那些年，房地产投资者见证了楼市沉浮。
那些年，他们获得了戏剧性的财富增长。
“留守”的他们在干什么？“撤离”的他们去了哪里？
理财一周报记录楼市投资者的心路历程，楼市投资者，你们还好吗？
“快进快出”楼市炒家绝迹，外省市、外籍、港澳台炒家停手“封仓”，投资客占比锐减至3.4%
“三外”炒房大军全线撤离，弃宅从商或 转做“二房东”、转战港台或海外市场
理财一周报记者 / 曹怡婷
楼市调控的作用持续发酵。与寡淡的市场成交相互呼应的是，上海房地产市场中巨幅缩水的投资需求。数据统计显示，全市范围内投资客的比例约为3.4%，而去年同期水平则为7.5%，足足下降了120%。
投资客淡出上海的二手住宅市场的现象在各大区域都有体现。在杨浦新江湾城、闸北大宁、虹口凉城等9个板块中，近期入市的二手住宅买家均未有纯粹的投资客身影。投资客素来被称作为“专业买家”，他们在市场上的缺席，折射出当下购房群体对后市的预期正在发生微妙的变化。
炒房客还有多少？
浦东新区的陆家嘴板块，不仅商业机构密集，也曾是买家们争先进入的投资性地区。21世纪不动产浦东南路店高级经理田燕还记得，2009年楼市鼎盛时期，投资客纷至沓来的火爆场面，“在2009年投资客最疯狂的时候,门店成交的案子里面，投资客占比在三成以上。那时候滨江房源很是热火，中介光接电话和带看都忙不过来。”
然而两年后的现在，情况已经有了很大的改变。田燕发现，近半年来投资客上门或来电的频率是越来越低了，“一个月连一单投资客的生意也没有，最近的一次还是三个月之前，一个路过的客人询问小户型投资的事情。”
陆家嘴板块的一个中介门店，就能折射目前楼市中日益显现的一大现象——在楼市调控收紧的同时，市场中投资需求正在剧烈萎缩。以田燕所在的门店为例，投资客数量从过去业务量的30%，下降到现在的不足5%。
类似陆家嘴板块这样的区域，素来受到高端买家的青睐，都因缺乏购买力而不得不面临惨淡的楼市成交。事实上，在上海范围内，投资客数量的缩水更为明显。目前全市范围内投资客的占比已不足4%。
在改善、刚需、投资的三大类购房目的中，今年的投资购房套数占比下降得十分明显。进入10月后投资需求已经下降至4%以下，与此对应的是刚需和改善型均分别保持在40%和50%以上。根据21世纪不动产上海区域市场中心对旗下近300家门店10月份的二手房成交数据进行的统计显示，目前全市范围内投资客的比例约为3.4%，比去年同期低4.1%。
“市场好和不好的时候，投资客的比例会有很大变化，因此也可以说，投资客数量是反映楼市兴衰的晴雨表。” 21世纪不动产分析师罗寅申表示，“投资客是最能够代表市场预期的，市场好的时候，他们会快速入市；一旦市场预期转向，他们往往是反应最迅速的一波人。”
“2009年是有些过火了，陆家嘴当时整个板块的纯投资比例要到四五成，而全市比例是10%上下。今年又实在爆冷，全年来说仅1月投资比例尚可，那是因为在赶政策的末班车效应。自从2月后，市场投资需求的比例就节节下降。”罗寅申指出。
纯粹投资，或者说带有炒卖性质的购房群体因为限购被“套牢”后，现在市场中已难觅他们的身影。记者从上海各板块中介门店了解到，即使是3.4%这样的比例，也多为其他需求所兼带。
如在徐汇长桥板块，目前二手住宅买家中，仅有不足5%的置换需求兼带投资性质。买房人一般都出于“以小换大”的目的，偏好面积在70-80平方米、总价200万-210万元的两房，同时要求低于市价5%，才会考虑出手。
