宅在公园旁
理财一周报记者/董琳霞
房子贵不贵？大不大？远不远？当前人们对住房的主流追求，这三个问题就足以概括。
在大多数人的置业观中，居住生态的概念是模糊且虚无缥缈的，房子只是贴着分类指标的一堆堆水泥。人是自然的产物决定了人对自然环境的依附关系，人类需要新鲜的空气、洁净的水源、广袤的土地和丰富的食物，但是人们生活质量提高的同时内心承受的学习、工作、生计的压力也越来越大，居住健康在此环境下显得尤为重要。
很多人做过这样的调查：买房时你更看重哪些要素？得到的排序是：价格、地段、质量、交通、环境、配套、户型以及物业管理等八项。楼市冷热起伏，但这“调查体”却延续至今雷打不变。事实上，出现在售楼案场中的购房者，望闻问“选”的过程，基本也不会突破这八大选项所框定的范畴。
健康生活就在家门口，居住健康的问题引起了舆论的关注，人们越来越迫切地追求健康的人居环境。在本期专题中，也许您可以找到寻找居所的另一个角度。
提到居住健康，首先能想到的是“节能环保”、“恒温恒湿”、“新风系统”这些近年来流行的绿色低碳节能住宅的标签，不过这些都是开发建设过程中力所能及的。人们更希望拥有的是：绿色的草地，蔚蓝的海洋，橙色的运动活力。
从本期开始，理财一周报将连续三期推出名为《住宅养生学》的专题报道，为读者寻找真正意义上的养生住宅，以绿色住宅（公园房）、蓝色住宅（海景房）以及橙色住宅（运动房）为目标进行探寻与分析。本期将主打绿色住宅，寻找公园、绿地和大型景观设施旁的项目，给健康生活增添绿意盎然的气息。
绿色是生命的象征，对于开发商来说，拥有一块自然资源旁的土地，或者拿到了重大景观规划旁的土地就像中了大奖，可遇而不可求。正因为此类产品的稀缺性，在住宅市场中长期处于供不应求的局面，本期，理财一周报记者，实地考察了大宁绿地、美兰湖、新江湾城湿地公园、顾村公园、森兰绿地公园、南桥“上海之鱼”周边的住宅市场，找寻公园就在家门口的健康生活。
如今，要住在大宁绿地旁，价格不菲，3万-3.8万元/平方米的项目，选择余地也不是很多，由于大宁绿地所处板块交通、商配都较为发达，多年来板块的不断升级早已抬高新盘售价。
美兰湖令人陶醉，在顾村和美兰湖之间的一手房均价不过14000元/平方米左右。而到了美兰湖周边就基本接近20000元/平方米了。这个越远越贵的楼市怪相都是被美兰湖的美景所带动，目前美兰湖板块的主力成交楼盘为美兰湖中华园、上置香岛原墅、万科琥珀臻园和朗诗绿岛，成交均价在17000-24000元/平方米之间，月成交套数在10-30套之间。
新江湾城的湿地公园或许没有大宁绿地和美兰湖这么知名，这是因为新江湾城整体园林规划十分密集，整个板块就像一个偌大的花园，由于拥有得天独厚的天然环境，新江湾城在市场中的表现一贯良好，而其44314元/平方米的板块均价被业内誉为“第三代豪宅区”。
顾村公园板块可能是本期专题推荐的公园房中，最经济实惠，最贴近购房者，也是公园带动力最大的一个。相当于三个世纪公园大小的顾村公园是上海市最大的一座郊野森林公园，更因一年一次的樱花节而一举成名。目前，顾村公园周边房价在2万元/平方米左右，吸引了众多年轻小夫妻来此购置婚房。
外高桥森兰公园与南桥“上海之鱼”都是新兴规划的两大景观工程，目前尚处在建设期中，前者借助森兰公园，周边已经吸引了包括绿地、仁恒、金地、中冶在内的众多开发商进驻建设高品质项目，而后者仍处在规划实现期内，周边项目可选择的余地不大。
本期专题所推荐的六大公园板块，虽然不能涵盖上海所有的公园住宅，但是具有一定的标杆性，且周边楼价还具有上升空间，希望能为读者提供健康生活的同时，兼顾资产的保值升值。
公园房产保值升值能力更强
寻找上海新兴公园社区，傍“园”而居
理财一周报记者/曹怡婷
