导语：在楼市起伏中大涨大跌而被业内视为北京楼市风向标的通州区，今年3、4月商品住宅的成交总金额分别是12.8亿元、11.3亿元，这是时隔一年，通州成交金额首次回到10亿级。
经济观察报 记者 胡芳洁 过去的几年，在楼市起伏中大涨大跌而被业内视为北京楼市风向标的通州区，在今年3、4月的成交量大涨中表现突出。3月、4月，通州区商品住宅的成交总金额分别是12.8亿元、11.3亿元，这是时隔一年，通州成交金额首次回到10亿级。
翻倍
过去一年，通州月成交金额大都在6亿元左右，而进入今年3、4月，成交金额在过去的基础上突然翻倍。
由此对应的，通州3月、4月成交套数是813套、738套，同样是在去年6月以来普遍300多套的基础上翻番。
再看北京全市的商品住宅成交量，并没有呈现相同的趋势。今年3、4月，全市商品住宅成交量是8085套、7832套，虽然较1、2月大幅上涨，但这个数字明显低于去年6、7月份以及12月的水平。由此可见，在今年的成交量上涨中，通州区明显跑赢了大市。
价格变动，显然是吸引买房人最直接的原因。
2011年6月，通州商品住宅成交均价20380元/平方米，而到了今年3、4月，均价分别为15747元/平方米、15875元/平方米。
如果单价低于均价，则可能成就一个热销项目。
今年以来，通州区的销售冠军是K2百合湾。根据北京中原的统计数据，今年3、4月，K2百合湾的成交均价为2万多元/平方米。但由于该项目的促销方式是买房送面积，赠送面积不计入统计，如果算上赠送的面积，均价在1.4万元左右/平方米。
赛小姐就是在今年3月出手购买K2百合湾的一位购房者。
赛小姐购买的是一套三居室，总价162万元，合同面积85平方米左右，价格约为1.9万元/平方米，如果加上赠送的面积，是120平方米左右，以此计算，实际成交价格约为1.35万元/平方米。
“一点失落一点抑郁。”赛小姐将自己买房的故事和经过，写成买房日记发表在论坛里，她用这句话来形容买房以后的心情。
赛小姐夫妇都在CBD工作，早在2009年，他们就在通州梨园地铁站附近买了一套两居室。因为开始考虑要小孩的问题，“两居还是不够的，父母或保姆要住，还要舒服点，空间还是个问题。”赛小姐说。而且这两年赛小姐夫妇经济条件见好，手上有了约60万元的流动资金，这也是她开始考虑换房子的前提条件。
今年2月左右，赛小姐开始着手找房。
“买哪儿和有多少钱是有直接联系的。这一次，我的目标非常明确：环境好的，适合居住的，房屋质量好的三居，当然不放弃户型和阳光，但我只有60万现金，于是我只能放弃位置。”赛小姐在买房日记里说，当时看了城里的房子，没有降价，而且钱也不够买二手房，那就看新房吧，看房的过程中比较过几个楼盘：龙湖长楹天街，各方面都符合要求，但位置真是再一站就通州了，相对于3万元/平方米的价格而言，我觉得不值得为它把现在住的房子卖掉；东坝奥林匹克花园，是现房，户型也不错，但是交通很不乐观，周围配套还不如通州，价格也是个问题，折扣完以后差不多300万元；远洋一方，三居实在是太迷你了，再大的价格又上了200万元，并且再过两三站也是通州了，就会村那个口堵车的时间也够我开进通州了；远洋东方公馆，当时户型180平方米起，180平方米的房子做成三居真的有点浪费了。
“为什么不把现在的房子卖了再买一套城里的？现在住的这套卖的话基本上150万元是可以出手的，还了银行的钱，还能剩60万元吧，加上手里的钱，我买得起300万元的房子。但是贷款200万元意味着一个月要还1.6万元-1.7万元左右。我不认为从东四环到通州的30分钟值得让我降低生活质量，我今天还得起，但我不知道10年以后是否还能还得起呢。”赛小姐在自己的买房记录中如此省思。
