理财一周报记者/董琳霞
“请问大家，有没有感觉自己住在虹桥枢纽旁边但是实际上去那边交通并不方便呢？”
在大虹桥辐射板块，位于七宝镇上的万科城市花园业主论坛上，记者看到了这样的帖子。
交通枢纽等于大虹桥？
如今，人们早已把交通枢纽和大虹桥画上等号。
从某种意义上来说，虹桥枢纽包括空中、地面和地下多种交通方式，并有突出的区位优势，对城际间的交通助力不少。然而，由于大虹桥辐射范围大，大虹桥概念不断泛滥，目前连地处松江新城的楼盘都打出了大虹桥的概念，因此所谓住在“大虹桥”旁，对实实在在的出行交通帮助并不大。
轨交枢纽不是只有大虹桥！
上海轨道交通5条包括轨交9号线三期松江段、轨交11号线北段二期、轨交12号线、轨交13号线一期和轨交16号线的在建线路，计划于2014年全部建成试运营，而三线及三线以上换乘的枢纽站将达13座。
住在轨交枢纽旁是一个什么概念？如果你住在三条轨交线路交会点附近，那么你到上海的任何一个角落都将在1个小时内。
本期，理财一周报推出“三线以上轨交枢纽置业手册”，向您描绘6大枢纽站点周边的选房路径，海量轨交枢纽房将为您一一呈现。
去轨交枢纽旁选房，你准备好了吗？
5条新建线路、15座轨交枢纽，4年成形
去六大轨交枢纽人气板块选房
理财一周报见习记者/俞冰礼
轨道交通交会的枢纽处，就是地产、商业领域未来新财富集聚的地方，而多条轨道线路交会的集结地区，将是人气流动的重点，一位地产界专业人士曾这样说。
就在前不久，上海市政府新闻发布会披露，上海轨道交通5条包括轨交9号线三期松江段、轨交11号线北段二期、轨交12号线、轨交13号线一期和轨交16号线的在建线路，计划于2014年全部建成试运营，届时全市轨交运营总长度将超过560公里，路网将覆盖全市除崇明三岛之外的所有行政区。据统计，其中网络换乘枢纽站达78座，而三线及三线以上换乘的枢纽站将达15座。轨道交通站点提升周边人气的商业哲理在上海楼市十余年的沉浮中得到了教科书般的诠释，已无需阐述。而轨道交通汇聚的枢纽站点凝聚的人气究竟能有多大？跟随轨交站置业将转为关注枢纽站所处板块的楼市吗？
上海将再增6座三线换乘枢纽站
尽管之前住在普陀大华板块，距离轨交7号线也很近，但自从听到轨道交通14号线的规划消息后，沈小姐义无反顾地将家搬到14号线途经的曹杨路站附近。
“据说这里将来是四线换乘枢纽站，到时候到上海市中心各个区域都很方便啦！”沈小姐如是说。
目前就职于物流公司的沈小姐变换工作的频率并不低，这是促使她居住在大型枢纽站附近最主要的原因。“我原先在人民广场上班，后来跳槽到一家位于交通大学附近的公司。”沈小姐告诉记者，“在曹杨路站不管到哪里，总是能换乘到合适的线路。但如果还住在大华，只有7号线，那去交通大学就不是很方便。”
当然，如果14号线也开通的话，那沈小姐可以从曹杨路站横贯整个上海中心区域直达浦东碧云社区，这是她以前所住的地方无论如何也不能相比的。
类似沈小姐的例子还有很多，如同当年大家青睐轨道交通站点附近的房源一样，当轨交已经由一种稀罕物转变为和百姓生活密不可分的日常用品时，关注的目光继而投向交通网络功能更为强大的枢纽站上来。“十二五”期间，上海还会增加哪些大型轨道交通枢纽站呢？记者整理了相关资料，发现至2015年新一轮轨道交通线路建成时，上海将再增加金沙江路站、汉中路站、南京西路站、陕西南路站、徐家汇站、济阳路站6座三线换乘枢纽站，使其达到史无前例的15座。
