本报记者 陈秀隆
对大部分人来说，买房是最大的一笔开支，因此，买房成为大多数人理财的重点。随着经济的发展，人们财富的增长，拥有一套或多套房产的人越来越多。房产多了，贬值怎么办？如何尽快还清贷款？要不要买一套学区房？那些跟房子有关的理财事，让不少人陷入纠结中。
光大银行星湖支行理财师 蒋莉
浦发柳州分行金融理财师 李湘桂
民生银行理财师 凌锋
案例1
拥有三套房，担心房产贬值
基本情况：
王女士，她和丈夫加起来的月收入在1.5万～2万元之间。小孩8个月大。
家里有一辆车，名下有三套房，一套自住，月供800元；一套还没交房，月供4200元；一套是给父母住的，月供2800元。
目前还有闲钱20万元，都存在银行。以前买过几万元的金币，现在还放在手上。
理财目标：
王女士本身是从事房地产的，虽说目前收入还不错，但她担心国家对房地产的调控会使她的收入下降。她月供4200元的那套房子，本意是用来投资的，她现在也怀疑这步棋走错了，担心房产贬值自己最终得不偿失。
由于每月的月供接近8000元，王女士总感觉钱不够用，每月不仅存不下钱，还要不时动用存在银行里的20万元，不断地吃“老本”。加上钱存银行利息不高，让她总感觉自己的财富在贬值。她想请教理财师，如何通过理财来避免财富贬值？
理财师蒋莉建议：
合理支出，做好理财
王女士之所以感觉每月不仅无钱余下反而要吃老本，最大的原因是每月的收入没有做好分配计划，花钱太随心所欲导致。按照王女士目前的情况，建议家庭月收入分成两部分：一部分是刚性需求，支付房贷和月生活必须支出；另一部分是储蓄理财。
刚性支出安排：王女士家庭月收入若按照1.5万元计算，除去3套房的月贷款额7800元，还有余额约7200元。南宁市的普通三口之家的月基本生活开支大约为3000元，由于王女士属于中高收入家庭，生活质量相对较高，所以在生活消费类支出方面需求也许较大，故建议王女士家庭的月生活支出提高到6000元。
储蓄理财安排：如果王女士能严格执行好每月的支出计划，那每月就可以结余1200元。
投资理财建议：建议王女士选择两款合适的基金产品进行基金定投，每月较少的投入，通过时间效应和复利效应，长期投资下来会有较大收获。建议王女士的基金定投产品按年进行调整，以使得投资更准确可行。
吃“老本”也有大学问：王女士的20万元存款也要做好投资理财，这样吃“老本”不但没压力反而能减轻房贷压力。建议20万元存款中5万元做3月定期存款做为家庭紧急备用金。15万元做为投资理财的本金，可以选择半年内的理财产品来获得比存款更高的收益。比如银行90天理财产品，5万元起，年化利率5.1%，属稳健型理财产品，适合普通家庭的简单投资理财。90天后客户将得到利息收益约为1900元，这样可以盘活存款，让生活更加轻松。
投资房产需谨慎
王女士担心房产贬值是有一定道理的。现在越来越多的人选择投资房产来做为资产增值的捷径，但从发展的眼光来看，现在的家庭多为独生子女，20年后的这批独生子女将继承父母的房子，有些甚至会继承爷爷奶奶的房子，一个25岁左右的成年人名下就可能有两三套房，这样的局面势必会导致房子刚需量下降，从而影响房价。
投资房产要谨慎：现在房价也处于历史较高水平，不建议客户进行盲目投资，如果是投资性房产，需要重点了解房子的地段、投资前景，最好以小户型为主。
投资房产要量力而行：投资房产不是短期行为，如果投资房产而导致目前的生活水平下降，那反而得不偿失了。
案例2
要不要买学区房？
基本情况：
龙女士，南宁人，41岁，儿子两岁，爱人是教师，月收入3500元。自己目前在家做全职太太。
龙女士家庭虽然工资收入不高，但房租收入可观。她名下的一套写字楼(市值100万元)，月租4000元；在快环以内有两栋私宅，每月租金共2000元；丈夫的单位房也出租了，每月租金2500元。
