大量户型偏大的回迁房难租出，正规中介也插足“压价”
专题撰文 信息时报记者 夏令 田桂丹 实习生 张松源
专题摄影 信息时报记者 巢晓
去年9月底，猎德村成为广州市第一个完成改造的城中村，也凭借6000多套位于珠江新城的“豪宅”一跃成为“富村”。为防村民手中大批出租房集中上市导致“低价跳水”，猎德村村委定出了30元/平方米的月租最低限价。记者昨日了解到，这里的租金已上涨到近40元/平方米，租金贵户型大使租客望而却步，不少村民为不让房子空置，亲自上街“拉客”。
每平米租金普遍超过40元
昨天，记者来到位于珠江新城的猎德村复建房小区，只见路边的铁栅栏上挂着不少出租房屋的牌子，上面写着“一房一厅、二房一厅、一线江景”等招租内容，还有联系人的电话，俨然当年城中村的公告栏。路边坐着一些阿姨阿伯，脚边摆放着招租牌子，他们一边闲聊，一边关注着路过的行人，如果有人停下脚步看招租广告，就立即热情地上前去“拉客”。
“75平方米的小三房最合算了，2800元。还有60平方米的小两房，2600元。”见记者对招租广告感兴趣，几位阿姨立即围了上来，热情地介绍房子情况。他们中有的人是推介自家房子，一般只有一两套，“无得拣”，也无需中介费。有的虽然也是村民，但搜集了不少房源，自己干起了私人“中介”，每看一次楼收10元“跑路费”，成功租房还要收取200元中介费。
据村民介绍，现在北向的60~86平方米的小户型放租较多，南向很难找，租金也贵几百，“86平方米南向的要3200元”。50多平方米的一房一厅则一放出来就租出去了，所以目前也没有房源。另外，还有一些一线江景150平方米大户型，要租到8000元，北向130平方米大户型也要租6000元。
记者留意到，目前猎德小区南向楼房的入住率已经较高，北向及低楼层的空房则还有不少，而130平方米的北向大户型，则出现成片“空户”。虽然还有不少房子没租出去，但与去年基本浮动在30~35元/平方米的租金相比，现在已经普遍涨到了40元/平方米以上。“每平方米30元？不可能！”多位村民答复记者。
中介手中还有部分“笋盘”
记者还发现，与这些“站街”阿姨的价位相比，正规中介虽然中介费贵了好几倍，但是房租就便宜不少。昨日下午，猎德菜市场旁的一家中介机构吴先生带着记者前往猎德村居仁楼805房看房，“两室一厅60平方米月租2200元，每个月上交管理费2元/平方米。”吴先生表示，记者算了一下，相当于每平方米租金36元。
当记者问道为什么月租比“站街”阿姨便宜时，吴先生表示，部分业主不在猎德村居住，有些住在港澳那边，不知道房子这么好租，部分业主怕涨价吓跑了租客。而据记者了解，早在去年9月猎德村刚刚回迁时，就有多家中介与村民签约，打包出租房屋，有的一签就是5年。当时很多业主签的月租就是村里规定的最低价——30元/平方米，因此现在中介才能拿出低于市场价的“笋房”。
不过，尽管猎德出租房租金一路上涨，但还是比周边楼盘便宜不少。与猎德村相隔一条海清路的凯旋新世纪楼盘，其两房一厅月租至少过万元。而同样作为回迁房两房一厅60平方米以及三房一厅75平方米，冼村盈嘉花园月租均价为3000元和3500元，员村则分别为2500元和3200元。因此，猎德房源租金仍低于同类房源200元至500元。
政府团租 因叫价高而搁浅
去年猎德回迁时有6000多套回迁房，保守估计有近4000套房子可以用于出租，猎德村负责人透露村民们目前手上的房源大概尚有千余套未租出。然而，庞大的空置率并未让村民开出“跳楼价”，村委每月每平米补贴20元，使得村民即使租不出去也能坐享租金，有人就质疑村委的做法涉嫌抬价扰市。政府也出手解救猎德空置房，打包出租给政府做保障房，但目前该计划却已暂时搁置，有消息人士透露，这与猎德村租金叫价高有关。
到底猎德租屋何去何从？昨日，广州市国土房管局相关负责人表示，政府也正在研究猎德租赁模式，了解其空余房源的模式运作情况，为今后的城中村改造提供决策参考。
猎德有多少房要出租？
猎德2/3的房要出租
猎德村可供出租的房源到底有多少、其占周边租赁市场的供应比例又是多少等问题备受关注。 据了解，去年9月底猎德村回迁时，一共有7000多人，6000多套回迁房。即使按保守估计3人一户来算，自住的房子需要2000多套，剩下有近4000套房子可以用于出租。今年3月，猎德村负责人在回应媒体时曾透露，该村6000多套复建房，除村民自住和已经出租的部分，村民们目前手上的房源大概尚有千余套未租出。