“今年受限购影响，属于快进快出的买家已几乎为零，现在所谓的投资，都带有置换的意味。手头富裕又有买房条件的人一旦有改善居住条件的想法，就会立马想到自己即将被‘限购’，因此一般会想一步到位，索性买大一点，这样不仅可以自住，也可以放着收租。” 罗寅申分析表示。
留守“炒房客”在干什么？
记者从业内了解到，近些年来上海的主流炒家热衷于买卖二手房源，而二手房市场中的投资客骤减也更能说明当下市场的惨淡程度。
“浦东新区陆家嘴板块成交以租赁和一手为主，二手房冷得不行，门店两个月没有任何二手房屋的单子了。”田燕由衷地说，“如果市场上放出非常便宜的房子，可能还会有人买，比如低于市场价20%~30%的，买家就会跟进。”可问题是，由于陆家嘴板块中的买卖双方均带有投资性质，在市场预期不明朗的情况下，上家不敢贸然降价抛售，下家也一直在观望，这就造成了僵持的局面。
观望的气氛长久地徘徊在陆家嘴、联洋等过去炒家比例相对较多的板块。田燕告诉记者，原先陆家嘴板块内的热门楼盘世茂滨江花园、仁恒滨江园等，现在已到了乏人问津的地步。“国内的业主以温州客为主，国外的则多是些韩国人，他们喜欢投资体量大、户型多的江景房源，可现在就连这些炒房客都看不见了。”田燕表示。
“虽然我们中介会和有实力的买家保持联系，但是这批客户要么被限购，要么就是在等政策放松。既有资格买，又愿意买的几乎找不出来。”田燕说。
业内分析指出，众多暂缓入市的潜在投资者，除购房资格被限制人群外，大致有三点影响其心态。其一，认为调控政策短期内难有放松，继续看空后市，买涨不买跌；其二， 还价幅度超过业主可承受范围，未被目前市场接受；其三因购房中贷款受阻，被迫终止交易。
其中，对楼市调控信心不足是影响这些买家预期的最主要原因。罗寅申指出，最能反映市场预期的，就是这些投资客怎么看。目前，无论是抱着侥幸心理硬挺着也好，还是打算掐准调控松懈的关卡入市也罢，炒家们暂时只能将置业的计划搁置一边。在观望的同时，目前还在出手的置业者的心态也发生了很大的变化，调控出台前泛滥的“投机味”已有显著收敛，越来越多的投资客开始采取长线持有的方式经营手中的物业。
记者获悉，前不久徐汇区刚放出一套汇龙新城的155平方米的三房，均价为35000元/平方米，带租约，租金为9000元/月。当时汇龙新城的公寓均价在37000-38000元/平方米，这套房子楼层、朝向等都一般，业主因急需用钱不得已将其抛售，该房源持有时间还不到5年。挂牌后不久，一位投资客就采取不看房的形式一次性付款购买此房，同时房子继续用于出租。
21世纪不动产上海锐丰汇龙店经理张前军介绍说，调控后房东卖房一般是要求到手价，税费均由下家承担，由于这类不满5年的非普通住房一般税费都较重，投资客如采取快进快出形式，即使房价上涨20%依然很难有收益，因此现在的投资客多数都是采取先出租的形式长期持有住宅，一般持有住宅5-10年才会出售。
个别投资客也动起了当二房东的脑筋。在长宁古北板块，就有投资客在淡市期间转型做二房东，先包租再转租；抬高租金、赚取价差。在古北瑞仕花园和御翠豪庭等板块内标杆楼盘即有此类现象。上述两个楼盘的各户型租金在买家的哄抬之下，均比10月末有1000-3000元/月不等的提升，环比涨幅在9%~13%。
“炒房客”转移去了哪里？
受限购等政策性挤压的住宅投资客流去了哪里？事实上，其中的大部分人群并未退出市场，转投其他物业类型或者前去不受调控影响的区域，成了他们的选择。
“弃宅从商”的倾向在买家中渐渐兴起。在转投商办物业的人中，甚至还有人转做了二房东。在闵行七宝板块，21世纪不动产上海锐丰万科分行经理季国权反映，目前接触的客户中，投资客比例不足5%，投资意向均为二手商铺和酒店式公寓，“如果政策在两三年内无松动，均不太会考虑投资住宅。”