所谓养生，一要养身、二要养心。见惯了钢筋水泥的城中人，在锻炼自己的身体之余，也得给自己的心放个假。注重健康的时代，买房只看轨道交通、只看地段是不够的。买房，现在也要从养生学的角度出发。
在“水泥森林”中找寻健康生活
在上海经营着一家广告公司的马先生说，自己多年来都对“公园房”情有独钟。2002年留学归国后，马先生突然发现自己一时间很难适应在上海的生活，“在美国读书的时候，我每天都坚持在清晨跑步，但回到上海后却再也找不到那种环境了。”
他感到，上海这个自己从小生长的地方，在过去的几年中经历了飞速的发展，但看着拔地而起的栋栋高楼，在层层叠叠的钢筋水泥之中，生活的质量却每况愈下。“留学时印象最深的就是那里的公园，就在我租住的公寓附近。整个公园的正中央是个面积不小的湖，周围则被密集的树木覆盖着。每天清早开始，就能看见一个个在林荫小道中跑步的人，他们穿着T恤、耳朵里塞着耳机，跑过铺满了落叶的小道，留下一串脆生生的‘咯吱’声，时不时的你还能看见在湖里戏水的一群群野鸭子。”
在这样的环境中，马先生养成了每日晨跑的习惯，“虽然我所在的城市人口密度 不低，但无论你是住别墅还是公寓，这样规模的社区公园几乎能在任何一个地方找到。后来我又搬过几次家，但晨跑却一直没落下。”
“回到上海后，发现要保持这样的生活有点难度。一来很多成规模的绿地都建在高架桥下面，又要面对噪音，又要头顶着尾气，根本不适合在那儿跑步；二来许多市中心的大型绿地、公园好看却不实用，这些装饰性的公园距离住宅小区并不近。既在市中心，又可供人休闲、锻炼的街心花园、社区公园真的不多。”
在寻寻觅觅一年多后，马先生最终在西康路上的光明城市公寓购置了一套三室两厅的房子。虽然光明城市的盘子并不大，社区里只有两栋联排公寓楼，但每户居民都能享受到绿色的生活环境，因为小区南面就是占地40万平方米的长寿公园。
“这个楼盘是紧挨着长寿公园建起来的，说是一墙之隔也不过分。当时正对着长寿公园的楼盘只有这一个，透过窗户，你能俯瞰整个公园的景观。在公园和小区中间有道门，刷卡就可以进出。每天呼吸着新鲜的空气，我又重拾起了留学时的日子。”马先生说道。
公园房有较高保值度
光明城市公寓就坐落在普陀区与静安区的交界处，在小区与长寿公园旁就是热热闹闹的长寿路。“出则繁华、入则幽静”，这正是马先生最爱的生活状态。
要过上这样的生活，自然是要付出一定成本的。他回忆说：“2003年买这套房子的时候单价是一万三左右，周围的盘子大多都是七八千，贵了差不多一倍。当时能卖到这样的高价，一方面的确是品质好，但最主要的还是因为紧挨着公园的关系。”
不过，马先生的这套房子在八年后并没有贬值，依旧保持着坚挺的价格。“我觉得买在公园旁真的值回票价，这么多年过去了，光明城市的二手房也要卖到35000元/平方米，旁边的华生大厦才24000元/平方米，每平方米还是贵了10000元。”
马先生口中的这种保值性，已经在国内外的许多案例中得到了证实。在马先生的留学地——美国，“公园地产”已经风靡了多年，而位于纽约市中心曼哈顿地区的中央公园，正是公园地产的典范。在中央公园西面，伫立着纽约著名的文化娱乐场所，东侧则随之逐步发展成权贵们的聚集之地，即人们口中鼎鼎大名的“上东区”。中央公园建成后的15年间，周边3个行政区的地价增长了9倍，而与此同时，曼哈顿的地价才增长了1倍，由此可见公园地产对房价的带动。
国外曾有研究机构调查指出，一个开放式的市级规划公园将对半径3公里内的地价产生影响。这样的现象在巴黎、伦敦、东京等几大世界知名的城市都得到了验证，而在国内的香港，据查看得见公园的住宅与看不见公园的住宅，之间的价差竟高达1倍。
“公园地产”，顾名思义是指跟公园相关的地产项目，其中包含了与旅游结合的主题公园项目、旅游地产项目，而在住宅领域里则特指在城中公园、绿地等景观周边的项目。
