浦东周康、嘉定安亭、嘉定新城、奉贤海湾成为最不抗跌的四大板块
浦东周康：房价严重透支。自从南汇并入浦东新区后，不少原南汇地区的楼盘都借这一东风抬高了价格，而作为原南汇地区最靠近市区的周康板块，其价格的上涨更是排在前列，该地区的商品住宅均价已从2008年的不足1.4万元/平方米，上升至目前的2万元/平方米。今年上半年，该板块的新增供应量达到27万平方米，而商品住宅成交面积则为20万平方米，供销比约为1.4∶1。依旧持续的供过于求现象并没有得到缓解，而这也进一步加大了该板块的存货量。
嘉定安亭：嘉定区的安亭板块同样是上海房源存量最为集中的区域之一。截至7月底，安亭板块商品住宅的新增供应量为19.1万平方米，而成交量仅为11万平方米，供销比达到了1.7∶1。今年上半年安亭汽车城的成交均价在基本稳定的前提下有小幅波动。在2月份时该板块房价曾到达今年最低点1.56万元/平方米，但随即在3月冲至最高点1.69万元/平方米。此后安亭的房价一直处于低迷状态，在一波跌势后有小幅攀升，目前落在1.6万元/平方米。
嘉定新城：截至2011年7月，嘉定新城板块以50万平方米的存量房面积位列上海区域之首，其3815套的存量套数也仅次于原南汇周康板块，排名第二。臻品嘉园、新城悠活城、好世皇马苑、保利湖畔阳光苑等均有大量房源供应。而这些项目无一例外也都是存量房较多的楼盘。存量面积排名前十的项目中有8个都超过了3万平方米。
奉贤海湾：截至2011年7月28日，全市新建商品住宅库存套数接近6万套，可售面积达870万平方米，其中，奉贤海湾板块存量面积为27.43万平方米，位居全市板块存量第四名，占全市总存量比例约为3.15%。存量套数则为2180套，位居第三。奉贤海湾板块的新房市场，多定位于旅游地产概念，但板块内的各类配套设施却相对匮乏，不足以支撑其成为宜居板块。
上海楼市连续5月供过于求，存销比值达 临界点，下半年新盘被迫“以价换量”
理财一周报记者 / 曹怡婷
上海房地产市场已经连续5月呈现供过于求的局面。
自今年2月起，每个月上海楼市的供应量都超出销售量。同样的情况还发生在北京、深圳、杭州等一二线城市。业内预计，未来半年商品房市场成交量可能会有回升，但增幅有限，并不会超过新增供应量，因而京、沪等地存量房积压、存销比高企的情况仍将持续。
目前，京、沪等地的新建商品住宅存销比值已接近临界点。据悉，一线城市中除广州以外，北京、上海、深圳的新建商品住宅存销比均在10 左右。如果商品住宅持续积压、存销比继续走高，这些城市的开发企业很可能将面临资金链断裂的境地。这就意味着，下半年以上海为代表的部分城市的房地产市场将转为买方市场，个别项目将不得不“以价换量”。
沪、京、广三地存销比近临界点
上海、北京等地住宅存量偏大的情况已经引起了业内的关注。上海易居房地产研究院发布的一项专题报告显示，全国典型一、二线城市的新建商品房住宅库存总量同比增加两成左右，创下阶段性新高。
截至2011年6月底，北京、上海、深圳、广州四个一线城市新建商品住宅库存总量高达2331万平方米，比去年同期增长18.2%；杭州、武汉、长沙、郑州四个典型二线城市新建商品住宅库存总量为1127万平方米，同比增长22.2%。
在一线城市中，北京、上海两地的新建商品住宅存量最高。北京新建商品住宅库存为855万平方米，同比增长22.9%，而上海新建商品住宅库存为790万平方米，同比增长高达36.2%。
记者了解到，上海自从2010年起，新建商品住宅库存量始终在快速增加，但受到调控影响，楼盘去化率普遍较低。由于楼市供应持续增加、销售情况却持续走低，不少城市的住宅存销比值已趋近于临界点。
