理财一周报记者/董琳霞
冷！上海楼市近期的交投量已接近5年来最低位。
缩！成交量急速下滑，与传统“金九”热市背道而驰。
降！实降项目增多，全城促销难解疲态。
紧！开发商资金链再绷紧，等待中小开发商的命运是“非死即伤”。
4种楼市“冷”表情在传统旺季“金九银十”同时出现，让开发商愕然、购房者等待、专家无序预测。
今年楼市自2月调控后，除在今年四五月旺季稍有回升外，在随后的3个月成交面积皆为逐月下降之势，而如今“金九”已到尾声，其成交面积同比下降57.3%，为近五年第二低。与之相对的是住宅可售存量持续增加，至9月26日全市一手住宅可售面积为871万平方米，较去年末增长了37%，已超越2009年初 845万平方米的存量水平，为近四年最高。低成交、高库存，悬崖边的上海楼市进入临界点。
“不能坐以待毙，要寻求突围。”
原本应该百家齐放赚得盆满钵满的“金九银十”无奈变成了开发商“求存”的“突围战”。市场仍有需求，只是因为产品不对路、价格还是高、位置不理想等诸多原因抑制需求出手，不过，从近期的成交产品走向来看，小户型特别是婚房小户型和轨交小户型的成交量正在跑赢大市。
婚房需求在今年底达到了高峰，适合结婚居住的小户型项目一直都被高度关注。
从区域上来看，中心城区的小户型产品占据便利地段商业、教育、医疗等城市资源，往往因供应稀缺，单价居高不下，普遍在25000-40000元之间。而宝山、闵行、浦东新区板块等居住区域小户型房源相对充裕、价位适中，多数项目单价在25000元以下，也比较适合结婚需求，如宝山大华、顾村板块、三林板块、金桥板块以及高桥等。
轨交小户型是投资兼自住的产品，很多投资客投资的第一套房产往往都是轨交小户型，因为此类产品，可租可囤，保值升值力很强。
目前，上海的轨交小户型大多位于外环外的几大新城中，性价比较高的板块当属嘉定新城，途经嘉定的4座轨交车站均采用了“轨交+物业”、“轨交+沿线住宅开发”的开发模式，站点周边小户型项目均价在17000元/平方米左右。除了嘉定新城外，松江新城、宝山顾村、淞南高境等外郊环附近板块也是小户型扎堆的板块。松江新城轨交站点周边小户型目前价格有所松动，原本今年年中均价贴近2万元/平方米的松江新城板块，目前14000元/平方米的小户型也可以找到。宝山顾村板块内小户型主要聚集在轨交7号线与轨交1号线沿线，价格在17000-20000元/平方米之间。宝山淞南高境板块内楼盘在9月期间成交房源全为面积86-89平方米的二室二厅，其单价在13300-14900元。
佑威及楼市专评网提供的数据显示，截止到9月20日，上海70-90平方米之间的商品公寓可售面积为1144268平方米、13554套，占全市商品公寓面积的17.36%。对消费者来说，在这个区间段挑选住房，选择余地是最大的。相对而言，户型在50平方米以下的房源存量就十分稀少。如果想在这个区间段购置一手的商品房，可选的余地会比较小。数据表明，上海50平方米以下的商品公寓可售面积共有22102平方米、510套，仅占全市商品公寓可售面积的0.335%。
小户型逆市成交易“黑马”，近期新开盘小户型成交跑赢大市
“金九”成泡影，开发商借小户型 豪赌“银十”
理财一周报记者/曹怡婷
在“金九银十”泡汤几乎已成定局的同时，小户型房源却逆流而上，成了一匹成交量“黑马”。佑威及楼市专评网联合监控的数据显示，截止到9月21日，今年上海商品房公寓共成交了4807306平方米、45634套，套均面积105.34平方米。其中，90平方米以下的户型成交了1538662平方米、19043套，套均面积80.80平方米。90平方米以下的户型和大面积户型成交的面积比例为1：2.12，套数比为1：1.40。相对于全市的小户型存量来说，这样的成交量是颇为可观的。
