张义鸿：资产注入待证监会审批， 今年房价肯定不会涨，建议下半年买房
理财一周报记者/李谦
张义鸿，从四年前的上海鸿毅投资管理有限公司总经理，到现在的上海凯迪集团（以下简称“凯迪”）执行副总裁、董事会秘书，可谓上海滩资本市场的风云人物。
3月28日，张义鸿接受了理财一周报记者的专访，讲述了凯迪是如何应对调控以及自己对市场的观察和判断。
资产注入待证监会审批
理财一周报：您之前说“要准确把握行业发展节奏，在不同的时期扮演正确角色、做合适的事”，您认为现在行业发展节奏是怎么样的？扮演的是什么角色？
张义鸿：现在房地产行业将进入一个规模化生存的时代，以往那种靠土地溢价来大发展获取高额利润的时代已经结束了，现在是需要通过规模化发展，为客户提供更优质产品和服务才能取胜的时代，我们作为房地产从业人员要深刻地认识到这一点。
理财一周报：当初为何选择借壳ST国药上市？上市后给凯迪带来了哪些变化？
张义鸿：当初选择借壳ST国药上市，是希望通过资本市场这一平台来帮助集团实现做大做强的目标。上市后给凯迪的发展绑上了一辆停不住的战车，让公司按市场游戏规则更规范和高速地发展。
理财一周报：后续对国药的资产注入计划是怎么样的？
张义鸿：资产注入计划还待中国证监会审批。
理财一周报：有没有准备凯迪整体上市，或者其他上市计划？
张义鸿：借壳国药，就是将凯迪的房地产资产整体上市，目前还没有去港股上市的计划。
大规模降价潮不会出现
建议下半年买房
理财一周报：开发商今年的日子是否会难过一点？
张义鸿：是的。受政府调控的影响，一方面，楼盘销售受到很大的影响，影响现金流入；另一方面，现在银行对房地产行业贷款相当保守和谨慎。此外，调控让开发商变得更加成熟了，大家都在积极地去应对。
理财一周报：开发商如何积极去应对的？凯迪做了哪些准备？
张义鸿：一是把握好现金的流入与流出，做好一年左右过紧日子的准备；二是积极拓展非银行融资渠道，筹集资金，做好下半年或明年初的投资计划；三是练好内功，把现有的项目品质做好，把客户服务做好。
理财一周报：会不会主动降价？
张义鸿：应该会有一些优惠措施，但大规模大幅度的降价潮应不会出现，房屋价格毕竟是由供求关系所决定的，对上海、北京这种一线城市，房屋的各种层次的需求还是很旺盛的。
理财一周报：这两年的政府调控，让国内住宅企业感受到了哪些变化？您觉得现在的环境下，怎么样才能让一个住宅做成功？
张义鸿：这两年频繁的宏观调控，很多开发商都已逐渐适应了，很多国内开发商都对未来发展反而更加稳健和谨慎。但由于中国还处于一个经济和城镇化高速发展的时代，众多因素还在推动这个产业的发展，所以我们也仍然会看好未来10年的房地产市场。调控也是一个大浪淘沙的过程，在这种大浪潮下唯有资金实力雄厚、品牌和品质好的开发商才会存续和发展下去。
理财一周报：您怎么看待政府的地产调控？
张义鸿：作为开发商很能理解政府出台调控政策的各种起因，虽然有诸多措施与市场经济的发展不符，但政府也有政府的无奈和苦衷，我们只是希望调控措施能相对科学。
理财一周报：您认为什么时候可以买房？给购房者一些建议。
张义鸿：今年下半年也许是一个买房的好机会，因为今年的房价肯定是不会涨了，而且有些开发商为了资金的回流还会有一些优惠的措施。
现有7个项目能够满足上市公司几年盈利需要
理财一周报：凯迪选择住宅和商业地产开发的标准是什么？
张义鸿：选择住宅的标准还是看地段、发展前景和地价等综合因素，这方面房地产行业的眼光都差不多。
理财一周报：现在很多房企尽量多出货少拿地，凯迪在拿地方面是怎么样的？准备在哪里拿地？
