成交均价14500元相当于对外报价打8折 数栋房源或被用作保障性住房
商报记者 刘晓颖
沪上楼市已连续数周成交低迷，而才开盘不久的金鼎香樟苑却在毫无宣传的情况下，悄然售出56套房源。商报记者发现，这批房源的成交均价仅14500元／平方米，相当于目前该盘对外报价18000元／平方米的8折。
商报记者在经过多方调查后了解到，这批已签售的房源是被长宁区政府所收购。金鼎香樟苑售楼处的一位销售负责人告诉商报记者，长宁区还以同样的价格“团购”了小区内的其他几栋楼，皆用来作保障性住房。
因被“团购”登上周成交榜首
位于嘉定江桥的金鼎香樟苑是一个全新的楼盘。公示信息显示，该盘于2月25日首次开盘，共计推出1077套房源，网上公示报价为16000－19000元／平方米。
据佑威及楼市专评网联合提供数据显示，金鼎香樟苑在2月28日－3月6日这一周内售出30套房源（成交均价为14500元／平方米），登上该周商品住宅成交面积榜的首位；上一周，该盘又以同样的价格售出26套房源。商报记者在查询网上房地产后发现，上述两周内共计售出的56套房源中的54套均在“真新新村街道金鼎路2588弄20号”这一栋楼内。开发商“整栋销售”的迹象相当明显。
“我们25日开盘的（房源），房型面积70－140平方米。”对于此前被质疑“还未开盘就内定销售”的说法，金鼎香樟苑售楼处销售负责人向商报记者解释，“这批房源全部是被长宁区有关部门‘收购’。”此外，商报记者获悉，长宁区还收购了该楼盘内的另外几栋楼房，共有500套左右，占到该盘房源总数的一半。“听说是用来作保障性住房的。”根据目前售楼处对外（网上房地产）报出的18000元／平方米的“参考价”来算，此次长宁区收购的14500元／平方米“团购价”相当于打了8折。
金鼎香樟苑位于嘉定江桥的金鼎路东北侧，售楼处位于祁连山路、铜川路口。商报记者在现场看到，整个小区由20栋18层高层组成。已开通的11号轨道交通站点距小区约1公里左右的路程，楼盘周边还有公交827、129、743公交的终点站。另外，由于金鼎香樟苑所在的位置近嘉定轻纺市场，周边的多处大型鞋业、轻纺业、汽车业、蔬菜水果的专业市场使得在曹安公路出行较为拥堵，且来往人员相对混杂。
政府“抄底”采购保障性住房
商报记者从金鼎香樟苑周边的一些二手房的中介公司了解到，目前，嘉定江桥附近的次新房楼盘如中星海上名豪苑、万达城市公寓、天际蓝桥苑的二手房的成交均价在16000－20000元／平方米不等。而与金鼎香樟苑仅一街之隔的阳光威尼斯，其二手房均价也在18000元／平方米左右。所以，在德佑地产研究主任陆骑麟看来，此次金鼎香樟苑的“团购价”相对于目前周边的市场行情，相当实惠。
按照长宁区相关部门的计划，这批被收购的房源将被用来做保障性住房，但保障性住房包括经适房、动迁房以及公租房等，政府收购后用于何种形式的保障房？“如果做公租房的话，这样的收购价还是太高了。”陆骑麟认为，公租房虽然可以按照接近市场价格租赁，但以市场价的8折收购。投资的回报率过于低下，虽然从长期来看，物业本身会升值，但作为保障型住房，以现金高价收购显然不合适；而作为经济适用房，由于收购价接近市场价，政府出售此类房源时虽然可以“有限产权”的形式限制购房者今后出售套现，但政府组织房源时现金支出太高，同样不太可能。所以，最大的可能性是“长宁区为了某个‘重要’的动迁基地而组织安置房源。”
当然，政府出资收购商品房除作“动迁房”之外的其他类型“保障性住房”的案例并不在少数。去年7月，有媒体报道，嘉定白银路上的保利家园以五折低价被嘉定区政府收购60套房源，总金额涉及4500万元。当时，嘉定区政府表示，该批房源将被用来做人才公寓；更早些时候，2008年年底，位于浦东唐镇的保利金爵在三天内集中签约300多套房源；同一时期，浦东的张江名流豪庭、阳光花城、中星恬园三个楼盘也被“团购”，其买主分别是当地的国有大型企业收购。据媒体报道，彼时，浦东新区政府要求陆家嘴、张江、金桥、外高桥这四家国有房地产开发公司各自收购几十万平方米的商品住房，用来备用做经适房、动迁房以及“人才公寓”等保障性住房。如今，这些项目已经基本竣工交付使用。商报记者从消息人士处获悉，今年这些房源或将投入运作。
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长宁区江桥经适房成本价约10500元
目前长宁区经适房的咨询工作已经结束，即将开始启动正式受理。商报记者了解到，长宁区首批经适房房源安排在浦东三林、嘉定江桥、闵行浦江等地。根据相关部门早前公布的基准价格，其中嘉定江桥的经济适用房源的销售基准价格仅为6850元／平方米，产权分配比例约为购房家庭65％，政府（住房保障部门）35％。就是说，长宁在江桥组织的经济适用房源的成本价应该在10500元左右，远低于上述的金鼎香樟苑房源，这也可以证明长宁此次收购的金鼎香樟苑房源并非用于经济适用房。
