作者:■见习记者 何悦
城市的发展离不开企业，企业的发展离不开产业园区的发展与壮大中国房地产发展至今已经进入到了转型调整阶段。2010年以来，中国率先世界摆脱了经济危机的影响，国内呈现出良好的经济走势。但是，一些问题依然潜伏，全国通货膨胀苗头渐显，CPI和油价出现飙升，房价调控政策出台，股市跌宕起伏，经济因素的“不安题材”强势涌动，几乎任何的“风吹草动”都将直接影响市场变化。作为中国经济中最重要和最热门话题地产行业也开始出现了内部变动。受国家调控政策影响，住宅市场逐渐降温，而产业地产开始呈现快速发展态势，并已开始在中国地产行业发挥出越来越重要的作用。
产业地产是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以实现财富的持续增长为目标，以工商业地产、写字楼和经济园区地产为开发对象，整合自然资源和社会资源、综合开发，集约化经营的新兴产业形式。从1979年改革开放深圳“蝶变”开始，第一座真正意义上的工业园区“蛇口工业园”诞生，中国开始了产业地产的旅程。
2010年10月18日，国务院通过《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》。这是足以引起高度重视的信号，是房地产发展方式转变的重要信号。记者走访的地产界专家对此表示，地产业包括住宅类、经营类和公共类房地产业。住宅类房地产产业已经过热和开始调控了，公共类房地产业的基础设施建设已经从两年前的投入阶段转变到了成型阶段，而作为短板的经营类房地产业正处在大发展的关口。经营类房地产业是拉动经济的发动机，是产业链的第一关。经济开发区、开放城市是经营类房地产业大发展的前沿区域。经营类房地产业侧重于经营性服务业或生产性服务业，包括写字楼、公寓、旅游地产、产业地产。而其中最具活力的就是产业地产。
专业人士指出，产业地产、产业园区在中国改革发展当中的作用早已经超出了经济的范畴，它成为改革开放整体进行过程当中一个非常重要的物质基础和载体，其前景十分美好并将成为发展趋势和热点。
记者调查发现，如今在全国范围内也出现了越来越多的优秀产业园区，作为中关村国家自主创新示范区，丰台科技园全力打造的战略性发展项目总部基地东区，正在从传统的集聚区概念中跳出来，瞄准了打造一座适宜办公生活的“新城”。而伴随着北京大范围进行产业升级和大规模的企业搬迁，产业地产一线品牌联东U谷承载了北京46%的企业转移，并成功孵化出中国知名企业。
“但是，一些地区的产业园区发展模式目前还处于初级的工业园区建设模式。”专业人士指出。“建设一片、开发一片”的陈旧模式在很大程度上导致了区域集聚效应差，土地利用效率偏低，单位土地产出与产业带动作用不明显等情况。像郑州黄河旅游度假区，占地849公顷，成立11年来每亩共上缴税金仅4100元，平均每亩每年上缴372元。产业地产由于一味地追求速度，而变异出大规模的圈地运动，甚至出现多块土地已经出售却多年未开发的情况。
说到产业园区现状，一名地产从业人士透露，以北京为例，从总成交面积来看，2010年上半年总体成交面积为4783814.93平方米，较2009年所有上涨，表明2010年产业地产市场总体走势良好。从总体成交金额来看，2010年上半年产业用地的总体成交金额较之2009年上半年的水平有所上升，成交金额达到432926.3303万元。从产业用地总体成交均价来看，2010年上半年的成交均价较2009年出现了大幅度增长。从成交面积上来说，大兴区是最主要的成交区域，占总比重的1/3；其次为通州和平谷。该人士分析，北京的产业地产还是朝着比较良性的发展方向进行，尤其是土地市场情况已经占据了中国地产行业的大半壁江山。但由于产业地产目前还面临使用率较低等诸多问题，使得现在的前期土地市场格局是产业地产一枝独秀，而后期成品市场则是住宅、商业双霸相争，产业市场才初现峥嵘。
城市的发展离不开企业，企业的发展离不开产业园区的发展与壮大。正是因为产业园区和地产的这种特性，令产业地产的发展日益崛起。一位投资商告诉记者，将来几年他将会重点关注产业地产的发展，并寻求投资机会。因为从投资角度来看，产业地产具有超越地理空间的聚集与辐射功能，为城市形象突出的代表之一，是具有冲击力的整体城市地标，能促进区域价值呈几何式增值，从而带动城市增值。产业园区的各个子项目完成，会形成整体强大的社会效益和经济效益。产业地产追求资源价值最大化，而不是企业价值最大化，其出发点是将地产资源与其他资源整合，把土地开发升华为区域经济增长极的培育。对于土地与房产的开发更是持续性的二次、三次的深度开发和利用，因此具有更广阔的升值潜力与投资价值。
