王云涛/漫画纠结的学位房”系列调查(四)
■新快报记者 杨金霞 实习生 吕韵婷
家有儿女，学位房是不少人置业的优先选择。在房地产调控年里，学位房的楼价表现如何？今年一季度，学位房的成交价格普遍低于去年，降价幅度不少在10%以内，少数降幅甚至达到近两成。不过，记者日前调查获悉，进入4月份，伴随一拨学位房交投的热潮，学位房的议价空间开始缩小，价格也再度回升。不过，在调控的大环境下，加上大部分学位房楼龄较长，物业素质不高，学位房的涨幅明显低于前几年。有业内人士认为，部分楼龄较长的学位房日后的升值潜力会逐渐萎缩。
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成交均价略涨有一定议价空间
据记者调查，今年广州学位房的整体交易情况和去年相差不大，热点仍集中在越秀、荔湾、海珠等老城区。在春节后的2月、3月，学位房的成交价相比去年，一度出现下降。根据合富置业提供的数据，一季度市中心学位房价格松动幅度一般在10%以内。不过，由于市中心学位房往往都是楼龄较长、面积紧凑的房改房或楼龄较长的楼梯楼，因此总价在100多万元以内，一般只有几万元的议价空间，总价在100万元以内的紧凑小两房或一房，业主让价的幅度一般只有3万－5万元而已。
据合富置业的相关人士介绍，由于3月份已经出现了一波学位房交投的热潮，因此个别不急售的业主眼见看楼客增多，成交较之前活跃，心态会略强硬，这时候入市议价空间有可能比非学位房交投旺季要小了一些，成交价也有所提升。
总体而言，今年以来学位房的成交均价比去年同期还是略涨，但也有部分区域出现微跌的情况。相比往年学位房业主不断反价的情况，今年学位房成交普遍存在议价空间。根据满堂红统计数据显示，2012年3月份全市二手住宅的成交均价为13707元/平方米，而去年同期的二手住宅成交均价为13167元/平方米，同比上涨3.9%，而在学位房最集中的越秀区，2012年3月份的二手住宅均价为17745元/平方米，而去年同期越秀区的二手住宅均价为17910元/平方米，同比微跌0.9%。
满堂红专业人士还表示，今年学位房的成交价格变化幅度不大，从3月份的成交来看，一些省级名校路段的学位房成交价基本与去年同期差不多，甚至略有下降。例如位于越秀区东风东小学名校路段的锦城花园，今年的二手成交均价在28000-29000元/平方米，而去年同期则在30000元/平方米左右。
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首次置业者成学位房成交主力
受限购影响，今年楼市的成交主力是刚需一族。在学位房的交投上，也体现出这一特点。据合富置业市场部梁燕明表示，今年1月－4月市中心学位房二手交投活跃度与去年差不多。在限购政策影响下，部分手中持有多套物业的学位房买家失去购房资格，纯学位房买家占比持续偏低，今年大部分学位房买家都是自住与学位需求兼备的，不过由于不少学位房买家以经济承受力不高的首次置业买家为主，因此中小户型且总价不高的学位房成为市场成交主力。
据介绍，今年1月－4月市中心拥有省一级名校学位的板块，近几个月都是市场交投的主力。“反正是要买房，不如直接买学位房了，省得以后孩子上学又要换房。如果到时还限购，六成首付压力更大，不如现在扛一扛。”最近刚买了一套越秀区二手学位房的伍小姐表示。据悉，由于学位房与同等板块同类房源相比，具有很强的抗跌性。即使在楼市调控期间，无论周边同类型房源的价格涨跌与否，学位房在成交量上表现较稳定。
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物业质素不高的不会大幅升值
学位房的一个特点就是，好卖、好转手，价格受市场波动影响很小，行情向上时跟着涨，行情向下也不会马上下跌。不过，值得注意的是，学位房的价格经过连续几年的高位增长，已经逐渐进入平稳微增期。