在城市中，普遍意义上的公园地产主要有两种模式。一种是傍园而建的项目，俗称“借园”，即依附于已有的一些景观较好的城市绿地、公园进行地产开发，这时开发商往往会把公园景观作为楼盘的卖点进行销售。
另一种模式俗称“造园”，也就是说开发商为了社区而自建景观。不过，由于这对开发企业的实力有较高的要求，因此这类项目并不多。
更新上海公园生活
上海市民的“公园生活”又是什么样的？据了解，上海现有较大的公园、绿地共141个。自1994年起，其中的122座综合性、社区配套型公园已对公众实行免费开放，以“还绿于民”。在拆除了价格围墙的公园中，比较知名的有人民公园、长风公园、复兴公园、鲁迅公园等。
在不久的将来，居住在上海的人们将享受到更加健康的绿色环境。根据市环保局的规划，2010年上海的城市绿化覆盖率可以达到40%，人均绿地面积达到15平方米；到了2020年，上海将有望达到同类型国际化城市的环境水平。
“尽管上海的绿化率正逐年攀升，但在现代都市里要找到大面积的城市公园还是一桩难事。”马先生由衷地说。他告诉记者，因为家里最近新添了一名成员——他的宝贝女儿，眼下他正盘算着要早点脱手光明城市的这套三房，置换成更适合全家居住的住宅。为此，他已经把目标锁定在了新江湾城板块。
“常听人说新江湾城是上海的第三代豪宅区，第一代是古北，第二是联洋。先把环境弄好、把路修好，再造房子，是最合理的。我非常向往新江湾城那里原生态的湿地公园，在这样的环境中陪伴孩子成长，继续我们全家的健康生活是件很棒的事情。”
马先生曾多次带着家人去新江湾城“踩点”，并最终选定了某个单价超过5万元的小区。“选它不为了别的，就冲着以后步行几百米就能去湿地公园健身这一点。虽然这要‘贴’上150万元左右的房款，但我觉得很值。”
在他看来，环境也是构成房子价值的一个环节，甚至是决定其分量的最重要的元素。在寸土寸金的都市中，称得上优质的公园地产，首先需要一片大面积的、规划一流的城市公园，它将建筑、人文、自然环境完美地融于一体，是令人醉心的奢侈居住地。
这样成规模的大型公园大多位于中外环间，甚至外环以外的区域。除拥有湿地公园的杨浦新江湾城外，闸北的大宁灵石公园、宝山的美兰湖和顾村公园、浦东新区的森兰绿地、奉贤的“上海之鱼”均是典型的绿色住宅的目标地。这些地区的公园地产或已成气候，或粗具规模，或仍在价值上升期，对任何想要寻觅优质生活的人来说，都能挑选到适合的居所。
住在大宁绿地旁，单价3万-3.8万元
理财一周报记者/俞冰礼
时值9月之初，天气清朗、日光和煦，每天在大宁绿地拍摄婚纱照的新人有三四对之多。其中一位陆小姐告诉记者：“大宁绿地优越的地理位置和山水构架的园林布局很吸引人，住在这里应该是非常惬意的。”不过由于价格的因素，陆小姐很遗憾的没有在附近置业。
根据汉宇地产市场研究部报告显示，2011年8月份大宁绿地旁主力成交楼盘为上海滩大宁城、和源祥邸珑庭、大宁瑞仕花园和慧芝湖花园三期嘉悦天地。除了和源祥邸珑庭以及其他以毛坯房销售的项目均价在30000元/平方米左右，价格相对较低以外，其他三个主力楼盘均价基本都在34000-38000元/平方米之间。从位置上来看，慧芝湖花园三期嘉悦天地距离大宁绿地最近，价格也最高，目前在38000元/平方米以上。虽然调控之后市场相对低迷，但新房价格基本保持平稳上涨走势。例如慧芝湖花园三期嘉悦天地价格比去年销售的二期价格上涨了4000元/平方米，同比涨幅12%。而上海滩大宁城涨幅更大，同比上涨近20%，目前单价已达到34000元左右。
据慧芝湖花园售楼处介绍，目前这里新房市场的购房客户主要以改善型客户和高端首次置业客户为主。不过受到限购政策影响，市场活跃度相比之前有所下降。