目前为了方便儿子上幼儿园，租房住，月租金开支1500元。每年家庭结余6万元。
现有存款4万元，还买了5万元的银行理财产品。另外前两年共投入5万元于股市，目前市值多少不清楚。
家里买有一辆车，无房贷、车贷。
理财目标：
龙女士以前是自己做生意的，她打算等儿子大一点后出来工作，增加家庭收入。为了儿子将来上学方便，她想买一套学区房，最好是名校附近的。她想请问理财师，像她这样的情况，在不在限购范围内？目前存款、股票等加起来不到15万元，买房的话不够首付，需不需要卖掉手中的某一套房？
另外，儿子的教育金如何积累，也想听听理财师的建议。
理财师李湘桂建议：
2011年3月1日，南宁限购令正式实施，在南宁市市区范围内实行暂时限定居民家庭购房套数政策，对于拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停向其出售住房。按照目前的政策，龙女士的购房计划只能暂缓，但今年3月1日，政府是否取消限购还以市政府相关部门公告为准。
由于目前龙女士家庭累积资产有限，不足以满足购房首付需求，若需要购房则需要处置其手中的住房。单从龙女士家庭的物业租金回报率来看，目前写字楼年回报在4.8%，私宅回报率仅2.4%，建议龙女士至少将两套私宅中的一套变现以应付新房的首付款。此外，目前龙女士家庭除租房以外的支出每月大约需5500元，若购房后的房贷支出过大影响到其他计划的实现，则须控制每月支出或者是变现两套私宅。
龙女士儿子目前两岁，到他读大学至少有16年的时间来准备大学教育金，时间周期较长，而目前龙女士家庭收入相对稳定，建议可以考虑以基金定投加教育保险的形式来为儿子准备教育金。基金定投具有类似长期储蓄的特点，能积少成多，平摊投资成本，降低整体风险；在教育保险方面，投保时一定要注意看是否有保费豁免条款，此条款可保证受益人在投保人出现意外时仍可享受保险利益。
案例3
该不该在一年内还清贷款？
基本情况：
苏女士，南宁人，去年刚贷款买的房子，月供1900元。
目前每月能结余1万元，都是存入银行。手头有一笔存款，约有五六万元。
理财目标：
苏女士每月的结余都是存银行，她感觉银行利息不高不划算，因此有及早还清房贷的想法。按照自己的收入水平，加上手头存款，一年内差不多能攒够20万元。她想请教理财师，是及早还清贷款好，还是拿这笔钱去投资，赚取比月供1900元还高的利润？
手头的5万多元，想做个一年内的短期理财，要求收益要比存银行高。
自己想买养老保险，想咨询哪一种险种好。
理财师凌锋建议：
财务分析
综上所述，苏女士目前有购房贷款20万元，每月房子月供1900元；每月能结余1万元存入银行，一年能结余12万；目前拥有存款5万～6万元。
理财方案
因房贷未缴满一年提前还贷，银行一般会收取一定违约金。如果苏女士把手头资金全还了房贷，有可能给自己造成资金上的流动性风险，因为如果没有拿到房产证，当急需用款时，无法再从银行获得贷款。目前苏女士手头资金可做为应急准备金，以备不时之需。当有更好投资渠道时，亦可获取更高收益。因此如无特殊情况，不建议提前还清房贷。
从苏女士每月有稳定的收入及结余的实际情况，建议可以考虑做一部分基金定投，从目前情况看，基金投资超越贷款利率是很有可能的。
现银行推出多种期限的理财产品，从一个月到半年不等，目前银行半年的理财产品年划收益可以达到5.40%～5.75%。远超出银行的存款利率，如苏女士手头的5万多元资金不急着用，建议购买银行半年增利型理财产品。
保险方面：就苏女士的财务状况，可以考虑拿出每年存款结余的10%购买分红型期缴养老保险。