今年6月的数据显示，北京、上海、深圳、广州的新建商品住宅存销比分别为9.95、10.05、9.94、5.38。除广州市这一数值相对较低外，北京、上海、深圳的新建商品住宅存销比均在10 左右。从存销比走势上看，北京、上海、广州的新建商品住宅存销比均值普遍高于2010 年月度新建商品住宅存销比均值。
新建商品住宅存销比能够衡量开发住宅产品的资金利用效率，比值如果过大，表明这些城市的住宅产品销售表现欠佳、开发商资金回笼速度较慢，而楼市已进入供过于求的阶段。
“新建商品住宅存销比如果始终保持在10这样的高位，甚至达到12，一般就表示存销比过大。在这样的临界点上，开发商资金链会承受巨大压力。” 中房信上海事业部项目总监付琦表示。
购房者被“限”导致销售滞缓
各大一线城市存销比走高的背后，折射出的是楼市调控的巨大威力。受多轮调控政策的影响，商品住宅成交量持续低迷，而其中对楼市成交具有直接作用的则当属限购令。
“存量过大的主因是调控政策。上半年上海商品住宅存量之所以达到790万平方米的高位，就是因为有资格买房的人越来越少了，大批上市的房源很多都卖不掉。”付琦指出，“今年1月‘新国八条’落地后，从2月开始上海楼市已经连续5个月都是供过于求的情况。”
“去年年末，上海存量房源面积在600多万平方米，还处于相对低位，然而经过上半年前5个月后，库存量一下子增加了150万平方米。” 付琦补充说道。
一边是销售滞缓，一边则是不断增加的供应量。2011年上半年，一线城市中除深圳施工面积出现小幅下滑外，北京、上海、广州3个城市施工面积同比增长率分别为23.1%、15.7%、8.9%，增幅均相对较高。此外，北京和上海住宅新开工面积也保持着高速的增长，今年上半年，两地新开工面积增速分别高达36.5%和22.6%。
原先的房源卖不掉，后续的房源持续在入市，这就是京、沪等地的楼市现状。在这样的情况下，供过于求的现状正不断发酵。值得警惕的是，预计今年下半年典型城市的住宅存量情况将很难得到缓解。
供应方面，受住宅在建面积较大的影响，考虑到上半年不少项目已推迟上市，未来的商品住宅供应将逐渐释放，预计下半年新建商品住宅供应量将大幅增加。从需求层面分析，尽管还将迎来传统的销售旺季，促销现象的增多将会在一定程度上带动成交，但房地产调控仍然从紧，限购政策将波及部分二、三线城市，需求难以得到有效释放。
开发商不得不“以价换量”
“截至6月底，上海新建商品住宅库存为790万平方米，这相当于上海7-9个月的销售量。”付琦透露。
如果以常规年份的平均销售情况做参照，上海楼市每个月的销量在100万-105万平方米，而比较健康的住宅库存量在750万-900万平方米之间。在这样的区间下，开发商能够充分调用库存，为下一阶段开工量的调整预留时间。如果库存量超出上述参照值，开发商积压的房源过多，将不得不考虑通过降价的方式来换回销售。
“上海楼市现阶段正处于降价临界点的位置。” 付琦表示，“库存量相对比较平衡，存销比已经大于10，超出了合理范围。”
照此判断，付琦认为下半年的上海楼市无疑将进入买方市场，“调控持续深化，需求严重不足，下半年的趋势肯定是供过于求。”
由于资金吃紧，未来将有更多的开发商不得不下调价格。“过去市场不好的时候房企还能硬扛半年或一年等市场转暖。现在因为限购的关系，购房者买完就被限。在这样的前提下，争夺客户对开发商而言变得很重要，谁也不希望客源被竞争楼盘抢走，因此硬扛不会是房企的选择。” 付琦分析表示。