就目前来看，大宁绿地周边在售的一手房源并不是很多，和源祥邸珑庭是其中相对较近的一个公寓楼盘，从该案所处的灵石路822弄步行至大宁灵石公园位于广中西路的西门口，大约750米。项目周围众多的学校成为了其最大的卖点。毗邻整个闸北现代教育园区，而在售户型面积普遍较小，以高档住宅标榜的该楼盘适用人群不广。项目目前主推87-93平方米两房和138平方米三房，得房率在80%。去年10月底刚开盘时均价29400元/平方米，今年3月达到最高峰30000元/平方米，目前回落至29800元/平方米，价格变动不是很大。
大宁绿地旁
可售房源价高货源少
汉宇地产市场研究部经理 付伟
大型公园绿地相对于一个地产项目的关注度而言，起到了“锦上添花”的作用，对于大宁板块来说更是如此。不过,该板块位于交通要道旁，周边商业、学校等配套成熟，公交、轨交等交通便捷，那么公园这个卖点在其中并不是很突出，不少客群更看重小区内部的绿化环境而非外界。
当然大型绿地对于环境生活品质的整体提升毋庸置疑，如果与类似地段相比较，例如大华板块，单价平均要高出四五千元。大宁绿地周边在售的一手房源已不太多，在调控之前，该区域的挂牌量和成交量尚较活跃，今年以来政策趋紧，已主要以改善型置换为主。而且其周边项目动辄三万元以上的单价，很难被首次置业的刚需客户所接受。
越远越贵，美兰湖带动周边房价破2万元线
理财一周报记者/俞冰礼
“这是个独立的大型生态社区，特色住宅、公园湖泊、商业酒店甚至36洞国际PGA级高尔夫球场，应有尽有。这样的环境布局在整个上海也是不多见的。”中原美兰湖分行许经理如是说。而这个社区正是围绕300亩美兰湖而建的赫赫有名的罗店北欧新镇。
“一直以来周边的楼盘因为美兰湖而受到强烈关注是显而易见的。”许经理对记者说，“在顾村和美兰湖之间的一手房均价不过14000元/平方米，而到了美兰湖周边就基本破20000元/平方米了。”根据汉宇地产市场研究部报告显示，8月份美兰湖板块主力成交楼盘为美兰湖中华园、上置香岛原墅、万科琥珀臻园和朗诗绿岛。上述楼盘成交均价在17000-24000元/平方米之间。目前该板块除了较有资金实力的改善型置换自住客，就是以结婚刚需客和老年人为主。
王先生受限购政策影响，决定卖掉市中心的公寓置换一套较大的房源。在比较了金地艺境和美兰湖附近的项目后，感觉就环境、配套而言，美兰湖板块的居住环境更胜一筹，于是在今年7月份以300万左右的总价购入万科琥珀臻园一套160平方米的花园洋房。“沿着罗芬路走上十余分钟就到了美兰湖，商业设施、住宅和商业各自独立分区，很有国外市镇的感觉。”王先生告诉记者。
目前美兰湖板块的房源相对较为充足。万科琥珀臻园以1.02的低容积率和五层叠加的花园洋房设计受到不少改善需求的客户青睐。该项目距离美兰湖核心风景区不过500米。目前在售155平方米花园洋房，均价24000元/平方米，总价330万-370万元/套，精装修交付。从美兰湖向西面望过去，在沪太公路的另一侧有不少农居正在拆迁。中原美兰湖分行许经理向记者透露，那里将来会再建一个类似美兰湖这样的大型社区，届时又会有大量地产项目进驻。这个地方的房价应该还有不少上涨空间。
提供优质环境的同时也会相应抬高房价
上海复旦规划建筑设计研究院规划分院副院长
刘勇
一般而言，从房价就可以体现大型园林绿地的价值，除了具有较好的生态环境之外，其周边都会有集中的公共服务设施和商业配套。例如大宁灵石公园南面的大宁国际商业广场和世纪公园附近的大拇指广场。大部分居民对于此类型住宅的追捧会带动房价的上涨。清新自然的居住环境是目前的大趋势，不过，开发商由于拿地成本的提高以及用地效率的最大化，不会主动承担开辟大型绿地的任务。于是政府在做城市规划时就会考虑到这点，近几年可以看到上海不少园林绿地在上马开工。提供优质环境的同时，出于财政收入的考虑，也会相应抬高地价，美兰湖就是典型的例子，属于政府一城九镇重点工程。从一开始做整体片区规划，到业态确定、土地拍卖、项目建设，都是以政府为主导。
借湿地公园东风，新江湾城单价逼4.5万元线
理财一周报记者/曹怡婷
