南翔地王单价高出预估价1万元入市，长风地王至今未“露出地面”，苏河湾地王开始打桩
高溢价带来高风险，长风地王命运多舛
理财一周报见习记者/俞冰礼
2009年8月28日，华润置地在和万科集团、金地集团、北方城投和三湘置业等强势地产商的竞争中脱颖而出，以总地价35.22亿元把上海嘉定南翔两幅地块收入囊中，登上上海地王宝座。
2009年9月10日，大型国企中海地产力压仁恒、绿城、保利等地产巨头，以70.06亿元并高出第二名仁恒报价近5亿元的价格拍得普陀长风6B、7C地块，一举夺得“中国地王”称号。据测算，该地块的楼板价约为22409元/平方米。
2010年2月11日，经过百轮竞价，华侨城以70.2亿元击败由盛高置地、百仕达组成的联合体，抢得闸北区苏州河北岸东块1街坊(苏河湾)地块。溢价率49%，楼板价高达52800元/平方米，加冕新一任全国单价地王，苏河湾项目也成为华侨城成立以来投资最大的单体项目。
华润南翔地王：
上市比预估价高出1万元/平方米
华润置地拿下的两幅地块，总面积和总地价都超过了金地在同年7月获得的上海“地王”——23.7万平方米、总价30.48亿元的青浦赵巷地块。易居中国分析师薛建雄曾在2009年地王诞生之际表示，“这两幅地块成交价格的溢价率分别高达194%和178%，加上建安和税费成本，估计华润置地对该项目的售价要达到1.5万元/平方米才不至于亏本，这恐怕会加快上海郊区房单价破万的进程。”
这番言论就如今看来，似乎还太保守了些，华润置地中央公园已于2011年5月15日开盘，均价25000元/平方米，非但大大超过保本的15000元/平方米，更是直接将郊区房的单价带入2万元大关。在项目定位上坚持走高端路线的华润置地，将在嘉定南翔地块复制新江湾城橡树湾项目的成功。
理财一周报记者从售楼处了解到，华润置地中央公园目前在售一期90-135平方米的精装修公寓，剩余房源不多，二期预计在八九月份开盘。2012年底毛坯交房，全部精装修交房估计要到2013年初。售楼处的一位负责人向记者透露，目前一期的精装修标准在4000-6000元/平方米，而二期则为8000-10000元/平方米，到时价格必有上涨。记者在现场看到，项目位于菁英湖公园居住区，距离轨交站约2公里，目前在做主体施工。
距离该项目最近的路劲逸隽园位于南翔的新城板块，目前在售69平方米的一房、86平方米和88平方米的精装修两房以及140平方米的精装修三房。一共还有50套左右房源，均价17000元/平方米。不远处的朗诗绿色街区目前一共130多套房源，精装修交付，主推87平方米、118平方米两房和144平方米三房，22000-23000元/平方米。经记者实地了解，该区域的公寓住宅均价基本在16000-22000元/平方米，华润置地中央公园目前在该板块内售价最高。
华润地王具有一定标杆意义，其领头作用不可小觑。
据汉宇地产统计，当时该板块在售的主力项目即金地格林风范城， 2009年上半年公寓价格为12553元/平方米，而南翔地王出让之后，该楼盘的公寓价格快速上涨至15752元/平方米，涨幅超过25%。楼市火爆成为推动该楼盘价格上涨的一大原因，但地王效应，对于同一板块内的住宅价格同样起到推波助澜作用。路劲逸隽园2009年开盘时均价12500元/平方米，自地王诞生后，价格迅速攀升，2010年6月达到最高峰22000元/平方米，如今维持在17000元/平方米左右，涨幅在35%以上。
长风地王：
受制高溢价，至今未“露出地面”
长风6B、7C地块的土地出让面积为142108.1平方米，根据初步设计方案及普陀区政府的审批结果，容积率为2.2，总建筑面积为438405平方米。无论是地理位置,还是地块规模,都可以说是近年来上海最吸引人的一幅住宅土地。由于其所在区域一直缺乏高档住宅项目配套，因此中海地产表示十分看重这个项目的发展前景。
