万科、绿地、朗诗集体推“类别墅”
宝山：品牌房企抢跑“类别墅”市场
理财一周报记者/俞冰礼
自轨道交通7号线延伸段通车以来，宝山尤其是顾村、罗店等板块成为近期交投活跃热点，随着2011年上半年北郊广场一期开业、镜泊湖路建设工程、华山医院北院和绿地北郊广场的相继建设完工，虽然沿线内整体居住环境仍有待改善，但宝山别墅交易市场已基本形成。宝山杨行、顾村、罗店这几个外围的新型居住区板块，成为该区域内这一波换墅潮的主要受益板块。
刚需主导“类别墅”
据汉宇地产市场研究部统计，罗店板块是宝山别墅项目最为集中的板块。依托美兰湖生态资源，品牌开发商、改善型购房者都将目光齐聚于此。目前板块内在售的主力别墅楼盘（含类别墅物业）共计4个，分别是万科琥珀臻园、美兰湖花园、上置香岛原墅和朗诗绿岛。其中万科琥珀臻园凭借稳健的销售业绩，长期成为板块内的成交主力楼盘。记者从售楼处了解到，该项目于去年6月份首次进入市场，主推花园洋房房源。截至目前，共推出550套类别墅房源，售出437套，整体去化率接近八成。目前其成交均价为26000元/平方米，与首次开盘时相比，涨幅为6%左右。
“美兰湖是上海目前最大的人工湖，除了配套的高尔夫球场，轨交7号线终点站也设在这边,整体来看还是比较有发展潜力的。”上海本地客户王先生已多次来此地看盘，他对记者说，“万科琥珀臻园的房型、小区环境感觉都还不错，而且你看，周边很多楼盘都是知名房地产商开发的。”该案一套190平方米的花园洋房，售价500万元，王先生认为这个价格在市中心只能买120平方米左右的普通公寓，还不如买在这里，以后年纪大了来住或者出售，都是比较值得的。
宝山杨行板块以普通公寓为主，在售的别墅数量不多，目前可售的经济型别墅就是绿地公园1860和春江美庐。绿地公园1860在7月成交了29套别墅房源，均价为28392元/平方米，位居板块成交榜首位。该项目自去年6月份首度公开亮相后，先后推出4批共384套的联排别墅房源，成交套数则为219套，整体去化率达57%。经过一年左右时间，成交均价已有10%以上的涨幅。
顾村板块则是刚需最活跃的板块之一，该板块给人的印象似乎是没有什么高端项目。其实不然，汉宇地产顾村分行的汪经理向记者介绍，顾村板块今年的高端新盘尤其是保利叶语和金地艺境非常热销。保利叶语目前售价为32000-33000元/平方米，基本已经处于尾盘销售阶段，去化率达到85%。金地艺境精装修花园洋房虽然不是别墅，但品质相较别墅却毫不逊色。近期一开盘就受到市场的认可，目前售价为21000-23000元/平方米，销售情况良好。
品牌开发商抢跑“类别墅”市场
在2011年上海别墅成交中，我们看到了很多品牌开发企业的身影，如以“绿地公园1860”为代表项目的绿地集团，以“万科琥珀臻园”为代表项目的万科集团。是什么原因促使这些知名开发商竞相涌入开发此类产品？
同策咨询与研究发展中心的分析师许之静告诉记者，虽然宝山不是传统的别墅区，但在顾村公园、美兰湖等生态工程的带动下，使得该区域逐渐彰显出别墅居住氛围的品质，同时轨道交通的便捷也带动了经济类别墅的发展，在项目中配建别墅，还能提升小区内公寓产品的价值。而这些品牌开发企业在此类经济类别墅的操作方面经验丰富，已形成各具特色的产品开发模式。
例如万科集团位于宝山罗店板块的琥珀臻园，仍然是以住宅项目的开发模式为主，该案1.02的低容积率和五层叠加设计，展现空间艺术新美学，其中底层为171-192平方米叠加跃层户型，三至四层为148-157平方米大平层，五层为155平方米带阁楼。打造出低密度类别墅花园洋房的新典范。
杨行板块的绿地公园1860目前户型面积202平方米，赠送后的面积可以达到400平方米，还特别增加了入户车库的面积。其开发商绿地集团在项目开发上与国美电器、上海歌城、美格菲健身等商家的捆绑型商业模式，同样体现在绿地公园1860身上。
品牌房企扎堆也对外围经济型别墅的兴起起到了良好的推进作用。
据了解，宝山罗店板块的绿地、朗诗等知名品牌的入驻，使得罗店等板块整体资源优势得到扩展，带动了周边商业以及教育资源配套设施的进步，区域内的城市风貌由此得以改观，板块内一些中小项目也借机实现营销搭车。
宝山“类别墅”开发时间短，成熟度不高
中原地产研究咨询部分析师蒋芸认为，刚需别墅集中的外郊环间，存在几个方面的共同特征。
首先得益于城市快速交通道路体系的快速建设。例如轨道交通7号线通往宝山杨行板块只要30分钟，南北高架通达顺畅。其次外围新城城市规划在最近几年风生水起，宝山顾村、罗店等板块正处在开发的高潮状态。这些区域内集中了众多品牌房企，成熟的开发经验与高起点的城市规划相得益彰，成为板块价值成长最切实的拉动力。
但总体而言，整个宝山区域的别墅开发时间较短，成熟度不高。北部别墅较为高端，而中、南部则基本为混合社区中的经济型别墅；从生活配套来看，由于板块由北至南逐渐靠近市中心，因而生活氛围也由北向南逐渐浓厚。
虽然生活商业配套的相对不足也是很现实的问题，不过这些区域的品质积累和发展前景，对于一些并不是特别急于更换第一居所的改善型群体来说，有着早期价格洼地和未来美好生活配置的双重吸引力。