新江湾城凭借其原生态绿色湿地，被业界看作是上海市中心城区的自然生态“绿宝石”，加上坐拥中、内环区域，享有良好的交通和生活配套等，近年来受关注度逐渐提升。其居住人群也随着区位优势的逐渐提升发生一些变化。如果提到“公园地产”，新江湾城自然符合条件。新江湾城规划中住宅的密度并不算高，整体上由低层独幢住宅、低层联排式住宅、多层住宅和小高层住宅组成。通俗的说法是，如果你推开家里的窗户，看到的将不会是联排的楼房和商业建筑群，而是成片的绿色。新江湾城的景观规划也颇有特点。建在原江湾机场旧址的湿地公园总占地面积达到了12000平方米，是市区内最大的“绿肺”；公园内大面积的湿地是上海仅存的原生态地块之一，十分适宜居住。
由于拥有得天独厚的天然环境，新江湾城近年来在市场中的表现一贯良好，更被业内誉为“第三代豪宅区”。目前，这一板块交易情况较为稳定。8月最新数据显示，板块共成交了42套房源，面积达7395平方米，总金额32769万元。折合下来，8月平均每套房源的总价达到了780万元，而从其44314元/平方米的均价也能看出，新江湾城在高端客群中具有一定影响力。记者从中介处得知，虽然该板块定位较高，但目前近八成的置业者仍出于自住需求，投资者并不占多数。近期热销的数个项目几乎可以代表了当下高端置业者的购房标准。记者获悉，8月成交较旺的楼盘分别是九龙仓玺园和华润置地橡树湾橡墅。靠近轨交站点、有打折促销活动是上述项目共有的特征，更为重要的是，这两个楼盘因为靠近上音附小、同济附中等优质的教育资源，成为了注重孩子教育的家长们的首选。
投资公园房产仍有利可图
同策咨询与研究发展中心高级分析师 许之静
在新江湾城板块，最早入驻的项目是上海珠江投资的新城御景。当时，由于配套设施的不成熟，置业者挑房的目的以养老居多，但是在2010年后，随着该区域别墅以及高端楼盘的增多，高级白领、企业主以及投资客逐渐成为购房的主体，新江湾城豪宅的格局开始显现，目前来看该板块高端型住宅以投资性为主。原生态的绿地、良好的地理位置、便利的交通，加上周边优质的教育资源和逐步完善的商业配套，不少楼盘也出现“逆市热销”的现象。新江湾城板块有较好的市场关注度和投资前景，但是在目前重重的调控政策下，价格走势趋于稳定，部分楼盘也出现打折促销的举措。从长远分析，该区域整体上不会有实质性大幅度降价，因而在此投资是有一定升值空间的。
“顾村公园房”效应凸显，主打单价2万婚房
理财一周报记者/曹怡婷
相当于三个世纪公园大小的顾村公园是上海市最大的一座郊野森林公园。公园总规划用地约430公顷，已经建成的一期项目约为180公顷。对上海市民来说，一提起顾村公园，或许第一反应就是“上海樱花节”。2011年的首场樱花节，仅两天就引来了22万的超大客流，几乎将公园“挤瘫”了。
樱花节“一战成名”之后，顾村公园周边的楼市也跟着火了起来。数据显示，该板块8月共成交198套房源，总面积达22882平方米，总金额46687万元。目前，顾村公园周边楼盘的均价已经突破了2万元/平方米的大关。
板块的趋热，自然与顾村公园这个区域内最大的利好有关。记者从中介人员处了解到，近来有不少买家慕名前来，为的就是觅得一套“心水”的紧贴公园的房子。在实际交易中，只要是顾村公园旁的房源，无论一手还是二手都比较好卖，在价格方面也都比距离稍远的房源贵一些。
除了拥有生态公园之外，顾村公园板块最大的特色就在于其丰富多样的物业类型。在这一区域，不仅有保利叶语别墅、保利叶上海等住宅型小区，也有绿地北郊广场、上坤公园天地等商住两用的楼盘，公园壹品等中高端别墅项目也不少，几乎可以称得上是一个所有人都能挑到心仪房子的板块。
