理财一周报记者 / 曹怡婷
大虹桥利好涌动，但核心区动辄千万的项目又有多少人能买得起？
大虹桥“空对地”综合交通枢纽对人们的日常出行又有多大帮助？
我们需要在“庞大”利好中筛选“小小”的投资机会。
我们只推荐商办项目，只针对那些中小投资客给出投资建议。
据说辐射区江桥、九亭、七宝、华漕的商办项目有些单价刚过万。
人人在说投资大虹桥，你找对方向了吗？
投资大虹桥周边商办正当时
大虹桥辐射区商办物业售价仅为 市中心项目三分之一
“大虹桥”有多火？对德佑地产商用五部经理于芳来说，这意味着中介门店络绎不绝的电话咨询量。相比去年，于芳明显感到今年虹桥区域商办市场的升温。如今，她所在的门店里，每天至少一半的业务员得在外接客户。“去年规划就一直在喊，却没有人下手，而今年商办成交格外放大，偏远区域原来不超过2万元/平方米的写字楼现在卖到了2.3万元/平方米。”
从买家方面传来的信号的确颇为积极。
几天前，记者连线从温州组团赶来的投资客。其中一位陈姓商人告诉记者，虹桥核心区域可售房源少、总价高，他们更青睐周边区域的商办项目，目前正在逐一排查中。
持同样想法的置业者不在少数，这甚至造成了部分地区“一铺难求”的局面。记者通过搜房网查找青浦徐泾板块的商办项目，搜索结果显示，除一处商铺外，其余12个住宅配套商铺、商贸中心的状态均为“售完”。
“大虹桥”对如今胶着的房地产市场，犹如一针强心剂。虹桥规划的魔力在过去几轮的涨价中，也曾被多次印证。规划落地的2009年下半年，甚至规划消息公布之前，各种看多言论就不绝于耳。“大虹桥孕育淘金机会”、“大虹桥规划赶超世博和迪士尼”，诸如此类的新闻标题数不胜数。你可以说，这是在搞“标题党”，但你不能否认，上海未来西部的发展就看虹桥。
“西进”将成为上海经济今后的发展重点，虹桥区域商办市场的发展潜力是巨大的。相比陆家嘴、淮海路、徐家汇等商圈，虹桥辐射板块的商办项目，价格正处在明显的洼地。选择虹桥周边区域置业，可谓正当时。
核心区土地出让已过半
两岸三地房企争相进驻
伴随着一阵马达的轰鸣声，上海虹桥商务区——人们口中的“大虹桥”终于迎来了开工的一天。2011年3月26日，虹桥商务区首批开发地块正式动工建设，核心区一期06号、08号地块建设项目奠基。
从规划落地到动工开建，“大虹桥”让人们足足等了一年半的时间。上海市政府早在2009年9月就公布了虹桥商务区规划。同年，虹桥商务区管委会宣告成立。这之后的时间里，“大虹桥”历经了土地出让、结构性规划等一系列流程，也积攒了足够多的人气。随着第一批地块的开建，上海国际贸易中心新平台和服务长三角的高端商务中心建设正式启动。
几天之后，上海房地产交易中心显示，核心区一期又拍出04号地块。此番土地出让有3名竞买方参与竞价，最终由北京万通下属公司联合南昌雅园物业管理有限公司以15.5亿元的总价联合拿下。
万通拍下的04号地块，东至申长路，南至绍虹路，西至申滨南路，北至苏虹路，出让面积27893.8平方米，规划用途为商业服务用地，起始价格为12.8321亿元。
事实上，这已是虹桥商务核心区拍出的五块地中的第四块。自大虹桥规划公布后，中海、SOHO中国、万通、星浩资本、三湘、上海地产集团等内地大型房企及香港瑞安房地产、台湾丽宝建设等两岸三地房企纷纷进驻上海大虹桥，各大房企对大虹桥地盘的争夺战逐步拉开。
第一块土地出让发生在2010年9月，香港瑞安以31.88亿元购入一期06号地块，楼板价为1.37万元/平方米，溢价率为13％。2010年10月，08号地块由上海现代建筑设计(集团)有限公司、上海虹桥商务区投资置业有限公司、上海地产(集团)有限公司3家公司组成的联合体以32.17亿元竞得，楼板价约为1.13万元/平方米。
