理财一周报记者/俞冰礼
自从上海正式发布浦东新区“7+1”规划后，临港新城板块在售项目的售价便出现了明显上扬势头。以位于滴水湖核心区的港城滴水湖馨苑为例，该项目2010年11月的售价为13000元/平方米，到了2011年2月则涨至15000元/平方米。作为与金山新城并称的上海两大价格洼地之一，临港新城尤其是滴水湖核心区域的房价显然是被低估了。
临港新城毗邻东海之滨，虽然板块内项目并没有真正意义上贴近一线海景资源，但优越的生态环境和良好的规划前景使其极具发展潜力。在建中通往临港新城的轨交11号线南延伸段已正式更名为轨交16号线，并在龙阳路站与轨交2号线、轨交7号线换乘，届时从浦东新区内环至临港新城仅需35分钟。预计2012年正式通车后，将对临港新城板块产生实质性利好。
投资客的比例超过50%
宽阔整洁的大道、郁郁葱葱的绿地，环状马路围绕着5.56平方公里的国内最大人工湖——滴水湖呈放射状散开。湖水、树林、雕塑等映衬着整齐的建筑群。这些让习惯于上海市区拥挤狭小格局的李先生赞叹不已。于是早在2007年的时候，他就购置了一套位于临港主城区的绿地东岸涟城两房，当时价格在7500元/平方米左右。而目前这套房源在中介门店的挂牌价格已经达到12500-13000元/平方米。即使在扣除交易成本后，李先生的投资收益也超过了60%。
更让李先生满意的是新城美轮美奂的规划建设，小区东面紧挨临港新城的重要地标南汇嘴观海公园。出门不远处便是“绿色地毯”般的大片芳草，再往前则是水波浩渺的滴水湖。再驾车行驶10分钟的路程就可见到辽阔的大海。“2012年轨交16号线也将通车进入临港新城，从浦东新区龙阳路到此地不过半个多小时，这里的楼市势必会再上一个台阶。”李先生如是说。
而像李先生这样的投资客绝非个例，汉宇地产市场研究部的研究报告称，该板块早期的商品房项目投资客的比例相当高，个别楼盘投资客的比例超过50%。人口的快速导入，再加上投资客推波助澜，临港新城的新房均价从2007年的3800元/平方米到2008年涨至6200元/平方米，到现在已经接近10000元/平方米。借助其独特的地理位置优势和产业高速发展的支撑，临港新城正变得日益成熟。临海的环境优势对板块未来的发展起到至关重要的作用。
长线投资回报率暂不理想
不过如果从出租收益的角度来看，目前住宅的长线投资回报率并不理想。
临港新城一套130万元的两房（全装全配）租金在1500-1700元/月，年投资回报率仅仅在1.5%左右。投资客主要看中板块未来的发展潜力。业内人士认为，产业配套的完善和人口的导入需要一个长期过程，最终住宅市场必须立足于自住型客户，投资客才能真正获得收益。
自调控以来一线城市住宅市场投资客的比例锐减，临港新城也受到政策层面的较大影响。根据汉宇地产一手房监测数据显示，截止到今年9月初，临港新城商品住宅成交5.4万平方米，共616套房源，同比减少26%，商品住宅累计成交均价为10351元/平方米，同比上涨29%。价格上涨主要受到板块中高档楼盘的拉升作用。
目前板块的主力成交楼盘为芦潮港海滨国际花城和滴水湖馨苑。2011年1-8月，芦潮港海滨国际花城共成交了264套，成交面积为22052平方米，均价为8893元/平方米；滴水湖馨苑共成交了188套，成交面积为16789平方米，均价为13769元/平方米。该项目位于临港新城主城核心区，并且主推低密度的花园洋房产品，所以价格水平相对较高。而在供应方面，今年临港新城板块也仅有上述两个主力楼盘推出了住宅房源，共计7.2万平方米，779套房源。和去年同期相比，新盘供应量减少了15%。“成交出现量跌价涨，新盘的供应也同步缩减，这表明投资客的减少正影响着板块供求。”汉宇地产市场研究部经理付伟向记者表示。
高溢价率土地束之高阁
临港新城目前有五个待建地块，其中WNW-C5街坊WNW-C5-04地块由上海金桥出口加工区房地产发展有限公司竞得，成交价12.61亿元，溢价率高达248.5%；WSW-C2街坊WSW-C2-04和WSW-C2-05住宅地块最终被上海海港新城房地产有限公司以7.968亿元拿下，折合楼板价7200元/平方米，溢价率170.6%。如此高的溢价率使得开发之后的市场楼价预计将在20000-23000元/之间，远远超出了该片区的真正住宅土地价值。中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，目前板块房价远没有达到开发商的预期，何时开发要视接下去的市场变化而定。在目前银根收紧、资金普遍短缺的情况下，开发商的开工计划更加谨慎。
分析师之辩
汉宇地产分析师 张佳浩
浦东新区“7+1”规划，其靠近滨海的环境优势使得临港新城板块在上海众多区域内独树一帜，比同样临海的金山新城和奉贤海湾更具有无限拓展的优势。正是因为看到了这种潜力，目前有大批的投资客在关注临港新城。待轨道交通建成、相关配套落实之后，房价应该会有一定程度的上涨。相信今年年底至明年年初，临港新城将迎来它的一波“置业热潮”。
下半年随着外郊环及郊环外两大区域新房上市供应量的明显增加，区域房价会进行一定的调整。这次的“金九银十”，上海外围区域将出现一定幅度的刚性需求的释放，而开发商为了缓解资金链紧张，也会在此时加大推盘力度并适当给予优惠，部分有购房需求客户可以在这段时间重点关注。
中原地产研究咨询部总监 宋会雍
临港新城的滴水湖周围是行政中心，再外面是商业配套，最外围才是住宅区。所以非但和海景套不上关系，甚至连湖景都算不上，只能从生态宜居等方面来包装。
从楼市的发展历程来看，大量投资客的涌入说明该地区具有一定发展前景。不过要发展成具有一定规模的成熟楼市，良好的产业运转和人口流动的盘活两者缺一不可。
相关产业的发展需要一定时间培养，吸引大量人口导入从事第三产业，其消费能力还要足以使得配套产业的从业人群有能力支撑楼市发展，有能力在当地购置配套物业。目前最大的问题是产业园的员工和附近农民都不缺房子，虽然房价在涨，但极有可能有价无市。
除了大量政府部门的进驻，物流中心、贸易中心、高端装备制造等多重产业聚集于此，随着规划的逐步落实，人口规模剧增，相关产业便会连带楼市一块发展，不过由于是新城规划，不管是产业聚集还是环境整理都需要漫长的时间，绝非短期可以奏效，所以入市还需谨慎。
