导语：截止到2011年8月份，北京市住宅物业管理项目超过3600个，业主大会数量840个，成立比例仅为23.3%。
经济观察报 记者 谢良兵 对于蔡鸿岩来说，5月23日晚上的签名只是一个开始。作为北京市朝阳区阳光上东社区业主大会筹备组负责人，这已经是他组织的第二次签名活动。“今晚的签名还不错，应该达到了5%的标准，下周我们就可以去启动了。”蔡鸿岩说。
按照他的计划，本周完成5%业主（约90户）发起签名后，将在60天之内正式启动业主大会和业委会成立程序，争取最迟8月份召开首次业主大会。他邀请了物业管理专家舒可心作为团队的顾问。
舒可心是被北京市住建委列入物业管理专家名录的专家之一。这些专家在住建委培育的民办非赢利组织——业主大会辅导中心服务，为业主大会的组建和规范运作提供专业指导。“十二五”末，北京实施物业管理的住宅区将实现业主大会全覆盖。
但全覆盖的路程漫长。根据北京市住建委的数据，截止到2011年8月份，北京市住宅物业管理项目超过3600个，业主大会数量840个，成立比例仅为23.3%。中国人民大学和谐社区发展中心更早前的一项专题调研也显示，北京市只有20%多的小区成立了业主大会，其中仅5%比较“活跃”。
2003年9月1日，《物业管理条例》正式实施，业主大会开始成为中国“社区自治”的一个重要组织，以成立业主大会为诉求的业主维权，开始遍布京城的各个社区，然而，这条道路，漫长而艰辛。
业主维权
阳光上东刚刚迈出了成立业主大会的第一步。
蔡鸿岩和他的团队接下来将向街道办申请成立筹备小组，然后在3个月内完成筹备工作，并组织首次业主大会，争取更多的业主参与表决。当表决人数和所占建筑物面积数双双超过了50%，将正式成立业主大会。
阳光上东自2004年底入住以来，一直没有业委会。此次阳光上东决定筹备成立业委会，是因为业主们普遍反映物业服务跟不上。小区的片警也坦陈管理压力过大，支持业委会的成立，希望业委会能协助他们管理小区的治安。
因地理位置靠近使馆区和韩国人集中的望京，阳光上东小区的外籍人士有近千人，其中不少是韩国人。蔡鸿岩称，有些韩国人夜晚喝酒开车，经常出现事故，他的妻子曾开车在小区被酒后驾驶的韩国人撞过。也有业主反映，阳光上东经常被作为电视剧的外景拍摄地，未经业主许可，也给业主带来了不便。
距离阳光上东社区不远处的大西洋新城社区，为了成立业主大会，已经进行了数年的等待和争取。
5月6日，大西洋新城社区业主维权完成了最关键的一步。之前一天，采用书面征求意见方式召开的大西洋新城首次业主大会会议，收集到了足够的有效票数，完成了其使命而结束，大西洋新城业主大会正式成立。这次书面征求意见从2011年9月开始，进行了整整8个月。
“目前业委会正在申请备案中。”大西洋新城业主大会筹备组组长马英透露说。筹备组共有14人，包括1个组长和13个成员。
为了这一天，大西洋新城的业主们等待了近12年的时间。筹备期间遭遇种种困难甚至阻挠，个中滋味在筹备组组长日记《坚持》中得以记录。
在这本或将集结成册的日记中写道：“今天的××女士，在E区发资料时表现出的勇敢和坚持令我佩服，虽然只是个弱女子，但不惧物业的威胁和无理的胁迫；虽然被物业逼到了家门口，还是坚持跟筹备组沟通后想办法完成发放。”
日记发表在社区网站望京网上，马英希望日记将筹备组成员的活动真实地记录下来，希望业主们能知道他们在做什么，以获得业主的支持。
这是大西洋新城第三次为成立业主大会而努力。业主们此次的努力缘起是去年5月大西洋新城物业公司的突然解散，这让小区陷入垃圾遍地的真空状态，为了结束这种状态，当年的6月8日，大西洋新城首届业主大会筹备组宣告成立。
大西洋新城曾是望京一带的模范小区。2000年，大西洋新城一期建成。这里是北京市第二批商品房、望京地区首批高档住宅区，如今已开发到第七期。但12年间，尽管缴纳每平方米3.3元的物业费，但停车难、管理混乱等问题一直困扰着业主。
