开发商HOLD不住了，二手房卖家HOLD不住了，中介HOLD不住了，购房者俨然成为当下楼市中的“HOLD住姐”。
一手房价从“阴跌”到“明降”，购房者不买单，二手房价从“坚挺”到“局部松动”，购房者纹丝不动。2011年10月上海只有0.81万套二手房成交，这个数字已经跌破了二手中介行业月成交量的“生死线”。主力资金流入个股(11/18) 某些股割肉出逃肯定后悔 突发暴涨很可能不期而至 股民福音：套牢股票有救了！ “不降价就没有成交！”“让价10%以上也很难成交！”“多个板块零成交！”“成交房源中83%以上是让价房。”从中介经纪人口中同样可以感受到卖家的迫切与买家的悠然自得。相比一手房市场成交量的每月逐跌，二手房行情似乎已经冻结。
数据显示，二手房成交均价自今年8月起便步入下跌通道，环比降幅始终维持在10%~20%的水平，10月份为1.46万元/平方米，不过这是由于低价房源成交比重较大的缘故，并不能说明二手房价普降。目前，二手卖家能承受的让价幅度在5%~10%，而买家的心理价位普遍在降价20%以上，加之部分新盘降价幅度已超20%，一二手房价格倒挂更为明显，这是造成目前二手房滞销的最大原因。
从二手房中介处了解到，目前让价的业主主要是一些置换型卖家和投资型卖家，置换型卖家卖掉旧房后还要寻觅新的二手房，因此其降价幅度完全是根据再次购入的二手房房价波动，而投资型卖家中部分先前出手较早的，其购入成本较低，不存在较大资金压力，让价幅度也很微薄，大幅让价割肉抛售的现象主要出现在那些手中握有多套房产，贷款压力又随不断加息上涨的投机客中。
本期，记者走访调查了宝山顾村、松江九亭、嘉定新城和嘉定江桥四大板块，这些板块都是前期房价上涨过快，而近期板块新房价格下滑较为严重的区域，其二手房市场已经出现跟跌的趋势。
在宝山顾村板块，二手房挂牌价格下调最具代表性的楼盘为绿洲花园。8月份绿洲花园的挂牌均价处于14500-16000元/平方米之间，成交也较活跃，现降至13500-15500元/平方米，市场观望依旧。早在2010年3月份的一波价格回落之时，下跌幅度最大的就是松江九亭板块，由于该板块内的业主前期低价买入，在2009年疯狂大涨的楼市下，二手房价亦跟涨不少，一旦市场趋冷， 面对购房者的杀价也较易松动。板块近期较活跃二手楼盘有奥林匹克花园、知雅汇、九城湖滨、上海青年城等，主力挂牌价在1.4万-1.7万元/平方米不等。也有一些房源下调的挂牌价格，幅度普遍在5%~6%。在嘉定新城板块，龙湖郦城降价风波尚未平息，二手房也同样出现了下滑的态势。该板块近期出现了一手、二手市场房价同步下降的趋势，区域整体房价已出现15%左右的下调，虽然部分卖家已经忍痛割肉，但是并不是所有买家都能买账，嘉定新城由于是此轮降价的“重灾区”，不少买家认为价格仍有下调空间。嘉定江桥板块表现得则较为平静，10月以来，门店二手房挂牌量基本持平，带看量与9月相比减少四成。而挂牌价有所下跌，不过挂牌价降幅不是很大，平均在5%~8%，个别房源的降价幅度会突破10%。不过，应急需求的业主调价幅度很大，“城市岸泊”一套131平方米的精装修房源，最初挂牌总价为190万元，后又降到170万元，如今150万元也可成交，降价幅度达到20%。
10月份成交量创5年同期新低，二手房月成交量已经低于中介行业“生死线”
让价10%以上也难成交，外围板块二手房价显现松动迹象
一手房市场的连续下挫，加重了市场观望情绪，二手房市场受创程度则更为严重。