昨日，广州市国土房管局和天河区国土房管局相关负责人都表示，目前猎德村自住比例和出租比例等数据情况，仍有待摸查。政府部门将跟进猎德村出租运作情况，尽快与该村负责租赁事务的关键负责人联系，了解猎德村房屋租赁的实际情况。待了解调查清楚后，估计会出相关的报告。
中介手上握着400套房
目前相关人员也一直在积极了解猎德村的出租运作情况，但了解到的信息有点众说纷纭。有媒体报道称，猎德村目前已经有4家投资公司进入炒高租价，街道办也表示未了解到该种情况，需要进一步跟进了解，关键就是要找到村委会负责人。因为所有房源的出租，都必须通过村委会拿钥匙等，因此村委会应该掌握了具体的情况。
据透露，可以确定的是，截至目前，通过中介报送的出租有300~400套左右，报送备案的租金大约是20~30元/平方米。已经入住的群体，包括有外国人和各种流动人口，目前猎德村对流动人口已经管理得比较好。
猎德剩余租屋怎么办？
村委每月补贴力撑租金不跳水
去年9月底猎德村回迁时，一共有7000多人，6000多套回迁房，平均来算每户大约有3套房。如此多的出租楼房集中涌入市场，不但珠江新城的房租可能被拉低，村民间更是可能相竞压价而利益受损。为了避免村民间出现恶性竞争，当时村委出台规定，要求猎德村复建房的租金不得低于30元/平方米，即使租不出去，也不能降价，村里补贴20元/平方米。
令人关注的是，记者从多位村民处获悉，20元/平方米出租屋补贴，将于今年12月31日正式截止发放。如果这是真的，那么从明年起，猎德村将不会硬性要求租金必须高于30元/平方米，也不会给租不出去的房屋发放20元/平方米的补贴。不过，这个消息尚未从村委得到证实。有村民对租金补贴即将取消表示担忧。有个老伯表示，如果不是有补贴猎德村月租到10元/平方米都有可能。另一位阿姨则说，现在仍有补贴，所以对租房也不是特别急。
村委行为是否属抬价扰市？
一边是村里大量房源租不出去，一边又是限价不能低租。那么，村委是否存在抬高租金扰市的行为？
满堂红研究部高级经理周峰介绍，猎德村安置小区目前并没有低于30元/平方米的租价，大概租金价是34~38元/平方米。城中村村委会有这样不成文的规定是可以理解的。合富置业首席分析师龙斌也表示，猎德村如不限价，可能由于房源量大短期内有拉低租金的效应，但最终可能在半年或者1年内，还是会回到较高的市场价。目前也有明文规定说禁止这种行为，所以不好说是否就不能如此操作。
华南理工大学房地产研究所所长王幼松认为，如果猎德村村委真存在限最低租价行为，不太合理。因为各个业主物业是否出租，应该是根据市场供需情况，进行定价。以手上握有批量房源做最低租价限定，形成类似价格联盟的形式，一定程度上干扰了市场。
政府团租做保障房已搁浅
去年底今年年初，广州市国土房管局开始提出，通过团租城中村改造房源等模式，进一步扩大保障房供应房源。按照设想，城中村改造后，村民得到的安置房数量较多，空余出来的房源可以打包、以一定年限租给政府作为保障房。这么做，一方面，保障了村民可获得稳定长期的收入，方便房源管理；另一方面也可以让保障对象在新建房源完全竣工前，有过渡的实物房源进行居住。
据了解，猎德村的安置房房源就曾在广州市住房保障办的考虑范围内。据称，猎德村村委也曾透露，村内有千余套未出租房源，将由政府机构介入，统一打包出租。但目前该计划却已暂时搁置。有消息人士透露，猎德村房源团租作为保障房，未能谈妥，与猎德村租金叫价高有关。
业界人士分析，如果猎德村房源团租做保障房计划真的因租价而搁置，那么今后广州市想要在市中心地段较好的位置，团租城中村安置房做保障房，也不太容易。
城中村改造有何教训？
租客对应错位 成城中村改造难题
广州市国土房管局相关负责人表示，猎德村安置小区是广州第一个大型城中村改造回迁小区，了解其空余房源的模式运作情况，可为今后的城中村改造提供决策参考。据了解，目前猎德村房源其实出租并不多，多数租客反映房子硬件不错，但是管理还是有欠缺。
比如，原来的租客因为租金上涨了，回不去了；但新的高层次租客，能承担起相应的租金，却又不太愿意住这样的小区。租住在里面的人说，今年大年三十猎德村村里放鞭炮，大多数人很不习惯。而且村民还有打麻将烧香等等习惯，外来人未必能完全适应这样的居住环境。
因此，猎德村这样的大型城中村回迁小区，在租赁市场上可能出现供需对应错位的矛盾。这也可能将成为摆在其他城中村改造安置小区面前的一道难题。政府部门人士表示，猎德村房源的空置率问题确实需要关注，万一要是租不出去，村民就没有收入。