随后在2011年3月，上海虹桥商务区核心区一期01号地块对外出让，最终该地块被台湾丽宝建设联合体以14.41亿元摘得，折合楼板价7402元/平方米。这一价格已接近底价，创造了核心区土地出让的最低纪录。今年4月，09号地块“花落”上海三湘股份有限公司联合体， 总价为5.25亿元，较底价溢价13％，成交楼板价约为15658元／平方米。
随着万通、瑞安、丽宝这些两岸三地房企的进驻，“大虹桥”核心区域的土地出让已经过半。资料显示，1.4平方公里的虹桥商务核心区一期项目共有9个地块。据虹桥商务区管委会常务副主任薛全荣透露，今年年底至明年上半年将全部拍完剩余土地，并预计在两年左右时间建成启用。
大虹桥地标建筑扎堆
罗康瑞、潘石屹均有份
“大虹桥”首批动工的是核心区区域集中功能项目，包括占地6.2万平方米的瑞安房地产虹桥天地项目和占地9万平方米的虹桥绿谷项目。其中，“虹桥天地”被业界广泛关注。
作为香港瑞安继新天地之后，在上海的第二个商业项目，“虹桥天地”占地面积约6.2万平方米，总建筑面积约38万平方米，定位为综合商业项目，包括写字楼、购物中心和一座豪华酒店。
“虹桥天地将复制上海新天地的成功模式，成为西上海的新地标。” 这是瑞安房地产主席罗康瑞的判断。他更大胆预计，虹桥天地未来的租金水平将赶超新天地。此前据瑞安董事总经理李进港透露，新天地项目的年收益率为8%~10%。此外，瑞安方面表示物业只租不卖。
虹桥天地预计最快能在2013年竣工。“70亿元的投资，以及旗下新天地的成功不免让我们对虹桥天地充满期待。相比新天地，虹桥天地远离市中心、周边的商办氛围还不浓厚以及居民区的成熟度较低，这对瑞安来说会是不小的挑战。” 上海中原物业顾问有限公司研究咨询部总监宋会雍对理财一周报记者如是说。
“大虹桥核心区及辐射区未来的地标建筑是相当密集的。”宋会雍表示。在核心区外，值得关注的地标也不少，“临空15号地块”项目就是一例。该地块位于上海虹桥临空经济园区，占地86146.1平方米，摘牌价格约15.6亿元，由SOHO中国取得，作为其在上海的第三个布点。
素以创新著称的SOHO中国将带来更为多元的产品。潘石屹曾透露，临空地块的项目将在3-4年后建成，届时完工的临空SOHO，将不单单是写字楼和商铺的结合，而是集工作、娱乐、文化、生活于一体的新型城市综合体。
另外，绿城在今年6月公布了它去年年初取得的天山街道98街坊地块的规划，预计建成35层酒店和16层写字楼，成为该地区的地标性建筑。此外，相距不远的长宁100街坊16／1地块，早在2007年2月份由何鸿燊旗下的上海华天和国际奢侈品集团ＬＶＭＨ集团联手以14.32亿元取得，预计未来也会开发成高端物业。
香港瑞安之所以如此看好虹桥天地项目，与虹桥交通枢纽的定位密不可分。罗康瑞认为，大虹桥背靠长三角腹地，将成为继浦东新区之后上海以至长三角的另一个中央商务区，“作为上海市重点打造的国际贸易中心，将汇集国内外企业总部和贸易机构，又有全球最大的交通枢纽，人流物流庞大。”
虹桥交通枢纽究竟能带来多少人气？
资料显示，虹桥枢纽是目前虹桥机场的5.8倍。未来，它将汇集民航、高铁、轨交、磁浮等八种交通设施。预计到2015年，交通枢纽日均人流将达到110万~140万元，年均人流量将达4亿。这其中，高铁所带来的经济效应尤其被看好。过去，瑞安一直专注于旧城改造的开发模式，而驻扎“大虹桥”则将成为公司战略布局的转折点。
同样关注“高铁经济”的还有以前卫著称的潘石屹。在SOHO中山广场的租户签约仪式上，SOHO中国董事长潘石屹曾对记者表述了他对于虹桥区域的看好，“京沪高铁开通后，从北京到上海虹桥只需4小时，更多的人流、物流、资金流、信息流就在虹桥聚集。虹桥将成为上海最具经济活力、企业入驻最踊跃的地区，我对这个区域的未来充满信心。”