21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示，2011年10月上海共有0.81万套二手房成交，环比减少21.4%、同比降低40.2%，为近5年同期的低位。同时，这也是上海二手房市场成交套数的连续第三个月下降，环比降幅较9月扩大13%。
全市各区县中，仅崇明成交套数环比增加，其余各区成交套数均有不同程度下降。其中，静安区成交降幅最大，比9月减少43.94%。普陀、奉贤、浦东新区、虹口、闸北、嘉定、宝山区成交降幅次之，比9月减少22.37%~30.30%，且均高于全市同期降幅水平。
而松江九亭、宝山顾村、嘉定江桥等外围区域则成为了二手房降价相对较为集中的地区。面对一手房市场近期20%左右的降幅，不少房主开始表现出想早点出手的意愿。二手房降价潮到来了吗？
故事1
二手房成交价逐月回落
由于外围区域的新盘出现了大幅优惠，一手房的领跌，导致二手房降价压力徒增。
据记者了解，在一些降价新盘周围，个别二手房业主开始调低挂牌价5%~10%。但相较那些一手楼盘20%~40%的降价幅度，显得颇为勉强，一二手房价格倒挂明显。而且，二手房的购买者普遍期望能够议价10%~20%，这造成二手房市场成交更为冷清。
李先生的一套位于嘉定南翔金地(微博)格林世界的一房房源，从年初就已经挂牌至今，总价120万元。由于位置尚可，本以为可以很快脱手，谁想已至年底仍应者寥寥。在中介的建议下，李先生授权中介将议价空间控制在5万元之内。
李先生向记者坦言：“原本是想置换一套大一点的房子，没想到那么困难。再不让价恐怕更难脱手了。”不过即使这样，有兴趣的购房者依然不多，大部分购房者都提出了10%以上的降价，这让李先生很难接受。
而在成交均价上，因成交量自今年8月起便步入下跌通道，环比降幅始终维持在10%~20%的水平，所以二手房的成交均价也从9月起逐月下滑，10月份期间为1.46万元/平方米，环比降低4.52%、同比下降14%，比8月份的阶段性高点也有8.0%的回落。
据21世纪不动产上海锐丰格林世界店经理章德若介绍，受价差优势吸引，目前有近四成二手房买家转投新盘；客源明显减少，这迫使不少业主挂牌价开始松动。
“比起周边在售新盘，此类楼盘竞争压力更多来自于同类二手房；如在市价基础上下调一部分总价，应该会有较高的成交机会。”章德若表示。
不过中原地产市场研究部总监宋会雍认为，经过一系列调研发现，目前二手房市场还没有真正进行过有效率的调整，下调10%毕竟还是个案。尽管二手房降价传导迅速，并且覆盖全面，但程度相对较弱，二手房市场的价格调整并没有全面跟上一手房步伐。
故事2
不让利10%无法成交
目前二手房月成交8000套已经低于中介月成交10000套的“生死线”。
沈先生是沪上某知名中介公司的一名置业顾问。“几乎是零成交。”这是他面对记者时说的第一句话。市场观望气氛浓郁，再加上一手房均价的降幅明显，二手房已到了门可罗雀的地步。好不容易有业主出售，但在价格让步上始终羞羞答答。
世纪非凡怡园的一位来自江苏的业主于2007年以60万元购入了该小区一套93平方米的两房公寓，由于近几年在上海的生意遭阻，于是决定出售返回老家。不过150万元的挂牌价让不少购房者望而却步，这样的价格差不多可以买附近的新公寓了。
沈先生给业主分析，第一，目前的政策导向使得交易量萎缩，加上房企为了回笼资金度过年关，不少新盘都已大幅降价。第二，整体住宅市场弥漫着浓重的观望气氛，购房者在期待进一步降价。第三，二手房的税费压力比一手房重，不论是由上家交税还是下家交税，羊毛都出在羊身上，下家的购房税收成本要高于一手房，所以一二手房的价格倒挂在所难免。