部分撑不下去的房企会率先考虑“以价换量”。为了回笼资金、去化掉过多的库存，开发商会优先考虑消化新增房源。新开盘房源降价的负担相比前期已经在售的房源要小，因此选择“新盘低开”这种变相降价的方式会成为主流。
辩论会
10月下旬
是真正艰巨的时候
杨子江
职业地产经理人
上海商品房库存量截止到2011年6月底，已经达到790万平方米。从绝对数字上看，这个库存量确实不小。但是和前几年曾有过的接近1000万平方米的库存量阶段相比，并不算惊人。如果在一个相对正常、平稳的市场条件下，这点库存量是完全能够在不到一年的时间里去化吸收。由于限购、限贷、限外乃至部分停购等情况，上海市场的去化吸收能力受到非常严重的制约。随着“沪四条”的出台，加之市场压力本身的积累，那么到今年10月的下半月，政策作用和观望情绪的发酵，再加上进入年底开发商本身资金也趋于紧张，可能是压力最大的时候。
至于说到存量房集中上市，虽然10月下旬开始压力增大，但是作为企业本身也并非完全被动，近期一些楼盘还是有促销表现，相对来说，外环外、郊环附近的产品价格相对市中心传统区域起伏较大，从调整的幅度看，在10%~15%之间。而且从明年开始，随着保障性住房的陆续上市，商品房的可供应量特别是新增量并不多。因此，现在我们看到的情况是阶段性的，预计到2012年底至2013年，市场会恢复平稳。
5%~10%的降价会取得积极回应
宋会雍
上海中原研究
咨询部总监
今年上半年的库存累积数量已经超过去年全年。从市场历史数据来看，2008年8月份的存量已经达到900多万平方米。存量的大幅积压冻结着开发企业的资金流转，形成直接的促销压力。到了三季度，楼市促销工作进入实质性阶段，以万科、保利、大华等企业为代表，市场出现10%~20%幅度的促销放量。当时的存量和流量均大于当前，但之间的对比关系与眼下接近。
在判断房价拐点的时机时，除了衡量存销比指标以外，还应当看存量积压冻结资金的规模。与2008年时的境况相比，开发企业的资金状况在最近3年内取得了更大幅度的增长，对于存量积压的承受能力理应更强。加上二三线城市交易趋热的资金回馈，开发企业理应承受比2008年更大的存量压力。基于政策稳定带来的交易情绪稳定性以及市场成交的相对积极，价格调整过程并不会如2008年三季度那般快速发生，但市场存量在下半年继续增长的走势可以预期，而且随着存量的积压，价格调整的力度和决心也会跟着增强。5%~10%的价格让步，足够在下半年的市场中取得积极回应，进一步让价的边际效用有限。
下半年会是一个抄底良机
陈立民
盛世太平投资资
讯有限公司董事
总经理
限购政策下，住宅交易量大幅萎缩。开发商的对策，不是放慢开发速度，就是加快销售回款。要是放慢开发速度，就得权衡土地升值的空间和购置土地的资金成本。目前银根吃紧，中央企业的融资成本已飙升至17%以上，民营企业更逼近30%。一方面，资金短缺的开发商们正逐渐淡出土地拍卖市场，土地屡屡以底价成交，甚至流拍，已严重冲击土地市场价格。另一方面，高昂的资金成本正大口吞噬土地升值所产生的利润。因此，开发商试图放慢开发速度，貌似止血，实则埋下定时炸弹，随时有被资金成本拖垮的可能。至于加快销售回款，绝非“降价”两字那么简单。在楼市政策全方位多层次步步紧逼下，限购城市的刚性需求被硬性压制。就算开发商明显降价，购房者也未必有资格入市，要看产品是否符合刚性需求。
