低开潮、市中心降价潮、名企降价潮……
上海楼市价格战高潮迭起，2011年最后的决战就在12月
万科清林径单价下调3500元、中海御景熙岸单价下调5000元，龙湖好望山6折甩卖
万科“过冬战”、龙湖“抢客战”、旭辉 “割肉战”，上海楼市年终爆发低开大战
理财一周报记者 / 曹怡婷
2011年的最后两个月，上海楼市几乎成了房企在“价格战”中厮杀的战场。近期，“6折甩卖”、“团购降30万元”、“7折直降”等等各种明跌、暗降的招式在楼市集中爆发。
龙头企业拼抢客源和市场的苗头逐渐明朗。龙湖地产在尝到降价的“甜头”后，表示将持续进行低价战略，而万科则抛出了“过冬论”，在试水性质的调价之后，宣布将把调价的动作全面铺开。这种种迹象表明，开发商之间的“贴身肉搏”已到了“攻坚战”的阶段。曾咬牙硬挺的房企将不再冀望政策放松的可能，认清了唯有降价才是最好的出路。
导火索：龙湖6折低开
标杆房企誓将降价策略进行到底
眼看“金九银十”成了“铁九铜十”，房企坐不住了。头顶业绩压力、库存危机、资金周转难题的开发商，再谈起“降价”两字，姿态不再是半年前那样“遮遮掩掩”了。自从“第一个吃螃蟹”的房企现身之后，打响招牌、扯开喉咙叫卖的也不在少数。
在这群积极拼抢客源的房企中，龙湖不得不说是个中好手之一。最近该企业在松江板块又掀起一波风浪，只因为其新推的房源刷新了区域内低开的纪录。据悉，位于人民北路上的龙湖好望山，上月底推出一批大平层及小户型公寓。其中，大平层户型报价15500元/平方米，公寓房源均价13000元/平方米。
这样的价格着实惊爆市场眼球。数据显示，龙湖好望山前期均价为26000元/平方米，眼下却以15500元/平方米的低价“着陆”，等于是打了个6折。比起周边的一手楼盘，这一报价也同样有吸引力，如板块内的东鼎名人府邸所出售的大户型房源，均价要18000元/平方米。
上海龙湖相关人士此前曾对媒体表示，由于项目客户积累情况很好，楼盘正式开盘后，“全部264套房源基本就能销售一空。”
“小户型的公寓全部卖完了，下一批房源还没有计划。” 龙湖好望山案场工作人员向理财一周报记者证实，开盘后销售情况不错，目前只剩余少量146平方米的大平层户型。
在10月启动大幅度降价之后，龙湖迎来的是迅猛增加的销量且毁誉参半的社会关注。从此后的销售轨迹来看，龙湖像是铁了心要将这种低开、快销、高调的销售战略走到底。
就在松江项目低开入市的同时，龙湖位于嘉定新城的另一个刚需楼盘——龙湖郦城，也以大幅折扣来吸纳客源。该楼盘之前的报价为18500元/平方米，而最新住宅房源报价仅14000元/平方米左右，SOHO房源报价仅12000元/平方米。记者从案场获悉，公寓房源已基本售罄。
战况惨烈：新盘比二手房还便宜
万科“过冬战”连累中小房企
“龙湖降价了，中海降价了，‘老大’万科也降价了，房价崩盘还远吗？”在某楼盘的业主论坛上，记者看到了这样的发帖。的确，由于万科、龙湖等龙头企业“身先士卒”的调价举动，中、小型开发商也不得不加快自己的销售速度。
11月19日，位于浦东新场的万科清林径尽管低调入市，但其低开的举动还是引起了前期业主的关注。业主们在开盘的当天将售楼处围了起来，使购房者无法到售楼处参观样板房，原因是该楼盘销售价格由先前的16500元/平方米下降到了现在的13000元/平方米。
浦东项目开盘的同一天，青浦区的“万科尚源”在推盘后去化速度惊人，仅两天就卖出了77套。快销的背后是，该楼盘比同区域一手房售价低25%的事实。目前同区域楼盘均价约16000元/平方米，而万科售价为12000元/平方米。
同一天在上海开盘的两个项目，均推出了20%~25%的降价优惠，万科降价降得干脆。万科总裁郁亮更是向媒体抛出“过冬论”：“2011年的行业关键词是调控。冬天还没过去，2012年万科的发展策略是过冬。”
业内消息称，万科将把降价策略推开至旗下所有楼盘。大型房企尚且如此，开发商们抢占年底最后一波销售量的决心可见一斑。而部分中、小型开发商也因形势所逼，或主动、或被动地参与了这场“低开大战”。