不过中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，长风地王拿地时机不对，如此积极夺地以至创造了当年地王，多多少少受到了浦东星河湾的影响。星河湾打造了公寓式豪宅的新标准，改变了人们的概念，可谓达到了一个顶峰，但中海恐怕没有这样的好运气，自拿地后近两年来地块毫无变化就是证明。
“楼板价过高，周边还未涨到那个价。”宋会雍告诉记者，“浦东星河湾周边楼盘的单价的确因为该项目而从13000元左右飙升至目前的20000元。但长风地块楼板价已经和周边项目售价相差无几，该区域又一直缺少精品项目。预计过高但培育期不够，所以迟迟不肯上市。今后想要达到预期高度恐怕很难。”记者从现场看到，长风7C地块项目已经开工建设，目前正在做基础施工。6B地块靠近同普路段暂未开始施工，而靠近云岭东路部分绿化工程目前正在建设中，预计6月就可完工。中海地产上海公司董事丁颖介绍，长风项目定名为中海紫御世家，预计将会在今年年末推出首批公寓产品，具体价格尚未确定。
距该地块不足一公里范围内目前有象源丽都、金沙御墅等项目在售。象源丽都毗邻中环，均价30000元/平方米。据记者了解该项目建设较早，2003年开盘，2009年长风地王出让时均价在19000元/平方米左右。而至2009年12月18日推出新房源时均价已经升至24500元/平方米，涨幅接近30%。
苏河湾地王：
开始进场打桩 将低调面市
在苏河湾单价地王诞生不久后，2010年7月23日，华侨城又以17.91亿元拿下苏河湾41、42街坊地块。记者获悉，华侨城苏河湾地块于不久前披露了项目的初步规划。按照规划，1街坊地块以高端住宅为主。而41、42街坊地块则以艺术人文为主，包括商办楼、LOFT办公、创意工作室、演艺中心等。整个项目将由1栋42层高的超高层商办综合楼、两栋45层高的超高层住宅楼和3栋4层高的滨水商住楼组成，总建筑面积预计将达到21.9万平方米，总投资预计将达到108亿元。
记者在现场了解到，该项目位于苏州河北面，与七浦路商圈比邻而居。位于浙江北路的西面地块已有四五个桩机进场。一位项目负责人告诉记者，施工的是41街坊地块，在5月份已正式动工，目前在打桩阶段。首批将推出一部分商办产品。作为上海中心城区最后一块可供大面积开发的区域，苏河湾地王对于周边楼盘的带动作用相当明显。在地王拍出前，周边楼盘价格在25000－30000元/平方米，例如2010年1月份开盘的悦公馆售价为30000元/平方米，同年2月份开盘的中心铂庭均价在25000元/平方米。而目前新开的楼盘基本都在40000元/平方米左右，距离苏河湾一公里、位于宝山路的复地新都国际，2010年5月一开盘售价就已站在了40000元/平方米的高位上。
记者从售楼处了解到，前来询问的购房者有不少对于不远处正在开建的苏河湾项目有兴趣，目前该项目在售70-220平方米精装修房源，均价已达45000元/平方米。虽然苏河湾1街坊地块的楼板价就达到52800元／平方米，比目前周边楼盘的售价高出不少，不过41、42街坊地块的成交楼板价基本在12200－13500元／平方米，业内人士指出，如此一来，不仅进一步扩大苏河湾项目版图，而且也将其拿地成本大大摊薄，无疑是一笔相当划算的买卖。
那么苏河湾这块上海黄金宝地所带领的区域楼市是否还有作为？记者询问了中原地产研究咨询部总监宋会雍，他表示苏河湾项目以商办为主，下半年上海将推出100万平方米左右的商务楼，苏河湾杯水车薪，拉动极为有限。周边楼盘因之前投资客闻风炒作，房价已经经过一轮提升，上涨余地不大。
“在当前形势下，开发商对高端住宅将维持谨慎稳健的推盘模式。”宋会雍最后指出，“目前政策严厉，据了解不少豪宅都在调整容积率、调整定价和营销策略，将以低调姿态面市。”
