理财一周报见习记者/俞冰礼
作为上海地区唯一汇集山水景观的高端国际住宅区，佘山板块已成为上海乃至长三角高端物业的标杆，历来是房地产商树立品牌和行业占位的兵家必争之地。而在目前楼市严厉调控的大背景下，万科、招商、金地、中凯等地产巨头依然重兵集结，加速资金注入，致使该区域近两年地王频出。
2009年7月23日，金地集团以30.48亿元摘得赵巷10号地块，溢价率达322%，折合楼板价14500元/平方米，创出当时佘山单价地王。松江广富林区域一直备受关注，2010年2月底广富林2-4地块由万科携手招商竞得,楼板价高达16378元/平方米, 溢价率191%，一度创造了新的松江单价地王。而经过近两年的开发建设，金地佘山天境和招商万科佘山珑原两大项目携地王之势将于下半年先后推盘，欲逆势出击。
佘山地王6月面市
定价5万元/平方米
据了解，金地佘山天境示范区已于6月5日公开，开盘时间预计在6月底。理财一周报记者暗中走访了该项目，金地佘山天境位于嘉松中路6888弄，虽然打着佘山的旗号，但从楼盘所处位置来看，属于青浦北部板块。从泗陈公路转佘北公路到佘山大约5公里的路程，距离轨交9号线佘山站不过七八百米。
售楼处的工作人员表示，金地佘山天境目前已取得部分预售许可证，会在6月底之前正式开盘预售，均价预计50000元/平方米。经记者观察，该项目示范区已完工，小部分楼房在做外立面，而其他的尚在主体施工阶段。
一位项目负责人告诉记者，项目于2010年7月开始动工，分两期建设。目前在施工的25幢房子由1幢商业和24幢住宅组成，总户数713户。一期300户大约2012年底交房，剩下的二期约在2013年底交房，其余尚未开工。
招商万科佘山珑原属于松江新城板块的最北侧，是由万科和招商两大开发商在泛佘山板块共同打造的一个中高端别墅项目。所在地块距离佘山国家旅游度假区约2公里。
记者从售楼处了解到，该项目将于6月18日举办一个示范区公开仪式，而预售则可能推迟至7、8月份。一期将推出125套类独栋和双拼别墅，预计均价50000元/平方米，总价900万-1500万元/套。
目前该项目的工地依然一片如火如荼，基本还在主体施工阶段，项目周边目前待建工地很多。
周边顶级别墅扎堆
距离金地佘山天境最近的楼盘应该就是仅一步之遥的龙湖滟澜山艺墅，该项目位于嘉松中路6788弄，2008年7月动工，共建造103幢叠加别墅和联排别墅。据售楼处介绍，项目销售情况一直良好，一期已经售罄，二期目前也进入尾盘阶段，二期香醍半岛叠拼别墅总价480万-600万元/套，联排别墅目前还有2套，价格在950万元/套左右，售完之后将无后续房源。
位于嘉松中路6633号的凯迪澳澜湾也在其不远处。该项目目前在售二期仅剩2套房源，均价在30000元/平方米，而三期凯迪赫菲庄园预计7月份开盘，将推出双拼和独栋别墅，会所及样板房正在装修中，新房源的价格及具体开盘时间暂未定。据记者了解，凯迪澳澜湾项目拿地较早，0.47的容积率占尽先天优势，再加上金地佘山天境的地王效应，更是曾一度获得投资客的关注。
地王周边另一项目——紫都上海晶园位于上海佘山国家旅游度假区内。项目雄踞佘山北麓，距佘山仅500米。据汉宇地产数据显示，该项目在当时佘山地王出让时均价为52360元/平方米，目前已升至80000元/平方米，6月交房。
同样位于广富林地区的绿地蔷薇九里处于佘山外围区域，与轨交9号线松江大学城站隔街相对。目前所剩房源已经不多，别墅房源尾盘在售，总价约295万元/套，而公寓毛坯房均价15500元/平方米，精装修房均价17000元/平方米。
地王周边项目涨幅惊人
上海商品住宅用地供应总体紧张，尤其优质住宅用地更少，所以基本上都很抢手。土地资源紧张和开发商创新能力上升，使得地价被大幅推高。前两年单价地王的频频诞生，也说明开发商继续看好高端市场。
根据上海市规划与国土管理局公告显示，金地佘山天境所处地块出让之时，政府对其采取一定限制条件。1.0的容积率指标限制了别墅规划，转而将其打造为大平层项目。这将与青浦区另一知名楼盘“金地天御”形成呼应，大幅提升青浦区域在售项目的整体品质。而这对板块内在售一手项目的价格也起到一定推动作用。据记者了解，当时青浦的别墅价位上涨了10%。同时，由于不少业主看中该区域别墅未来的获利空间，采取封盘的举动，这也使得该地区的别墅挂牌量在当时相比前两个月下降了20%，别墅供应量明显不足，供不应求。根据汉宇一手房监测数据显示，2009年板块内在售项目启航城，上半年住宅成交均价为6608元/平方米，但自该地块成交之后，该项目的成交均价快速上涨至8200元/平方米，价格涨幅接近25%。
巧合的是，虽然招商万科佘山珑原50000元的销售单价被动地受到佘山高端别墅价格的影响，不过可以确认，招商万科佘山珑原的入市将在一定程度上拉升佘山外围区域的价格水平。该项目地处上海著名的佘山别墅豪宅区，在售的项目基本以低密度住宅为主，较小的体量和高昂的售价，决定了此类区域只适合少数人置业。2010年该地块出让时周边的绿地蔷薇九里项目公寓销售均价约为13000元/平方米,别墅项目销售均价约23000元/平方米。而随着如今佘山板块高端别墅的价格逐步超过100000元/平方米，绿地蔷薇九里项目公寓均价已达17000元/平方米，别墅均价更是飙升至32000元/平方米，涨幅惊人。
随地王买房恐难再度奏效
“地王一出，谁与争锋”，跟随地王投资买楼，依靠地王带动周边房价，似乎已是近年来上海楼市行情走势屡屡被验证了的现象。汉宇地产董事总经理施宏叡指出，在2010年宏观调控之前，的确有不少投资客跟着地王买房。这种现象产生主要是由于商品住宅用地最近几年一直供不应求，开发商土地争夺战日益加剧，这种极端的结果就是“面粉”比“面包”贵，这势必人为扩大购房者对于周边房价上涨的心理预期，这种现象在新江湾城最为典型。随着投资客淡出楼市，这种现象在宏观调控之后已经大大减少。尽管佘山板块的两地块以相对较高溢价率成交并各自成为区域地王，多得益于自身优质地段属性，而品牌开发企业扎堆进驻也给未来产品品质塑造提供了信心支持。但2009年甚至更早的地王无论愿不愿意，都必须面临着政策越来越紧的调控以及高端市场的激烈竞争。在这样的大背景下，豪宅能否像以往一样获得市场认同，犹未可知。汉宇地产董事总经理施宏叡告诉记者：“地王效应只有在市场比较好、投资客较多的时候才会显现。目前楼市需求以刚需及自住为主，而投资客多已经转战其他领域。高端楼盘入市恐怕不会对周边普通商品房价格产生太大影响，毕竟两者之间的客群差异太明显。”
