陈哲
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2011-09-19
陈哲
2004年，朗诗开发了第一个绿色科技住宅项目——南京朗诗国际街区。在此基础上，朗诗相继开发了十几个绿色项目，在市场上奠定了绿色地产领头羊的地位。
这些绿色科技住宅均是被动节能率达65%以上的节能建筑；全部采用地源热泵等主动节能技术，项目综合节能率达到80%；全部都是精装修成品交付项目，同时室内温度、湿度、空气清新度均控制在人体最舒适的感受区间。
在推出首批低碳建筑后的8年内，朗诗竭力对绿色住宅产品进行全面的更新换代，在南京、上海和杭州，朗诗新生代产品已经面市。据悉，自今年4月30日项目第一次开盘以来，不到4个月时间，朗诗钟山绿郡一期目前已售罄，完成超过8亿元的销售业绩。
从穴居到棚屋、从农村到城市、从饱受污染之苦到开始注重住宅的环境，不断提高的人居需求在推动着人居水平的发展。在国内住宅领域，朗诗无疑是这股浪潮最为前端和积极的推动者。
朗诗集团董事长田明说：“长久以来，市场上普遍关注的是同质化的产品，并没有把注意力放在产品本身上。但我相信这样的日子不会很久，将来想在这个行业持久地做下去，就要琢磨自己的产品，要迎合市场的需求，也要迎合社会发展的需求。”
1.5升房
朗诗钟山绿郡位于紫金山东麓，处于城东核心区域高档住宅区，周边配套成熟。项目建筑面积156760平方米，容积率为1.2，有超过36%的绿化率。
田明告诉记者，钟山绿郡这批产品，在第一代产品的基础上，从空气质量、温度、湿度、光环境、声环境、节能率、人性化等多个指标着手，在绿色人居属性上更加细致和深化。
最显著的升级在于，这些房子全部都是“1.5升房”。所谓“1.5升房”，即在满足室内温度夏季不超过26℃、冬季不低于18℃的情况下，每年每平方米建筑能耗不超过1.5升燃油。
做一个对比，或许更能凸显这组技术在节能效率上的大幅提升：同等空间和时段里，目前国内非节能建筑一般会超过10升燃油，普通的节能建筑大约是6.5升燃油。
钟山绿郡节能效率的提高，得益于朗诗团队应用的多项新型技术。该集团首席技术官谢远建介绍，当初在设计该项目时，技术团队将南京的气候特点作为设计的前提条件，根据日照、温度、湿度、地形等，利用特定的电脑软件对建筑规划方案进行模拟，控制并改善小区里的微环境。
能源供给方面沿用了朗诗住宅固有的地源热泵系统和混凝土顶棚辐射系统，由于进一步加强了建筑密闭性，以及实现了室内不同功能区域间的温度微调，有效减少了能源损耗。节水方面，朗诗钟山绿郡拥有雨水收集系统和浴厨节水系统，使得再生水资源利用率超过10%，卫生间节水率不小于8%。
屋顶是第二代产品的另一个亮点。据了解，普通建筑屋顶，夏季的最高温度能达到75℃，很多人都有在顶层或者西晒房子里不舒适的居住体验，而通过屋顶绿化后，其最高温度不超过40℃。朗诗将屋顶花园理念广泛运用到钟山绿郡的公寓和别墅，充分发挥顶面保温隔热层的作用，使得屋顶耗能大大降低，室内舒适度大为提升。
室内污染防控
在节能指标之外，朗诗的第二代产品更加注重健康的需求。在对室内空气污染防控上，这一次朗诗可谓精打细磨。
权威研究表明，室内的空气污染主要有物理、化学、生物污染三类，而空气流通是降低各种有害物质的最有效途径。一些发达国家将室内机械通风定为强制规范，日本民用建筑的强制规范是2小时室内换气1次。
朗诗住宅配备的新风置换系统也达到了同样的换气标准，且由于进行了二级过滤，能过滤掉粒径大于1微米以上的颗粒物。这保证了为室内提供足量新鲜空气的同时，也最大程度地减少了源头污染。
朗诗认为，室内空气中最大的威胁来自VOC。VOC是可挥发性有机化合物的英文缩写，包含300多种物质。其中，人们熟悉的甲醛是世界卫生组织确定的致癌物质，人在一定甲醛浓度中暴露会致癌。
