作者: 卢曦 | 来源: 中国经营报
上海房地产调控措施开始涉及租赁市场。4月11日，《上海市居住房屋租赁管理办法 （征求意见稿）》（以下简称《办法》）发布，推出多项措施对市场进行规范。其中，限制“群租”，禁止随意涨租以及租赁强制备案等规定最受关注。
近几个月来，上海房屋成交量大幅下滑的同时，房屋租金出现了明显的上涨。从《办法》中不难看出，决策层的思路重在保护租客权益，但在执行上存在难度，甚至引发了“误伤”租客利益的担忧。分析认为，《办法》力图在短期内稳住市场秩序，为经适房、廉租房等保障性住房的落实赢得时间。
房租普涨周期
房价调控目标出台不久，上海再次将调控范围扩大到房屋租赁市场。4月11日发布的《办法》内容包括，房东不得随意调整房屋租金，租期一年以上的，每年只能调整一次；而租期一年以下的，房租保证金不得超过一个月的租金；租房合同订立后三十天内，租赁当事人必须强制登记备案。
《办法》还对上海久治不愈的顽疾“群租”有了专门规定。要求承租人均居住面积不得低于5平方米，其中对家庭同住的情况予以适度放宽。禁止分割房间或按床位出租，禁止将厨房、卫生间、阳台和地下室等非居住房屋出租。
上海市房管局局长刘海生表示，本次《办法》公开征求意见从4月11日至4月20日。市有关方面将在征求社会各界和广大市民意见、修改完善后，力争在今年上半年颁布实施。为了方便百姓登记，正在研究一些便民措施。“比如我们设想，未来居民可以在所属街道的行政事务受理中心办理。”
《办法》出炉之时，上海正在经历房地产调控后的房租上涨潮。根据21世纪不动产区域研究中心的统计，上海一季度的房租涨幅达到10%~15%。另据上海市房屋租赁办公室的数据显示，今年3月，上海房屋租赁指数环比上涨0.6%。其中上海高、中、低端市场的房屋租金分别环比上涨0.84%、0.43%和0.71%。
上海浦东世纪公园一带的一家房产中介人员向记者透露，年初“国八条”、房产税等政策对市场心理有了很大冲击。有些房东担心卖不出好价钱，决定将房屋转售为租，虽然出租房源有所增加，但仍未房租涨幅并未缓和。
春节之后正是租赁合同集中签订的时间，房租出现了一轮普涨，涨幅在10%以上。进入4月份，房租才有所稳定。世纪公园附近的两室房租从年前的2500元涨到了目前的2800元左右。
根据仲量联行今年一季度的房地产市场报告，在销售市场低迷的情况下，一些豪宅选择转投旺盛的租赁市场。如新鸿基将其位于徐汇区的环贸广场项目中的住宅单元转型为服务式公寓，预计将于2012年开业。
执行困境
纵观《办法》全文，不难看出，决策层对承租方的权益有所倾斜。如《办法》规定，房东每年最多只能涨价一次；租约在一年以下的，房东收取的租房押金不得超过一个月的房租；承租人优先续租或购买房屋等。
然而对于《办法》的执行，却被认为存在诸多困难和不切合实际的问题。
据了解，上海大部分房租的租约都是一年期，租约内房租上涨的现象并不多，因此房租“限涨”意义不大。而《办法》中强制登记备案一条，则引起了不少争议。上海地方网站的一项调查表明，公众最为担心的是，因租约登记备案而引起的相关税费，可能被最终转嫁到租金上，反而推高了房租。迄今为止，上海登记备案的出租房屋比例极低。
上述房屋中介人员向记者表示，登记备案规定其实早已有之，但他从业的四年以来，从未遇到一例租赁合同备案，大部分房东与房客都对这一规定置之不理。《办法》的这一点要求可能很难执行。中介对新出的《办法》征求意见稿甚至都持漠不关心的态度。
上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军认为，政府对房地产调控的措施通常对一手房买卖效果最明显，到了二手房，效力就打了折扣，而到了租赁市场，则几乎起不到作用。上海的房屋租赁市场长期以来都是以双方签订的合同为准，对相关政策法规很少关注。
而“群租”现象在上海已是顽疾，目前的《办法》可能起到相反作用。因为通常情况下，房价越高，群租的现象就越严重。一直以来群租群体存在安全隐患，与邻居之间容易产生尖锐矛盾，对电梯等公用设施的压力也非常大，但《办法》即使禁止这一做法，但执行监管都很难到位，长期以来解决不了。
政策接力
中国指数研究院副院长陈晟向记者表示，对租赁市场的调控新规可视为上海限购、限贷、限价等政策的延续。
目前上海的房屋租赁市场整体上供需是平衡的，只在一些交通便利、医疗配套设施齐全等地区房源较为紧张，而中小学校附近的房源最为紧缺。今年2月份以来，受到调控政策及季节性影响，再加上通货膨胀的大环境影响，上海房租有所上涨。《办法》的用意旨在规范租赁市场秩序，抵抗通胀对房租的影响。
陈晟认为，《办法》旨在规范房屋租赁市场，有积极意义。但是在执行性上存在很大难度。以租赁登记备案为例，申报统计等手续将会带来一部分成本。“征求意见稿”还需广泛听取意见，修改完善。
“对于房租一年内限涨令，这一条至少能在一年时间内锁定房租价格，短期内维持市场稳定，为上海的保障房建设争取时间。”2010年底，上海第一批经济适用房得到落实。第二批于2011年初开始申报，今年上海保障性住房的落实力度将超过以往。