“如果没有5%~10%的让利，购房者根本不予考虑，这套房子由于买得早，已经升值超过100%，即使价格低点，也没什么可遗憾的。”沈先生认为。
好说歹说之下，那位业主同意将价格调为135万元。“客户是置换型买房，因为家人在附近上班，不过他的心理价位在130万元。”沈先生对记者说，“是否真的成交还是未知数。”
不过绝大多数业主仍以观望为主，多数人感觉政策尚不明朗，真正急于抛售的很少。
由于价格倒挂严重，考虑一手房的客户要远远多于二手房。“目前一个礼拜也不见得有一个客户询问二手房，月成交8000套，已经低于中介月成交10000套的‘生死线’了。”沈先生也觉得这个成交数据已跌近历史最低位。
对策
中介开拓一手业务求存
几家大型的中介公司几乎都在重点拓展“一二手联动”，以缓解当前的经营困境。
记者获悉，眼下的二手房成交量只有市场高位时的三分之一，已经跌到了谷底。和一手房市场相比，其价格调整的步伐显得过于缓慢，根本无法打破僵局，这也就成为目前二手房市场成交惨淡最直接的原因。
“如果二手房房主价格上还不愿意松口，成交量再上不去，我就开始考虑要不要关门了。”上海运光路上一家房产中介经理无奈地向记者表示。
上文中提到的中介公司置业顾问沈先生告诉记者，中介关门早有耳闻，目前公司尚未有此打算，但如果二手房市场始终如此低迷，将来不是没有可能。一手房销售代理实际已经成为不少门店主要的业绩来源，一些区域业绩中一手房的占比已经高达80%，为了在恶劣的市场环境中生存下来，“二手”中介摇身变成“一手中介”成为一种自救的变通手段。
故事3
二手房价或将深度下调
在上海二手房成交案例中，让价成交的案例在整个成交中的比重已经超过83%。
不同于一手房市场的企业资金问题，二手房业主普遍没有资金方面压力，如果不是急需资金，一般情况下不会主动调价。
罗先生拥有一套位于安远路叶家宅的沙田花园公寓，自五六月份以总价280万元挂牌至今，他对记者说：“想和朋友合伙做餐饮生意，需要投入四五十万元的资金，所以才考虑卖掉手上的住宅置换一套便宜一些的。”目前罗先生已看中大华的一套二手房，总价230万元左右，余下的钱正好可以让他投入创业。
始料不及的是，一手房以迅雷不及掩耳之势进行了大规模的调价。二手房亦开始撑不住了，“事实上，不少客户已经不理会业主的挂牌价是多少，他们只按照自己心目中的价位来找房。”罗先生称。
于是，这套房源最后被定为235万元，下降了16%。但这样一来，罗先生置换大华的房产计划就要泡汤，虽然那边的房子也在降价，但并没有那么大的幅度。他坦言：“主要是由于自己这套房源位于一楼，所以才有这样大的让利空间，现在创业的资金已经投入，如果不尽快出手周转将有困难，目前已有客户联系，最后可能会定在230万元吧。”
德佑地产晶华店经理谢学宾表示，目前二手房要想成交，没有10%以上的降幅估计很难。卖方业主多数是有特殊情况需要抛售，一般而言都懂行情，基本会主动下调。而目前市中心二手房挂牌价还是市场价，但外围区域的挂牌价已经比之前下降了不少。
据汉宇地产市场研究部对于二手门店的粗略统计，让价成交的案例在整个成交中所占的比重已经超过83%。二手房市场的议价空间正越来越大，更有不少房主考虑通过承担税费来减轻下家的买房顾虑。
共和新路上精文城上城的一套房源最近以320万元低于市场价5%的总价成交，房主同时还承担一半的中介费用及个调税，到手实际才310万元左右。汉宇地产中兴分行经理庄奎介绍，这套物业最先挂牌价格在330万元左右，并且要求买家客户承担所有税费及中介费，但一直无人问津，后来好不容易迎来了买家客户，房主不愿错过良机，作出一定让步，终于顺利成交。