可以说，90平方米以下房源的走俏是供需双方的“合力作用”。一方面，由于贷款收紧的关系，越来越多的刚需客群开始关注小户型产品。此外，随着新《婚姻法》的出台，由该法规催生出的“女方买房热”也在悄然升温中，而总价较低的小户型房源自然是首选的产品。另一方面，资金链吃紧、存货压力巨大的开发商也逐渐意识到，想要在下一个阶段打开成交局面，小户型房源是缓解燃眉之急的可靠产品。
新开项目孤掷小户型成功突围
宝山区国权北路上的美岸栖庭正是利用小户型“上位”的典型。该项目8月还在售130平方米的三房户型，自从9月 11日推出 530套46-70平方米的公寓房源之后，就一跃挤进“全市商品住宅成交面积前十”的行列之中，并连续数周出现在该榜单上。9月12日-9月18日期间，美岸栖庭集中签约173套，成交总面积达9718平方米，在全市的各大楼盘中拿下成交面积的冠军宝座，其成交占区域总成交量的近六成，全市占比也高达16.4%。
仅靠小面积房源能挺进十强并高居成交面积的首位，这足以说明小户型房源受市场的追捧程度。在开卖小户型之后，美岸栖庭的销售良好。据案场介绍，开盘仅4天项目的整体去化已达四成。目前，该楼盘均价为23000元/平方米。
“按照当前楼盘户型设计的常规做法，70平方米以下户型在纯住宅项目中并不多见，在整个市场中的存量占比更是微乎其微。美岸栖庭的成功正是在于它在恰当的时候，释放出了大批市场急缺的小户型房源。” 中国房地产信息集团分析师薛建雄分析表示。
淡季中利用小户型成功“突围”的还有另一个位于宝山的项目中治尚园。9月25日，该楼盘举行了一场“5分钟摇号选房”的活动，吸引了大批购房客前往。根据售楼处的规定，只要办理预约卡就能获得优先选房的权利，但选房过程却必须在5分钟之内完成，同时当天还推出了总价减2万元再追加9.7折的优惠。
摇号选房和折扣并不算是新鲜的营销手段，但开发商却规定，上述优惠仅针对61平方米的一房和84-89平方米的两房房源。按照12500元/平方米的均价计算，打折后最小户型的总价为75万元，两房户型总价也在100万元左右。这样算下来，该项目的一房、两房户型的售价实际上已经比周边同面积的二手房源还要低一些。活动启动一小时后，一房和两房房源的去化率已超过60%，而在吸引媒体和购房客的关注之后，三房房源的销售也随之被带动了起来。
婚房置业、商办投资转向小户型
与100多平方米的常见户型比起来，90平方米以下、最小甚至在40平方米左右的“小户型”房源具有明显的市场优势。在同一个项目中也是如此，比如某一个楼盘中有83平方米和89平方米两种两房户型，一般来说总是前者的去化速度更快。
目前市场热销的一手小户型的物业类型主要有两种，其中一种是纯住宅产品。市面上在售的纯商品房小区中，绝大部分都包含有90平方米以下的房源，因为根据“90/70”政策，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。也正是因为这一政策，多数开发商会将房型面积设计在80平方米以上，因此消费者如果想购买70平方米以下的小户型房源，就会发现可选范围并不大。
“从小户型住宅市场来看，这类产品供应量确实稀缺。因此我们也看到了，近期市场上鲜有的集中推出50-70平方米的项目都会比较走俏。”同策咨询与研究发展中心高级分析师许之静指出。
小面积产品趋热的现象背后，市场需求结构的分化也已“显山露水”。在房价依然没有出现实质性下滑且贷款压力越来越大的当下，急于结婚买房的年轻置业群体只能退而求其次地选择一房产品。
“婚房置业、临时性过渡需求是购买小户型商品房的主要群体。过去只有买二手房才会考虑50平方米上下的房源，而现在因为贷款吃紧，经济实力较弱的刚需购房客开始把目光投向了一手的小户型房， 尤其是某些区域小户型价格和二手房相比已出现‘倒挂’。” 德佑地产研究主任陆骑麟表示。