田明曾在家里做过试验：他用甲醛检测仪器对自家用的进口儿童擦拭用湿纸巾进行检测。结果是，当湿纸巾与空气暴露接触的瞬间，释放出的甲醛浓度比中国标准超标20多倍，比芬兰标准超标100倍。
北京大学环境科学与技术工程学院教授刘兆荣介绍，大量的研究证实，室内空气中很多污染物的含量高于室外，而现代人平均有80%—90%的时间是在各种各样的室内环境中度过的。对个体而言，长时间停留在室内，并吸入含多种污染物的空气，会引发一系列典型危害健康的病症。
美国环保署(USEPA)将室内空气污染列为有关国民健康的首要环境问题之一。世界卫生组织(WHO)公布的《2002年世界卫生报告》中，也将室内空气污染列为人类健康的十大威胁之一。
但普通民众对其知之甚少。朗诗不仅仅通过一系列的活动来向民众宣传室内空气污染的危害，更提出要为市场提供综合解决方案。谢远建介绍，朗诗提出了综合解决方案，通过与国内外专家合作，开发了空气品质预测软件进行模拟预测，并采用体系性的措施对建筑和装修材料进行控制，从源头上防控VOC。
技术和理念的辩证
在第二代绿色产品中，除了针对节能和污染问题，朗诗也做了诸如舒适度等其他方面的创新，例如在钟山绿郡项目中打造类别墅产品。在市场上，常规别墅宽大气派，但常常会面临冬天太冷、夏天太热，居住环境不够舒适的问题。
朗诗的做法是，一方面通过专业软件，对微环境和建筑自身进行电脑模拟分析，考虑建筑与环境之间、建筑与建筑之间、树木与建筑之间、建筑自身形态等等方面，充分利用自然环境。在冬季最大限度地利用阳光加热建筑和室内空气，在夏季最大限度地控制阳光对居住舒适和节能的负面影响。
另一方面，钟山项目的绿色别墅还配置了优秀的暖通系统。团队借鉴国外先进技术并自主研发了智能型-温湿度联控-户式辐射系统，可以实现温度均匀柔和、无噪音、无吹风感的温湿度环境，舒适度很高；并且提供置换新风，保持室内空气干净清新。
支撑这些创新的，是朗诗对绿色住宅研发的不懈追求。
据谢远建介绍，朗诗的研发费用占集团年度销售额的比重不低于2%，绝对值不低于1亿元。此前，已在南京、三亚分别建立了冬季、夏季研发基地，从事绿色建筑技术的测试以及升级产品的验证性实验；新近落址浙江长兴的全国第一个绿色建筑研发基地，也将于十月动工。
2006年，朗诗在技术研发部的基础上成立了产品研发中心；2008年又成立了朗诗建筑科技公司，并收购了一家综合甲级设计院，以求把建筑节能计算和技术应用、精装修配套的技术、研发成果应用、节能系统调试和运行管理服务结合成技术集成系统。2010年，朗诗成立欧洲技术公司，整合世界最先进的建筑技术和人才。今年9月，德国绿建委（DGNB）正式确认朗诗的加入，这个欧洲最大的绿色及可持续建筑行业委员会中，第一次出现了中国地产公司的身影。
今年7月，朗诗集团宣布与化工巨头巴斯夫结为战略合作伙伴。“我们已经从最初的建筑产品和整体解决方案合作，发展到了合作研发、整合供应链等战略层面。”谢远建说。
巴斯夫是最早使用以燃油消耗量来衡量单位空间能耗概念的倡导者。早在2001年，巴斯夫对德国路德维希港总部员工住宅区的一座老建筑进行改造，房屋在寒冷的冬季取暖能耗由原先的每平方米20升燃油降低到3升以内，而人们仍然感到很舒适——“3升房”由此得名。
此外，朗诗集团目前正在整合供应商链条，希望通过减少供应商数量、加强与资深供应商的合作关系提升管理效率，并推进建筑节能产品的推陈出新。
事实上，在大量推崇和更新采用技术材料战术的背后，是这家绿色地产商团队内部业已形成的绿色建筑理念。
田明介绍，研发和打造新一代产品的过程中，朗诗更多的是提倡用一种绿色环保的理念来盖房子。同时也希望，在产品应用的设计细节里，向消费者倡导一种绿色的生活方式。