21世纪不动产上海区域市场中心最新抽样调查显示，在位于市北区域的松江九亭、宝山顾村、嘉定南翔等板块，目前二手业主挂牌量均比上月稍有增加，且普遍可提供3%~10%不等的议价空间。另外在上述板块内，除有二手房市场本身因素影响外，周边新盘降价促销，也是促使业主直接降价或提供议价空间的重要原因。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，近期一系列二手房市场议价空间的扩大可被视为二手房价正进一步松动的信号。如未来数月二手房成交量未有明显提升，且伴随新盘打折促销日渐普遍，则二手房市场或将迎来更大范围和幅度的降价情形。
不难看出，随着市场话语权的转变，二手房交易成本向上家倾斜成为必然，实际上也是一种变相的降价。
故事4
抛售业主大多有贷款压力
那些让价的投资客中有相当比例是有贷款的，因为随着反复的加息，月供压力越来越大。
除了一些有置换需求的业主，投资客也在其中占到了一定比例，由于全市的投资客分布比例不均，投资客多的地方挂牌量并不一定多。多数投资者不缺资金，并不需要通过大幅让利来抛售。所以投资客多数都能挺住价格不为市场所动。
而那些让价的投资客中有相当比例是有贷款的，因为随着反复的加息，月供压力越来越大，虽然上月的CPI回落降低了再度加息的预期，但也不会出现降息的可能，而房价却出现了回调的趋势，因此，有贷款，尤其是2009年之后购房的投资客，剩余的贷款金额仍然很高，所以有抛售的欲望。
马先生就是其中一位，他于2010年以260万元购入了中远两湾城的一处物业，其中贷款约150万元，今年的数度加息使得马先生倍感吃力，“自己在别处还有几套房产，贷款压力较大，所以考虑将这套先予出售。”马先生随即将挂牌价下调了约有10%，不过前来询问的人依然较少。据了解，中远两湾城、新湖明珠城这类的大型社区曾经集中了大量的投资客，但相当一部分在2008年、2009年就已抛售撤出资金。剩下的一部分如不是急需资金，基本处于观望状态，也有一部分眼见市场低迷，开始转为出租。
不过同策咨询高级分析师张佳浩告诉记者，从全市范围来看，转售为租的迹象并不明显，虽然从去年开始房租经过了三轮的上涨，但租金回报率依然远低于贷款的利率，转租并不能获得满意的回报，最关键的是，相比于房价涨跌的十几万元甚至几十万元的落差，一年的租金显得微乎其微。而近期的租赁市场并不十分活跃，处于年中毕业潮和春节后换房的两个高峰之间的冷清时期。
一边是眼见要回调的房价，一边是日益高涨的月供，挤出了2009年后购房的投资客。而2009年前购房的投资客，目前的房价早已远离了其成本区间，剩余贷款也不是很高，所以抛售意愿并不强烈。
记者了解到，目前的投资客一部分在主动调价抛售住房，也有部分转向土地市场和证券市场的。近两个月上海等多地都出现了个人购买土地的案例。同时，也有相当部分转向了商铺和办公楼等商业地产市场。但随着前期银监部门“禁止向商业地产期房贷款”和“禁止个人消费贷进入商业地产”的管制出台，近期投资客对商业地产的热情在下降，一窝蜂地购买预期也出现了转变的苗头。
另外，由于新婚姻法的颁布，二手房的买卖市场上也逐渐涌现了一些特殊群体，目前上海离婚率较高，住房的财产分割，也导致这部分人加入到“卖房大军”中来。“新婚姻法中对于住房产权归属的规定清晰明确，一些原本还在犹豫的家庭这时都毫无顾虑地动手了。”德佑地产晶华店经理谢学宾这样告诉记者。
