今年是《北京市物业管理办法》实施的第一年，也是在全国范围内首次实行强制物业服务企业按项目公示收支、预算等的监管机制。
物业“晒”账单能否使纠纷不断的物业与业主之间的矛盾减少？能否在全国形成示范效应？社会广为关注。
□ 本报记者 韩馨仪
新颁布实施的《北京市物业管理办法》中规定，今年1月1日起，物业服务企业应当于每年第一季度在物业管理区域内显著位置公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况，以及本年度物业服务项目收支预算，且公示时间不得少于15日。
一季度过去已有半月有余，在媒体的调查和北京市住建委的专项检查中，物业企业“晒”账单情况似乎并非完全尽如人意。其实，对于业主们来说，物业企业“晒”账单，更需要的是内容不是形式，是机制不是手段，是监管不是惩罚。
“晒”账单是
对物业管理产业的规范
“我们小区公示的时候我并没注意，再问物业，说是已经撤了。”家住东四环附近某小区的李女士告诉记者。记者来到这个小区，小区物业相关负责人证实了李女士所说。该负责人告诉记者，该小区确实在前段时间将物业上年收支及今年预算情况按照北京市住建委的规定进行了公示，如今时间已过，自然撤了下来。
当记者表示要详细了解时，这位不愿透露姓名的负责人却表示，这些数据已经交回上级主管部门，暂不方便出示。不过，他向记者介绍说，该小区上年收支情况大抵平衡。由于小区入住时间仅3年有余，广告收入基本很少，其收入主要来源为小区物业费收入及地下车库租金等收入。这些收入主要用于维持日常绿化、垃圾清运、能耗（主要为水电）、设备维修外包等诸多公共服务及人员工资支出，而这些项目也是年初预算中的常态项目。
他给记者算了一笔账说，小区共有1100多套住房，入住率约为70%，物业费为每平方米2.6元，如果物业费收缴率接近100%的话，基本足以应付他所说的开支，一般来讲不会出现亏损。如有结余，物业会将这一部分投入到增强绿化、加强公共设施建设甚至转入下年预算使用。
尽管上述物业给出了一定的说法，但是仍然有一些疑问暂时无法得到解答：物业的收支情况是否能更进一步细化？若出现亏损该如何作答？收支情况的可信性如何监管？
事实上，这样的问题已经出现在相关小区身上。近日，北京市住建委对朱雀门、朗琴园、远见名苑等小区进行了物业服务项目收支情况公示专项执法检查，其中远见名苑的物业公司存在多个问题被责令立即整改：包括未公示上年度物业服务合同履行情况、未公示本年度物业服务项目收支预算、未在物业管理区域内显著位置公示等。
而在此前相关媒体对随机抽取城区的50个小区进行调查发现，其中有41个物业公司如期公示了去年的账单，另有9个小区未如期公示，约占两成。同时，在如期进行公示的物业公司中，也存在6种不符合规定的问题。
据悉，物业公司所公示的内容问题集中表现在6方面：物业公司没有按照文件要求的内容进行公示；公示张贴位置不显著；公示中各项账目的数字存疑；收支统计方法不准确；物业公司有意漏掉公共收益；公示中出现了重复记账的问题。另外，还有一些物业公司的收支出现亏损，业主对此表示质疑。
收支透明才能化解纠纷
不得不说，物业的账单牵动多方神经。一方面是业主应享有的权利，一方面是物业应提供的服务；一方面是业主维权难的尴尬，一方面是物业说不出的苦衷。多起业主与物业之间的纠纷大多围绕着应公示账单中的内容。
收支不透明是物业公司广遭质疑的主要原因。小区收入去了哪儿、干了啥，是业主最想知道的事情。2009年8月，央视主持人赵普曾把所居住的朱雀门小区物业告上法庭，要求物业公示电梯及楼外广告经营收益。物业随后在小区内贴出了2007年、2008年度广告收益清单。
即使公开账单，不详尽的解释甚至出现亏损也令业主直呼“不理解”。在天通苑北二区的公示中显示小区公共部分车位费收入、外墙广告费收入、电梯收入均为零，令人无法信服。有业主反映，物业收支账目中多数条款都相当简洁，最详细的反倒是物业费的拖欠项目。
至于为何出现亏损，物业似乎更需拿出详细说明。记者在天通苑北二区看到，在公示的2010年收支情况和2011年预算情况以及物业服务合同服务报告中，2010年，物业公司收入为6439万元，成本费用为6476万元，亏损金额为37万元。在2011年的预算中，亏损将控制在23万元以内；望京西园三区物业公司公布的2010年度物业服务项目收支情况报告中显示，去年累计收支亏损111.72万元；朱雀门小区物业服务项目收支情况报告显示去年累计收支也是亏损。
然而，物业“叫苦”似乎并不管用。北京市住建委副主任张农科表示，不赞同物业企业亏损经营，要做到“质价相符”。业主买多少钱的服务就提供怎样的服务。
业主方面，赵普近日也表示，在相关小区没有业委会的情况下，物业如何保证收支报告的相对真实性，这也是一个问题。目前小区缺少对物业的监管制度和方式，要实现监督就需要推动小区业委会的成立。
账单可信与否须业主确认
针对物业与业主间的纠纷，业内人士指出，究其原因，还是缺乏物业管理中有关的权利义务、操作程序和规则，物业、业主之间缺乏明确的事权、责权的划分。
据悉，我国目前与物业管理关系效力较高的法律要算《物权法》，但其作为一部基本法，其原则性的规定要多于可操作性的规范。而现行的由国务院制定的《物业管理条例》层次较低，立法体系效力位阶较低，在很多方面规定也比较笼统，操作性也不强。没有完善的物业管理法规体系，致使物业管理工作中产生大量的纠纷。
新颁布实施的《北京市物业管理办法》要求公示的内容必须全部公示，凡是没有按时公示或按规范公示的，都将约谈企业法定代表人和物业项目负责人，责令限期改正，并作为不良记录记入物业服务企业及项目负责人信用系统。
一名业内人士告诉记者，从整个物业行业来看，我国物业管理起步比较晚。作为一个新兴行业，其发展亟需规范。其实，物业的财政收支是和物业维修基金紧密联系的，在物业交易支出中，维修基金归全体业主共同所有。业主有权对其款项运作过程，包括监理以及预、决算等程序进行监督和管理，保证基金的规范使用。
确实，账单可信与否，终究要业主认可才算。专家建议，有业委会的小区，和物业公司签订物业服务合同时，一定要将违约责任写清楚。尤其是物业费的收支公开问题，越细化越好。在没有召开业主大会选举成立业委会的小区，建议尽快召开业主大会选举成立业委会。如果物业公司不能按照物业服务合同约定公开包括公共收益在内的物业费收支情况，业主或业委会可投诉到物业管理协会，要求取消其资质。
北京市住建委工作人员说，业主如果对物业的公示有质疑，业主本人可到物业进行询问，小区业委会也可以委托专业机构对小区物业收支情况进行审计。如果物业公司拒不配合，业主可向区县房屋行政主管部门举报。不过，部分业主因种种原因采取不缴物业费的消极方法也不可取，因为这样不能按时维护小区物业管理，损害的是全体业主利益。