三林板块的浦发御园正以几近“割肉”的方式出售新房源。11月初，该楼盘选择低开入市，推出的65-135平方米的刚需户型，最终成交均价还不到24000元/平方米。近期数据显示，项目最低售价已降至22000元/平方米。
“11月开盘至今浦发御园已成交151套房，而其附近的二手次新房，比如名嘉新苑的挂牌价，甚至还超过了它的报价。”在同策咨询与研究发展中心高级分析师许之静看来，这样的让利幅度不可谓不大。
许之静分析表示，房企之所以开出这样的低价，也是出于无奈。“最早一批投入降价潮的楼盘之一中海御景熙岸，价格由原来的22000元/平方米直降到17000元/平方米，从降价至今迅速去化了528套，这直接导致了邻近的浦发御园不得不低开出售。”
有报价低于二手房的“倒挂”盘，自然也少不了比周边一手房源便宜许多的“特价”盘。罗泾板块的旭辉澜悦湾正是一例。该项目于11月26日开盘，对外报价为12800元/平方米，但只要是会员客户，就可以拿到9800元/平方米的特价。
“每平方米直降3000元”对项目的目标客群——刚需购房客来说，无疑是有强大吸引力的。事实上，开盘前几天，已有不少意向客户开始在售楼处排队办卡。记者调查了解到，9800元/平方米的报价不仅比前期售价低了3000元/平方米，甚至比起同在潘泾路上的某楼盘，每平方米要优惠近6000元，价格相当于周边一手房的60%。
战事分析：战场集中在外环外
嘉定拼杀最凶，市中心加入战局
硝烟弥漫。在中海、龙湖、万科等房企的带领下，年底这场以低开盘价为主要特征的“价格大战”愈演愈烈。随着一批批跟进开发商的加入，这场战役正进入攻坚阶段。
如果以战事分析的角度看，这一波“低开潮”也有着一些鲜明的特征。一是从战场分布来看，呈现出集中在外郊环的现象。如首批加入降价行列的龙湖郦城、绿地秋霞坊等，都位于嘉定新城板块内。
“降价之所以几乎都在郊区，一是外环外房源总量较大，有调价的必要；二是因为很多板块配套没跟上，房价本来就有水分，有调价的空间。与发展成熟、房源量小的市区相比，外郊环区域既有降价的条件，也有降价的需要。”易居中国高级分析师薛建雄告诉记者。
许之静则透露，外围区域的楼盘降价，有时候是出于“跟风效应”的结果。“外郊环新盘密集性高，同板块同质楼盘较多，竞争压力是非常大的。这种情况下区域内一个企业降价了，其他楼盘只能跟上。”
嘉定主城区是“价格战”中的最大战场。汉宇地产监测数据显示，11月上海楼市成交主力集中在嘉定、浦东、宝山等外围区域。上述三个区域就占据市成交总量近五成，成交项目以降价的刚需盘为主力，其中嘉定位居区域成交榜单首位。
“龙湖降了，绿地降了，这造成嘉定新城房价长期在低位徘徊。区域正常价格应该是15000元/平方米，现在只有13000元/平方米。”薛建雄表示。
除了嘉定新城以外，宝山的杨行、罗泾及浦东的三林、新场亦是开发商竞相占领的大块“地盘”，而闵行的颛桥镇、青浦的重固、奉贤的南桥等外围区域也算的上是这场战役的“分战场”。上述区域弥漫的火药味，也透着一股欲与嘉定新城争夺第一的意思。
第二大特征是，这场“价格战”有呈现扩张的趋势。不仅进入拼杀的外围区域和刚需项目增多，就连原先“死扛到底”的高端豪宅以及市中心楼盘，也逐渐加入了战局。
目前在市中心，高端豪宅频现危机，促销降价由原先的遮遮掩掩到了现在的明朗化。比如，世茂5号就通过中介进行7.5折销售，而海珀旭晖则打出了8折，报价从原先的8万元/平方米调整到现在的6.4万元/平方米。
“海珀旭晖所在区域住宅项目鲜少，价格本就没有可比性，因此这种降价可以说是伪降价。”许之静指出。然而不管真降还是假降，只要房企肯做出让步，市场“买单”的意愿依然强烈。记者发现，从11月19日开盘至今，海珀旭晖已去化两套公寓，均价为62733元/平方米。
无独有偶，即便是以国内顶级豪宅作为卖点的上海闵行星河湾，如今的价格也不再是“铁板”一块。数据显示，该楼盘部分房源单价低至3.5万元/平方米，比照前期4.5万元/平方米的报价大幅下降20%。