此外据中介透露，轨交7号线的开通也吸引了许多年轻客群，他们大多是奔着“淘婚房”而来。事实上，年轻小夫妻成了支撑该板块成交的最大客群。仅从8月的成交数据来看，保利叶语别墅、保利叶上海分别是成交榜上的冠、亚军，而受到追捧的原因是，这两个楼盘都有着大量80-120平方米的最适宜婚房自住的户型，此外这两个项目都在轨交站点旁，同时距离顾村公园也不远。“公园房效应”在樱花节落幕后或许还将持续。未来顾村公园将向着成熟的“生态旅游聚集区”发展。如果现在去那里淘上一套“公园房”，就可以在家门口观赏美景。
顾村公园周边短期内
上涨空间不大
上海乘星行行销服务机构掌门人 李骁
超大型的绿地设施以及定期举办的樱花节，在给顾村公园带来巨大人流的同时，也顺势成为了宝山区的一张“名片”。与此同时，轨交7号线贯穿该板块也为区域内的一手楼盘带来了极大的利好。可以说，“轨交+公园”是顾村公园板块在市场中走俏的不二法则。由于在售房源种类的多样性，板块内客群也较为丰富。能以相对较为合理的价格买到既紧靠轨交站点又邻近公园的住房，对不少白领及年轻置业者来说是个不错的选择，因此该区域也是比较热门的婚房板块之一。
在目前严厉的房地产调控政策下，顾村公园板块的房价在短期内上涨的空间不大，因而升值潜力是有限的。从这个角度来看，这是一个相对更适宜自住的区域，个人并不推荐投资客在此置业，但是如果在这里挑选自住房，还是相当理想的。
森兰绿地公园旁，房价仍处在上升空间
理财一周报记者/俞冰礼
吴先生是在杨浦居住了近十年的新上海人，原先家住平凉路江浦路附近。虽然驾车去位于外高桥保税区的公司上班也不算太远，但总希望能够将上班路上的时间控制在半小时内，随着职位和收入的提高，追求更为舒适自然的居住环境成为他选择的重要标准。经过一番考量，位于浦东东靖路上的绿地崴廉公寓最终成为他的目标，以总价260万元购入了一套位于三楼的124平方米三房。“这里靠近建设中的森兰绿地公园，周边大量配套设施都已动工开建，而附近的轨交6号线和翔殷路隧道使得无论去浦西还是浦东中心区域都非常方便。”吴先生表示。
类似于吴先生这样的客户不在少数，尤其是当5.74平方公里的外高桥森兰板块确定规划为沪上最大的“国际花园社区”的时候。据了解，板块沿五洲大道分为时尚商业区、居住区、森林公园，其中绿地和湖泊面积达3.35平方公里，是世纪公园的近三倍。“这堪比纽约中央公园旁的上东区，以生态景观为依托的公园房产，将是改善型客户和投资客的聚焦之地。”21世纪不动产上海锐丰绿地崴廉店经理毛涛介绍说。记者获悉，目前板块内140万平方米的开放式生态主题体育公园基本完工，菜市场9月底将会竣工并于11月投入使用。而在今年5月，森兰商都、森兰国际等商业办公设施的开工建设，标志着森兰开发进入新阶段。
根据21世纪不动产提供的数据显示，该板块8月的成交量比7月增长20%，其中购买公园房的客户占比为三成左右，60%为改善型买家。而成交主力户型为两房的次新公寓，均价2.2万元/平方米。一手房市场价格今年1月份以来一直比较平稳，曾小幅下跌2%~3%，但目前一直维持在2.2万-2.3万元/平方米，比去年年底增长4%左右。汉宇地产森兰分行任经理告诉记者：“不少业主由于看中板块的后续发展潜力，不愿意轻易抛售。在严厉的政策调控下，联洋、碧云等地的楼市价格均有不同程度的下跌，但是森兰板块依然保持上扬趋势。”虽然森兰板块堪比古北、碧云的新兴国际社区品相吸引了不少一线房企，但目前已建成发售的项目较少，毗邻森兰绿地的优质生态环境和周边较为完善的教育配套受到不少客户的关注。不过附近公共交通不太方便，一些项目距离6号线尚有距离，而且目前商业配套较为匮乏。
强大的产业支撑
为核心基础
易居研究院综合研究部高级研究员 回建强