张义鸿：现有的7个项目足以满足上市公司未来几年的盈利需要，但上市后得扩大规模，所以我们可能会向长三角的二三线城市积极拓展。
理财一周报：凯迪赫菲庄园预计什么时间开盘？定价范围是多少？
张义鸿：位于佘山板块的凯迪赫菲庄园是我们集团近年来最重要的作品，作为佘山地区稀有的小独栋别墅产品，配以西班牙安达卢西亚特有的建筑风格和赫内拉利菲王宫的水宫殿的景观元素，我相信在今年上海别墅市场上会掀起西班牙的热情和波澜，估计今年7月初开盘，售价在1500万元/栋左右。
建议投资置业或买房地产基金
理财一周报：您个人有什么计划和目标？
张义鸿：作为一个职业经理人，帮助凯迪集团实现做大做强的目标，为股东赚取合理投资回报，为股民创造合理收益，为员工创造良好发展空间，为自己实现人生价值和理想。
理财一周报：您有什么烦恼？
张义鸿：每个人都有自己的烦恼，无论是生活还是工作上，但关键看如何去化解。有人说人生是由痛苦、快乐、无聊这三部分所组成，如果你想活得开心一点，自己就得学会如何去调节这三方面的元素。
理财一周报：很多普通投资者手里有钱，比如四五百万元，不想放银行，您会给出怎样的投资建议？
张义鸿：个人还是建议投资置业或买房地产基金。
上海二级土地市场投资并购中介明星
理财一周报记者/李谦
2006年、2007年期间操盘的几宗土地并购“大生意”，使张义鸿成为震动业内的风云人物。其后他再次加盟凯迪集团，参与凯迪重组ST国药(600421)。
协助万科55亿元收购3个房产项目
2006年3月，张义鸿涉足二级土地投资并购中介市场，并成立了自己的公司，即上海鸿毅投资管理有限公司，开始运作土地并购咨询业务。
两年时间，仅以二级土地投资并购中介身份成功运作的项目总金额就有约60亿元。
他的第一个重磅项目是协助万科收购上海鲁班路项目，但可惜收购流产。张义鸿说：“原因是综合性的，有项目本身的，也有买卖双方各自发展战略的差异。”尽管第一个项目未能成功，但并未影响张义鸿的热情。
2006年6月开始，张义鸿作为二级土地投资中介的辉煌从上海中房滨江项目开始。“中房方面因当时资金出现一定的困难，有出售项目的意向，我第一时间了解到并第一时间参与。当外面市场上知道这个消息时，我已经在帮助收购双方展开相关收购合作洽谈的工作了。”张义鸿表示，第一时间获知相关二级市场的投资信息并迅速反应，是作为二级土地投资中介的一项重要能力。参与及时、服务到位，中房项目的运作相对顺利而快速。当年9月，上海万科就完成了对相关项目的收购，金额达到9亿元。
2006年9月，紧接着就开始谈上海恒大项目。张义鸿告诉记者，“恒大方面当初只打算卖一个项目，用于回笼资金并为楼市调控准备流动资金。后来，我说服恒大方面把5个位于世博园周边的项目，都卖给了万科这个理想的合作伙伴。”3个月后，上海万科斥资12.9亿元成功收购上海恒大股份公司。
其后，他筹备的这个项目的复杂程度远超前几个。“浦东民生路的铜山街项目，从2006年11月15日万科收购中房滨江项目的第二天开始接触，到2007年11月23日签约，历时一年。耗时如此长的原因在于，项目并购本身就是一件很复杂的事情，金额大，涉及面广，而当年上海房地产市场变化较大，转让方的心态也随着市场的变化波动，我们还要同时协调转让方的两个大股东。”张义鸿回忆，当年这项收购的最大难点，是因项目的原出让方有两个各占50%股份的股东，一个是浙江的，一个是新加坡的，在沟通和协调上困难重重。