依照地缘、类型、分布等实际情况，记者从已有的枢纽站中挑选出6座，分别是依托大型交通枢纽的虹桥火车站站和汉中路站，以生活居住社区为主导的宜山路站和曹杨路站，处于商业、贸易、展览中心位置的世纪大道站和龙阳路站，并一一详解其所处相应板块的楼市交易情况、未来发展趋势以及值得关注的楼盘。
已有三线换乘枢纽9座
曾记得轨交1号线开通后，沿线地区房价迅速开始上升，轨交站附近楼盘一度成为热销房源。而伴随着一条又一条轨交的开通或延伸，轨交沿线站点楼盘房价的快速上涨行情甚至于轨交线路规划消息出台之初就已呈现，直至轨交整个施工期间，沿线楼盘都会借势进行轨交房炒作，进而推动房价进一步上涨。可以说在很长的时期内轨道交通拉动上海楼市效应非常明显。当市民的上班、出行已经逐渐习惯这种环保快捷的城市交通方式时，上海的地产曾一度因透支轨道交通概念而使得跟随轨交置房的说法不被看好。而这时，上海庞大的轨道交通网络越织越密，轨道交通枢纽站点的新蓝图正缓缓展开。目前已建成的三线换乘轨道交通枢纽站有宜山路站、上海火车站站、人民广场站、曹杨路站、世纪大道站、中山公园站、虹桥路站、镇坪路站、龙阳路站共9座，从中可以发现，枢纽站基本处于该区域的居住以及商业商务中心位置。
目前轨道交通占全市客流总量的比重已达35%~40%，其中多条轨道线路交会的集结地区，更是人气流动的重点。静安寺站、南京西路站等线路汇集的地块，均获得空前关注，海内外房地产界众巨头各自坐镇圈地，注入数以亿元计的资金打造城市地标以求掘得先机。轨道交通枢纽站难道是新一轮的发展契机？
上海社科院商业研究中心主任朱连庆明确表示，现在上海轨道交通正经历一轮高速发展期，新的拓展和整体规划将给全市带来一个新的格局分布，而轨道交通枢纽站附近的房地产也将被带动提升。
轨交线路并非越多越好
轨道交通的换乘枢纽作为城市的客流集散中心，带动了周边地区经济发展，促进了人流、物流、资金流的聚集，带来了大量的劳动生产力，也带来了巨大的消费力。劳动力来源促使企业、商务、金融办公等在此聚集，而消费力给商场和娱乐业带来商机，进而带动周边房地产吸引更多的人来此置业定居。因此，换乘枢纽逐渐凸显了城市新中心的价值。
以国内外城市举例，东京的新宿、池袋、涉谷等地区，都有若干个换乘方便的车站聚集，吸引大量人流，从而发展成为城市的副中心。上世纪70年代开发的新宿副中心，其商业娱乐中心以及周围的办公建筑集中在距轨交车站不足 1000 米的范围内。而另一个以轨道交通为主导的高密度城市香港，形成了现代化、多元化的公共交通体系，交会于大型枢纽站点。根据资料显示，香港市区居住或工作在轨交站 500米范围内的比例已高达75%以上。商业、商务中心更是高度集中在大型轨道交通枢纽处，带动了区域内房地产的发展，带来了经济的高度提升。
纵观上海的轨道交通发展历史也不外乎如此，上海火车站站作为陆上交通枢纽对于整个闸北中心地区的楼市带动作用毋庸置疑；人民广场枢纽站地处上海的政治文化商业中心，其有效半径涵盖黄浦滨江、苏河湾地区等豪宅板块；而中山公园站因其区域商业中心位置对东虹桥板块辐射作用明显……一位介入上海轨道交通枢纽站点项目投资的大发展商的说法不无道理：“轨道交通交会的枢纽处，就是地产、商业领域未来新财富集聚的地方。”
种种事例均表明，相较于孤立单一的轨交站，轨道交通枢纽对于区域楼市发展的带动作用的确毫无疑问。但一加一是否能够等于二或者大于二呢？对此，中原地产研究咨询部总监宋会雍向记者谈了自己的看法，第一条轨道交通对于沿线的辐射作用最为明显，但随着线路的增多其叠加效应反而减弱，而持续叠加下去甚至可能起到反作用。所以，枢纽站的换乘线路并非越多越好。