所以，在钟山绿郡项目的公寓楼南侧及西晒处，朗诗技术团队设计了精巧的电动遮阳百叶：天热时放下它可以遮挡80%以上的太阳直射，通过控制百叶的升降高度以及开启角度，还可以自由地调节室内的光线。这种新型窗，甚至还可以设置智能离家模式，实现一键控制。
在屋檐窗体上，朗诗团队借鉴了中国古代住宅的建筑智慧中，“柱高一丈、平出檐三尺”的原则。田明说：“这简单的建筑法式里面大有奥妙。”
谢远建解释说：“冬季的太阳偏角大，宝贵的阳光正好能照进室内，夏季太阳偏角小，阳光被檐口遮挡住，不会把阳光的炎热通过窗户和门直接带进室内。祖先的智慧值得借鉴。在钟山绿郡公寓建筑的北侧，日照影响相对比较小，我们在窗外口设置了遮阳板，根据计算遮阳板从墙面出挑22厘米，就能到达我们需要的遮阳效果。”
此外，由于当下很多建筑室内的空气污染，都来自于不健康、不合理的装潢。田明说：“我们不建议过于复杂奢华的家庭装潢，这样家在某种程度上成了化学实验室。”
事实上，在研发和推出第二代新产品期间，朗诗支持和发起了一系列公益活动向人们倡导绿色人居的理念。在2010年世博会上，朗诗通过在零碳馆的案例展示推动绿色住宅发展和提倡绿色生活的必要性。
2011年7月，朗诗发起了“2011长江流域城市室内空气品质调查”，旨在唤起民众对室内空气与人体健康的关注。气候组织中国区总裁吴昌华说，朗诗的这些大规模的田野调查，对居民关注绿色人居话题的推动作用巨大。
坚持产品的“琢磨”
在向市场推出第二代产品的同时，朗诗仍在不断探索。
田明介绍说，在朗诗钟山绿郡中，还特意安排了3栋六层楼的公寓和4套类别墅，进行更加大胆的探索和创新。这批项目被命名为“帕多瓦”。2010年朗诗团队在一系列国外学习考察后，经过连续几天会议，在意大利小城帕多瓦明确了更舒适、更健康、更人性、更绿色的新产品研发方向，并确定在钟山绿郡进行小规模试验性建设。
谢远建介绍，帕多瓦住宅创新地运用了玻璃百叶、地埋风管、综合太阳能、雨水回收系统等技术，将达到“1升房”的超高节能水平。
“严格来说，帕多瓦不能算完全的第三代产品，只是瞄准第三代的一个创新型产品。还需要不断地创新和改进。”田明说，“我们必须不断地创新，团队的价值观、核心理念就是通过学习来保证内部的创新机制和差异化竞争水平。”
事实上，选择绿色科技地产这条差异化路线，是朗诗发展史上的最重要变革和转折。在2004年之前，朗诗还没有进入绿色地产领域，领军人田明面临着如何从激烈的市场竞争中找到一条适合这家刚刚起步的房产新军的路子。
2003年，朗诗在南京奥体中心拿了一幅地块，当时周边强手环伺，朗诗不过是一家年轻的开发商，田明认为，无论是传统的高端开发路线还是低成本路线，朗诗都鲜有突围的机会。围绕这块地的定位和今后公司战略方向的确立，朗诗的创业团队研究了整整半年多的时间。
最终朗诗选择了绿色地产领域，此后，主打“恒温、恒湿、恒氧”效应的南京朗诗国际街区应运而生。因为提供了差异化的绿色居住体验，该项目一经推出立即热销，无论是销售速度还是销售溢价，均结出了丰硕果实。
自此，一个专注开发节能率高、舒适度高的绿色科技住宅产品的企业在地产界一炮打响。
田明说，房地产企业在国外一般有两个发展方向，一种是专注于产品的开发商，一种是主要从事房产金融业务的投资商。但在中国，开发和融资的功能在开发商身上往往是统一的。“我相信今年后会有更专业的分工。”通过技术手段追逐绿色理念的朗诗，可能更有希望一改房地产发展业技术含量偏低的面貌。
当前的市场下行，诸多房地产企业都感到了寒冬来临。对此，田明的表态是：房地产调控是一把双刃剑，它会终结粗放式开发模式的时代。
“在行业高速增长的时候，很多资源都涌进来。但行业一旦出现下行周期，不再延续过去的高利润，相信它们很多会选择离开。但朗诗的志向是一直坚守在这个行业，持续做好更舒适、更健康的绿色产品。”田明说。