业主们第一次萌发成立业委会的念头是在2003年年初。他们了解到新的《物业管理条例》将于当年9月1日颁布，于是组建了业主大会筹备组，并在9月28日召开了第一次业主大会。大会通过了两项决议，解聘了物业公司。
尽管决议得到了2/3以上的业主授权，但朝阳区国土资源和房屋管理局及望京街道办事处联合发出的一纸通告却终结了业主们的喜悦。通告称，大西洋新城业主大会的成立不符合法定程序，其解聘物业公司的结果无法得到法律的认可和保护。
2004年2月，大西洋新城5名业主代表将朝阳区房管局和望京街道办事处告上了法庭，称由于被告“非法行政，导致业主大会的决议无法落实”。而被告方则辩称在大西洋新城张贴的公告是宣传材料，不是具体的行政行为。诉讼请求被驳回。
由于代表业主利益的业主大会一直未能成立，很多业主以不交物业费的形式，来表达对小区物业管理不力的不满。
业主们第二次酝酿成立业委会是在2005年。当年10月，北京朝阳区欧陆经典、芍药居等13个小区，57户长年拒交物业费的业主清晨被法警以“堵被窝”的形式强制执行缴费，其中16人还被司法拘留。刊登着这篇报道的报纸，被大西洋新城的物业公司醒目地张贴在小区公告栏里。但是这个明显带有警示意味的行为，似乎并不奏效。几天后，在一次业主聚会上，要求物业公司公布数年间采暖费的明细账目、继续为组建业主委员会努力再次成为共识。
谁是主人?
“物业公司只是一个管家，却要当主人。”这是每一位正在为权利而斗争的业主的心声。
一位专家称，业主与物业纠纷的背后其实就是“主人”地位的争夺。在小区里，谁才是真正的主人？
大量物业纠纷所折射出来的正是社区的觉醒。截至2011年6月，北京市共调解物业管理纠纷26976件，调解成功19915件。另一个数据显示，2010年北京市朝阳区法院全年共受理物业管理纠纷类案件比去年增加了两倍，达到了1377起。
“记住我们的要求，就是换物业。”5月23日晚上，阳光上东社区签名活动现场，一位业主对蔡鸿岩说。签名现场很快就成了对物业公司的控诉大会。
业主们认为，开发商的不负责任以及物业的混乱管理已经严重影响了小区的升值。最近一两个月，位置、规划、档次明显低于上东的远洋万和城、太阳公元、裘马都等社区的二手房价格都已超过4万元/平方米，而上东的价格还在3.8万元-3.9万元/平方米之间徘徊。
换物业似乎成了业主们争取成立业主大会的动力所在。
从2001年入住开始，大西洋新城的物业纠纷就频频见诸报端。先是房屋公摊面积引起争执，然后是物业费项目收取不合理，接着是规划被改动，后来又是业主们共享的绿地面积莫名减少，容积率增加，再后来又是屡屡发生的盗窃事件和外墙清洁问题……
而这些物业管理服务不到位的表象背后，是业主与物业公司的利益纠葛。
蔡鸿岩介绍，阳光上东社区目前有1700多住户，每平米的物业费是3.9元，仅物业费就是一笔很大的数目。而公共维修基金数目更为可观。“但我们业主却无权决定这些利益。”蔡鸿岩说。
因为对物业公司服务的不满，一些业主选择了拖欠物业费。蔡鸿岩认为，这对于那些按时交纳物业费的业主其实也是不公平的，因为这些人承担了那些拖欠物业费的业主的责任，拒交物业费也容易导致社区的恶性循环。
北京市物业协会主任周星透露，目前物业费收取几乎是北京所有小区物业面临的难题，能收到40%的物业费已经算是比较成功的物业。
物业费收缴率低于80%，通常被认为是物业公司难以维持正常的经营管理活动的底线。有数据统计，北京一半以上的物业公司达不到这个标准。
在业主维权律师秦兵看来，一般物业管理公司都不是从物业管理费里赚钱，主要是从公共收益里获利。“除了广告收入外，停车费收入、公共区域的出租收入以及公共垃圾变卖后所得，都可以产生公共收益。”秦兵说。
2009年搬到阳光上东居住的业主王兰，曾在北京市第一家成立业主大会的欧陆经典担任过两届业委会委员。据她的经验，业委会成立前后的变化是非常明显的。比如小区内的广告费，每年几十万元的广告费之前都是物业公司享有，现在变成全体业主享有。