最后是K2百合湾，为此专门去同一个开发商开发的K2海棠湾里面实地看过，赛小姐比较认可其居住理念；距离方面，赛小姐夫妇做过实验，去上班，基本和现在住的梨园所需时间一样。至于赠送面积最终能不能实现，赛小姐综合各方面考虑认为问题不大，如果真出了问题，就只能到时候再看怎么维权了。
“实际能够符合需求的并不多，出手了吧，但是早已没有了第一次买房时的兴奋与幸福，换来的是说不出的无奈与失落。这其中的滋味可能只有自己能明白。”赛小姐说。
这就是赛小姐的故事，因为要改善居住条件，拥有现金加资产超过100万、两口之家收入超过4.5万元/月的赛小姐夫妇，看了一圈，又回到了通州。
为什么是通州？
目前北京楼市成交明显郊区化，成为通州、大兴异军突起最为重要的原因之一。
据亚豪机构公布的数据，今年1月至4月，北京五环至六环的新房成交占全市的59.96%，六环外新房成交占比19.94%。这意味着今年前4个月，80%的新房成交都在五环外。
“3、4月的成交量上涨，与新盘上市多有关，新开楼盘定价灵活，低开项目多，这是一个原因。不过，目前的市场回暖，并不是普遍回暖，而是差异化的，热点项目基本上是以价换量。”中国房地产学会副会长陈国强表示，3月份全国各地楼市都有回暖，但是后市会怎样是有分歧的。
陈国强表示，北京楼市的郊区化趋势还会延续，因为供应结构已经变了，主体在五环外，尽管一些区位好的项目，如果性价比高也会热销，但未来郊区化这个格局不会改变。
“通州现在的价格，已经回到了2009年底、2010年初，成交量能上来，跟价格回落有关；而大兴供应量大，竞争激烈，价格虚高不明显。这两个成交量的热点区域，在已经初步触底的过程中。”陈国强表示。
而宏观层面一些微妙的变化，也在显著影响楼市成交量。
以通州为例，新房住宅的成交均价，从2011年8月开始，就已经明显下调，当月均价是16707元/平方米，到2011年11月，降到了15904元/平方米，和今年3月份的15747元/平方米已经相差不多，但成交量并没有因为降价而上涨。
“信贷政策的变化，这个对成交量的影响最大。”北京中原地产市场研究部总监张大伟说，去年调控还是非常严格，但是到了今年，信贷政策有了松动。
申请不到贷款、首套房贷款利率上调，这类情况，在今年2月份以后，开始明显松动。链家地产市场研究部对本报表示，现在只要资质合格，贷款基本上都能申请下来，首套房贷款利率8.5折优惠比较少，但是普遍都能申请到9折、9.5折。
此外，轨道交通等利好因素，也在成交热点中扮演了重要角色。因为拥挤程度日益加剧，快速连接通州和CBD的地铁八通线，在买房上的吸引力正在减弱。但是，交通优势，正在因地铁M6号线开通的日益临近，而得到强化。
地铁M6号线在天安门往北一、两站的位置、与地铁一号线和八通线基本平行，横贯北京城东西。该线路，将是连接通州与中心城区的便捷通道。
本报从北京市规划委得到的消息称，地铁M6号线一期将在今年年底前建成。具体开通如期，确定后会在官网上公布。
M6号线一期是其中间段，东西连接朝阳区和海淀区，而根据规划，延伸到通州区域的二期工程，将在明年下半年建成。这成为诸多周边楼盘的重要吸引力。上文中提到的K2百合湾，临近M6号线二期的新华大街站。
“通州之前炒作得太厉害，导致后期降价优势比较明显；而大兴，则是不断有一些楼盘慢慢推出来，前期的配套得到了完善。”张大伟表示，成交热点出现在通州和大兴，而不是房山，主要是配套的问题，房山库存太大，而且都是一起上市，配套与通州、大兴没法比。
张大伟表示，房山利好不多，大兴有南城发展利好支撑，第二机场及南城第二个三年计划，使得大兴的利好相对比较集中释放；通州区域在年内将有地铁M6号线开通，逐渐的利好在变现。他认为，后续市场可能还会出现以价换量项目，均价还会下调，但整体市场价格底部，已经逐渐被市场成交量试探出来。