成交量过低，拐点没有意义
目前的这种价格下调似乎并没有和交易量成为有效互动，始终处于低位的成交量使得降价抛售只是作为个例存在，更谈不上拐点。
相较于一手房市场，二手房的跌价原因比较单一，是被外环周边集中降价上市的一手房拖低。目前外环周边板块纷纷出现二手房降价潮，随着一手房持续降价，二手房再度降价也在情理之中。但二手房降价潮并不会蔓延到中心城区，因为中心城区的新盘上市量很小，而且都是偏高端的，因此中心城区的二手房价格还是有优势的。
不过也有业内人士认为，目前政府进一步下调房价的决心明显，可预见短期内调控力度不会放松。如果一手房降价成为连续性行为，买家对于降价的心理预期就会更强化，为了保证二手房的有效成交，即使是中心城区的二手房卖家也必然面临下调价格的压力。
同策咨询高级分析师张佳浩认为，在没有成交量的前提下，任何价格都不具备拐点的实际意义。等到明年年初，信贷开始放松，购房者能获得贷款买房了，成交量放出来，如果价格不上涨，就能确定为房价下调的真正拐点。
“等资金回笼结束了，降价就没有价值了。明年开发商只要拿到银行贷款又可以再度观望，不过价格回调，销售量也会往下降，政策限制下，楼市需求就是那么大，如果成交量无法走高，价格就会持续缓慢往下走。”中原地产市场研究部总监宋会雍向记者表示。
数据显示，10月上海二手房指数为2597点，较上月下降3点，环比下跌0.12%，这是二手房指数自去年9月以来首次下跌。二手房指数办公室发布的最新报告认为，楼市仍处于深度调整过渡期，下降通道尚未形成，拐点尚未确立。
这便意味着降价的范围还不够大，随着交易量的持续低迷，预计春节前会有更多项目、房源跟进降价，而这也在很大程度上决定了年内交易量是否能够得到回升。
品相较差二手房抛盘迹象明显 顾村：二手房降价幅度不超10%
宝山顾村板块曾一度是二手房市场中的热点成交区域，因动迁房政策解禁，刚需客户追捧，再加上大批综合性商业和公共设施的建设，其成交一直保持火热，价格更是陡然上升。
解禁动迁房价格有松动
丰水宝邸作为板块内解禁动迁房的代表，半年来成交均价已由1.2837万元/平方米涨到1.5321万元/平方米，涨幅接近20%，并且部分房源与周边一手楼盘价格齐平。据中原地产顾村门店王经理介绍，8月份曾以113万元的总价成交了丰水宝邸一套72平方米的房源，均价达到1.57万元/平方米。“丰水宝邸是2006年的动迁房，因为可以免营业税，所以定价会稍微高一些。该房源房价最高时达16000-17000元/平方米，目前已下调了约5%。”王经理告诉记者。
不过从今年上半年开始，顾村就已经出现了一二手房价格“倒挂”现象，这也直接促进了板块内二手房价格出现松动。据记者了解，9、10月份，随着新房市场出现大幅降价，板块周边金地艺镜、香逸湾等热点楼盘也出现了不同程度的降价，不过板块内的楼盘保利叶上海价格依旧较为坚挺，公寓均价仍维持在1.8万-1.9万元/平方米左右，而这对于二手房市场也产生了一定影响。
虽然最近几个月房东已经开始下调挂牌价格，但是幅度都不大，均不超过10%。王经理表示，二手房市场主要以刚需和首次置业的客户为主，他们集中来自于宝山、闸北及其他市中心区域。
一位客户郑女士表示，如果加上税收，二手房和一手房的价格就几乎差不多了，甚至还有超过，所以自己也会更多地关注一手房市场。
据21世纪不动产上海锐丰顾村店经理王琼透露，近几个月以来，顾村板块内二手房成交量持续下滑。11月至今交投平淡，成交较上月同期下降两成左右，而业务员的上门客带看量更是回落达70%。同时周边的新建商品房项目也分流了相当一部分潜在客户，这些新盘与二手房价格相近，部分为精装修房源，且新房无税费、中介费等，在目前供大于求的市场中，板块内购房者更乐意选择价格相仿的新盘。