一种民主训练
社区的公共利益被物业公司占有，这已经是常态。秦兵称，业主想对这些收入可观的公共利益享有权利，前提是必须成立业主委员会。舒可心则认为，业主维权的本质其实是理财。“但是它又太像政治了，因此我说，民主从社区开始。”
正是这个“政治活动的仿真器”特点，让政府对于业主大会的申请和成立充满了疑惑甚至敌意。如何让政府释然，认可业委会这种业主维权的模式是安全的，舒可心花了12年的时间去说服。2010年，舒可心参与起草的《北京市物业管理办法》出台。
这份地方性的法规对业主大会的申请和成立给予了充分的认可和支持。比如业主大会终于可以拥有独立的“法人”资格，弥补了长期以来业主大会法律地位的缺失。
在《办法》出台之前，成立业委会需要向居委会申请，这导致很多和街道办之间没有居委会的小区没有成立业委会的资格。而现在，只需要向街道办或乡镇政府申请即可。
舒可心说，办法也明确了物业管理是“业主的物业管理”，而非“物业公司的物业管理”。
在舒可心看来，业主大会就是一个财产的集合体。业主大会下的社区自治，其实是社会财产权的权威性分配。“业主主导，政府协助”是新社区自治时代的主要特点。
5月7日，北京市住建委公布了179家未按规定晒上年度“账单”的二级、三级物业服务企业名单。住建委称，未公示收支账目将进入信用黑名单，一年内限制出京“揽活”。但那些公示了收支账目的物业公司是否真正能让业主明白并信服呢？
北京市朝阳区东四环边上的一个小区业主孟先生，最近一直在研究小区公示的物业账单。他发现，物业公司公布的账单中，10.67万元的收入中，仅有共用部分车位一项，外墙及电梯广告收入、共用场地租赁收入和其他经营收入均为零。而在支出部分，包括人工费、保洁费、维护费、能源费等的经营服务成本共计9.07万元。
另外，物业服务费支出中，本就包含了物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用及工程技术人员费用，现在又来了一个维护费成本。“车位本来就有部分是出租的，还有小区的健身会所是对外承包的，这些收益到哪里去了？”
舒可心说，几乎每一个小区成立业委会的第一个要求就是更换物业公司。但在他看来，换物业公司并不是维权的目的，成立业委会的目的是让物业公司更好地为业主服务。
曾在欧陆经典任业委会委员的王兰也称，换物业会带来很多问题，“要是撤出的物业公司使坏，进入的物业公司维修成本就会增加不少。”另外，王兰认为，招标进来的物业公司未必比被业主撤换的物业公司好。比如欧陆经典此前的物业公司是中海物业，这是业内一家有名的物业公司。一些业主认为，现在的物业公司甚至不如原来的物业。
舒可心认为，业主大会是一种民主训练。小区内的第一届业委会成员里肯定有投机人员，也不乏有理想却无能力的成员。委员的腐败也会导致业主对业委会的信任。比如，某小区的业委会委员在小区会所游泳馆涨价之前购买了2000多张票，这种为己牟利的行为伤害了业委会作为业主维权机构的本质。
但业委会的好处在于，业主是有选择的权利的，“他不行，你就可以让他下台。”舒可心曾是朝阳园的业委会委员，也曾因为业主不满意而“被下台”过，后又被当选。
尽管政策层面的障碍早已没有，但北京要业主大会全覆盖的目标，并不如想象的那么容易实现。
根据大西洋新城业主大会成立的经验，现有物业公司的阻挠也是很多小区维权当中的共性难题。另外，业主大会筹备组要求建设单位向街道办提交的业主花名册也难以顺利完成。
舒可心则认为，目前大多数的小区业主并未行动起来维护自身的权利，有些小区缺乏召集人，有些小区有召集人却缺乏支持者。想让社区的业主都觉醒来维权，需要一定的公民意识。“所以大多数维权的业主都是中产阶级。中国的‘墙文化’阻碍了社区自治。”
几年前阳光上东曾召集过筹建业委会，但只募集了30多户的签名，最终不了了之。蔡鸿岩说，而这次，他希望能最终成功。