另一种小户型房源以SOHO、酒店式公寓等商住两用的产品为代表。陆骑麟告诉记者，除了小企业主、创业者等有实际需求的群体外，购买这类商业产权产品的群体还是以中小投资客为主，“自住买家只占极少部分，比如购买万达广场的业主，一方面可能是经济实力较弱，另一方面可能是想要投资却不得其法，只能跟着品牌开发商走。”
许之静则认为，商业地产的贷款限制和“偷面积”被叫停这两个政策上的变化也在一定程度上“催化”了商办类小户型产品的热销。“较低单价的项目受贷款限制较小，在商业地产贷款也受到严格管制的背景下，大户型商业地产的投资者也转向小户型市场。从目前市场热点来看，70平方米以下的小户型商住公寓项目较为热销，户型以4.5米挑高、SOHO为主，而像挑高这类‘偷面积’行为，在今后也是将被禁止的，这也是这类产品目前热销的一大因素。”
70-90平方米小户型存量最大
理财一周报也就此按户型和区域,将全市90平方米以下的在售房源进行了分类梳理。佑威及楼市专评网提供的数据显示，截止到9月20日，上海70-90平方米之间的商品公寓可售面积为1144268平方米、13554套，占全市商品公寓面积的17.36%。对消费者来说，在这个区间段挑选住房，选择余地是最大的。
70-90平方米户型存量排名第一的项目是御景熙岸公寓，该项目位于浦东周康板块，共有582套73-89平方米的房源可供出售，均价21973元/平方米。奉贤海湾板块的世茂海滨馨苑排名第二，该项目均价8506元/平方米，共拥有516套户型面积在75-89平方米的可售房源。恒盛鼎城（东苑）以457套房源存量紧随其后，这个位于普陀桃浦板块的楼盘成交均价为22931元/平方米，可售房源从74平方米至89平方米。排名前十的项目中，除了大华锦绣华城和慧芝湖花园三期这两个楼盘位于内中环、恒盛鼎城（东苑）位于中外环，其余都在外环、郊环周边。
上海50-70平方米之间的商品公寓可售面积有250488平方米、4038套，占全市商品公寓可售面积仅为3.80%。从可售量排名来看，绿地海语墅是这个区间段最有竞争力的项目，其1011套的可售房源量遥遥领先其余楼盘。记者获悉，绿地海语墅坐落在奉贤拓林板块，小户型房源面积为62-70平方米，成交均价8764元/平方米。50-70平方米的区间段里，绿地海语墅可谓“一枝独秀”，其余排名靠前的楼盘的户型存量均在100套上下。数据显示，浦东周康的绿洲康城二期和闵行吴泾的紫竹半岛花园分别以128套存量房源和124套存量房源排名第二、第三位。其余第四至第十名的项目分别为闵行颛桥的万顺水原墅、普陀长寿的世纪之门荣联家园三期、浦东周康的御景熙岸公寓、奉贤海湾的世茂海滨馨苑、金山新城的金悦华庭、宝山淞南高境的美岸栖庭和青浦的启航城。在存量前十的项目中，世纪之门荣联家园由于位于内环内，成交均价最高，为41242元/平方米，其余项目均位于中环以外。
相对而言，户型在50平方米以下的房源存量就显得十分稀少了。如果想在这个区间段购置一手的商品房，可选的余地会比较小。数据表明，上海50平方米以下的商品公寓可售面积共有22102平方米、510套，仅占全市商品公寓可售面积的0.335%。从所剩套数来看，美岸栖庭是50平方米以下小户型中可售量最大的项目。该案位于宝山区国权北路，目前在售房源都在70平方米以下，而50平方米以下的户型面积在44-47平方米之间，报价为23000元/平方米。除了排名第一的美岸栖庭仍有218套可售房源，其余项目的存量都在70套以下，而绝大部分项目的存量都为个位数。
浦东、奉贤、普陀区小户型最集中
哪些区县是90平方米以下房源分布最多的地区？有意购置小户型的业主不妨重点留意浦东、奉贤和普陀区。如果将全上海在售、可售的小面积房源按区域进行归类统计，就能发现浦东、奉贤和普陀是这些项目最为集中的三大区块。