绿洲花园挂牌价降幅最大
顾村板块出现了挂牌价格下调的现象，其中最具代表性的楼盘为绿洲花园。
8月份绿洲花园的挂牌均价为14500-16000元/平方米，成交也较活跃，现降至13500-15500元/平方米，多数买家却依然在观望，期待价格再降。汉宇地产顾村分行高级经理汪灯彬介绍说，即使是不同区域的新房降价，当前楼市的现状也会影响到房主，以租转售的情况开始增加，抛盘意愿的增强势必会带来降价。
另外，“以旧换新”也成为近期二手房挂牌价回落的重要原因之一。一对已退休的老年夫妇在汉宇地产门店挂牌了一套丰水宝邸的复式房源，由于门店同时代理销售同板块的新盘保利叶语，该业主全权委托汉宇出售丰水宝邸之后，再为他们购入保利叶语。二手房置换新房，由于存在资金需求，挂牌价格仅130万元，比市场价格低了20万元左右。
同一套房型的另一套挂牌房源也出现了连续调价的现象。据了解，这套房源8月挂牌时为155万元，9月降至150万元，10月再降5万元，变成145万元，而目前该客户直接就挂牌到了130万元。汪经理对记者说，客户认为新房降价，二手房也应该跟着降价，不然就没有出路。保利叶语的楼盘品质、居住环境和地段都好于丰水宝邸，所以客户愿意割肉抛售丰水宝邸。
王琼介绍，最近分行成交了一套位于成亿宝盛家苑的58平方米的一房房源。楼层朝向都还不错，同质房源在周边市场上售价为94万-97万元，但最后该套房源仅以83万元的成交价出售，降幅达12%~15%。
据了解上述业主当初通过动迁分房获得该套房源，如今手里已有几套房屋，近期因不看好后市，所以想抛出部分房子甩卖，以回笼资金，避免后期由于房价下跌带来更大损失。而购房者是具婚房需求的首次购房者，由于该房源已满5年，出让税费较少。其采用首付四成、贷款六成(公积金+商业贷款)的方式购入。
二手房市场表现明显弱于大市
九亭：卖方购入成本低，抛售意愿不强
松江九亭是近几年迅速发展起来的新兴居住区，东面毗邻七宝成熟商业社区，是整个松江最接近市中心的板块。
一直以来，九亭板块二手房市场在上海外围区域相对较为成熟，房价水平较高，因此受到限购令的影响也比较明显。早在2010年3月份的一波价格回落之时，下跌幅度最大的就是松江九亭板块，由于该板块内的业主前期低价买入，在2009年疯狂大涨的楼市下，二手房价亦跟涨不少，一旦市场趋冷， 面对购房者的杀价也较易松动。
部分房源挂牌价下调5%~6%
目前根据汉宇地产市场研究部的数据显示，今年前十个月，九亭板块二手房共成交2000套，环比下降9.2%，表现明显逊色于全市的二手房市场，价格保持平稳，并未出现大的起伏。
板块近期较活跃二手楼盘有奥林匹克花园、知雅汇、九城湖滨、上海青年城等，主力均价在1.4万-1.7万元/平方米。也有一些房源下调了挂牌价格，幅度普遍在5%~6%。据记者了解，当前板块购房群体也主要以刚需和首次置业为主，其中在沪工作的外地户籍居民(新上海人)比例较高，占30%~40%左右。
21世纪不动产上海锐丰九亭店经理卢赛表示，板块内近日二手房交投平淡。部分急售型业主早在前几个月就陆续售出房源，目前仅少数投资型业主给出10%左右的降幅。
大部分投资客因没有资金紧缺问题，在价格上并不肯松动。而部分自住型业主依然存在一定的惜售心理，觉得目前二手房卖不出好价，更不愿出售。
