。这个公园紧邻首创芭蕾雨项目，根据规划，将在2011年十一建成并开放，不过目前这个公园还没有对公众开放。
就此本报记者询问了房山区林业局，一位工作人员表示：公园主体工程已经完成，今年肯定能开业，但是具体时间，以政府公布的时间为准。
房山区大量的房地产项目同时上市，使得配套欠缺的问题尤其突出。
崛起
然而，这依然无碍房山区成为2009年以后，北京房地产市场最为活跃的区域之一。
房山区房地产市场最近几年的发展，有一个特点很明显，就是突然崛起，同时进行大规模的开发，导致短时间内供应量大增。
这一状况，与房山区的规划思路有很大的关系。2009年之前，房山区的房地产市场发展还相当滞后，2009年以后，房山启动CSD战略规划，一个典型事件是万科2009年9月，连续在长阳拿下2块地。
而作为CSD核心项目的首创奥特莱斯项目，2010年拿地，连同住宅，按拿地价格和规划建筑面积直接计算，楼面地价只有3151元/平方米。
随着大企业的挺进和规划蓝图的展开，各大房地产企业陆续跟进，房山的住宅用地价格随即水涨船高。
2008年，房山区共成交住宅地块6块，楼面地价1827元/平方米；到了2009年，成交住宅地块10块，楼面地价飙升至4343元/平方米；2010年达到最高峰，成交住宅地块18块，楼面地价5034元/平方米。
除了价格的显著变化，房山区在北京房地产市场中的地位也发生了质的变化。2008年，房山成交住宅土地规划建筑面积占全市供应总量的3.4%；到了2009年，这个比例上升至19.59%；2010年达到最高峰，占比达到23.32%（以上数据来自北京中原）。
在房山CSD规划中，配套方面最现实的期待有两个，一是地铁的开通，二是首创奥特莱斯项目。但时至今日，这两个利好都还没有变得货真价实。
现在房山在售的新盘超过10个，基本上都位于CSD核心区长阳镇，且这些项目，基本上都是以刚需为主要销售对象，以两居、三居户型为主，价格也很接近。
一位地方政府规划专业人士表示，房山CSD的核心区是长阳，房山新城的核心区是区政府所在的良乡，如果CSD与房山新城能够一体化，配套方面的差距可能比现在要好。
而北京荣邦瑞明投资管理公司合伙人李伟认为，一个城市发展的方式，一种是摊大饼，围绕一个中心一圈一圈发展，随着中心区域的成熟一点点往外摊，北京以前的发展模式就是如此，这一方式被证明存在诸多弊端；另一种是一个中心区，多个副中心，以房山为例，以良乡为中心，长阳等为副中心共同发展，这种思路并没有问题。
“长阳镇这几年的发展，超出了城镇自我发展的规律。以镇一级行政中心的发展为例，可能需要10年、20年的时间，从1平方公里发展到2平方公里。而长阳是规划用六七年的时间，发展出六七个平方公里。这是超越常规的。”李伟说，不过，长阳镇的发展规划，依托的是整个房山区的资源，从区的角度来说，这一发展速度并没有超越常规。
不过，长阳镇一方面跨越式的发展，而其原有的基础并不雄厚，学校、医院、商业等配套，相当于都是原地起步，再加上住宅先行，使得配套的差距更为明显。
“以商业发展为例，如果以区域性消费者为主体，例如辐射面积是3平方公里、5平方公里，依赖于周边的入住人口的数量，这样的商业，肯定是要先发展住宅，再发展商业。”上述专业人士表示，而奥特莱斯，消费人群的定位是北京市以及华北区，从理论上讲，商业优先发展会更好。
尽管如此，优先发展商业，对政府和投资人来说依然是极大的挑战。“这样的话，政府付出的代价会更大，零地价也有可能，以及各类附加条件。”上述专业人士表示，而投资人买地以后，先做商业显然风险更大，投资人更没有动力去优先发展商业。
责任编辑：刘万明 SF054