“在成熟度不高，人流相对不集中的地区。枢纽效应可能比较大，然而随着配套设施的逐步完善，其作用迟早会达到顶峰。”宋会雍说，“轨道交通枢纽站承载大量的流动人口。而流动人口太多会给该区域的环境、治安、卫生等造成压力，反而会降低该地区的舒适度和整体协调性。”为此他举了个例子：“新天地、黄浦滨江等地区都不是位于轨交枢纽站附近，但却是上海豪宅的聚集地。”
据记者了解，目前的轨道交通枢纽站基本分为两种类型，一种是以人民广场站为代表的以商业文化消费人流为主的枢纽站，一种是类似曹杨路站这种被生活居住社区环绕的中转站。而由于商业文化中心生活形态多样，人流集中时间相对分散，相较单一的生活居住区对于人流的吸纳能力更强。
“上海正在发展之中，不管是轨道交通还是其枢纽站带动周边楼市的发展作用依然明显。” 宋会雍表示，“住宅区和商业区应该有机结合起来，将两者整合成为多元化中心，使其对于该地域具有很强的聚合能力。这恐怕才是枢纽站的价值所在。”
上海的轨道交通站点早已星罗棋布，而枢纽站能否成为这些如繁星般散落在各区域的站点中最为闪耀的聚集点，凸显出城市黄金磁场的魅力，必然需要时间的检验。
上海轨道交通枢纽站置业手册之宜山路枢纽
宜山路枢纽：徐汇区的第二个城市副中心
理财一周报见习记者/俞冰礼
自轨交9号线建成开通之后，宜山路区域已经成为上海西部松江地区进入市区的门户，这个由3号线、4号线和9号线组成，再加上交织在不远处的1号线和7号线所共同围合成的三角地带，成为了上海轨道交通最为密集的区域。
以中山西路为界，宜山路房价一直呈现出北高南低的格局，这主要是由地理位置和周边居住环境差异较大造成的。汉宇地产漕溪分行一位经理向记者介绍，宜山路北部靠近徐家汇商圈和万体馆，又处于内环内，其交通、生活设施和环境都要好于南部。而在楼盘品质上，北部楼盘更胜一筹。记者在现场看到，宜山路南部尚有不少老石库门房，社区和街道相对北部显得较为凌乱。据了解，投资者大部分集中于宜山路北部地区，上海本土居民多集中在南部地区。
宜山路站周边由于近几年新的宅地供应较少，房地产市场基本以二手房交易为主，价格略低于新房均价，在28000-30000元/平方米。由于其交通的便利性以及毗邻徐家汇、中山公园商圈，二手房市场也受到一些自住客群的关注。虽然价格与徐家汇有一段距离。但恰恰说明宜山路板块的公寓相当有潜力，即使没有被低估，继续冲高的可能性依然存在。自宜山路站3号线开通以来，历经4号线、9号线的建设通车，周边房价由最初的20000元/平方米左右涨到了现在的30000元/平方米左右。
记者获悉，目前众多商办类物业聚集于此，以光启城、汇鑫国际等为标志的一批大型高端综合体商业建筑群正在该区域内迅速崛起。同策咨询研究总监张宏伟表示，这个城市副中心势必是以宜山路轨道交通枢纽为核心向周边辐射，最终形成区域影响力。届时，徐汇区将形成徐家汇、宜山路两个城市副中心。而这样的彼此竞争又相互合作的城市发展格局，将给区域房地产市场尤其是宜山路轨道交通枢纽周边的住宅、商办类物业带来新的发展和成长的机会，也将成为投资客进行投资的较佳地区之一。 “当然，这仅仅是有机会。”张宏伟最后对记者说，“宜山路原来以建材市场为主，混乱的局面延续至今，要争取把周围原始的业态更新换代，将之重新整合并进行转型发展成生活类商业圈，还须时日。”
上海轨道交通枢纽站置业手册之虹桥枢纽
虹桥枢纽：更利于商办物业发展
理财一周报见习记者/俞冰礼