在购房者方面，板块内以刚需和置换型买家为主，部分买家因需求较急，觉得价格合适即可出手。但大部分客户还是看跌后市，买涨不买跌的心理导致其不愿急于入市，因此市场较冷清。
业主主动调价现象增多
据了解，目前前来咨询的客户大多需求面积为90平方米的两房，总价在130万-140万元，但该类房源的市场价普遍在145万元以上。
业主龙女士是一位典型投资客，因不看好后市，急于套现离场，因此一次性抛出颐亭花园的3套二手房房源。卢赛告诉记者，由于其2009年购入房源时均价约为9000元/平方米，经过一轮大涨，前期获利颇为丰厚，因此业主也愿意在价格上做出让步以促成成交。
最后一处位于2楼的面积为99平方米的房源，由于楼层朝向等较好，原先150万元的市场总价最后以138万元成交，降幅达8%左右，“这个降幅应该是买方和卖方普遍较能接受的幅度。” 卢经理认为。
九亭板块历来以年轻自住型业主为主，且本身处于价格低洼区，因此目前板块内二手房降价情况较少。
不过卢经理指出，11月份已经是今年以来九亭板块出现的价格下调幅度最大的一个月了，同时也陆续有业主主动要求下调挂牌价格，如果一手房降价持续蔓延开来，板块内可能会以11月为节点，房价将继续下行。
一二手房全线降价
嘉定新城：区域整体房价已下滑15%
龙湖郦城业主维权事件还历历在目，新房降价带来的风波尚未过去，二手房价也同样出现了下滑的态势。据记者了解，嘉定新城板块近期出现了一手、二手房市场房价同步下降的趋势，区域整体房价已出现15%左右的下调。
卖家割肉买家不买账
“新房都能降30%左右，那我们这些二手房可怎么办啊？”面对突如其来的降价潮，吴先生显得忧心忡忡。他拥有一套位于保利家园的小户型闲置房源，之前一直依靠租金来偿还贷款，但今年加息频频发生，利率之高已让吴先生有点不堪重负，二手房市场的急转而下，更让他对于将来的市场趋势感到担忧。
“身边所认识的二手房业主普遍对价格作出调整了，”吴先生告诉记者，“一些总价100万元以内的房子一般让价幅度为5万元左右。总价110万-150万元的房子让价幅度则为8万-15万元。总体来看，议价空间基本维持在5%~10%之间吧。”在询问了大量房主和中介的实际情况之后，吴先生得出了这些结论。
所以，他将原来102万元的挂牌价下调至97万元，不过这依然不能吸引客户驻足。事实上加上税费，二手房相较新盘毫无优势可言。一手房市场的猛然下挫给购房者带来的是强大的价格下调心理预期，议价空间只会越来越大。
中原地产研究咨询部研究总监宋会雍表示，虽然部分卖家已经忍痛割肉，但是并不是所有买家都能买账，在市场降价信号越来越明确的情况下，不少买家认为价格仍有下调空间，这种预期也会增大后市价格下行的压力。
“实在不行就下调10%，就目前市场看，降价10%还是能轻松出手的，如继续拖延下去，可能要把降价幅度扩大至20%~30%才卖得掉。”吴先生这样认为。
降两成成交才可能松动
中原地产嘉定新城分行郑经理目前遇到了不少二手房业主前来询问是否到了出售房源的好时机。他表示，虽然嘉定新城的二手房源不是很多，但受到一手新房降价的冲击还是比较明显的。房主挂牌量有所增加，其中主动来电话寻找买家，表示价格上愿意商量的比例也有一定上升。
“虽然议价空间不断放大，局部已经开始突破一成，但是买家回应仍不积极。”郑经理称。
另外，板块内以刚需买家为主，由于是自住需求，部分买家认为低于市场价10%~15%即可入市。不过目前市场行情普遍不好，虽部分房主心态动摇，对后市持不看好态度，逐步采取降价快销的方法，但也有部分买家认为房价还有下行空间，至少要下降20%或以上才会出手。客户与房主之间还是存在一定的价差，导致目前市场成交清冷。