在年内二手房成交数据中，这样的转向性也得以体现。2011年10月期间，投资成分相对较大的“三外”人群（外省市、外籍、港澳台人士）购买的二手房中，住宅套数占比为84.11%，较今年一季度下降9.05个百分点；办公楼和商铺的占比分别为6.88%和3.96%，较一季度分别提高4.80个和1.85个百分点。
“购买商业地产不限购又不限贷，调控越紧，商业地产抬头的现象就会越明显，而时刻关注政策动向的专业买家，自然不会错过这个时机。”罗寅申认为。
商业地产的首付资金一向为五成，过去这样的贷款门槛让不少买家生畏，但在住宅“二套房首付五成”等相关条款之下，显得似乎并没有那么高了。住宅投资者体会到成本增加的压力后，纷纷转向商业地产。
“商业投资对资金、专业知识的要求更高。故投资客在淡市期间虽各有其生财之道，但并不建议普通买家轻易效仿，而是应该遵循自身实力谨慎而行。”21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪提醒说，“全球经济环境不稳定下，相较其他类流动性较高、风险较大金融类产品，房产仍为较为稳妥的保值投资产品；而商办物业因受政策影响较小，吸引了投资客的目光。但因前期存在过度炒作之嫌，已存在着一定的估值风险。”
除了不限购的产品，越来越多的楼市买家将目光投向了那些不限购的市场。港台和海外楼市正是理想的转战之地。
“内地一调控，香港房价又要被炒高了。”罗寅申戏言道。每当市场出现政策性收缩的时候，来自内地的专业买家就会大量涌入香港楼市，这在去年及今年体现得尤为明显。
今年以来，来自内地的炒楼客对香港楼市的拉动作用格外突出。上半年的数据显示，内地个人买家占香港整体一手和二手私人住宅买卖合约金额的比例为15.4%，较去年下半年增加2.1个百分点，已达到历史新高。
源源不断的炒家抬高了香港的房价，而许多顶级楼盘的接盘人也多为内地客源。为此香港特区政府曾在2010年10月，将房地产投资从投资移民计划的资产类别中剔除，但这一降温措施并未给热火朝天的香港楼市降温。究其原因是，香港出于移民目的而买房的人群并不占多，实际上单纯的炒卖才是绝对主流。
台湾及海外楼市也同样受到买家们的青睐。今年春秋两季的房展会中，来自中国台湾、美国、澳大利亚、加拿大、日本等国家和地区的开发企业参展的数量较往年明显增加。开发商嗅到了调控后的商机，这也从侧面反映出市场旺盛的购买力正在逐渐转移。
今年以来在土地市场频频现身的温州客，亦是另一种转向性的代表。以快速炒楼投机著称的温州商人，开始进入土地开发领域，这意味着个人投资的方向和模式正发生着改变。
今年8月25日的上海土地出让中，葛慈克、余正可、俞慈泽、韩仁良这四位温州商人，以1.1亿元竞得上海嘉定区茹水路以东、嘉戬公路以北商住地块。9月7日，浦东新区高东集镇出让的13-2商业地块，被上海景尚投资有限公司以及周旭东等温州客以个人名义竞得，总价8100万元。
投资热门区域
近况调查
在不同板块，投资人群的数量、投资方法、心态也有着一定的差异。记者挑选了上海的四个区域性板块，进行了调查。
南黄浦板块
南黄浦板块目前有近两成的客户是自住兼带投资需求，偏好购买面积在120-140平方米、总价在400万元以上的中高档小区的房子。这其中又有八成以上的客户会选择在短期内自住，同时考虑在未来1-2年内出租以长期持有。剩下的不到两成的客户则考虑未来2-3年内房子都用于出租。在南黄浦板块，目前纯投资客的比例约在5%。