展望下半年，开发商的降价压力正在快速累积，越接近年末，压力越大。当然房价大幅下滑也非管理层的意图，毕竟建设保障房的资金仍依赖土地财政收入。可以预见，管理层将软硬兼施，而房价则在上下摇摆中震荡向上。因此，下半年的降价潮，应该会是稍纵即逝的抄底良机。
一二手联动是主要的营销渠道
程林
上海志远地产
副总经理
楼市新增供应量一直维持在较高水平，上半年及之前的新建商品房的积压，对整体楼市价格会起到一定的刺激，开发商在资金和年度销售目标的双重压力下，新增商品房会大放量，可能出现量升价跌的现象。
首先住宅项目较受影响，成交量减少从而价格下调。上海近期出台新“沪四条”政策，其中叫停补税购房及限制开发商涨价对下半年房地产市场价格将有重大的影响，在政府严格监督执行的情况下，无论新建商品房和存量二手房都将受到很大冲击，从这个角度来说商品房价格有望松动，购房者可以多了解市场，看准机会出手。
另外一种是商业项目，成交量和价格相对坚挺，因为接二连三的政策打压，住宅市场受到冲击，却给商业地产带来了契机。大部分的投资者转移投资方向，由住宅转向商铺。下半年，市中心商圈的高档购物中心将扎堆入市，资金向商铺的集中，可能会推高商业地产的价格。而商业地产出现开发热潮或将意味着供给过剩和竞争加剧，需要警惕风险积聚局面的产生。
记者观察
保留库存的意义
理财一周报记者 / 曹怡婷
供求关系决定价格。当商品供过于求的时候，市场为买方市场，商品价格则会不断下跌。在住宅市场中，这样的关系同样成立。研究住宅存量和销量的关系，特别是一段时间内住宅存量和销量的关系，对于判断未来一段时期内房价的走势具有重要的参考意义。
住宅存量就好比水库——在汛期可以存续洪水，而这些积累下来的水在枯水期来临时就可以拿来使用。房地产市场里也有类似的库存体系，一旦需求过多、供应来不及跟上时，能够及时把存量房源推入市场。如果不保留一定的库存，很容易产生供不应求的局面，到那时价格肯定会在短期内快速上涨。
对开发企业而言，设置一定量的库存也是为了给自己预留调整的空间。在市场走俏、需求旺盛的时候，供应方可以先拿出库存用于销售，同时及时调节下一阶段的开工量和入市时间。在实际操作中，开发商在市场转好时会先动用库存，随即增加供应。为填补库存量，新增的供应量甚至会更多。等到市场转淡了，积压的存量也能为开发商后期减少供应留出时间。
每家开发企业都有自己的库存比例，大体上合适的存量应该能保证7-9个月的销售。这与项目的开发周期有关。从打桩、开工，到最后上市、预售，正常的情况下这个过程需要7-9个月的时间。
如果前一批房源在这段时间里卖不掉，意味着前期投入的资金难以全部收回，那么等到下一批房源建成上市后，企业的现金流滚动会暂时放缓。换句话说，7-9个月是开发商在安排现金流时能够忍受的范围。因此，那些资金链安排得严丝合缝的企业下半年的日子会更加难过。尤其是品牌房企，它们的项目在全国各地大面积铺开，受累于巨大的开发规模，资金链的压力会比小型房企大得多。
上海楼市最不抗跌板块之一
周康：房价透支，御景熙岸存量近10万平方米
理财一周报记者 / 曹怡婷
坐落于原南汇区的周康板块本就是沪上商品住宅存量较大的地区，今年以来周康板块的存量依然位列前茅。今年上半年，该板块的新增供应量达到27万平方米，而商品住宅成交面积则为20万平方米，供销比约为1.4∶1。依旧持续的供过于求现象并没有得到缓解，而这也进一步加大了该板块的存货量。