他花了整整一年时间协调各方，最终帮助万科成功收购铜山街这一浦江边稀缺的项目。2007年11月26日，万科公告称，上海万科以23亿元获得上海铜山街项目的权益。
张义鸿协助上海万科完成了3个总收购金额高达55亿元的地产项目，此时他一炮而红。
“转让方和受让方就像谈恋爱”
除万科以外，他还先后帮助北京天鸿集团上海天鸿有限公司与某信托公司合作，完成了用于前期土地款缴纳的房地产信托计划业务。帮助金地集团和平安信托达成百亿元融资等项目。鸿毅投资当时主要联系的客户，还包括中海、仁恒、华润、龙湖、富力等市场上活跃着的大部分开发商，还有太平洋投资、英国高富诺泛海、普凯投资等诸多在中国房地产投资市场颇为活跃的各类外资基金。
他表示，平时广泛人脉的积累、赢取双方的信任，并关注转让双方的各自利益诉求和梳理并建议交易架构、充分足够的前期准备工作才是交易最终能成功的关键。“项目公司转让交易案例中，转让方和受让方的态度是关键，就像谈恋爱。” 虽然项目介绍资料并不繁琐，但对项目交易核心的清楚把握，有利于转让双方做出成交决策。其他更专业的交易内容是靠双方的律师和会计师处理的。在这些专业和细节之上的，则是对房地产行业周期的准确把握。
而就在张义鸿一跃成为上海二级土地市场的投资并购中介明星时，他却选择了再次加盟凯迪公司。张义鸿告诉记者，这是对行业发展趋势经过认真思考之后作出的选择，就如当年下海自己创办鸿毅投资时一样。
张义鸿说：“在这样的行业背景下，我的一点成功，并不是个人的成功，而是收购双方发展战略的成功。我的角色是在大量待选项目中，找到合适的项目和合适的买方，并及时沟通和协调。只有在市场的波峰波谷，才是二手土地项目丰富、二级土地市场交易活跃的时候。此时才会有企业面临不同的处境，或者对后市出现不同的判断，才会有相关项目（资产）的转让或收购兼并。”
在张义鸿看来，2006年、2007年，当时的整体行业背景和土地市场的条件，成就了二级土地市场盛极一时。全国性的大型房地产企业，大多是从2005年开始进入上海，实施全国化战略中的长三角布局。在这个阶段，企业土地需求巨大，但当时土地公开市场拿地成本高、竞争激烈，必然需要向二手市场购买土地。各地尤其是上海的土地市场，囤积了大量待激活的存量土地，其中有不少土地需要通过交易盘活。
他相信自己为上海存量土地的消化作出了贡献
张义鸿分析，近年来随着国家几次对房地产的宏观调控，间接加速了房地产行业的洗牌，当年拥有存量项目土地的中小房地产企业，大都已完成手中项目的开发，或将手中项目转让给了其他大的地产集团。“这几年，大量历史存量的二手市场土地已被逐渐消化。2007年之后，二手土地市场相对冷清。”
现在上海拥有房地产项目的公司，大都为上市地产公司、大中型民营或国有地产集团、外资房地产开发或基金公司，这些公司的资金实力和抗行业风险周期能力相对较强，都是以自己开发为主，因此项目转让并购的机会以后会越来越少。此外，土地招拍挂日益规范、全国性房企完成了新一轮扩张，也令2008年之后二手土地市场难以升温。
张义鸿告诉记者，现在上海剩下的几幅地块，债权债务复杂，拆迁量大，困难重重，都是硬骨头。这在上海房地产业内是人尽皆知的，都搞不定。他相信自己为上海存量土地的消化作出了贡献。但眼前的地产发展周期，已经过了二级市场的黄金时期，只好每天去关注一级土地招拍挂市场。
在张义鸿眼中，当年的二级土地投资并购中介已经是历史，身在业内，必须遵循行业发展周期规律，走在前头。现在他把全部精力都放在凯迪，专心运作这个上市公司，这才是行业周期发展下的一个新热点。