“市中心与豪宅项目的加入，只能说明开发商的日子真的不好过了，年底的价格松动会持续进行下去。”许之静如是说。
战术点评：开发商低开三大派系
万科降价是想抄底楼市
低开入市，一是和开发商资金链有关，这往往在大型房企和上市企业中最为明显，较多项目需要资金运作，而在今年前三季度楼市持续低迷、“金九”变成“铁九”的事实下，大房企开始果断用价格策略进行抛售，并得到了较好的成效，这也带动了其他企业效仿。不过，如果就战术上分别细究，就能发现几大调价幅度较大的房企，都各有不同目的，可以说是不同“派系”的代表。
第一类：以旭辉集团为代表的“业绩派”。
前文提到，旭辉在罗泾板块的楼盘正以“低于成本价出售”为宣传卖点，而这一切的背后，只因为旭辉想要在明年实现港股上市的计划。
实际上，频频摘地的旭辉集团今年在土地市场的表现也十分激进。此前旭辉集团某中层管理人员曾向记者透露，逆势拿地就是为了要扩充土地储备，而大量开盘、低价销售的策略，也是为了达成年初制定的业绩目标。也就是说，低开入市的举措，成为了旭辉快速扩张，从而谋求上市融资的“法宝”。
第二类：以龙湖地产为代表的“快销派”。
龙湖在沪销售的项目有龙湖好望山、龙湖郦城、龙湖滟澜山等。今年10月开始的大幅度降价，让龙湖在上海楼市中尝到了“甜头”，也为此定下了其年底大力冲刺的基调。同时，龙湖今年8月份以30.54亿元获得虹桥商务区一幅7.9公顷的商办用地，而企业在嘉定新城的另一个项目——龙湖蔚澜香醍，据悉，该项目当时拿地成本为17.29亿元。多个项目急需资金运转，这使得龙湖在下一步的销售中会采取快速销售的策略，低价入市，降价仍然是其能够短期内获得大量资金的最好途径。
第三类：以万科为代表的“抄底派”。
正如万科在其近期公告中透露的那样，“万科的资金量较为充裕，在新项目发展方面仍有余力，这是万科的一大优势。”手握几百亿元现金的万科都要喊出“过冬论”，不禁让人怀疑，万科之所以选择降价，“醉翁之意”到底在不在“酒”？
对此，有业内人士分析表示，万科此番降价看似保证了其资金的回流，深究之下恐怕并没有那么简单。
“我们都知道万科并不缺钱，它高喊全面降价出于什么目的，我们要好好想一想。”华东师范大学商学院房地产系主任华伟评论道，“万科在一二线城市降价，三四线城市不降价，而且降价区域也都在市郊，降价的户型呢，一律是小户型。这种降价没有降在根子上，很没有诚意。”
“万科项目一旦降价，周边的项目就会出现卖不动的情形。它的降价会给同区域楼盘很大的压力，其他企业也只好被逼‘壮士断腕’。”薛建雄告诉记者。
华伟认为，“万科趁这时候降价，让同区域开发商卖不动，就是想抄底楼市，‘大鱼吃小鱼’，实现行业整合的目的。”薛建雄则透露说，万科的调价会使得其所在区域长期处在“深度调整期”。“万科调价一两个月，资金就回笼了，或者说实现它自己的目的了，但周边的盘子，可能需要长达半年的时间才能回到之前水平。”
盘点逆市热销新盘
外围楼盘降价15%以上逆市热销，
理财一周报记者/俞冰礼
进入了今年的最后一个月，随着一股寒潮降临，申城迎来了入秋以来最低气温，沪上楼市经历了一整年磕磕绊绊，临近岁末，却隐隐出现回暖之势。
德佑地产监控的数据显示，2011年11月，全市商品住宅成交面积为49万平方米，虽然依旧处于50万平方米以下的低位，并且创造了历年11月的最低成交纪录，但是相比10月上涨了7.4%，总算止住了成交量连续五个月下滑的走势。
市场低迷，众开发商为了回笼资金以度年关，不得不纷纷割肉降价，由此一批逆市之下奋力挣扎的楼盘便脱颖而出。
前十逆市热销楼盘六个降幅超15%
据21世纪不动产上海区域中心最新统计数据显示，2011年前11个月，上海全市新建商品住宅的成交总金额已达1478.2亿元，同比减少16.5%；而前11月新房成交套数、面积分别为58415套、671.8万平方米，同比分别回落18.7%、19.2%。其中受6月起新房成交逐月阴跌影响，7-11月新房成交面积共计285.6万平方米，仅占上半年总成交的73%，而10、11这两个月成交皆在50万平方米以下。