70-90平方米之间的商品公寓主要集中在松江、浦东、奉贤、嘉定和普陀这五个区，其中可售面积松江区最大，为210273平方米，而可售套数则以奉贤最多，共有2566套房源。再来看70平方米以下的商品公寓，按可售面积排行前五的分别是奉贤、浦东、闵行、普陀和宝山，其中奉贤区可售面积为76660平方米，几乎是排名第二区域的一倍；按可售套数排名的话，奉贤区也以绝对优势领先，该区域共有1226套房源，比起拥有544套的浦东和482套的闵行更有优势。按照不同板块进行排名的话，70平方米以下的商品公寓主要集中在奉贤拓林、浦东周康和宝山的淞南高境；70-90平方米的房源则多位于嘉定主城区、浦东周康和奉贤海湾板块。记者留意到，上海可出售的小户型房源大多位于外郊环和郊环外，而内环内及中内环项目的所占比例很小，因此如果经济实力有限而又想要买一套总价较低的小面积房源的话，可能将面临地理位置较偏远的情形。
宝山大华、顾村，浦东三林、金桥以及高桥板块是淘婚房小户型的上选地
关注近郊单价2.5万元以下婚房小户型
理财一周报记者/俞冰礼
在刚刚过去的五六月份，申城接连迎来三次结婚登记小高峰，数千对情侣步入婚姻殿堂。然而红本本的背后是无数忙忙碌碌寻找“爱巢”的身影。房价如同不倒翁，晃晃悠悠总是处于高位，性价比高、合适新婚需求的小户型房源哪里去找？
佑威机构执行董事黄志坚在接受采访时表示，从90平方米以下商品房公寓可供销售的板块排名来看，宝山、浦东、嘉定等外郊环附近的板块随着轨交和配套的逐步完善，发展前景一般都比较好，购房者可根据自己的需求来判断选择。
从区域上来看，中心城区的小户型产品占据了便利的商业、教育、医疗等城市资源，往往供应稀缺，单价居高不下，普遍在25000-40000元。而宝山、闵行、浦东板块等居住区域小户型房源相对充裕、价位适中，多数项目单价在25000元以下，也比较适合结婚需求，如宝山大华、顾村板块浦东三林、金桥以及高桥板块等。南汇周康板块小户型房源价格实惠，预计2012年底轨交16号线的开通，有望改善板块内居民出行方式。嘉定新城板块随着轨交11号线的开通、大型品牌住宅社区的开发，区域内也开始形成居住氛围。
周康板块婚房需求旺
方小姐怎么也想不通，原本在2009年期望房价还能继续往下掉一点，结果转眼间楼市就报复性反弹，她眼睁睁地看着中意的房子价格上涨了近60%。“当时真是很郁闷，连办婚礼也一块儿泡汤了。”方小姐充满了懊悔。
方小姐原本住在虹口区曲阳路附近，早在五六年前，150万元可以在内环边上买个两房两厅，当时杨浦内环内的华升新苑刚刚开盘，均价不过15000元/平方米，结果一波行情过去，其单价就突破了20000元。于是买房的范围扩大到中环附近。方小姐坚信房价会有所调整，终于在2008年底2009年初的楼市低迷时期迎来了房价的下挫。紧邻轨交1号线的明园森林都市78平方米的两房小户型总价还不到140万元，成为了她的心水之选。只不过犹豫了一会，到了2009年中，映入方小姐眼中的是220万元这个让人心惊肉跳的数字。这回看着地图上已经被圈到外环边上的房源范围，方小姐斩钉截铁地说：“和先生商量好了，立刻买，再等下去恐怕要被逼到郊环去了。”
但今非昔比，150万元还能买到称心的小户型吗？由于“小上海”的名声在外，方小姐把目光投向位于浦东新区东南部、紧邻三林和北蔡板块的周康地区。自“大浦东”计划落地后，该板块骤然升温。除了大量刚性购房需求以及改善型购房者外，不少投资客也迅速进入周康的住宅市场，成为板块内主要的购房群体之一。2011年限购之后，婚用购房的刚需客户已经成为这里最主要的需求者。