打浦桥板块
打浦桥的投资客比例最多为10%，而且都有意转投其他物业，并没有投资二手住宅的意向。多数客户倾向于购买优质的写字楼项目，预算多在500万元左右。据悉，因为该板块甲级写字楼租金一直在上涨，这些购买写字楼的客户短期内都会将手头物业用于出租，部分买家也是出于自己以后开公司的需要。
徐汇长桥板块
二手住宅买家中，长桥板块只有不足5%为置换需求兼带投资性质的客户。这些购买者多希望房源户型在80平方米左右，总价控制在200万元/套上下，且一般要求低于市价5%，才会考虑出手。因为仍看好楼市长期前景，他们购房的目的主要是为了抄底。购入后打算先出租3-4年（目前年租金回报率在1.7%~1.8%），然后再入住。
闵行七宝板块
在接触的客户中，投资客比例不足5%。他们中的多数想购买二手商铺和酒店式公寓，不打算投资二手住房。而未入市的投资客表示，如果政策在两三年内无松动，他们都不太会考虑买二手商品房。
6万元起家，楼市繁荣期曾手持12套物业
抛售住宅转战商业，淡季月入5万元
理财一周报记者 / 曹怡婷
从第一份工作直到现在，颜先生始终干的是与地产沾边的工作。用他的话来说，自己“就是一个地产圈的人”。1998年入行从事房屋中介时，颜先生才22岁；2003年，他与合作伙伴一起选择了自主创业；而今天，他已经是一个地产营销服务机构的总经理了。
既是地产从业者，亦是楼市的投资者，颜先生从踏入这一行起，亲身经历了上海房地产市场的萌芽和兴盛，也目睹了房价的几度浮沉。
第一次买房净赚200%
“记得刚入行的时候，上海的中介业才刚起步没多久，那时候中介门店只能承接租房的业务，还不能做房屋买卖。人们要想买卖二手的房子，只能跑去马路上，在电线杆上贴告示。”颜先生回忆说。
他的第一次置业经历是在2000年。那一年，上海住宅的平均销售价格才不过3000元/平方米出头。彼时才刚工作没多久的颜先生正打算把积蓄存入银行，可一位台湾朋友却劝他“房价这么便宜，与其放在银行里，不如去买房子吧”。
几经比较，颜先生选定了长宁区天山板块天山五村的一间老公房，总价6万元整。10多年后，同地段同户型的房子，房价早已翻了十几倍。“回想一下，以前的房子真的很便宜，像长宁路、娄山关路一带的一室户老房子，很多都是5万-7万元/套的，放到现在真是难以想象。”
“我原想再问父母借点钱，买个两室户，但我那个朋友却告诉我，‘投资和自住不是一回事情’。 ”颜先生告诉记者。天山五村这套老房子才不过30平方米，房龄也有些陈旧，不过在那时候，像这样户型简单、价格便宜的一室户房源，正是租房的热门。考虑再三，他最终按揭买了房。
随着上海商品房市场的蓬勃发展，房价的上涨速度也与那句流行语一样——“一年一个样，三年大变样”。 贷款买房的他用租金还清房款后，慢慢开始有了盈余。等到2005年抛出这套房子时，市价早已翻了3倍，最终成交价是18万元。
第一次投资楼市，本是“无心插柳”之举，然而“买房保值”的理念早已深深扎根在颜先生脑中。
“超级收租公”把买房当“储蓄”
好友的一句话，让他就此开启了投身楼市的慢慢投资路。赚取了第一桶金后的颜先生此后养成了一个习惯，将资产转换成不动产，当做一种另类的“储蓄”。在楼市最繁荣的那几年，他曾是一个手持12套物业的“超级收租公”。
他也错失过买房的最佳时机。“2009年初的时候楼市还没从低迷中恢复，4月份是一个低点，如果当时入市，放个几年溢价70%~80%不是问题。只是手头没钱，我也不想把房子都卖了专门去炒房。”