不过虽然目前新房市场成交已经多月低迷，但随着楼市降价势头的确立，近期市场上仍出现了不少逆市热销楼盘。据21世纪不动产上海区域市场中心的一项统计，在今年1-9月和11月两个时间段均有成交的楼盘中，11月公寓项目的成交均价出现下滑的楼盘约有51.6%。
不难看出，在市场如此低迷的情况下，“以价换量”已经成为了开发商拉动销售的最重要手段。而从11月的成交榜单来看，前十位除了米兰诺贵都和浦发御园，几乎都被降价和低开的楼盘占据，均价较1-9月有回落迹象的楼盘共计8个，其中降幅在15%以上的更是达到6个。这证实了一些专家的判断，逆市热销的楼盘将以价格取胜。
德佑地产分析师赵葆根认为，临近岁末，诸多房企都面临较大的业绩压力，这些近期逆市热销的楼盘已经给市场放出了“想热销，必降价”的信号，这可能将造成降价潮在年末的进一步扩散，有利于成交量的回暖。
库存较多，中海御景熙岸抢先降价
排名11月成交榜首的是浦东周康的中海御景熙岸项目，据了解，该项目在11月共售出499套房源，单月销售接近500套的成绩自调控出台以来是相当罕见的。大幅降价成为该项目热销的主要原因。
该项目11月的成交均价为17345元/平方米，较年内前9个月的成交均价下降了近21%。且所推房源多为精装修，因而具有较高的性价比。大幅降价自然让项目热销，开发商也得以顺利回笼资金，该项目仅11月的销售额即达到7.3亿元，成交面积共计4.19万平方米
超过20%的大幅降价，凝聚的不仅仅是买家的人气，还有前期业主的怨气。当他们得知几个月前购买的楼盘每平方米降价6000元的消息后，便纷纷要求开发商按照原价退房，剧烈冲突不断，甚至有业主反映开发商违规操作而导致房管局的介入。有关人士向记者透露，事实上该项目11月成交的不少房源在10月即已达成意向，但因为冲突事件，房源的正式签约被推迟到了11月。
开发商顶着巨大压力，不惜和老业主翻脸而猛然降价，恐怕也和其自身库存过大有关，御景熙岸公寓一直是周康板块内存量最大的楼盘。网上房地产数据显示，该项目存量房的数量在8月份时已超过1000套，存量面积更是达到了近10万平方米的高位，无论存量套数、存量面积均位于板块的首位。该项目今年以来已陆续推出了超过1200套的房源。由于楼盘放量较大，房源积压的状况日益凸显。
事实上为了缓解存货过多的情形，项目开发商已经动用了调价的举措，而御景熙岸公寓也是今年以来少数几个对价格做出明显调整的项目。
记者了解到，8月份该项目力推精装公寓房源，报价为22000元/平方米，而从实际成交数据来看，实际成交均价为21194元/平方米，明显低于其网上报价。虽然470套的成交量在今年已属于相当不错的销售成绩，但与巨大的推盘量相比依然是相当悬殊。
不料到了10月份，推盘均价如降落伞般直直落下，眼看今年已快过完，为了消除巨大的库存量，开发商不得不出此下策。
“价格的快速上涨已经提前透支了周康地区的房价。尤其在限购令实施后，投资性需求被挤出市场，市场的成交主力向刚需转移，该地区楼盘性价比不高的问题得到了进一步的暴露，因而加重了房源积压。” 德佑地产研究主任陆骑麟分析指出。
21世纪中邦城市花园分行经理余应清告诉记者：“中海御景熙岸项目没有找中介公司代理销售，但降价后的价格甚至要低于周边次新二手房的均价，于是上门询问的顾客络绎不绝。”
另外，和其数街之隔的保利林语溪和绿地香颂均未调价，所以地理位置、楼盘品质都不输于上述两个项目的中海御景熙岸的适时降价，便立刻引起市场刚需的反应。
区域地王项目让利入市
不过中海御景熙岸降价所造成的冲突事件并未阻止降价潮的进一步蔓延，在排行榜上紧随其后的万科清林径、新城金郡园、新城公馆、金地艺境城等项目也均靠大幅优惠招揽客户。