SOHO中国之所以拿下临空15号地块，也自然是出于这种思路。“虽然该地块不在虹桥核心商务区，但是也在大虹桥规划的辐射范围内，而且临空板块位于虹桥核心商务区和天山商圈的中间位置，潘石屹一向看重商业地块的交通因素，此前他就表示过之后还会继续在临空板块拿地。”宋会雍分析指出。
与市中心商办项目存在巨大价差
投资周边辐射区域正当时
“未来能与‘大浦东’抗衡的只有‘大虹桥’。”在采访过程中，多位业内人士均对记者表达了类似的看法。浦东新区作为老牌开发区，现有的投资机会已经十分有限。由于政策的扶持，陆家嘴写字楼市场主要由各大中外资金融机构把持。此外，许多项目的销售又有着诸多限制。如环球金融中心只能整层销售，购买方必须是知名公司，而只能自用不能出租、2.5亿元的成交价无疑给投资客设置了高门槛。
对比之下可见，投资“大虹桥”正当时。“陆家嘴最便宜的商办每平方米也要7万元，而虹桥即使是核心商务区，B+级以上商办物业一般售价也只有3万~4万元/平方米。”德佑地产商用五部经理于芳告诉记者。
从规划上分析，“大虹桥”核心区集中在闵行、长宁两区，功能扩展区延伸至青浦、嘉定、普陀、松江四个区。业内人士指出，由于虹桥核心区域多以办公物业为主，档次也较高，且散售项目不多，并不适宜中小投资客选择。
事实上，自虹桥商务区规划公布后，受大虹桥利好影响，大虹桥区域及其周边的华漕、徐泾、九亭、长风、江桥和七宝等板块的房价均出现不同程度上涨。在上海同策咨询研究部负责人张宏伟看来，嘉定江桥、闵行七宝、松江九亭、青浦徐泾等受辐射地区的商办市场原来只是当地区域市场内的一些投资客在关注，大虹桥规划出台后，整个区域价值明显升级。尤其是热点区域的热点项目，已受到全市投资者的关注，如江桥万达广场、七宝的一些商办项目等。
记者从业内获悉，今年上述辐射区域的商办成交已逐渐升温，部分地区甚至出现了“一铺难求”的局面。“相比核心区的房价，周边板块的商办价格对投资客而言十分具有吸引力。” 全国商业地产专家委员会副主任李骁表示。
记者发现，在售价上这些区域与传统市中心区域差距较大，如市中心的高档甲级办公楼售价在4万~8万元/平方米，而这些区域商办项目的售价仅为三分之一，在1.5万~2.5万元/平方米。在租金表现上亦是如此，如市中心核心区域商铺租金高达50-80元/平方米/天，而这些区域基本在2-8元/平方米/天。市高档甲级中心写字楼租金高达10-15 元/平方米/天，而这些区域基本在1.5-3元/平方米/天。
专家谈大虹桥应该买什么
莱坊房地产经纪（上海）有限公司研究及顾问部董事杨悦晨：
这个区域的潜力无限，我们可以在价格洼地的时候进行投资，建议考虑投资回报率在6%~7%的物业。
全国商业地产专家委员会副主任李骁：
对中小投资者来说，最简单的辨别方法是跟着大品牌开发商走，例如那些在外围区域成片开发并且自持比例较高的开发商，相信会带动周边的商业发展。
上海同策咨询研究部负责人张宏伟：
在大虹桥周边，可以关注两类项目：
第一，对于热点区域的热点项目，受到全市投资者关注的项目，如受到真如城市副中心及大虹桥双重概念影响的江桥万达广场、受到大虹桥影响的七宝的一些商办项目。
第二，具有成熟居住氛围的沿街商铺、产权商铺，如松江九亭、青浦徐泾。
上海中原物业顾问有限公司研究咨询部总监宋会雍：
从成长性来说，徐泾地区是最好的，因为它的起点最低。
江桥地区的房价被万达给带起来了，现在进驻已经晚了。
七宝是古镇，九亭属于大居住区，相对来说上升空间比徐泾要小。
德佑地产商用五部经理于芳：
买商铺建议小业主选较为成熟的商圈，这样前期的投资回报率会比较理想。否则，就要养上一年甚至三五年的时间。
大虹桥存在“空城化”危险