从过去一年的情况来看，市中心重点学校附近的学位房价格保持稳中微升的态势，尤其是越秀、海珠、天河等区域的省一级名校学位房，虽历经楼市调控考验，但价格基本保持稳定。合富置业市场部梁燕明分析表示，由于市中心大部分二手学位房都是楼龄较长的楼梯楼，受到楼龄以及物业质素所限，其保值力主要体现在价格平稳方面，日后短时间内大幅升值的可能性不大。
学位房置业热点区域情况
越秀议价空间仅5%业主不再频繁反价
作为传统名校集中区域，越秀名校学位房往往是一房难求。不过，经过一年多的调控，即使是越秀区的学位房也出现一定的议价空间，不过距离买家的期望值仍然有一段距离。
据介绍，越秀区有不少学位房买家属于改善型需求，既要学位，也关注物业质素。这部分改善型买家可以说是越秀区高价学位房的支撑者，其中以东风东板块带有东风东小学的学位房最典型，现时可以入读东风东小学的二手物业，其均价普遍在25000元/平方米以上，成交多集中在锦城花园、东风广场、君汇世家等楼盘。
合富置业东湖分行主管王金华表示，东山培正小学的学位历来都非常紧缺，房源稀缺，但业主开价一般都比较实在，单价超过2万元/平方米，买家一般会还价10%-15%，而业主让价的幅度一般只有5%，因此，业主与买家之间的心理价位还有5%-10%的差距。
学位房已成为越秀区二手楼市的成交主力。据满堂红的专业人士介绍，他们越秀的一家分店，近5成买家是冲着名校学位来的，虽然不少楼梯楼有一定楼龄，但有合适的物业他们依然会坚持入市，买家相信，“带有省一级名校学位，即使跌，也跌不到哪里去”。像东风东、共和板块，也有近7成买家是看中学位前来置业的。这些学位房业主，也不再像去年同期那样频繁反价，基本上看见有心买的买家，还是有一定议价空间。
越秀区热点学位房最新成交价参考表
楼盘 去年成交均价(元/m2) 今年成交均价(元/m2) 就读名校
海印苑 22450 23253 东山培正小学
东湖豪苑 24025 24356 东山培正小学
华丰大厦 22842 25551 东山培正小学
合群马路 24500 21537 东山培正小学
共和路散盘 21980 22229 铁一小学
东堤湾 27747 27865 铁一小学
达道路散盘 16272 16323 铁一小学
东园新村 20776 21322 铁一小学
淘金家园 21435 23153 中星小学
富力御龙庭 23885 23527 中星小学
荔湾学位需求并不明显议价可达15%
荔湾区学位房买家主要是以老西关本地人为主，另外由于批发市场集中，有不少二手买家都是外地人，但整体来看，在荔湾区置业的买家对学位需求并不明显。而老西关带有学位的多数是楼龄较长的楼梯楼及私房物业，放盘不多，价格较高。还有少部分楼龄较新的电梯楼，价格更高企。入读乐贤坊、西关培正等重点小学，大部分是房改房散盘或私房，其二手均价在13000-15000元/平方米。
尽管荔湾区整体学位房需求不明显，但也有少数名校区域需求集中旺盛。据介绍，现在购买荔港南湾的学位客买家占六七成，都是看中华侨小学的学位而来的，大多是改善型买家，A、B、C、D区组团单价稍便宜同样也能入读名校的物业受到这些学位房买家的追捧，单价在1.5万-1.6万元/平方米的二手房最受欢迎。合富置业荔港南湾分行主管李小丽表示，这里业主议价空间不算太高，一般议价空间只有5%-10%左右，但若之前开价过高且有套现需求的业主，则也会可能出现多达10%-15%的议价幅度。
芳村的学位房交投并不火热，占总买家的两成左右，多数是找康有为纪念小学的学位。满堂红专业人士还提醒，荔湾区的路段划分每年都有微调，因此建议买家还是要关注新出台的地段划分。
荔湾区热点学位房最新成交价参考表
楼盘 去年成交均价(元/m2) 今年成交均价(元/m2) 就读名校
大策社区 7500-8502 10017-12509 康有为小学