目前周康板块内存量最大的楼盘为御景熙岸公寓。网上房地产数据显示，该项目存量房的数量已超过1000套，存量面积更是达到了近10万平方米的高位，无论存量套数、存量面积均位于板块的首位。御景熙岸公寓今年以来已陆续推出了1200余套房源。由于楼盘放量较大，房源积压的状况日益凸显。为了缓解存货过多的情形，项目开发商已经动用了调价的举措，事实上御景熙岸公寓也是今年以来少数几个对价格做出明显调整的项目。记者了解到，该案现在正力推精装公寓房源，报价为22000元/平方米，而从实际成交数据来看，21194元/平方米的成交均价明显低于其网上报价。在房地产市场成交萎缩的背景下，470套的成交量在今年已属于相当不错的销售成绩，但与巨大的推盘量相比依然是杯水车薪。
锦绣华都和绿洲康城项目分别以620套、511套的存量房数量位居存量排行榜的第二、第三位。相比于排名第一的御景熙岸公寓，尽管上述楼盘的存货量几乎只占其存量的一半，但实际上这些项目的房源积压状况并不令人乐观。
“锦绣华都和绿洲康城从去年开始就累积下了不少存货，算得上板块内的‘存量大户’。” 德佑地产研究主任陆骑麟表示，“周康板块的房源积压已经不是一朝一夕的事情，并不完全是今年的限购政策所导致的。”周康板块地处上海的外环线边，是原南汇区中距离浦东新区最近的板块，一直以来都有“小上海”的俗称。自从南汇并入浦东新区后，不少南汇地区的楼盘都借这一东风抬高了自己的价格，而作为南汇地区最靠近市区的周康板块，其价格的上涨更是排在前列，该地区的商品住宅均价已从2008年的不足1.4万元/平方米，上升至目前的2万元/平方米。
“价格的快速上涨已经提前透支了该地区的房价。尤其在限购令实施后，投资性需求被挤出市场，市场的成交主力向刚需转移，该地区楼盘性价比不足的问题得到了进一步的暴露，因而加重了房源积压。” 陆骑麟分析指出，“御景熙岸公寓在上半年已经对价格做出了一定的调整。这种情况可能在下半年蔓延。“但另一方面，一些滞销已久的项目很可能已经做好了长期捂盘的准备，且有比较充裕的资金储备，即便在调控延续到下半年的情况下，也难以指望它们对价格做出调整。”
上海楼市最不抗跌板块之二
安亭：下半年房价或跌至单价1.5万元线
理财一周报记者 / 曹怡婷
嘉定区的安亭板块同样是上海房源存量最为集中的区域之一。截至7月底，安亭板块商品住宅的新增供应量为19.1万平方米，而成交量仅为11万平方米，供销比达到了1.7∶1。
安亭板块内的新城尚上城7月下旬刚推出了大批房源，大大拉高了供销比，以628套存量房源、60637平方米的存量面积排名第一，远远超出其余项目的存货情况。值得一提的还有绿地昌吉名邸和龙湖郦城这两个项目，尽管它们的存货量在板块内排名分别为第三和第七，但今年的销售情况都较为良好。
与上述两个楼盘相比，位列第二的嘉亭菁苑和第八名的安亭高尔夫别墅的成交却不太乐观，而这是造成房源积压的主要原因。据悉，嘉亭菁苑今年4月末推出了300余套房源，但是经过近三个月的销售，去化量不足四分之一；而4月获取预售证的安亭高尔夫别墅，目前也仅售出了55套别墅中的4套，去化率还不足一成。
从板块总体情况分析，今年上半年安亭汽车城的成交均价在基本稳定的前提下有小幅波动。在2月份时该板块房价曾到达今年最低点1.56万元/平方米，但随即在3月冲至最高点1.69万元/平方米。此后安亭的房价一直处于低迷，在一波跌势后有小幅攀升，目前落在1.6万元/平方米。
“虽然安亭板块1.6万元/平方米左右的均价在全市来说属于较低的水平，但与其他竞争区域相比，该板块却缺乏优势。” 德佑地产研究主任陆骑麟就此指出，“同在嘉定区的嘉定新城是上海七大新城之一，政府规划更加倾向于嘉定新城，其配套将在未来超过安亭。”