但在采访的过程中，他始终对记者强调，自己是一个“投资者”而非“炒房客”。“买房一是为了保值，总比存钱在银行里好；二是当做长线的投资，虽然收益率未必比炒股高，但至少安全、省心；三也是出于改善需求，房子这两年越换越大了，之前的就没有卖掉用来收租。”颜先生如是说。
其实，他所处的圈子里也不乏真正的快手炒家。就像当年那位教他从小户型买起的台湾朋友，曾把自住的房子和一套大商铺迅速抛售，并在一个月之内买入十几套商品房，转眼间就净赚几十万元。
他不是没有眼红过，身边的朋友靠“左手进、右手出”炒卖的人也不少，但他直言自己仍然坚持“求稳”的投资理念。炒房，在他看来，既是一个技术活，更是十分考验买家的心理承受能力。
“每个人的理财观念不同，对房价涨跌的心态也不一样。炒房客走的是短平快，买十几套、甚至几十套，过几个月再出手，玩的就是心跳。这是和市场博弈，需要大量的时间和精力，很多人炒房最后炒成职业选手了，可我实在没这实力和能力。”
经历过楼市的潮起潮落后，他的心态已越来越平静。“2005年那一波调控前，我正好把第一套房子卖掉，总价翻了3倍。没想到几个月后调控政策一出，房价立马缩水了10%。”后来因为金融危机以及楼市调控，房价的几番涨跌也牵动着炒家们的心，“有几个朋友都因为炒房亏了点钱。”这些房价跳水的体验，对颜先生的触动很大。从那以后，他更是抱定了 “只投资、不投机”的想法。
减持住宅，加持商办
政策的影响对像颜先生这样的投资者不可谓不大,在限购令出台后,不少拥有多套房的业主不得不减少了投入规模。2010年限购令出台后，颜先生分别在7月和9月出售了名下的两套房子，将物业的数量从12套减持为10套。
“这么多年，看到一有调控就明白了，今年房价肯定跑不动了，正好两套房子也满了五年，就出手了。限购让高端的商品房无人接盘，之后就会一二手倒挂，肯定走不掉，早卖比晚卖强。”
2005年，他发现上海的商业地产正处于价值洼地，而且并不像住宅市场有那么多的价格泡沫。因此近几年来，他的投资路径基本就是“减持住宅，增持商办”。 目前颜先生一共拥有10套物业，其中3套为住宅产品。他告诉记者，除了用于自住的两套商品房外，他计划在租约期满后把唯一的一套出租房也出售掉。“住宅受政策限制太大，单纯讲投资收益率的话，是越来越低了。”
从长线操作的角度考虑，颜先生认为将投资的重心放到商业地产上，才是未来的出路。因为他所有物业都用于长线持有收租，计算租金收益的话，住宅的年收益率是2%左右，对比起商业地产的5%，显得偏低了一些。
颜先生之前卖出的两套住宅，一套是位于闸北区恒基不夜城的两房，面积98平方米，出售前租金每月5500元；另一套是西康路1288弄的光明城市公寓，150平方米的三房，租金每月8500元；而目前仍然在租的房子位于徐汇区上海南站附近，130平方米的三房，租金每月5300元。
商办中有四套是万达和绿地旗下的小户型办公产品，其余的商办面积都在120-150平方米左右，而且都位于闸北不夜城板块。三套大面积的商办分别位于中房华东大厦、企业广场和一天下大厦，在其中办公的有私募基金、律师事务所和软件公司。
颜先生说，像这样中等规模的房源，最适合拥有20-30号员工的小型公司办公，而这样的户型在不夜城板块是最吃香的。“新客站这里洼地效应很明显，不仅价格便宜，而且小公司密集、办公的需求大，不愁找不到租客。”颜先生透露。