虹桥综合交通枢纽将建成高速铁路、城际和城市轨道交通、公共汽车、出租车及航空港紧密衔接的国际一流的现代化大型综合交通枢纽，而其中的轨道交通枢纽站——虹桥火车站站近来备受关注。根据最新规划，未来的虹桥火车站站将再汇集轨交5号线北延伸段、17号线和20号线。加上已建成并分布于火车站南北两侧的地铁2号线和10号线，五线换乘巨型轨道交通枢纽站将矗立在上海的西大门门户。目前17号线已正式获国家发改委批复，不久后即将动工。届时，不管是通过20号线去往西部的青浦新城，还是借由5号线直至南面的七宝、莘庄等地，包括横越南京西路、豫园、陆家嘴等市区核心地段，都相当便捷。
自大虹桥的发展规划出台之后，核心区域一、二手房市场均受到不同需求的购房客群的关注。不过当前，虹桥枢纽站周边一些诸如天山怡景苑、仁恒河滨花园、南洋新都等受到楼市调控影响，多数楼盘成交处在低迷状态，个别新房打折促销，成交均价与周边二手次新房价格相当。业内人士指出，由于该区域以发展商务为主，出让的住宅用地较少，所以一手房的供应在将来不会很充足。在大量就业人群的涌入下，对二手房的影响会比较大，对别墅项目也有一定的带动作用。
作为交通枢纽型轨交站，每一条轨交的建设与开通将对区域内房地产市场产生一定叠加效应。据同策咨询与研究发展中心分析，虹桥枢纽站2号线延伸段自2010年7月开通后，周边公寓市场成交相对平稳，均价基本维持在20000元/平方米左右，个别月份成交均价上涨，除了枢纽站因素外，主要是由于高端楼盘的成交而引起。
同策咨询研究总监张宏伟告诉记者，就虹桥轨交枢纽站周边房地产市场而言，大虹桥的发展规划及上海国际贸易中心建设的这个大背景，其实更利于该地区商办类物业的发展，这对于形成与大浦东相对称的发展实体具有重要意义。有专家持相同观点，虽然对于房地产市场投资而言，无论是开发企业，还是投资客，这个地区轨交地铁枢纽站的距离相对较远，对生活居住的直接支撑偏弱，对住宅物业的辐射效果有限，作用将主要体现在以商贸物流为主导的换乘中转上。
上海轨道交通枢纽站置业手册之汉中路枢纽
汉中路枢纽：2线在建，房价冲刺期来临
理财一周报见习记者/俞冰礼
轨交12号线、13号线一期开工建设并将于2015年前相继建成，届时汉中路站将成为轨道交通1号线各站中继上海火车站站之后的又一个三线换乘枢纽站，交通优势进一步凸显。因处于闸北区唯一的内环内板块，依托优越的地理位置和不夜城综合商贸区的打造，该区域的楼市一直不缺少关注。
根据规划，轨道交通12号线沿线将串联起数个大型聚居区、漕河泾技术经济开发区、不夜城综合开发区、北外滩综合开发区、金桥出口加工经济区等多个重要区域。其中东段预计2012年12 月底通车，而西段则要到2013年6月中旬建成。轨道交通13号线目前开工的是一期工程，起点为华江路站，终点设在南京西路。其中华江路至金沙江路段将于2012年先行通车，而至2014年，一期项目将全部建成试运营。这最终将使得长风地区、不夜城综合开发区、世博会地区以及浦东的三林、六里地区等各大生活、商贸区域紧密联系起来。