在陆骑麟看来，板块更倾向于发展成产业区，安亭新镇区的未来建设主要依托于汽车产业、旅游产业，在居住规划上有很明显的劣势。
“由于价格的因素，安亭板块目前很难成为刚需置业者的首选，在今年调控加紧的情况下，房源积压的情况在所难免。” 陆骑麟指出。
更重要的是，嘉定新城地区开发商扎堆推盘，客观上进一步加剧了安亭板块楼盘的销售压力，这种情况下安亭板块的新盘成交情况将很大程度上取决于开发商的定价策略。以上半年成交数据分析，绿地昌吉名邸由于价格较为低廉，取得了不错的销售成绩，而档次和房型相近的嘉亭菁苑却由于价格偏高，其成交情况不甚理想。
“安亭板块下半年供需情况能否逆转，还是取决于开发商的降价幅度。” 陆骑麟表示。
上海楼市最不抗跌板块之三
嘉定新城：存货50万平方米，存量上海之最
理财一周报记者/俞冰礼
根据德佑地产的数据显示，截至2011年7月，嘉定新城板块以50万平方米的存量房面积位列上海区域之首，其3815套的存量套数也仅次于大浦东周康板块，排名第二。目前板块内的臻品嘉园、新城悠活城、好世皇马苑、保利湖畔阳光苑等均有大量房源供应。而这些项目无一例外也都是存量房较多的楼盘。存量面积排名前十的项目中有8个都超过了30000平方米。这座上海近期重点发展的郊区新城，在这个炎炎夏日，没有迎来骄阳般红火的成交量，却留下了令人咋舌的住宅库存。
为什么上海新城众多，却偏偏是嘉定？我们回顾2009年，嘉定土地给市场留下深刻印象。
当年年底上海土地密集成交，但从开发商的影响力、溢价率等来看，都集中在嘉定。根据上海中原研究咨询部提供的一份统计数据显示，从2009年1月份到2010年1月份，嘉定共成交了32幅土地(不包括工业用地)，出让面积近200万平方米，出让总金额达到了205亿元。而上海住宅土地溢价率之最，同样发生在嘉定。2009年12月18日，嘉定新城中心区双丁路北、温泉路东地块开拍，江苏常发以9.1亿元夺得，溢价率超过了425%。
前期启动阶段势必会有大量楼盘开发入市，这些楼盘的开发导致区域内供应猛增，也引起整个市场的关注。据记者了解，一些如保利、新城等大型房企，开发项目多以高速周转的策略进行推盘，一方面回笼资金以应对调控政策和市场份额扩张的需求，另一方面在大盘开发初期或者新城建设初期，依靠板块或大盘炒作这样的手法使市场供应增加。最为直接的是，楼市调控尤其是限购政策影响了楼盘的销售速度，此消彼长，短期内造成市场存货量较大。
过大的存货，再遇上传统淡季，致使板块内开盘量逐渐减少，“沪四条”的出炉，则使得8月份有可能成为市场观望期。而到了九十月份，业内人士预计大型房企由于销售业绩指标、上市财务报表、逆势扩张等原因，将在不同阶段采取策略性降价或加大推盘力度并打折促销。事实已证明，一些大型开发商通过这种市场策略使得今年上半年的销售业绩相对乐观。
同策咨询研究部总监张宏伟告诉记者，在未来一定时期内，尤其是到了“金九银十”时期，开发商可以继续采取同样的办法来对冲“沪四条”的影响，解决板块内相对存货量较大的市场局面。而刚需、中小户型楼盘在相当长一段时期内将成为市场成交主流。存货量的去化也将首先以中小户型为主。
虽然存量房数量庞大，但板块内目前价格依旧稳定，未有大规模降价情况出现。在11号线没有开通之前，嘉定新城楼市发展一直比较平缓，即便是在楼市最火爆的时候也是波澜不惊，直到2009年这一情形才开始发生改变。目前一些热销楼盘单价基本都在15000元上下，部分已经超过20000元。