以新城公馆和新城金郡园为代表的楼盘位居区域成交榜单首位，均表现活跃，其中，本就价位较低的新城金郡园在11月加推一批全装修房源，价格再度下调10%，因而在11月的最后三天一举售出200多套房源，去化率达到71%，成绩斐然。
而嘉定南翔的新城公馆，据了解其在2009年12月以9.536亿元拍得该地块，楼板价高达13199元/平方米，一举刷新了南翔楼板价的最高纪录，成为了名副其实的区域地王，而当时周边毛坯新房价格也仅在15000元/平方米左右。
今年9月新城公馆开盘推出340套房源，均价高达26000元/平方米，但历经两个月后仅售出10套。迫于巨大的销售压力，于是便在11月以团购的形式推出100套特价房，均价为19000-20000元/平方米，取得了明显的销售反馈。但由于该项目为精装修标准，13000元的楼板价再加上建筑、营销和装修成本，这样的价格非但无利可图，甚至还有亏本的可能。
而新城公馆为了避免与老业主发生冲突，在大幅降价的同时，甚至还做出了退还差价的决定。作为率先尝试“降价补偿”销售策略的项目，新城公馆在降价的同时做出承诺，对前期原价购房业主一律补差价，购买特价房的客户签订保值协议，交房前3个月有任何降价一律按最低售价补偿差价。不过此举虽然引起不少客户的关注，也有专家质疑其实乃变相营销。
根据链家地产市场研究部统计，自11月中旬少数城市“降价补偿潮”初现至今，短期内已迅速蔓延至青岛、合肥、成都等各地二三线城市，至12月1日，全国至少有20个城市30余个楼盘加入降价补偿潮。
而事实上除了新城公馆，成交排名分别位居第五和第七的金地艺境、万科尚源均为当时区域地王项目，但也同样以平价甚至是降价的姿态入市，让出利润空间来换取去化。
对此，易居中国分析师薛建雄认为，现今市场低迷的大环境下，若要刚需客户进入，则必然要降价15%以上才行，而对于房企来说，更多强调的是“现金为王”。放弃眼前利润，考虑适量的降价甚至亏本出售，以尽最大可能地回笼资金。
万科全面调价并非谣传
更为引人关注的是万科旗下的清林径和尚景苑均做出了二成左右的价格下调，因而也榜上有名，早些时候据业内人士爆料，万科集团决定将全线下调20%的房价，不过被认为是谣传。
有数据显示，9月25日至今，万科清林径共售出9套联排别墅，均价在每平方米2.3万元，而该楼盘7月23日至9月24日期间销售的13套联排别墅均价在每平方米2.9万元，照此计算，降价幅度也在20%左右。
另外在11月19日，上海万科尚景苑开盘，根据中房信的数据，仅仅三日已签约77套，均价在11976元/平方米，而此前该楼盘实际成交价在每平方米1.5万元，由此计算，降价幅度在20%。
万科降价的传闻终于被证实。而记者获悉，今年前10个月万科销售额已经超过千亿，稳稳占据中国房地产销售额第一位。作为中国房地产领域的老大，在全国一二线城市纷纷限购，而在信贷量大幅收缩的背景下，万科年销售额依然超过去年，表现不可谓不优秀。
手握雄厚资金，但万科依然坚决降价，按照万科总裁郁亮向媒体提出的说法就是：“2012年万科的发展策略是过冬。”
以万科现今在地产界的江湖地位，一旦全面降价，对市场的导向性很强，对其他的开发商所起到的示范作用不言而喻，已经有不少房企开始跟风降价，并推出了万元以下楼盘。
德佑地产分析师赵葆根认为，除了大型房企的带头作用，有关部门也对开发商的大幅降价行为持默许和鼓励态度。房管部门虽对外表示，不经重新备案而降价20%以上是不允许的，但并未明确处罚措施。
“与涨价不同，降价重新备案得到房管部门的批准几乎没有障碍，仅仅只是走个程序，这也大大减轻了开发商降价的后顾之忧。” 赵葆根告诉记者。
迫于市场压力，新盘低开入市
逆市成交，如非大幅降价就是开盘低走。米兰诺贵都和浦发御园是11月成交榜单前十位中采取开盘低走的两个项目。
米兰诺贵都所在的泗泾板块，是以别墅供应为主的，而公寓方面则较为稀少，其周边主要是经济适用房项目。而作为上海佘山首席品质公寓项目，米兰诺贵都在未开盘前，就已受到了不少人的关注。开盘均价14000元/平方米，90平方米两房同时赠送一定面积。同策咨询研究中心高级分析师许之静表示，目前单价低于15000元的小户型房源非常畅销，该盘距离佘山地铁站只有300米，加上较为低廉的入市价格，所以相当受刚需置业客户青睐。