据同策咨询与研究发展中心的数据显示，今年1-8月周康板块有9个楼盘上市，其中有8个楼盘共推出公寓房源2606套，供应面积27.8万平方米，且大多为90平方米以下的刚需房源，去化率均在60%以上。板块内推出的一直都是刚需房源，所以公寓成交价格稳定在19000元/平方米左右，总价大都在170万元以下。而板块内销量排名前三的中海御景熙岸、明天华城、印象春城推出的全部为90平方米以下的小户型房源。
方小姐在上半年看中了明天华城的62平方米一房小户型，总价不过120万元，建设中的轨交8号线延伸段将穿过小区门口，自驾车出行前往浦东、浦西的中心区域也非常便利。
板块内生活配套比较齐全，万达商业广场已开门营业，轨交11号线延伸段正在规划中，再加上周边迪斯尼规划建设的前景利好，周康板块仍将是未来上海商品住宅发展以及居民导入的重要区域。同策咨询与研究发展中心分析师许之静告诉记者，近年来政府加快了对周浦老镇的改造步伐，配合区域内大规模商品房和人口的导入，积极完善各项商业配套建设，形成了以康桥和周浦地区为主体的综合性产业基地。未来5年将是周康地区发展的“黄金期”。
大华板块成熟度更高
不过周浦对于方小姐平时的工作生活圈来说距离还是过于遥远，从地域情结上来说她更向往住在浦西。所以尽管总价较低，方小姐最终还是选择放弃该板块转而关注宝山大华板块。该板块作为早期上海北部重点人口导入区，开发建设已近20年。周边交通便捷，公交线路达30余条，轨交7号线已于2009年年底开通，可直接接驳长寿路、静安寺等市中心商圈。建设中的轨交17号线（虹桥枢纽-共青森林公园）预计将在2012年开通。
据中原地产研究咨询部介绍，宝山大华板块定位为中高档的北部地区重要人口导入区，比较适合有一定经济基础的年轻家庭。目前板块内小户型单价为24000-25000元，在售多为两房房源，面积为80-100平方米。
大华梧桐城邦二期紧邻中环线和轨交7号线行知路站，目前在售98平方米和100平方米的两房，均价24000元/平方米。“附近有大华虎城商业中心、九百购物中心，生活、娱乐、教育等基础配套都比较完善，只可惜太贵了。”虽然地段、交通、配套等优势明显，但高昂的售价还是让方小姐打了退堂鼓。
顾村板块一房去化速度最快
一个拥有超大郊野森林公园的区域吸引了方小姐的目光，那就是位于北上海的宝山顾村板块，板块内的动迁安置基地大量导入了上海本地户籍人口，生活自住气氛逐渐浓厚，目前轨交7号线二期延伸段已经开通， 而435万平方米的顾村公园及20万平方米的绿地北郊广场商业综合体使得板块整体形象以及综合配套设施都得到了明显提高和改善，一跃成为当前房地产热点板块。“如此的自然生态环境在整个上海也是极为罕有的，这不就是理想中的公园房吗？”方小姐感叹。
该板块也是近两年备受上海婚房需求者所青睐的区域，区域内在售小户型房源主要有采菊苑、保利叶上海、泰和新城、丰水宝邸等多个项目。中原地产分行经理王桂华告诉记者，该板块内主要以婚房和改善需求为主，两者比例大约为6：4。目前中小户型产品的挂牌单价为15000-16000元，一房面积约50平方米、总价80-90万元，两房面积约70平方米、总价110万-115万元。“挂牌客户均诚心出售，报价水分比较低，最高议价空间不超过5%。板块内一房房源供应稀缺、去化速度很快，往往挂牌两周内基本就可以被市场消化掉。”王桂华向记者透露。
以满足刚需的小户型公寓为主打产品、2010年以1655套的成交量获得当年全年上海项目销售面积冠军的保利叶上海，在售89平方米两房，总价160万元左右。“总价、面积都挺合适，而且还赠送近30平方米的空间，算下来还是非常划算的。”方小姐表示。
据21世纪不动产上海锐丰共富分行经理熊炜介绍，与宝山其他板块相比，顾村板块的优势在于交通、资源、配套和房源等多方面因素。经过多年发展，生活、商业配套已经较为成熟。板块内二手别墅、公寓、动迁房源均有涉及，可选小区较多且房龄较新。但顾村至今还缺少大型综合和高档商业配套是其不足之处。