其中租金报价最高的4元/平方米/天，而最低的也有2.8元/平方米/天，算下来每月光这三套房的租金就有45000元，再加上住宅和小户型商办的租金收益，颜先生每月基本可进账50000元左右。颜先生告诉记者，他在商业地产上的投入将长期维持现状。“商办物业会一直放着，不打算再动了。如果售出的话，也是为了以小换大。”
跟着政策走，跟着发展走
台湾投资客大陆投资10年欲回台发展
理财一周报记者/俞冰礼
作为经历上海楼市10年黄金成长期的资深投资客，台湾人李先生在当下却显得十分淡定，虽然调控政策层层加码步步紧逼，但他依然对上海的楼市发展很有信心，“我的秘诀就是跟着政策的脚步走，跟着发展的脚步走。”李先生表示。
限购之下转投酒店式公寓
上海绿地国际SOHO城，不同朝向户型享受不同优惠，东西朝向房型全款最大可享6.7折优惠，并且赠送7-8平方米的储物空间。均价在12000元/平方米左右。
看到这则消息，李先生立刻就去现场考察。这个位于宝山的大型综合社区四周感觉还比较空旷，没有太多生活气息。不过由于地处轨道交通7号线和11号线之间，随着轨道交通的开通，人气的不断导入以及自身大规模商业配套的启动，潜力应该还是有的。另外，此类酒店式公寓“不限购不限贷”的商业性质，也是在目前政策强势调控之下、市场成交疲软之时，吸引众多投资客的优势所在。
李先生对于此类物业并不陌生，在2009年上半年他便购入了两套位于潍坊西路上的久阳滨江酒店公寓。该公寓为精装修复式套房，在目前住宅市场普遍只有3%左右的租售回报率下，该项目每月5600元的租金相对于154万元/套的总价而言，获利可谓相当丰厚。而在今年的7月份，他以每套196万元的总价卖出，涨幅达到27%。
不过该类物业的商业性质局限也显而易见。由于酒店式公寓属于非住宅项目，产权年限一般为40年或50年，水电费、物业费均高于普通住宅，后期居住成本较高。另外，酒店式公寓的首付需达到50%，而且贷款年限不超过10年，更无法使用公积金。这对于手头流动资金有限、习惯于贷款买房的投资客是一件颇为头疼的问题。
上海同策房产咨询股份有限公司董事长孙益功认为，在政策大环境的影响下，部分商家和投资者把眼光锁定在酒店式公寓这样宜居宜商的项目上。酒店式公寓的房型供应已经从以前的中大面积房型为主转变为中小房型为主。这样为投资者和白领人士提供了更多的选择。
看准市场，古北起步
作为一名较早投入上海房地产市场的台湾人，当很多人还没有完全适应从福利分房到住宅商业化的转变时，李先生已经开始涉足这块领域。
嗅觉灵敏的李先生意识到上海的楼市将会引来一场前所未有的风暴，2001年下半年，他就选择在古北板块购入多套物业，当时如水霞小区、威宁小区、天华公寓等一批建于上世纪90年代中后期的楼盘被他大量购置，这些目前动辄数百万元的老式公寓在10年前不过二三十万元一套。而由于贷款政策的宽松，购买这些房产首付的资金几乎可以忽略不计。
“古北是涉外经济开发区，有大量港澳台同胞和各地华侨在此定居，所以无论是买卖市场还是租赁市场都异常红火，”21世纪不动产古北分行经理刘俊龙向记者表示，“2001年、2002年的时候，古北板块的租金回报率高达8%~10%，所以大量的投资客蜂拥而入。不过李先生并没有长期持有的打算，在一波行情之后，他将手头的物业在2004年、2005年的时候陆续抛售。”“其实我应该算是一个投机客。”李先生笑言。
轨道交通催生投资买房
2002年、2003年起上海的楼市开始抬头，众多买家尤其是温州商人以及境外投资客开始四处征战，从中挖掘商机。房价如同按了弹簧直直向上猛蹿。2005年3月“国八条”出台，为了稳定房价的调控由此开始。不过尝尽甜头的投资客们似乎并不认为这会带来什么实质性影响，虽然2005年楼市有所波动，但涌入楼市的资金就像开了闸的水龙头，关也关不住。