理财一周报记者 / 曹怡婷
“我家能看到飞机起飞，算不算大虹桥板块？房价会不会涨？”记者在某楼盘业主论坛上看到有业主发了这样的一个帖子，但比起升值预期，更多业主关心的是周围的生活配套何时会完善起来。
“我不管啥交通枢纽，只要我家坐车可以更方便，孩子不用跑很远去上学，马路能变得干净，买东西不愁没地方就行。”这样的业主心声或许更为主流一些。
大虹桥的规划已经进入实施阶段，我们也确实看到了虹桥交通枢纽得天独厚的巨大优势与未来前景。但不得不承认，相较于商办市场的发展潜力，大虹桥在宜居度方面并不见多大利好。
何谓典型的住宅区？新江湾城就是。“低密度楼盘开发”、“高绿化率”这些名词显得不那么直观，那么来看看其他方面。提文化底蕴，新江湾城有复旦、同济、财大等百年名校萦绕；要是出门想看看景色，生态湿地公园、新江湾中央公园也算得上超大“绿肺”了。
然而这样的生活配套，在大虹桥都很难找到。由于虹桥枢纽的定位，大虹桥是以交通为导向的，物流、商务、空运集散地，却不是一个住宅开发区。尽管规划之初就提出“大虹桥”不能只定位为商务区，应该是城市社区， 然而城市化的配套设施与居住环境的不足却对城市氛围形成制约。
如果后续配套不能及时跟进，大虹桥就存在着“空城化”的风险。
大虹桥商办项目投资推荐之嘉定江桥板块
江桥：规划落地，商办项目平均涨幅50%
理财一周报记者/俞冰礼
江桥是大虹桥战略辐射区域中最大的受益板块，虹桥交通枢纽对江桥的作用，在于将其几乎完全纳入上海西大门之内。根据规划，江桥将有10平方公里被纳入虹桥商务区规划板块。因为“大虹桥”之于上海的重要性，完全有理由相信，在大虹桥枢纽的交通、商务辐射下，江桥将对商办市场产生积极的推进作用。
记者从同策咨询与研究发展中心了解到，目前嘉定江桥板块有在售商业及办公楼项目约20个，基本上都集中分布在板块的东北部和东南部区域，而且成交价格梯度较大，档次较差、所处区位不好的商办项目价格不过在5000-6000元/平方米，而随着档次和区位的提升，价格可高达30000元/平方米以上。比如新世纪生活广场，目前成交均价为34350元/平方米，一些优质商铺均价更是已经超过了50000元/平方米。
江桥的上海小商品批发中心，不少个体商户在此或流动或驻扎。在曹安路沿线，已有以上海轻纺市场为主的曹安商贸圈，还有沃尔玛、大润发等一些著名的大型超市，加上江桥新村原有的零散生活配套，是当前板块内商业的全部支撑。而江桥万达广场的进驻和运营，不但带来了大量商机和人流，对江桥区域的档次、地位、价值提升也有明显作用。
万达的品牌效应与当前楼市调控下的商办快速发展使得江桥万达广场成为该板块甚至是全上海范围内的标王，2010年6月份成交时价格为12000元/平方米左右，目前价格普遍上涨至16000元/平方米左右，一年之内价格上涨幅度为33%。根据上海搜房网数据监控中心的统计数据显示，2011年4月底江桥万达便以周成交86套、成交面积7195.46平方米的成绩成为当时成交面积最大的单个商办项目，目前成交总面积已经达到166116平方米。江桥万达广场的热销，标志着江桥商业借大虹桥东风正式启动。相比于去年年初，该板块的商办项目售价平均涨幅达到50%以上。在出租方面，目前江桥板块可租商办项目相对较少。记者获悉，位于万达广场底楼的商铺租价在6元/平方米/天，沃尔玛购物中心的底楼商铺约4元/平方米/天。而除了这类大型商业广场，整个区域的小商铺以华江路贯穿为主轴线，集中分布在附近。
江桥目前还缺乏真正的中高端商业区，万达的品牌效应带动了周边的商业与其同步发展，成为一个发展的契机，据悉年底可望通车的轨交13号线也将在此停留。随着大虹桥商务区开发建设的深入，未来该区域极有可能形成江桥的标志性商圈，从而撬动江桥真正的中高端消费力。