据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，汉中路轨交站所处的不夜城板块内目前在售的新建商品住宅项目基本都为2010年期间推出。其中不乏新都国际、中海万锦城这类大盘。而在成交方面，2011年至今（截至6月23日）闸北不夜城板块内新建商品住宅累计共成交134套，共1.74万平方米，成交均价约为36700元/平方米，其中五月花生活广场、新都国际城、中海万锦城的成交最为出色，在该段时期内分别售出了56套、35套、25套房源。目前板块内的二手房源价格主要分三种，一类为卓悦居、河滨豪苑这种房龄约在两三年内的次新房，其价格约在40000元/平方米以上；另一类则为房龄相对较长但也不超过七八年的次新房，其价格约在35000元/平方米；最后一类则是价格约在25000-27000元/平方米的大楼房及老公房。
“不夜城地区写字楼林立，目前已成为上海现代交通商务核心区。” 21世纪不动产一位区域经理告诉记者，“该区域拥有便利的交通、丰富的人流以及政府规划的优势，地段区位优势明显，其板块内的中兴路区域是政府着力打造的旧城改造区域，借助交通枢纽的逐步完善和商务商业总体环境的提高，未来升值潜力不容小觑。”
上海轨道交通枢纽站置业手册之曹杨路枢纽
曹杨路枢纽：轨交枢纽叠加地王效应
理财一周报见习记者/俞冰礼
曹杨轨道交通枢纽站位于普陀区曹杨板块，毗邻长风生态商务区和真如城市副中心。目前轨交3号线、4号线、11号线均汇集于此。记者据悉，轨交11号线二期江苏路站至罗山路站将于2012年底完成兴建，三期作为上海迪士尼的配套工程，将与上海迪士尼同步建设。根据最新规划，途经曹杨路站的轨道交通14号线将在“十二五”期间开工，不久的将来曹杨路站将成为上海为数不多的四线换乘巨型轨道交通枢纽站。
曹杨板块整体的买卖和租赁市场一直较为活跃，但与汉中路站所处的闸北不夜城板块尚有新房供应及成交不同，曹杨路轨交站所处的曹杨板块在近年来基本无新盘供应，据统计自2010年1月至今，曹杨板块仅有君悦苑推出1套114平方米的房源，其目前在售的多为2010年前供应的尾盘项目，而随着长时间的去化及板块内新盘的停供，今年至今板块内新建商品住宅仅成交1套总价约为172万元的安居兰庭89平方米房源。相较于一手房，二手房市场表现尚可，据介绍，目前曹杨板块老公房均价为20000-24000元/平方米，次新房均价在28000-30000元/平方米。板块内成交较为活跃的楼盘主要还是集中在上海春天、绿地世家、江南名庐和尚城国际等几个知名项目中，记者了解到，这些次新楼盘房龄普遍较新，大多在四五年内。另外相对于该地段的综合地理位置环境而言，其30000元/平方米左右的均价也属于市场所能接受的范围，近期主要看房群体基本都是冲该部分楼盘而来。
21世纪不动产上海锐丰新曹杨分行副经理殷勃则向记者表示，曹杨板块毗邻长风板块，随着长风生态商务区内各类地王的逐步动工，位于其周边的曹杨板块的发展潜力也为市场看好，故在规划利好下预计未来曹杨板块内价格仍有较大的升值空间存在。“长风商务区目前的发展后劲稍显不足，曹杨地区想借其优势似乎暂时还借不上。” 中原地产研究咨询部总监宋会雍指出其中关键，“虽然曹杨路站以其庞大的轨交线路汇集而成为重要的枢纽站之一，但线路增多的同时也意味着人流量的增多，和目前以生活社区为主导的曹杨板块所具备的承载力显得不相匹配。”
上海轨道交通枢纽站置业手册之世纪大道枢纽
世纪大道枢纽：后世博土地出让推动区域溢价
理财一周报记者 / 曹怡婷
世纪大道站是目前上海唯一的四轨交换乘站点，区域内居民的出行都极为方便。世纪大道站集合了轨交2号线、4号线、6号线及9号线，这四条呈米字形的线路辐射了全市的各个区域。