根据同策咨询和研究中心的数据，该板块的保利湖畔阳光苑目前均价14465元/平方米，比2009年9月开盘时的12000元/平方米，上涨了20%，并以7181平方米进入今年7月全市商品住宅楼盘成交面积TOP 20，为新城板块第一。有趣的是，该楼盘同样居于嘉定新城板块存量面积首位，其81167平方米的存量面积遥遥领先其他楼盘。真可谓一边大量的卖，一边大量的存。
上海楼市最不抗跌板块之四
奉贤海湾：配套后行，旅游地产遭冷遇
理财一周报记者/俞冰礼
根据规划，5号线南延伸段将从东川路一直到奉贤区海湾路。轨道交通的即将开通无疑给奉贤海湾板块带来巨大的发展机会。经过多年培育，该板块的别墅市场有了明显的扩张，高端别墅群已经粗具规模，越来越多的迹象表明，奉贤海湾旅游区将崛起成为上海最大的别墅区之一。
不过其同样也成为目前全市存量房较多的板块之一。记者从德佑地产了解到，截至2011年7月28日，全市新建商品住宅库存套数接近6万套，可售面积达870万平方米，其中，奉贤海湾板块存量面积为27.43万平方米，位居全市板块存量第四名，占全市总存量比例约为3.15%。存量套数则为2180套，位居第三。
究其缘由，目前奉贤海湾板块的一手房市场，被更多定位于旅游地产的概念，但板块内的各类配套设施却相对匮乏，不足以支撑其成为宜居板块。除此之外，目前板块内在售的别墅项目较多，而此类产品的主力客群受到“限购”、“限贷”的政策影响显著，大多遭遇想买却又不能买的尴尬境遇。这些便成为该板块存货过多的主要原因。
另据汉宇地产一手房监测数据显示，该板块上半年成交面积共计5.8万平方米，而该期间新增供应面积为10.29万平方米，这意味着上半年仍有4.49万平方米新推房源尚未被市场消化。目前板块住宅市场存销比达到28.39的高位，住宅存量依然在持续增加。
就目前来看，板块内的世茂海滨馨苑、珊瑚湾雅园成为存量主力对象，上述两个楼盘剩余房源均超过500套，数量十分可观。而两者的存量面积相加达到11万平方米，占到整个板块的40%。其中，世茂海滨馨苑自2010年6月开盘以来，共推出1215套房源，目前售出292套，去化率仅为24.03%。“该项目的产品主要以公寓房源为主，明显不符合板块旅游度假区的定位，并且自身人口稀少，距离市区较远，难以吸引外来自住客前来购买。”上海汉宇地产总经理施宏叡对记者说。
但这并不影响一些项目继续推盘。记者获悉，珊瑚湾雅园于今年5月推出了388套公寓房源，平均售价为10500元/平方米，与项目去年房源相比，价格并未上调。这说明对于自住客而言，公寓项目吸引力较弱，开发商对定价行为也较谨慎。目前该楼盘的别墅房源所剩不多，公寓房源则剩有500余套，项目整体去化率刚刚超过五成。巧合的是，旭辉·圆石滩也在5月底首次推出150套别墅房源，其成交均价在26500元/平方米，虽然其合院模式的设计对于整个别墅市场而言，具有一定卖点，但由于近期别墅市场整体人气不足，再加上该项目一套合院别墅500万-600万元的总价，相对板块内其他在售别墅项目（以海湾艺墅为例，联体别墅总价在300万元左右）而言，价格偏高，这也使得该项目自开盘以来销售成绩不容乐观。据了解，截至目前仅售出6套房源，整体去化率只有4%。
过低的去化率直接导致住宅房源存量过多，海湾国际名苑、明城海湾新苑、棕榈滩海景城等板块内别墅项目均榜上有名。面对仍趋收紧的调控政策，开发商如何应对？“相对于大型房企而言，小型开发商整体资金链并不紧张，继续推迟开盘时间节点，将成为他们的首选方式，未来该板块的新增量可能会出现萎缩迹象。”上海汉宇地产总经理施宏叡表示，“当然，为了年度的销售业绩，也将会加大优惠幅度，来吸引购房者的目光。”
