徐泾、赵巷占青浦别墅市场半壁江山
青浦：均价2.3万元/平方米,类别墅需求旺
理财一周报记者/俞冰礼
由于前期各大开发商的涌入，以青浦区徐泾和赵巷为代表的板块早已形成了高端别墅聚集区域。根据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，今年至今（截至8月10日），青浦徐泾板块内经济型别墅累计成交52套，成交面积约为10700平方米；而赵巷板块内经济型别墅累计成交30套，成交面积为6300平方米。两板块经济型别墅合计成交占青浦区域该类型别墅成交总数的45.81%，几乎占了青浦别墅市场的半壁江山。
在成交价格方面，截至8月10日，徐泾板块内的经济型别墅成交均价约为28100元/平方米，同比提升29%；赵巷板块内经济型别墅成交均价则为23500元/平方米，同比下降16.7%。据记者了解，上述两大板块均价皆高于青浦区经济型别墅整体23000元/平方米的均价。
青浦近年拿地疯狂
集合了别墅的尊贵与经济型双重特点的经济型别墅项目在限购措施加码推进中逆势走俏，总价在500万-800万元之间且面积为200-250平方米的别墅越来越成为住宅中的“香饽饽”。
充足的供应背后是疯狂的拿地，自2008年初至今青浦区共计拍出23幅具有居住属性的用地，拿地的房企中不乏金地、绿地、仁恒、旭辉等市场熟面孔。而这些开发商对青浦内的赵巷、徐泾、朱家角等未来别墅聚集规划区的用地青睐有加，致使近年来高溢价地块不断出现。21世纪不动产上海区域市场中心的统计显示，2009年4月金地集团斥资5.6亿元，拿下徐泾镇3号地块，溢价率为82.2%；但时隔一年不到，2010年2月高端住宅开发商仁恒地产以38.2亿元的价格拿下徐泾镇徐盈路东侧B4-01地块，溢价率高达430.7%，同时创造了青浦区域的总价地王。而同为别墅规划区的赵巷地块在2009、2010年间被金地、业贸投资有限公司分别以30.4亿元、16.2亿元拿下，溢价水平分别为222.2%、191.5%，其中业贸投资有限公司拿下的赵巷镇特色居住区17号地块以21865元/平方米创青浦区域楼板价地王。
置换需求约占九成
从中可见，当下的市场调控，对于高端物业的交易影响并不明显。从交易第一线来看，新增供应仍是豪宅产品的主要推手。而投资客本身在市场中所占份额已经很少。
“我们的区域市场中心对部分远郊别墅区域进行过抽样调查，当前购买经济型别墅的主力人群多为有置换需求的购房者，占总成交的九成左右。”21世纪不动产分析师罗寅申告诉记者。
许阿姨的儿子在一家外企担任技术管理，今年上半年许阿姨的孙子诞生。这样原本在市区的两室一厅就显得有些拥挤，考虑再三，在青浦赵巷的龙湖滟澜山购入了一套175平方米的叠加别墅。“虽然550万元的总价比自己那套公寓要高出一些，但孩子的生长环境要好得多。”许阿姨对记者说，“目前的面积比较大，自己也可以住过去帮忙照顾小孩。”记者从售楼处获知，龙湖滟澜山整个小区环境较好，得房率也比较高，叠加别墅会赠送75平方米左右的地下室和花园，所以受到不少客户的青睐。
赵巷板块距离市中心较近，作为新近开发的别墅区，其道路规划和绿化种植都相对较好。房型设计合理，不少本地人都会将该区域作为改善型居住的首选，甚至一些外地置业者也会选择居住此地。
青浦区德佑地产分行经理喻水鹏向记者提供了这样一个例子。在7月份，山东某家化学品公司来上海成立分部，公司董事长让其帮忙寻找别墅房源，因距离市中心仅20分钟左右的车程，加上毗邻奥特莱斯、家乐福等购物中心，最终凯迪·澳澜湾的一套500万元左右的双拼别墅被该董事长看中。
当前房价向下态势明显，楼市的主流购买力多为刚需及置换客。青浦区德佑地产分行经理喻水鹏表示，最近接触的刚需客户有两种情况，一种是结婚或者家庭人员增多，还有种是外地人到上海来谋求发展。不过这并不意味着就没有投资客。当然喻经理眼里的投资客指的是那种不追求短期高额利润、看重产品未来升值空间的理性客户，而非搞短期买卖的投机客，尽管后一种目前已然逐步退出市场。
比如徐泾的九事西郊花园，这个上世纪90年代就已开发的项目算是上海较早一批的别墅区，步行至轨交2号线徐泾东站仅需15分钟。而且周围国际学校众多，配套成熟。德佑地产分行经理喻水鹏告诉记者：“这在整个上海郊区别墅项目里都算是地段较好的，7月底有个生意人卖掉了市中心一套上千万元的公寓房，在九事西郊花园买下了一幢600余万元的小独栋。”据他了解这部分人有能力一次性付款并且也没有被限购，通常都会以房产作为稳妥的投资途径。“自己不住可以租出去，回报率在3%~5%，物业会专门打理，非常方便。”喻经理如是说。
下半年青浦别墅供应量大
市区公寓价格的猛涨，经济型别墅的适时涌入，使得这类三五百万元的项目拥有某种不可比拟的优势，“别墅生活”对于寻常百姓也成为一种可能。当前市场已有大量开发商转而推出联排、叠加等项目来满足市场购房者需求。
别墅等高端产品，其市场成交具有阶段性的特点，今年上半年楼市别墅成交套数同比回落26.2%，但进入7月，全市新建别墅项目成交却有478套，同比提升99.2%。
别墅市场的迅速反弹，无疑给了部分开发商一定的信心。开发商选择在此时间段力推经济型别墅，以便产品能够赶上该波需求潮。根据中原研究咨询部对2011年下半年新增楼盘的统计，预开盘别墅项目有20个，青浦是其中主要的供应地，比重达到五分之一。
同时借助今年大虹桥建设，开发商选择该时间点推出适合改善型需求的产品来探市场反应，从反馈的信息来为将来产品的后续销售做准备。
例如6月份开盘的徐泾板块的圣堡别墅和即将开盘的青浦新城板块的富力桃园。基于这类板块未来的区域升值空间优势，下半年将有不错前景。21世纪不动产分析师罗寅申指出，随着未来上海最大的交通枢纽——虹桥交通枢纽的建设，青浦赵巷、徐泾两大板块作为上海城市发展的重点区域，如能抓住大虹桥区域发展的契机，区域升值潜力不可限量。
当然，楼市各类不确定因素仍旧存在，目前市场上成交居前列的楼盘多为低总价与采取“以价换量”的楼盘项目。在前期刚需消化之后，豪宅市场的购买力将愈加有限，这也将促动此类价格适中的“类别墅”产品下半年继续走高。