陆居路社区 6500-7501 8650-10003 康有为小学
新隆沙社区 8500-15501 11020-20031 康有为小学
恒荔湾畔 19860 18832 康有为小学
西关大屋社区 9508-11020 10502-11530 西关培正小学
昌华苑 8520 10056 西关培正小学
至宝社区 12125 12500 西关培正小学
如意坊 11200 11050 西关培正小学
海珠让价空间小 学位房买家陷入观望
海珠西板块有不少省重点学校，如同福中路第一小学、菩提路小学、宝玉直小学等，可以入读这些学校的学位房多是一些楼龄较长的楼梯楼。海珠区的名校周边的生活配套都比较成熟，因此即使是楼龄较长的楼梯楼学位房，市场上还是供不应求。
学位房买家偏向选购一些小面积的楼梯楼物业，因为该区的学位房买家多为本区买家，大部分已经拥有一套物业，待小孩读完书，小面积单位无论是出租还是转售都更吃香。同福路一带的房改房学位房二手均价约13000元/平方米，电梯楼二手均价约18000-20000元/平方米。
满堂红专业人士表示，学位房买家在2月、3月释放明显，目前买家基本进入观望。但海珠区宝岗大道、工业大道等成熟地段的业主大部分心态都很强硬，板块整体二手价格基本没有出现回落迹象。目前业主放盘量有10%左右的增加，但业主最多也仅愿意给出两三万元的让价空间，愿意入市的买家则多数是刚性需求。不少买家都觉得市场调整不太明朗，表示要等等看。
海珠区热点学位房最新成交价参考表
楼盘 去年成交均价(元/m2) 今年成交均价(元/m2) 就读名校
光大花园 19542 19410 宝玉直小学
宏宇广场 15432 15890 宝玉直小学
穗南大厦 15251 16532 万松园小学
鸿富大厦 19371 19854 万松园小学
松园大厦 15424 16302 万松园小学
天汇大厦 14980 15535 万松园小学
怡龙大厦 20506 20511 同福中路小学
兰亭御园 20109 22625 同福中路小学
同福中路 11807 11000 同福中路小学
荟贤大厦 16460 17675 同福中路小学
天河有学位房直降3000元/平方米
天河区的学位房买家主要集中在天河北以及天河公园板块，不少买家都是找华景小学、华阳小学这两间名校来置业的。目前成交价格基本与去年同期持平，一些大户型单位的放盘价略有下调。如带华阳小学学位的电梯楼侨林苑，去年7月的成交单价达26000元/平方米，但目前在23000元/平方米左右就有成交。目前二手市场上的学位房放盘多为总价在210万-220万元的两房和三房，现时求学位的相对较少。
满堂红经纪林先生表示，天河北学位房的需求在3月初明显增强，但受市场影响，近六成的买家有观望情绪。由于赶今年入学的买家去年年底已经入市，目前的买家多是为将来作准备，在市场调控下放缓了入市步伐，目前在天河北的学位房以80平方米以下的两房、一房最受欢迎。侨林苑70多平方米的两房，总价在160万元左右。
此外，像先烈东小学附近的路段，为学位而来的买家并不多。现在主要买家以沙河专业市场的生意人为主，学位房买家占两成左右，很多都是选择两房、小三房物业，总预算在70万-100万元之间，主要集中在楼梯楼小区。
天河区热点学位房成交价参考表
楼盘 去年成交均价(元/m2) 今年成交均价(元/m2) 就读名校
邮电小区 16502-17020 18010-19001 华景小学
珠江俊园 22501 23056 华景小学
华景新城 14525 15307 华景小学
历德雅舍 20031 22052 华景小学
华景新城芳满庭园 18531 21805 华景小学
侨怡苑 18752 18800 华阳小学
侨林苑 21953 22103 华阳小学
信诚小区 18901 19006 华阳小学
嘉怡苑 17503 16150 华阳小学