外高桥保税区吸引入驻企业9000多家，其中128家为世界500强企业。外高桥保税区、外高桥港区以及金桥等著名产业园区，包括即将快速连接的崇明海洋装备制造业及生态农业产业群，甚至远至启东及南通地区的纺织建筑业，都将为森兰国际社区提供强大的产业支撑。所以该地区提出了“国际贸易城”这个全新的概念。森兰国际社区已经成为以陆家嘴、联洋和碧云为轴线的国际社区带的第三极。其中，森兰绿地要占去整个社区近60%的面积，无疑是铸就其生态环境的重中之重。依托如此大规模绿地园林、生态湿地，其国际花园社区才名副其实。不过，所谓大型绿地只是华丽的外壳，产业的支撑、教育、商业、交通等配套的完善、住宅的品质和设计等都是不可忽略的因素，甚至是基础和核心。
南桥“上海之鱼”：规划先行，可售项目寥寥
理财一周报记者/俞冰礼
当被誉为“世界第八大奇迹”的迪拜棕榈岛以其美轮美奂的宏伟设计吸引着全世界的目光时，在上海正南面的郊区奉贤南桥新城，正悄悄崛起一座创意和硬件设施堪比棕榈岛的大型水上运动公园“上海之鱼”项目。这个占地2.3平方公里的南桥新城，其规划中的最大亮点由美国朗润公司设计规划，而迪拜棕榈岛正是该公司的设计力作。“上海之鱼”水域面积逾800亩，土地被雕塑成鱼形，由鱼身、鱼尾、鱼鳍等三大湖面构成鱼身水体，金汇港和浦南运河构成外围水系，形成以鱼身为中心的圆环水道。整个项目日后将建成以游艇文化为核心的体育及水上运动公园。据了解，湖面开挖工程已于2010年7月开工，目前已基本完成，预计明年整个湖面开始进行环境打造。
随着南桥新城建设的实质性启动，近几年区域楼市发展迅速。板块内标志性楼盘正阳世纪星城、绿地南桥新苑均曾多次成为上海楼市成交热点。过去两年，南桥新城的新盘供应并不多，只有“恒盛湖畔豪庭”和“同盛南桥花园”两大楼盘推出新房源，但在楼市调控政策频出、不少楼盘销售遇冷的态势下，这两个楼盘均出现了一房难求的现象。随着招商、恒盛、绿地等一大批知名房企相继入驻，南桥新城板块成为新的热点，汉宇地产南桥分行金经理介绍，目前以“上海之鱼”项目为主体的新城附近一手房楼盘较少，价格在13000-14000元/平方米。恒盛湖畔豪庭作为新城板块内的标杆项目，距离建设中的“上海之鱼”仅一条马路之隔。毗邻主题生态公园的红利效应使得该项目在2010年1至10月，均价15000元/平方米以下房源的销售套数位居全市第一。而2011年6月17日推出的308套房源目前已经所剩无几，仅剩位于底层的140平方米三房房源，均价14800元/平方米，相较去年年底时的12000元/平方米上涨了23%，不过虽然项目周边生态环境适宜，交通便捷，但商业生活配套比较匮乏，想要宜居还需时日。
事实上围绕着“上海之鱼”的整个新城都没有完整的大型商业集群。根据规划，除了少量住宅区，还将建成各类度假村、水岸商业街及五星级水疗酒店等设施。汉宇地产南桥分行金经理向记者分析：“老城区商业配套齐全，新城距离老城不过三四公里的路程，没有必要重复建设购物中心。而且‘上海之鱼’公园项目北面毗邻苗圃基地和防护林，东面和南面均是运河。开发空间相当有限。”职业地产经理人杨子江表示，随着轨交5号线延伸段的贯穿，再加上如此优越的生态环境，无疑将成为推动南桥新城楼市发展的重要信号。未来楼市仍有较大提升空间。
价格“洼地”将显现增长行情
中华企业股份有限公司市场部经理 戴正芳
由于历史以及地貌原因，上海一直比较缺乏大型公园和生态绿地，和这座国际化大都市的定位不相匹配。以大型生态绿地提高周边环境品质，从而带动周边地产产业将会是城市以低碳生活为主题发展的一个趋势。公园绿地边的房源一般相对较好，房价会高出其他区域。南桥新城的发展一直比较滞后，除了交通的制约，还有就是缺少大型公共项目对其的带动作用。“上海之鱼”的庞大规模和巨额投资将对整个南桥板块造成不可忽视的影响。
以目前奉贤南桥来看，公寓房价多数在12000-13000元/平方米。比之浦东、沪北、沪西等地外郊环区域的产品要低了25%~30%，价格优势相当明显，相信随着轨道交通的通车以及大型生态公园的建设推进，在今后的两三年，南桥新城楼市会真正有一轮补偿性的增长行情。