虽然生活商业配套方面尚不能与大华板块相比较，但方小姐认为，随着2011年上半年北郊广场一期开业以及地铁上盖商业设施——近23万平方米的绿地公园广场开工建设，这些问题在不久的将来都会得到改善。
轨交小户型大多位于外环外
轨交7、9、11号线郊区段小户型扎堆
理财一周报记者/俞冰礼
客户在选择购房时最为关注两点，一是价格，一些面积较小、总价较低的小户型颇受自住客的青睐；二是交通，越来越密集的轨交线路给了购房者更多的选择余地。两相结合，轨交站点周边的小户型便成为年轻刚需客住宅价值最大化的购房首选。
近年来市中心区域的土地供应稀少，土地供应大多集中于外环及郊环间，这使得全市新建商品住宅的供应逐步外移。但本市轨交的建设则以市中心区域为主干，呈逐步向外延伸的发展趋势，目前尚有不少热销楼盘所属板块处于轨交已建或待建阶段。因此购房者在淘轨交小户型房时，选择面较多。
汉宇地产分析师张佳浩认为，开发商只要能熬过了今年的四季度，随着新一年的贷款额度投放，明年资金短缺问题就能得到一定解决，时逢“金九银十”不少楼盘进行优惠促销，选择轨交沿线小户型的购房者，应当考虑趁着这个“贷款难”的年末对此给予关注。
嘉定新城轨交小户型人气最高
要推荐目前性价比较高的轨交小户型，当属嘉定新城，嘉定新城主城区内规划的10家五星级酒店中，已有4家在建或开工。去年5月开工的北水湾嘉定喜来登酒店和保利凯悦大酒店，目前都在地下工程施工阶段，将分别于2013年和2014年开业。
“这里将成为上海的休闲度假酒店聚集地，酒店多的地方人流量大、商贸发达，我看好这里的楼市。”临近退休的魏先生关注嘉定新城不是一年两年了，2009年，嘉定推出的土地不仅数量众多，而且都以高溢价成交，楼市开发提速。轨交11号线开通之后，嘉定板块立刻随之升温。再加上大批星级酒店的动工建设，魏先生认为投资该板块的时机已到。
由于途经嘉定的四座轨交车站均采用了“轨交+物业”、“轨交+沿线住宅开发”的开发模式，所以交通并不是很大的问题。魏先生看中了距离轨交11号线嘉定白银路站约300米的项目——新城金郡，其相邻的50万平方米的紫气东来公园，是名副其实的公园房。令他感到惋惜的是，目前这里63-66平方米SOHO小户型已经售罄，“小户型是酒店公寓式产权，所以一直在犹豫，结果年初推出的300多套小户型到7月份就已售完。”魏先生告诉记者。
不过最近从售楼处那里得到的消息让他又开始兴奋起来，“10月份会推出一批79-89平方米的精装小户型两房，预计均价为1.7万元/平方米，这次我肯定不会错过了。”虽然总价贵出一部分，但依然是小户型房源，而且距离轨交站点非常之近。对于退休的老年人来说，没有比这个更合适的了。就目前来看，新城金郡周边的生活配套还比较落后，成熟有待时日。
魏先生的信心来源于不少业内专家对于嘉定新城成为下一个开发热点的肯定，中原地产研究咨询部总监宋会雍指出，轨交11号线开通之后，上海中心区人口将向嘉定新城外溢。新城人口层次和区域档次将得到提升，人口的流入促进楼市繁荣。
高库存量挑选余地大
记者获悉，沪上如今的新盘库存已经达到810万平方米，处于历史高位，除了少数性价比很高的项目受到热捧外，大多数的新盘成交并不理想。嘉定是当前上海新盘库存最高的区域，尤其是嘉定新城、南翔、安亭，新盘总体去化率较低。“虽然库存量很高，但这也正是这些板块的最大优势。”汉宇地产分析师张佳浩向记者分析。
首先，这些板块内住宅供应量大，预示着这些板块未来巨量的入住人口，而人口决定了巨大的消费能量，商业、文教等等配套自然会受到吸引而跟进。
第二，三个板块的硬件配套已经成型。轨交11号线已经通车，远香湖也见雏形，保利大剧院等其他大型配套正在逐步跟上，而相对略有不足的社区商业在大量住宅的支撑下必然会有长足的发展。