此时的上海正在城市大发展的道路上越走越顺畅，一批像古北、张江、碧云这样的大型生活社区先后崛起。而城市的迅猛扩张更是导致了轨道交通以令人咋舌的速度建设。2001年上海轨交3号线通车，沿途的镇坪路站和中潭路站加速了该地区的旧区改造，并间接催生了长寿路商圈的产生。经历过台湾城市发展的李先生预感到，上海的轨道交通建设在今后几年将会呈井喷状态。新的拓展和整体规划将给全市带来一个新的格局分布，而轨道交通站点附近的房地产也将被带动提升。
2004年、2005年，除了古北地区，李先生先后在长寿路附近购入了上青佳园、澳门公寓、苏堤春晓等一批2000年之后建造的次新公寓项目。这些当时单价不过1万元出头的房子，目前几乎已经没有低于30000元/平方米的了。2004年9月，李先生以每套200万元左右的总价又购入古北新区一期140平方米的几处单元。这些在一两年之后即抛售的楼盘均带给他20%以上的获利。“如果按1%的中介费用、5.5%的营业税、1%~2%的个人所得税计算，房价涨幅在20%以上便可抛售，稳赚不赔。”李先生表示。
而这样的猛涨行情到2009年、2010年达到了一个顶峰。2009年4月李先生再次购入河滨围城等几处房产，由于当时的首付比例已经在30%，李先生以年利息10%向一些朋友集资购房。即便这样，只要房价涨幅在25%以上，获利依然不菲。而事实上，2009年下半年和2010年上半年上海的楼市平均涨幅分别为25%和15%。部分地区甚至达到50%~60%。
当然，也并非所有的投资行为都百发百中，河滨围城的一套三居室当时被李先生以350万元的总价购入，如今市价在420万元左右，除去借贷利息和各种税费，几乎没有获利。“当时只要觉得总价和小区位置合适就行，没有过多地考虑房型结构、楼层等问题，所以难免会有些鱼目混珠的单元。”李先生坦言。
台湾楼市凸显投资潜力
进入2011年，尽管上海的住宅市场中投资客已逐渐淡出,但事实上,投资资金并未完全退出上海的房地产市场，不少投资客正转投其他类型物业。
“二手商铺和酒店式公寓获得青睐。”21世纪不动产分行经理季国权表示,“如若针对住宅的宏观调控政策在2-3年内没有松动,那么这一批投资者将不会考虑投资住宅。”
不过正如前面所言，酒店式公寓的销售已渐现低迷，所以李先生才会在今年7月售出自己手上的酒店式公寓项目，而对于一些商铺和办公楼项目，自称门外汉的他面对较高的投资门槛和高达50%左右的税费颇为踌躇。
此前，商业地产曾是投资客的“楼市避难所”，上海3月份以后商业地产的成交量就开始大幅增长，7、8月商业地产的成交量甚至超过了普通住宅，成为楼市调控下开发商的“救命稻草”。
但是好景不长，在上海等地银监会明确叫停未竣工商业地产的按揭贷款后，商业地产的成交量开始大幅下滑，出现了比住宅更为严重的积压趋势。
21世纪不动产上海区域中心的统计显示，截至10月末，商业地产存量连续3个月攀升至1028.6万平方米的年内最高峰。其中，商铺存量597.8万平方米，办公楼存量430.8万平方米。
这样的情况让李先生心里更加没底了，他决定，先回台湾看看，目前台湾地区房价仍处于低位，等明年中央政府换届之后，再看调控政策走向何处。
据了解，由于大陆近几年地产的高歌猛进，台湾楼市与大陆之间存在着不小的价差，这让台湾楼市成为了价值洼地。比如台南高雄目前的房价只有10000元人民币 /平方米左右，这只有上海均价的一半左右，这表明，相对大陆房价来说，目前的台湾楼市可能更具投资价值。