克尔瑞高级分析师薛建雄认为，降价对于区域房价的影响是肯定存在的。目前市场条件下，如果想获得成交就得给出极其有竞争力的价格，而只要周边的开发商有资金压力的话，就一定会加入到降价潮中。他表示，嘉定新城由于新盘数量较大，地理位置又相对较偏，缺乏改善型购房者的支撑，所以个别项目的大幅降价就可能带动整个区域房价下调，包括二手房在内。
20%卖家转售为租
江桥：降价幅度平均5%~8%
嘉定江桥板块随着曹安商圈的日益完善，使得人口导入与日俱增，江桥吸引了不少来自普陀、长宁区的自住客，不少刚性需求选择在此置业。
目前板块内在售的二手房基本是3年以内新近交房物业，板块内价格在18000元/平方米左右，随着生活配套设施的完善，轨道交通11号线的运营，以及大量中心区及异地人口的导入，今年上半年的成交表现比较突出。
据上海中原地产江桥分行熊经理介绍，10月以来，门店二手房挂牌量与前期基本持平，带看量与9月相比减少四成。而挂牌价有所下跌，不过降幅不是很大，在5%~8%，个别房源的降价幅度突破10%。
个别案例降价幅度大
二手房买卖市场僵持的局面已持续很久，上海周边区域一手房的价格下跌也给二手房业主增加了心理压力，虽然在售二手房的房源很多，但主动调价的业主却很少，但急需用钱的业主的房源挂牌价松动迹象非常明显。
如江桥的“中星海兰苑”一套124平方米的房源，10月份挂牌价仅160万元，降价幅度达到16%。另外，“城市岸泊”一套131平方米的精装修房源，最初挂牌总价为190万元，后又降到170万元，若买家诚意购买，则150万元就可成交，降价幅度达到20%。
二手房价格的下跌，虽加快了房源成交速度，但也因此勾起了购房者对房价进一步下跌的强烈预期。10月份该板块共成交4套房源，与9月相比呈现下滑的趋势。
转售为租趋势明显
上海中原地产江桥沃尔玛分行周经理表示，买卖双方心态上都有很强烈的纠结，只看不买的客户开始增多，出手越发谨慎。即使业主主动调价示好，但由于观望情绪强烈，未必能得到客户的积极回应，交易困难的问题仍然存在。
陈先生就是这样的一个例子，他的一套位于富友家园的两房精装修房源，目前挂牌价仅105万元，比之前的120万元下降了12.5%。他告诉记者，由于自己已经置换了一套更大的住宅，因为缺少资金支付，所以不得已大幅降价。“我的装修是非常好的，不是因为近期市场如此，绝不可能这样便宜卖掉。”陈先生如是说。
上海中原地产江桥分行熊经理向记者介绍，目前江桥板块共有400多套二手房房源，不过急于抛售的业主并不是很多。
他表示，这次的降价主要还是对购房者带来了强烈的影响，客户还价比过去凶猛很多。而对于一些惜售的业主，中介也会主动要求其降价来促成成交。
“上次有一位急需资金的业主，刚开始只肯降价5%，在我的劝说之下直接下调15%，结果很快成交。一些业主需要有人去触动，成交不了的话不管挂牌价多少都是没有意义的。” 熊经理说。
不过这毕竟是少数，大部分房主为置换型需求，他们首先要看接下去将购买的房源是否也同时有降价。据了解，如果不是急于需要资金周转，目前的房主都不愿直接出底价，等客户看中房子再详细面谈。
另外，江桥由于位于城乡接合部，外来流动人口较多，目前商业发展迅速，所以房源相对比较好租，一些房主如果不缺钱的话不会在市场低迷状况下抛售。以房养房、赚取租金成为不少房主的选择，据记者了解，目前带有装修的两房可以租到3000元/月，回报率还是相当不错的。
熊经理表示，近几个月转售为租开始增多。在整个挂牌量中大约占到20%。