第三，品牌房企云集，三个板块云集了新城地产、保利、金地等众多知名房企，板块地位和社区印象非常好。老项目诸如金地格林世界，吸引了众多中产阶层人群，因此三个板块未来的定位和形象，将是外环众多板块中名列前茅的。
据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，嘉定新城板块内楼盘9月期间成交房源多为一室一厅的户型，房源面积在61-71平方米，均价在1.84万-2.18万元/平方米；而1-8月间同类户型房源单价为2.41万-2.48万元/平方米。可见，由于受到强烈关注，小户型房价有所上扬。
位于新城核心区域的轨交11号线白银路站周边目前有大量小户型项目在售。风景里在9月1-20日期间的全市新建公寓成交套数排行中，以194套位居全市成交首位。主打小户型且降价直接又明显为其热销的原因。目前也仅剩86-88平方米的两房，均价14500元/平方米。预计10月15日会加推一批同户型房源。
此外，邻近嘉定新城“紫气东来”景观生态公园的盘古天地正在销售70平方米的毛坯房，均价1.6万-1.7万元/平方米，项目因靠近轨交11号线，所剩房源也已不多。
另一个位于嘉定新城核心位置的保利家园是一个11万平方米的围合式大社区，邻近远香湖，与保利大剧院隔湖相望，据售楼处介绍，项目已进入尾盘阶段，仅有个别几套一房和两房的房源在售，面积在68-89平方米，均价15000-16000元/平方米。
嘉定是离上海市中心最近的新城之一，通过几年发展，在优势配套、政府扶持力度、品牌开发商聚集度方面，嘉定新城相比别的新城板块具有一定的优势。新聚仁机构品牌部总经理沙立松表示，2009年高土地成本的项目将集中在2011年下半年、2012年上半年入市。届时，以楼板价计算，一些公寓的成本价格就已经在2万元/平方米以上，部分楼盘下半年的入市价格将达到3.5万元/平方米，由此可以预期板块价格在下半年将出现新一轮上涨。
外郊环附近小户型住宅供应集中
目前本市新建商品房供应中，90平方米以下小户型住宅中供应较为集中且成交位居前列的轨交板块，除了嘉定新城外，还有松江新城、宝山顾村、淞南高境等外郊环附近板块。
松江新城的情况类似于嘉定的三个板块，统一规划的硬件设施由政府先期投入完成，一旦人口大量导入，软件配套会随之自动吸引过来。
目前板块内文诚路上的名仕豪庭二期紧邻轨交9号线松江新城站，目前80平方米左右的两房单价在14000元左右，也已经进入了尾盘阶段。稍远一些的位于永丰路上的玉龙苑在售70平方米左右的两房房源，均价14000元/平方米。
顾村板块内成交位于前列的楼盘为靠近轨交7号线或1号线的保利叶上海、上投佳苑等均价在17000-20000元/平方米的低价项目，据统计，90平方米小户型的成交套数约占项目总成交套数的50%以上。对照市场可见90平方米以下住宅的受众客户多为刚性需求，由此可知，首次置业、婚房等刚性购房需求是该类轨交小户型集中板块今年的主流购买力。
而宝山淞南高境板块内楼盘在9月期间成交房源全为面积86-89平方米的二室二厅，单价在13300-14900元/平方米，与1-8月成交面积在115-129平方米的二室二厅有所不同，单价比1-8月间18200-21000元/平方米的水平有明显降低。值得注意的是，毗邻3号线殷高西路站的美岸栖庭在9月期间主打小户型，自9月11日推出的530套46-70平方米钻石公寓至今已去化四成左右， 以130套位居全市新建公寓成交套数排行第二名。
21世纪不动产上海区域分析师罗寅申表示，轨交枢纽旁小户型项目主要针对首次购房（包换婚房）的刚需群体，该类刚需购房者即是冲着低总价、小面积的“双低”标准而来，故价格因素是决定产品销量的根本因素。既然产品具有轨交概念，其所处的地理位置就较为关键，离购房者上班地点的距离、上班所耗时间、公交成本等也是购房者挑选产品时考虑的重要因素。
