浦东唐镇地王楼盘上市 首批88套接受预定 报价45000－50000元／平方米
商报记者 袁晨晨
昨天，商报记者了解到，绿城于2009年底在浦东唐镇拿下的楼板价高达19000元／平方米的区域地王项目已经开盘，项目名为绿城上海玉兰花园，刚刚推出了首批88套、面积300－400平方米的大平层公寓，售楼处报价为45000－50000元／平方米，粗略估算，每套房源总价都在1000万元以上。而据网上房地产数据显示，截至昨天下午6时，此次绿城玉兰花园推出的首批房源中，已有25套房源被预定。
首批房源
报价45000－50000元
今年1月底出台的一系列包括限购、房产税以及信贷限制在内的紧缩政策极大地降低了上海住宅市场的活跃程度。一季度沪上高端住宅市场的销售量也与整体市场一样受到紧缩政策的影响：1月份市场还较为活跃，但春节后就基本停滞。而受到低迷市场情绪的影响，不少高端住宅项目纷纷推迟开盘时间。但据商报记者了解，近来还是有高端住宅项目选择悄然开盘。
此前，商报记者在坊间听到市场传言称，绿城位于浦东唐镇的高端住宅项目上海玉兰花园尚未正式开盘，就有40、50套房源已被预定。
昨天，商报记者致电玉兰花园售楼处，该盘获悉已于上周六开盘，推出了首批88套住宅房源，住宅面积约3．02万平方米，这批精装修房源的售价达到45000－50000元／平方米。
据介绍，此次玉兰花园首次推出的房源全数为大平层公寓，分布于10余栋4－5层高的多层住宅楼之中，每套公寓面积基本在300－400平方米之间，按照当前售楼处报价粗略估算，单套公寓总价基本在1350万－2000万元之间。
对于玉兰花园尚未开盘就有40、50套房源被预定的消息，售楼小姐坦言：“我们确实已经达成了不少意向，但没有这么多。”她表示，目前在达成意向的客户中，上海本地户籍和外地户籍的人都有。
据网上房地产数据显示，截至昨天下午6时，玉兰花园首批推出的88套房源中，已有25套房源被预定，剩余63套房源可售。
当年拿地楼板价超周边房价
对于很多人来说，绿城上海玉兰花园这一项目名称可能并不熟悉，但是其所在地块——唐镇新市镇Ｃ－1－1ａ、Ｃ－1－5ａ地块却是赫赫有名的唐镇区域地王，早在2009年时就已在上海土地交易市场声名大振。
2009年11月，当年第84号公告中推出了这幅出让面积约5．82万平方米的唐镇住宅用地，规划容积率1．5，地上建筑面积约为8．72万平方米，按照3．4706亿元的挂牌起始价粗略估算，起拍楼板价不足4000元／平方米。然而，这样一幅底价不足3．5亿元的住宅用地，却吸引到了64家企业领取申请书，最终竞买申请人数达到21家，更是早在挂牌报价阶段，就出现了多达12轮的报价，最后一挂、也就是挂牌最高报价达到14．02亿元，是底价的整整4倍多，按照这一挂牌报价估算，当时，唐镇地块的楼板价就已经达到1．61万元／平方米。
单就唐镇地理位置而言，这样的楼板价已经是一个“到顶”的水平了。没有想到的是，惊喜仍在继续，面对如此高价，保利、远洋、绿城、龙湖、金地、嘉华等6家知名开发商巨头依然不依不饶，当年12月10日，经过一轮现场竞价，绿城报出16．6111亿元的价格，成为最后的赢家，最终，这幅起拍楼板价不足4000元／平方米的住宅用地，成交楼板价却飙到了1．9万元／平方米的高位。龙湖仅以111万元的微弱差距（报价16．6亿元）惜败。事实上，即使按照龙湖的报价估算，唐镇地块的楼板价也将突破1．9万元／平方米的关口。
而在当时，浦东唐镇的在售新盘并不多，售价更是远低于1．9万元／平方米，即便是地理位置比唐镇出色的张江，也少有达到这一水平的楼盘。因此，绿城竞得唐镇地块之初固然是风头无双，但无可否认，在唐镇周边房地产市场上，不少地块项目的楼板价都远低于1．9万元／平方米这一水平，绿城唐镇地块虽然顶着区域地王的光环，但在开发过程中，想必也背负了不少压力。如今，坐落于地块之上的玉兰花园已经开盘，首批房源也受到了预定，但在接下来的时间里，玉兰花园的预定总套数会否继续增加，本报将进一步对其后续销售情况加以关注。
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当年“负重”地王纷纷上市
这两年来，当年拿地价不菲的“负重”地块正在纷纷上市，而为了吸引高端客户，这些楼盘无一不在产品差异化上动足脑筋，从而为其创造较高价值。
2007年11月8日，在赵巷镇特色居住区8号地块截至挂牌时间前5分钟左右，重庆龙湖突然报出15．4212亿元的挂牌价，直接较4亿元左右的底价高出3倍多，一举击败其余10余个开发商，顺利摘得了这幅住宅用地。按照这一挂牌价格计算，这幅土地的楼板价已经突破1万元／平方米，远远超过当时青浦新城住宅7000元／平方米的非别墅住宅销售价格，成为当年的青浦区域地王，而这一地块也被视作2007年开发商高价上海拿地的典型之一。到了2008年10月，赵巷地块之上的龙湖滟澜山上市，充分运用坡地别墅经验，在垂直尺度上用足功夫，采用开挖与填土方式，将整个社区堆高2米，重塑地形，从而营造出上海平原上难以体会到的高低错落山地体验，其房源以联排、叠加和双拼别墅为主。目前，龙湖滟澜山一期247套别墅已经全部售罄，二期在售房源以叠加别墅为主，单套总价在500万－700万元左右。
同样是在2007年11月，新加坡仁恒以13．01亿元拿下新江湾城Ｄ3地块，楼板价升到2万元／平方米，刷新了当时新江湾的地价纪录。2010年10月，仁恒怡庭开盘。截至目前，据网上房地产显示，仁恒怡庭已经售出了207套房源，累计住宅合同均价约6．28万元／平方米。