大虹桥商办项目投资推荐之松江九亭板块
九亭：社区商铺单价刚过万元线
理财一周报记者/俞冰礼
九亭位于上海西南城区、闵行与松江交界地带，是松江区域中距离上海中心城区最近的板块，作为大虹桥的后花园，轨道交通2号线的运营，曾给九亭的楼市带来了一波小高潮。刚需购房者的纷纷入住使得该板块的人口得到一定程度的增长，转而带动了社区商业的发展。大虹桥概念的提出对于松江尤其是九亭板块的房地产拉动作用明显。不过目前松江地区的居民以区域性、刚性需求客户为主，消费能力较低，中高端商业形态缺乏。九亭的一大特色就是各楼盘自身均有商业、休闲、会所等配套设施，再由几个社区商业共同构造一个商业中心。而在虹桥交通枢纽圈的辐射作用下，松江可以调整经济结构，服务于虹桥综合交通枢纽建设以及因其建设而积聚起来的经济需求和社会需求，从而提升九亭板块的整体层次。
根据同策咨询与研究发展中心提供的数据，松江九亭目前在售的商业及办公楼有16个项目，大部分集中在板块的北部与中部区域，成交价格集中在10000-15000元/平方米，从成交量上来看，除了金丰蓝庭、上海奥林匹克花园、上海九久青年城等少数项目的社区商铺成交面积过万平方米之外，其余都表现平平。就出租市场方面，位于九亭中心地段的商铺租金基本在2-4元/平方米/天，面积大多在100平方米以下。九亭板块的小商铺主要是沿着九亭大街分布，其次是沪亭北路沿线。
该板块的商办项目相比于淮海中路板块、南京西路板块等市中心传统区域的售价，历史价位波动相对要小，呈现一个稳步上升的态势，相比于去年年初，该板块的商办售价平均涨幅达到50%以上，这主要也是受益于政策调控的利好。
由于住宅市场的严厉调控政策，尤其是限购限贷政策，使得楼市投资投机需求转向商办市场，而多数商业地产在销售时都打着“不限购、不限贷”的旗号。这使得一部分被限制住的闲散资金纷纷涌向郊区中心地段的商办项目，其主要购买和租赁客群基本上以上海或周边区域的投资客和创业者为主。
同策咨询与研究发展中心总监张宏伟向记者表示，九亭板块内交通及各项配套相对周边稍嫌滞后，住宅市场比较低迷。随着各项条件的改进特别是轨交9号线的开通和区内配套的日趋完善，九亭板块成交持续急速攀升。
而住宅市场的活跃也渐渐带动了商业市场的发展，无论是租金还是售价，从去年调控开始之后有了比较大的增长，九亭在大型购物设施上的一贯不足在将来会得到较大改善，该板块的价值洼地在今后也将逐步被发现。
大虹桥商办项目投资推荐之七宝板块
七宝：涨价行情已过，商铺现单价四五万元
理财一周报记者/俞冰礼
虽然不是上海的核心商务区，但是地处闵行的七宝板块，随着虹桥枢纽规划的带动，其商业地产空间已经开始凸显。作为已经批准的上海市20个现代服务业集聚区之一，七宝生态商务区将重点发展以生产性服务业、文化传媒、商务办公、商业金融、休闲娱乐等为主的现代服务业，从而构成虹桥综合交通枢纽与市区连接的重要结点。
21世纪不动产上海区域分析师罗寅申告诉记者，七宝板块内的商业项目相对较多，其不仅依靠七宝古镇千年历史带来的天然优势，更受到政府的大力扶持，常住人口稳步增加，交通不断升级，商业生活配套设施随之不断完善。板块内有大批大型购物商场，如汇宝广场、乐购、嘉茂购物广场、财富108广场、华商时代等商办项目。
近年来七宝板块内的商办项目上涨幅度较大，从2009年至今部分商办项目售价有30%左右的涨幅，且主要集中于2009年期间，价格向上波动最为明显，占总体涨幅的三分之二以上。2011年上半年整体价位较为平稳，暂未现2009年同期上涨势头。