其中，轨交2号线覆盖张江科技园区、人民广场、静安寺、中山公园、南京西路、陆家嘴等区域，集工作、购物、娱乐为一体；轨交4号线绕经黄浦、徐汇、闸北等区域，可换乘2号线、9号线、7号线等多条线路；轨交6号线全线在浦东新区境内，主要连接外高桥、塘桥、三林等区域；轨交9号线则横穿上海，串联起七宝老街、徐家汇等区域。
就购物、娱乐而言，世纪大道站紧邻八佰伴及陆家嘴两大商圈，区域内居民步行或搭乘几站公交，即可抵达中心商业圈，日常生活需求均可满足。
作为四线换乘站点，世纪大道站区域的保值性自是不言而喻。汉宇地产分析师张佳浩认为，虽然目前成交情况趋于稳定，但随着上海轨交线路的不断增加，多线换乘站点仍旧是投资及自住的首选。
受外部利好消息的影响，该区域即将迎来新一轮涨溢。“世纪大道轨交站距离世博区域较近，近期世博区域土地将逐渐出让，预计价格不菲，有望带动周边地价的上涨，进而推动世纪大道周边住宅和商业的房价上扬。” 张佳浩表示。
正是由于其便捷的交通、发达的商业，世纪大道周边楼盘成交相对平稳，区域均价较高。如轨交站点边的老公房乳山五村，目前二手房均价已接近32000元/平方米。进入6月份后，区域均价有所松动，相比5月，下降了一个百分点。
区域内现有的新房源所剩无几，房源以老式公房和老高层为主。近期世纪大道轨交站周边成交较活跃的楼盘有中高端的国际华城和中低端的桃林小区等楼盘。
从客户来看，世纪大道周边楼盘中，改善型置业的比例要大于刚性需求。因为高昂的成交价，相对而言世纪大道站周边更受到改善型置业者的关注。
上海轨道交通枢纽站置业手册之龙阳路枢纽
龙阳路枢纽：将成浦东高尚居住区
理财一周报记者 / 曹怡婷
龙阳路站位于浦东新区龙阳路与白杨路的交叉口，属于浦东新区花木板块。龙阳路站是轨交2号线、轨交7号线及磁浮的转乘站。未来，龙阳路站将成为上海几大多线换乘站点之一。
2012年底前，原轨交11号线南段、现轨交16号线将实现通车，而龙阳路站也将由此成为上海为数不多的四线换乘站点之一。此前有消息称，规划中的轨交18号线会经过龙阳路站，目前尚未有定案。
该区域交通四通八达，在上述轨交线路中，轨交2号线西段途经陆家嘴、黄浦区、静安区、长宁区，与大虹桥枢纽相连，可快捷到达市中心；轨交2号线东延伸段以及磁浮可直达浦东国际机场，为板块内外籍人士提供了一定便利。轨道交通7号线途经三林、徐汇、闸北，直至美兰湖板块，整条轨交线路把花木与北部串联。轨交16号线则以龙阳路站为起点，南下经过浦东航头、新场、野生动物园等地，最后到达临港新城。
就龙阳路站而言，其轨交枢纽站点的特性保证了投资型置业者稳定的收益。可以预计的是，明年轨交16号线通车之后，龙阳路站周边房价会有一定程度的提升。新聚仁机构投资咨询部市场总监郑维指出，龙阳路站的换乘属性加上花木板块的优越地段，在龙阳路站周边置业是比较稳妥的。
“该区域拥有新国际博览中心和九间堂别墅，未来将成为浦东的高尚居住社区之一。花木以北为联洋国际社区，由于大量外籍人士入住被称为‘浦东古北’，板块靠近世纪公园这个天然氧吧，又受到迪士尼板块的辐射影响，无论投资还是自住都较为推荐。”郑维表示。
龙阳路站及其周边区域内现有的全新房源不多，板块内在售的一手房多为高价房源。如九间堂别墅，该楼盘现在的报价为8000万元/套，最低价也要5500万元/套，而周边的标杆性楼盘四季雅苑、香梅花园的成交均价也均突破了6万元/平方米。
该区域整体均价达到38000元/平方米。板块内在售次新房，如金色维也纳、万邦都市花园、大唐国际公寓等，整体均价多在30000-50000元/平方米之间，而在售的老公房价格则浮动在17000-30000元/平方米之间。