浦发御园的低开却是被形势逼迫所为，尽管其所在的三林板块在售一手公寓少之又少，但其比邻的周康板块的降价潮却风起云涌，中海御景熙岸价格由原来的21000-23000元/平方米直降到16000-18000元/平方米，从开始降价至今迅速去化500多套。
这直接导致邻近的浦发御园在11月5日选择低开入市，其精装房源对外报价在25000-28000元/平方米，实际成交均价仅为23000-24000元/平方米，而至今已成交160多套。21世纪中邦城市花园分行经理余应清告诉记者，其附近的二手次新房名嘉新苑，甚至都超过了这个价格。无论从价格上还是地段上，浦发御园都极具优势。
从目前降价趋势来看，降价潮正逐渐从外郊环供应充足的如嘉定新城板块、浦东周康板块向内中环蔓延。11月成交前十项目中，仍以外郊环及郊环外等外围项目为主，在前十中占了9席，浦发御园也是仅有一个位于浦东三林板块的中外环项目，以低开的形势得以跻身前十行列。
杨女士正在为儿子挑选婚房，虽然觉得还不错，但是依然感觉稍远了些。而在浦发御园开盘时。杨女士特地选择了一天非节假日去看房，到场的购房者依然让案场座无虚席。当天到现场的客户超过30组。
杨女士看中了一套90平方米左右的两居室，她表示，这样位于内中环间的精装修房，总价也不过200万元出头，地段、配套都不错，性价比还是相当高的。
而她从售楼处了解到，购房除了总价减4万元之外，凭结婚证每平方米还可以再减600元，这样一算，又能便宜近十万元。
降价潮开始波及市中心区
而继绿地、中海、龙湖、长甲降价之后，更多开发商开始加入降价行列，并逐渐蔓延至市中心高档楼盘。
记者获悉，明园森林都市三期涵翠苑购房享受9折优惠，均价34000元/平方米，折后均价30000元/平方米，华丽家族汇景天地现有电商团购活动，团购人数达到15人，即可享受8.5折优惠。位于内环沿线的香溢花城更是推出24000元/平方米的特价房吸引了大批刚性置业者。市中心房价也终于随着这波降价潮开始HOLD不住了。
21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪指出，11月份全市新房成交结束了此前长达5个月的持续阴跌之势，其中部分开发商对自身项目果断降价对成交回升产生的推动作用功不可没。不过，11月份的新房成交及新增供应面积同比仍有不同程度回落，为近6年同期最低，市场交投水平尚在低位。相对于保价或低调小幅降价的其他住宅项目，高调降价楼盘的去化优势明显。
“短期内受楼市调控政策预期的持续不放松以及资金回笼压力，使得年关前再次出现降价超过30%的新盘的概率不小。”叶厚彪预计。不过从降价楼盘数量比例来看，目前只有5%左右的楼盘属于“跑得快”这种类型，尽管多数开发企业对于未来市场降价的预期越来越强，但是半数以上的楼盘仍然按照原来的市场策略进行推盘，部分房企仍然以主动或被动“死扛”的方式应对当前龙头房企降价的市场环境，这导致了当前上海等一线城市市场成交尚未激活，整个市场成交趋势维持量低价稳的态势。
从“跑得快”这种类型楼盘所在板块或区域成交表现来看，一旦一个楼盘做出大幅降价的市场行为，并且推盘达到一定的量，如龙湖、中海的项目，势必会带动整个楼盘的集中成交。逆市热销的缘由来自于此。
但并非每个开发商都能享受到热销的果实。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，同一个板块内，如果出现1-2个大幅降价“跑得快”的楼盘，这个板块内就已处于“价格战”状态。“跑得快”的楼盘降价势必抢先占有当地具有购房能力同时具有购房资格的人群。而其他楼盘由于“跑得慢”，板块内已经没有足够客户来支持楼盘再次大幅降价推盘，因此在推盘策略上不得不被动应对市场。