21世纪不动产上海锐丰七莘店分行经理李玉龙向记者透露，该分行近期成交一宗项目，为板块内华商时代240平方米的沿街商铺，房主于2009年以23000元/平方米的价格购入，近期因自身企业问题急需资金周转，决定将其出售，最终成交价格为30000元/平方米左右，升值幅度达到30.4%。
良好的升值预期促使大批个人投资客成为部分商办项目购房者，不过较少有企业或机构整购行为出现。其原因主要为板块内的开发商对商办项目基本采取只租不售的模式运营，而即使少部分散卖出售的商办项目，其开发商也会相应保留部分最为优质的房源。
罗寅申认为，目前政府大力扶持商业地产，致力于将七宝打造成为闵行的徐家汇，把七莘路发展成闵行的南京路。而另一方面虹桥综合交通枢纽也将给该板块带来更多的人流、物流和资金流。
虽然七宝板块居住社区成熟，生活配套完善，商铺发展较为成熟，不过写字楼市场以及商务配套发展相对落后。大虹桥商务区核心区建设开工，无疑将填补周边办公楼市场的空白现状，而上述板块附近的虹桥天地未来建成并投入运营，更将提升附近区域商业集中度。
从地理位置上看，这两个项目因邻近交通枢纽，将直接受益于长三角人才、资金、技术导入；同时又分属商业及办公两种类型，将形成互补式发展模式，并迅速提升周边的商业层级，为七宝板块的商业地产发展带来新的契机。
大虹桥商办项目投资推荐之青浦华漕板块
华漕：供应不足制约商办市场发展
理财一周报记者/俞冰礼
从大虹桥的规划来看，华漕板块属于中虹桥区域，该区域是直接接受枢纽辐射而形成的5公里核心影响圈层，未来将建设成为市内重要的高端商务区，并以上海西部地区第三增长极为最终目标。
借助在大虹桥规划中优越的地理位置，华漕板块的房价在最近几年节节攀升，根据德佑地产市场中心提供的数据，2009年华漕板块的一手商品住宅均价为14818元/平方米，2010年即上涨至22909元/平方米，涨幅高达54.6%。2010年4月，轨交2号线延伸至华漕更是成为了当地房价上涨的直接动因。
住宅市场一路高歌向上攀升，商办市场却显得异常平淡，相对于七宝区域，华漕板块目前的商业及办公地产市场发展不能说不缓慢。据记者了解，该板块的新建商铺项目集中供应于2009-2010年，其间共有7个批次、8.05万平方米项目入市；而在此前的2006-2008年间，仅有2个批次、1.65万平方米新建商铺项目上市。商铺供应量在近两年虽然呈现成倍增长，但其类型仍然非常单一，大多属于住宅小区周边的商业配套，例如金色西郊城、银丽华公寓、西郊九韵城等。位置也较为分散，难以形成具规模的商业集群。正因为如此，今年一季度华漕板块均价为22401元/平方米，价格上涨的趋势得到遏制。究其原因，是其商业配套没有得到显著的提高。虽然前期房价的上涨得益于大虹桥概念的影响，但是目前来看，大虹桥的概念意义大于实际意义，交通枢纽意义大于生活配套意义，最终难免后劲不足。
商业项目本身较少，经历拆迁后更是所剩不多。而后续如国贸广场商办项目仍在建设中，所以该板块正处于青黄不接的窘境，整体商业可售供应极度稀少，且多为沿街商铺。目前其租金为7-8元/平方米/天。而与商业地产市场相比，办公市场的发展则更是较为滞后，迄今尚无纯商业办公楼项目入市，商住两用项目也仅推出九方家园一个。目前的均价16729元/平方米。据统计，今年上半年陆家嘴成交的新建商办项目价格约在78500元/平方米，相较于这个价格，华漕以及附近的七宝板块成交的新建商办项目价格均在28000元/平方米左右。价格洼地显而易见，随着虹桥商务区建设的推进，华漕地区的居住环境和商业配套将会有切实的改善。业内人士表示，目前华漕板块的商业办公项目数目的确较少，去年以来只有少量小区配套商业项目成交，而这也成为了华漕板块房地产市场进一步发展的最大掣肘，不过相信随着虹桥商务区的建设，华漕板块会涌现出更多的商业地产项目，这一供应缺失的软肋也能够得到弥补。
